2018 QCCQ 9883, 2018 QCCQ 9883

Poirier c. 9117-0175 Québec inc. 2018 QCCQ 9883 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE MAGOG « Chambre civile »

N° : 470-32-700086-182 DATE : 21 décembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GINETTE POIRIER , domiciliée et résidant au [...], Magog (Québec) [...] et MAURICE BOUCHER , domicilié et résidant au [...], Magog (Québec) [...] Demandeurs c. 9117-0175 QUÉBEC INC. , ayant un établissement au 250-38, Place du Commerce, Montréal (Québec) H3E 1T8 Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ OBJET DU LITIGE [ 1 ] Invoquant un vice caché affectant la cheminée de la maison achetée de la compagnie défenderesse (la Compagnie), les demandeurs (les Acheteurs) lui réclament 11 165,63 $. [ 2 ] La Compagnie conteste la réclamation.

Elle invoque que le vice à la cheminée, dénoncé en septembre 2017, n’est pas antérieur à la vente et serait dû à l’absence d’entretien de la cheminée depuis la vente de la maison en septembre 2010. Elle soutient qu’un entretien régulier aurait permis de constater la détérioration des joints afin de procéder à une réparation pour une somme modique. LES QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] Le Tribunal doit déterminer le bien-fondé de cette réclamation en répondant aux questions suivantes : 3.1. La cheminée est-elle affectée d’un vice caché? 3.2. Si oui, à quelle diminution du prix de vente ont droit les Acheteurs?

LE CONTEXTE [ 4 ] Le 22 septembre 2010, les Acheteurs achètent pour 320 000 $ la propriété de la Compagnie construite en 2004. La vente est faite avec la garantie légale [1] . [ 5 ] En septembre 2017, ayant mis l’immeuble en vente, ils apprennent, après l’inspection des futurs acquéreurs, que la cheminée a un problème. [ 6 ] Les Acheteurs font des démarches auprès d’entrepreneurs en maçonnerie pour faire corriger le problème.

Certains entrepreneurs refusent de faire les travaux qui s’avèrent importants vu l’inclinaison de la cheminée. [ 7 ] Le 12 septembre 2017, les Acheteurs dénoncent à la Compagnie, par lettre recommandée, que la cheminée penche de plusieurs pouces, menaçant de tomber, selon les entrepreneurs en maçonnerie qu’ils ont consultés.

Ils demandent à la Compagnie de procéder aux travaux correctifs, à défaut de quoi, ils procéderont eux-mêmes et en réclameront le coût [2] . [ 8 ] Les 14 et 15 septembre 2017, les Acheteurs envoient un courriel au dirigeant de la Compagnie leur expliquant les démarches faites pour entreprendre les réparations ainsi que deux soumissions d’entrepreneurs [3] . [ 9 ] Le 15 septembre 2017, la Compagnie répond à la dénonciation en indiquant qu’elle n’est pas responsable des dommages subis.

Elle invoque le manque d’entretien de la cheminée depuis l’achat de la propriété [4] . [ 10 ] Le 27 septembre 2017, les Acheteurs consultent un ingénieur afin de déterminer la cause de la déflexion importante de la

cheminée vers la structure du toit et de déterminer les travaux correctifs nécessaires [5] . ANALYSE ET MOTIFS La présence d’un vice caché affectant la cheminée [ 11 ] La relation contractuelle entre les parties n'est pas celle entre un commerçant et un consommateur. Le recours de la demanderesse est soumis aux dispositions du Code civil du Québec [6] . [ 12 ] La garantie de qualité est codifiée à l'

article 1726 du Code civil du Québec : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 13 ] Le vice caché est une défectuosité ou une déficience du bien, causant un empêchement important à son usage normal. L'analyse de la présence ou non d'un vice caché obéit généralement à quatre critères essentiels qui en déterminent la qualification : • Le vice doit être grave, c'est-à-dire qu'il doit causer des incon​vénients sérieux à l'usage du bien vendu.

Son importance doit être telle qu'on doit en conclure que l'acheteur n'aurait pas acheté ou n'aurait pas accepté de payer le prix convenu s'il avait connu la situation véritable. • Le vice doit être inconnu de l'acheteur. Un vice dénoncé par le vendeur n'est pas caché. La connaissance ou l'ignorance par le vendeur de l'existence du vice n'est pas un facteur pertinent à l'analyse puisque c'est l'état du bien que garantit le vendeur et non son propre fait. • Le vice doit être caché. C'est dire qu'il ne peut être découvert par un acheteur prudent et diligent.

Aucun indice de sa présence n'est perceptible lors de la visite des lieux. En présence d'un indice sérieux, l'acheteur doit pousser plus loin son investigation. Il peut même, en certaines circonstances, être tenu de recourir à l'avis d'un expert. • Le vice doit être antérieur à la vente puisque le vendeur est tenu de garantir l'état du bien au moment de la vente. [ 14 ] L’ingénieur qui a inspecté la cheminée le 27 septembre 2017, avant les travaux correctifs, conclut que la déformation de la cheminée vers la maison s’est produite puisque la brique a été interrompue dans « l’entretoit » et parce que la

section de la cheminée appuyée de haut en bas n’était pas assez importante pour en assurer la stabilité. Des travaux doivent être apportés afin de corriger la structure de la cheminée et la brique devra être reconstruite [7] . [ 15 ] À l’audience, l’ingénieur explique que, normalement, la cheminée doit être continue de bas en haut et le toit doit être coupé, ce qui n’est pas le cas en l'espèce. [ 16 ] Il indique que, tôt ou tard, ce serait arrivé, la cheminée a penché graduellement. Il a observé du bois pourri.

Selon lui, la situation s’est échelonnée sur plusieurs années, l’eau pouvant s’infiltrer dans les fissures. [ 17 ] La documentation déposée par la Compagnie concernant l’importance de l’entretien d’une cheminée, soit le Règlement général de la ville de Magog [8] , les Conseils de prévention d’incendie du ministère de la Sécurité publique [9] qui recommande le ramonage annuel d’une cheminée et les normes d’inspection [10] , ne démontre pas que l’entretien aurait permis de résoudre le problème de conception de la cheminée.

En revanche, il est probable qu’il aurait permis une intervention plus rapide pour effectuer les travaux correctifs. [ 18 ] Le Tribunal conclut que la cheminée de l’immeuble achetée de la Compagnie est affectée d’un vice grave, antérieur à la vente et qui était caché, tant pour la Compagnie que pour les Acheteurs. De plus, les Acheteurs ont valablement dénoncé le vice [11] .

La diminution du prix de vente [ 19 ] La réclamation des Acheteurs se détaille ainsi : • travaux de maçonnerie [12] 5 030,15 $ • reconstruction de la cheminée [13] 5 233,62 $ • réaménagement du terrain [14] 63,64 $ • frais d'expertise [15] 804,83 $ • frais d'envoi de la dénonciation [16] 33,39 $ [ 20 ] Un acheteur, qui prouve que le bien acheté est affecté d'un vice caché, a droit à une diminution du prix de vente. Cette diminution ne correspond pas nécessairement au remboursement intégral du coût des travaux correctifs requis.

Plusieurs autres facteurs doivent être pris en considération pour en établir le montant approprié. [ 21 ] La réduction de prix demandée doit demeurer raisonnable et ne jamais procurer un avantage indu à l'acheteur.

[ 22 ] En vue d'évaluer la réduction du prix à laquelle les Acheteurs ont droit, il faut considérer toutes les circonstances de l'affaire et non uniquement additionner les coûts projetés ou encourus pour corriger les vices, comme la Cour d'appel le mentionne dans l'arrêt Lahaie c. Laperrière [17] : [91] Le principe veut que l'acheteur ne puisse s'enrichir aux dépens du vendeur en matière de réduction de prix. […] [92] Selon les auteurs, la réduction du prix s'évalue en fonction du coût des réparations qui seront nécessaires pour remédier au vice.

Il faut également tenir compte du prix qu'aurait accepté de payer l'acheteur s'il avait connu le vice affectant le bâtiment tout comme de celui pour lequel le vendeur aurait accepté de le vendre, s'il eut connu le vice . […] [Soulignements du Tribunal] [ 23 ] Le Tribunal arbitre le montant de la diminution du prix de vente à 7 000 $, en prenant en compte le coût des travaux, mais aussi le prix payé de 320 000 $ inférieur à l’évaluation municipale de 339 400 $, selon le contrat notarié [18] .

Il est donc probable que la Compagnie n’aurait pas accepté de réduire le prix de vente pour le coût total des travaux correctifs, si les parties avaient eu connaissance du vice à l’époque. [ 24 ] De plus, en 2017, les Acheteurs ont vendu la maison avec une bonne

partie de la cheminée à l’état neuf, alors que sa construction remonte à 2004. [ 25 ] CONSIDÉRANT QUE les Acheteurs ont prouvé le bien-fondé de leur demande pour le montant de 7 000 $; [ 26 ] Les dommages-intérêts résultant du retard dans l'exécution d'une obligation de payer une somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux convenu ou, à défaut de toute convention, au taux légal [19] , soit 5 % par an [20] , à compter de la mise en demeure. Dans le présent dossier, il y a absence de convention et la dénonciation, qui tient lieu de mise en demeure, a été reçue le 12 septembre 2017 [21] . [ 27 ] Habituellement, les frais de justice sont dus à la

partie qui a eu gain de cause, à moins que le tribunal en décide autrement [22] . Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de déroger à la règle usuelle. Tenant compte de la proportionnalité, le Tribunal établit à 700 $ les frais de l’expert qui font

partie des frais de justice puisque l’expertise de l’ingénieur a été utile à la solution du litige. [ 28 ] Selon l’article 343 du Code de procédure civile , les frais de justice portent intérêt au taux légal à compter du jour du jugement qui les accorde et sont payables à la

partie à laquelle ils sont accordés. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 29 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 30 ] CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs la somme de 7 000 $ avec intérêts au taux de 5 % l'an, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 12 septembre 2017, soit la date de la dénonciation, ainsi que les frais de justice de 202 $ et les frais de l'expert de 700 $. __________________________________ MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. Date d’audience : 26 novembre 2018 (au Palais de justice de Sherbrooke)