2019 QCCA 608, 2019 QCCA 608

Construction Cybco inc. c. 9274-3863 Québec inc. 2019 QCCA 608 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-027531-185 (500-17-099505-177) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 4 avril 2019 CORAM : LES HONORABLES GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A. APPELANTE AVOCAT Construction Cybco inc . m e Ali T. Argun (Morency Société d'Avocats, sencrl) INTIMÉE AVOCAT 9274-3863 Québec inc . Non représentéE MIS EN CAUSE AVOCAT Restaurant Doca inc . ABSENTE – NON REPRÉSENTÉE Guenter Bill Hafner ès qualités de syndic de faillite ABSENT – NON REPRÉSENTÉ

En appel d'un jugement rendu le 6 avril 2018 par l'honorable Chantal Tremblay de la Cour supérieure, district de Montréal. NATURE DE L'APPEL : Sûretés - Hypothèque - Délaissement forcé - Vente sous contrôle de justice. Greffier d’audience : Stéphane Robinson Salle : Antonio-Lamer (RC.14) AUDITION 9 h 30 Audience continuée du 1 er avril 2019. La présence des avocats n’est pas requise. PAR LA COUR : ARR ê T – voir page 3. (

s) Stéphane Robinson Greffier d’audience

PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L’appelante Construction Cybco inc. se pourvoit à l’encontre d’un jugement de la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Chantal Tremblay), rendu le 6 avril 2018, rejetant sa demande en délaissement forcé et vente sous contrôle de justice de l’immeuble hypothéqué. [ 2 ] Après avoir conclu que l’acte d’hypothèque identifie erronément la propriétaire de l’immeuble (l’intimé

e) comme débitrice des obligations stipulées à une entente signée le 29 août 2014, la juge rejette cette demande au motif que l’appelante n’a pas démontré que celle-ci a cautionné les obligations des parties à cette entente ou est autrement débitrice de l’appelante et en défaut de ses obligations. [ 3 ] Avec égards pour la juge de première instance, elle a confondu le cautionnement et l’hypothèque. *** LES FAITS [ 4 ] Le 29 août 2014, Doca Restaurant inc., 8813647 Canada inc., Rajeshkumar Patel, Victor Dias et Victor Battista, désignés comme « les propriétaires » , signent avec Construction Cybco inc. un contrat pour des travaux de construction et de rénovation au Restaurant Wellington.

Le prix de ces travaux est de 686 561,78 $. [ 5 ] Le 5 mars 2015, l’intimée, 9274-3863 Québec inc., consent à Cybco une hypothèque sur un immeuble qu’elle possède à Drummondville.

L’acte d’hypothèque stipule que 9274-3863 est « le débiteur » et il comporte la clause suivante : D1 Obligations garanties Les obligations garanties par la présente hypothèque comprennent toutes vos dettes, tous vos engagements et toutes vos obligations envers nous, y compris l’intérêt (les obligations garanties), qu’ils • soient présents ou à venir; • soient sans réserve ou conditionnels; • soient échus ou non; • soient exigibles ou impayés; • soient le fruit de négociations entre vous et nous, ou au terme desquelles nous devenons votre prêteur; • aient été contractés par vous seul ou avec une autre personne; • aient été contractés à

titre de dette principale ou de garantie de dette; • aient été modifiés. En particulier, la présente hypothèque garantie l’exécution de tous les termes, conditions, stipulations, paiements en capital et intérêts d’une entente signée entre les parties le 29 août 2014 et finalisée à cette même par une confirmation et avenant au contrat pour un montant total de 688 561,78 $ comprenant le capital, la TPS et la TVQ. Le créancier reconnaît avoir reçu en acompte, en date des présentes, la somme de 150 000 $ dont quittance pour autant.

Copie de l’entente signée et de la confirmation et avenant demeurent annexées aux présentes après avoir été reconnues véritables et signées pour identification par le créancier, le débiteur et les intervenants avec et en présence du notaire soussigné. [ 6 ] Une copie du contrat de construction mentionné ci-haut, auquel 9274-3863 n’est pas partie, y est annexée.

[ 7 ] Ni Restaurant Doca inc. ni 8813647 Canada inc. ne sont parties à l’acte d’hypothèque, mais M. Rajeshkumar Patel et la société 9274-3780 Québec inc. y interviennent et s’engagent solidairement avec le débiteur au paiement de tous les montants garantis par l’acte d’hypothèque et au respect de tous les engagements du débiteur qui y sont prévus. [ 8 ] Le 20 mai 2016, l’appelante met en demeure Restaurant Doca inc., 9274-3863 Québec inc., 9274-3780 Québec inc. et M.

Rajeshkumar Patel de payer la dette restante, qui s’élève alors à 552 791,98 $. [ 9 ] Le 1 er juin 2016, des préavis d’exécution de garanties sont signifiés à Restaurant Doca inc. et à 9274-3863 Québec inc. [ 10 ] Le 2 août 2016, Restaurant Doca inc. dépose un avis d’intention de faire une proposition sous la

Loi sur la faillite et l’insolvabilité , Guenter Bill Hafner est désigné comme syndic. [ 11 ] Le 1er novembre 2016, la Cour supérieure rend une ordonnance de faillite à l’endroit de M. Rajeshkumar Patel [1] . [ 12 ] Entre le 10 et le 31 mars 2017, l’appelante signifie un préavis d’exercice visant l’immeuble hypothéqué à 9274-3863 Québec inc., Restaurant Doca inc. et au syndic à la faillite de Restaurant Doca inc.

Guenter Bill Hafner. [ 13 ] Elle dépose une requête introductive d’instance en délaissement forcé pour fins de vente sous contrôle de justice le 10 juillet 2017 et y désigne l’intimée, 9274-3863 Québec inc. comme défenderesse. L’avis d’assignation, les procès-verbaux de signification à 9274-3863 Québec inc. et au syndic ainsi qu’une déclaration sous serment y sont joints. [ 14 ] Le 28 février, le greffier spécial demande la preuve de la signification à Restaurant Doca inc., puisque, dit-il, la personnalité de celle-ci ne se confond pas avec celle du syndic.

Il demande d’autres précisions et mentionne qu’il ne comprend pas l’acte d’hypothèque, puisque celle qui y est désignée comme débitrice, soit 9274-3863 Québec inc., n’a pas d’obligation aux termes du contrat annexé.

Enfin, il ajoute que Restaurant Doca inc. aurait dû être nommée comme défenderesse dans la procédure introductive d’instance. [ 15 ] Le 19 mars 2018, le procureur de l’appelante répond au greffier spécial que l’acte d’hypothèque fait preuve de son contenu et confirme le statut de 9274-3863 Québec inc. comme débitrice de l’obligation prévue au contrat de construction malgré qu’elle n’y est pas partie. [ 16 ] Le 20 mars 2018, le greffier spécial transmet un deuxième avis dans lequel il écrit qu’il « ne croit pas qu’il soit prudent qu’il ordonne la vente d’un immeuble sur la base d’un acte authentique qui pourrait contenir une erreur » [2] . [ 17 ] Le 20 mars 2018, l’appelante demande que jugement soit rendu par défaut. [ 18 ] L’audience est tenue le 26 mars 2018 et donne lieu au jugement entrepris.

ANALYSE [ 19 ] Il convient d’abord de souligner que la rédaction de l’acte d’hypothèque, qui vraisemblablement est un précédent modifié pour tenir compte des circonstances de l’espèce, ne pèche pas par excès de clarté, ce qui a pu vraisemblablement induire la juge en erreur. [ 20 ] Ceci étant, rien ne permet de l’annuler ou d’autrement refuser qu’il soit mis en œuvre. [ 21 ] L’hypothèque conventionnelle est l’accessoire d’un autre contrat (celui qui crée la dette). Elle peut être consentie par le débiteur de l’obligation principale ou par un tiers ( art. 2681 C.c.Q . ).

Lorsqu’elle est consentie par un tiers, ce tiers devient un « débiteur » des obligations mentionnées à l’acte d’hypothèque, en cas de défaut du débiteur de l’obligation principale. Cette utilisation du mot « débiteur » peut toutefois porter à confusion, comme en l’espèce.

Cette confusion dans le langage employé n’invalide toutefois pas l’hypothèque lorsque, par ailleurs, l’obligation garantie et donc le « défaut » y sont clairement identifiés. [ 22 ] C’est le cas ici. [ 23 ] Les obligations garanties sont celles découlant du contrat de construction conclu le 29 août 2014 entre l’appelante d’une part et Doca Restaurant inc., 8813647 Canada inc., Rajeshkumar Patel, Victor Dias et Victor Battista d’autre part. [ 24 ] L’intimée, dans ce contexte, est un tiers qui a consenti une hypothèque sur un immeuble lui appartenant.

Il n’est aucunement nécessaire qu’elle ait cautionné les obligations contractées par Doca restaurant inc., 8813647 Canada inc., Rajeshkumar Patel, Victor Dias et Victor Battista aux termes du contrat de construction pour que cette hypothèque soit valide et que les droits qui en découlent puisse être exercés. [ 25 ] Le contrat de cautionnement et l’hypothèque sont en effet des contrats distincts. Le contrat de cautionnement est celui par lequel la caution s’engage à satisfaire la dette du débiteur et engage par là tous ses biens. C’est un acte risqué pour lequel le Code exige un consentement exprès.

L’acte d’hypothèque, lui, est le contrat par lequel le constituant promet au créancier l’un de ses biens en garantie des obligations du débiteur. Ses autres biens ne sont pas en danger. Cette distinction est ainsi expliquée : Cautionnement personnel ( art. 2645 C.c.Q . ) et cautionnement réel 2389. Lorsqu’un tiers remet un bien en gage ou consent une hypothèque pour garantir la dette d’autrui, il ne cautionne pas personnellement en engageant l’ensemble de son patrimoine, mais il engage seulement le bien affecté, à moins qu’il ne se soit engagé

personnellement à payer la dette cautionnée. Il s’agit alors d’un cautionnement réel. La mise en œuvre du cautionnement réel est assujettie aux règles des hypothèques, la caution pouvant ensuite être subrogée dans les droits que le créancier avait contre le débiteur principal ( art. 1656 et 2356 C.c.Q . ). 2390. Bien que l’on parle de « cautionnement réel », il ne s’agit pas vraiment d’un cautionnement, mais plutôt d’une hypothèque pour garantir la dette d’un tiers tel que le prévoit l’

article 2681 C.c.Q . [Page 806] Le créancier ne peut intenter de recours par lequel il peut demander la condamnation personnelle de la caution, à moins d’avoir cautionné la dette personnellement. La caution devient plutôt un constituant de l’hypothèque. Elle pourra être poursuivie afin de délaisser le bien qu’elle a hypothéqué pour garantir la dette d’un tiers, à moins de plutôt décider d’acquitter le montant qu’elle a ainsi garanti. [Page 807] [3] [ 26 ] Ainsi, il n’était pas nécessaire que l’acte d’hypothèque fasse mention de l’intention de l’intimée de cautionner la dette du débiteur principal.

Il était suffisant que l’acte d’hypothèque identifie clairement l’obligation garantie (celle que crée le contrat P-1) et le bien offert en garantie (l’immeuble situé à Drummondville, identifié à l’acte d’hypothèque P-2). Or, l’acte définit suffisamment le bien et identifie clairement l’obligation garantie comme celle découlant du contrat de construction. [ 27 ] Le fait que l’intimée ne soit pas

partie à ce contrat de construction ou ne soit pas elle-même en défaut envers l’appelante n’est pas davantage pertinent. [ 28 ] La juge devait donner effet à l’hypothèque dès lors que l’existence de la créance, le défaut des débiteurs de l’obligation principale, le refus de délaisser volontairement l’immeuble, l’absence valable de cause d’opposition ainsi que la demeure avaient été prouvés [4] .

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 29 ] ACCUEILLE l’appel; [ 30 ] INFIRME le jugement de première instance rendu le 6 avril 2018; [ 31 ] ACCORDE la demande introductive d’instance de l’appelante Construction Cybco inc. dans le dossier de la Cour supérieure du district judiciaire de Montréal portant le numéro 500-17-099505-177; [ 32 ] DÉCLARE l’intimée 9274-3863 Québec inc. en défaut aux termes de l’acte d’hypothèque; [ 33 ] CONSTATE le refus de l’intimée 9274-3863 Québec inc. de délaisser volontairement l’immeuble ci-après décrit en faveur de l’appelante Construction Cybco inc. sans cause valable d’opposition : Un emplacement vacant situé dans la ville de Drummondville connu et désigné comme étant le lot TROIS MILLIONS HUIT CENT QUATRE-VINGT-QUINZE MILLE NEUF CENT TRENTE TROIS (3 895 933) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Drummond. (Ci-après l’ « Immeuble » ) [ 34 ] ORDONNE à l’intimée 9274-3863 Québec Inc. de délaisser l’Immeuble en faveur de l’appelante Construction Cybco inc. afin qu’elle en prenne possession pour les fins de procéder à sa vente sous contrôle de justice, dans les dix jours suivant la notification du jugement à intervenir dans la présente instance; [ 35 ] ORDONNE l'expulsion de l'intimée 9274-3863 Québec inc. ainsi que de tout possesseur et/ou occupant et de tous leurs biens se trouvant dans l'Immeuble, à défaut par eux de délaisser l'Immeuble et retirer les meubles s'y trouvant dans le délai de dix (10) jours suivants la notification du jugement à intervenir en la présente instance; [ 36 ] ORDONNE qu'à défaut par l'intimée 9274-3863 Québec inc. ou tout possesseur et/ou occupant de délaisser l'Immeuble et de retirer les meubles s'y trouvant dans le délai de dix (10) jours ci-haut mentionné, PERMET à l'appelante Construction Cybco Inc.d'être mise en possession de l'Immeuble par l'avis d'exécution prévu aux articles 692 et suivants du Code de procédure civile et de faire procéder par l'entremise d'un huissier à l'expulsion de l'intimée 9274-3863 Québec inc. et de tout possesseur et/ou occupant et à l'enlèvement des biens meubles se trouvant dans l'Immeuble; [ 37 ] ORDONNE la vente sous contrôle de justice de l'Immeuble; [ 38 ] ORDONNE que la vente sous contrôle de justice de l'Immeuble procède de gré à gré; [ 39 ] DÉSIGNE comme officier chargé de la vente monsieur Hugo Philippe, Jean-Sébastien Philippe, Claude Beauregard ou tout autre huissier de justice de la firme Philippe & Associés, huissiers (ci-après l'« Officier désigné ») pour procéder à la vente sous contrôle de justice de l'Immeuble et accomplir les démarches nécessaires ou utiles pour cette vente; [ 40 ] FIXE la rémunération de l'Officier désigné à 115 $/heure plus tous les déboursés à être encourus dans le cadre de la vente sous contrôle de justice; [ 41 ] ORDONNE que les honoraires et débours de l'Officier désigné constituent des frais de justice conformément à l'

article 2651 alinéa 1 du Code civil du Québec payables à même la vente de l'Immeuble; [ 42 ] AUTORISE l'Officier désigné à retenir, s'il le juge opportun, les services d'un courtier en immeubles et/ou agent immobilier

et/ou d'un encanteur et/ou de tout autre professionnel de son choix pour procéder à la vente et accomplir les démarches nécessaires ou utiles pour cette vente, moyennant une commission ou rémunération établie selon le prix du marché et autorisée par écrit par l'appelante Construction Cybco inc. et payable à même le produit de la vente; les frais de justice relativement à la vente sous contrôle de justice comprendront cette rémunération et les déboursés y reliés; [ 43 ] AUTORISE l'Officier désigné à vendre l'Immeuble de gré à gré, aux conditions décrites ci-dessous et à la valeur indiquée à la mise à prix (P-10), communiquée et produite sous scellés et sous pli confidentiel en première instance; [ 44 ] ORDONNE que, sauf les parties en l'instance, seules les personnes ayant obtenu l'autorisation de cette Cour puissent prendre connaissance du rapport d'évaluation (P-9) et de la mise à prix (P-10), communiqués au soutien de la demande en justice en première instance sous scellés et sous pli confidentiel, et ORDONNE que toute personne ayant une connaissance desdites Pièces P-9 et P-10 garde confidentiel leur contenu jusqu'à la vente sous contrôle de justice; [ 45 ] ORDONNE que la vente sous contrôle de justice de l'Immeuble se fasse aux conditions et suivant les modalités ci-après:

a) la vente sera faite au nom du (des) propriétaire(

s) selon le cas;

b) la vente sera effectuée suivant les usages généraux applicables au mode de vente, à savoir de gré à gré;

c) la vente sera faite sans aucune garantie ni aucune obligation incombant au vendeur en vertu de la Loi et aux risques et périls de tout acquéreur, ce dernier assumant notamment toute responsabilité relativement à l'environnement;

d) toute offre d'achat reçue par l'Officier désigné devra être présentée à l'appelante Construction Cybco inc. pour approbation et recevoir son approbation pour pouvoir être acceptée;

e) sous réserve du droit de rétention ci-après prévu, le prix de vente sera versé comptant, par chèque certifié ou traite bancaire, lors de la signature de l'acte de vente;

f) le transfert de propriété de l'Immeuble ne se fera que lorsque le prix de vente aura été payé en entier;

g) l'Officier désigné ne devra remettre l'occupation et la possession de l'Immeuble que lorsque l'acte de vente sera signé et le prix convenu payé;

h) l'Officier désigné pourra préparer un ou des états de collocation selon ce qu'il juge le plus approprié;

i) l'Officier désigné aura le droit de remettre à l'appelante Construction Cybco inc. au moment de la signature de l'acte de vente, le produit de cette vente, moins les créances prioritaires, en considération de l'émission d’un engagement écrit en faveur de l'Officier désigné garantissant la remise, sur demande des sommes reçues advenant contestation conformément à.la Loi;

j) la commission relative à la vente, s'il en est, sera payée par l'Officier désigné lors de la signature de l'acte de vente;

k) tous les ajustements de quelque nature que ce soit seront faits à la date de la signature de l'acte de vente;

l) l'acte de vente sera préparé par l'Officier désigné aux frais de l'acheteur, mais l'acheteur pourra, s'il le désire, retenir les services d'un professionnel de son choix à cette fin en assumant les frais à cet égard;

m) tous prélèvements, taxes, droits, droits de mutation ou impositions pouvant résulter de la vente seront à la charge de l'acheteur. [ 46 ] DÉCLARE que la vente sous contrôle de justice à intervenir aux présentes a le même effet qu'un décret d'adjudication dans la mesure prévue au Code de procédure civile, conformément à l'

article 2794 du Code civil du Québec et purge tous les droits réels; [ 47 ] PERMET à l'appelante Construction Cybco inc., dans l'éventualité où l'Immeuble ne pouvait être vendu de gré à gré ou qu'il soit plus avantageux de procéder à sa vente de manière différente, de s'adresser au Tribunal afin de fixer de nouvelles modalités de vente sous contrôle de justice de l'Immeuble; [ 48 ] LE TOUT , avec les frais de justice. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C .A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C .A. GENEVIÈVE COTNAM, J.C .A.