2018 QCCQ 7640, 2018 QCCQ 7640

Gamache c. Frenette 2018 QCCQ 7640 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-MAURICE LOCALITÉ DE LA TUQUE « Chambre civile » N° : 425-32-700020-177 DATE : 19 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE LABBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ VALÉRIE GAMACHE et MICKAEL BERNIER Demandeurs c. YVAN FRENETTE Défendeur et YVAN FRENETTE Défendeur en garantie c.

PAULINE CLEARY Défenderesse en garantie et MICHÈLE DÉZIEL Mise en cause par intervention forcée ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs allèguent que le défendeur leur a faussement représenté que la maison qu’il leur a vendue le 23 novembre 2016 était sise sur une fondation de béton coulé alors que celle-ci était formée de blocs de béton. Ils lui réclament donc 15 000 $ à

titre de dommages. [ 2 ] Le défendeur conteste la demande tout en précisant que les demandeurs ont refusé son offre de leur racheter l’immeuble.

Il a appelé en garantie Mme Pauline Cleary qui lui a vendu l’immeuble en question le 26 février 2015. [ 3 ] Pauline Cleary conteste la demande en garantie, précisant qu’elle n’a fait aucune déclaration relativement à la fondation de la maison à Mme Pierrette Pellerin dont elle avait retenu les services de courtage pour la vente de la résidence. [ 4 ] Pauline Cleary a appelé au dossier Mme Michèle Déziel, cette dernière agissant comme courtière immobilière lors de l’achat de l’immeuble. [ 5 ] Michèle Déziel a produit une contestation niant responsabilité. [ 6 ] Pauline Cleary était absente à l’audition bien qu’ayant été dûment convoquée et appelée.

LES FAITS [ 7 ] Le 23 novembre 2016, le défendeur a vendu aux demandeurs l’immeuble en cause, avec garantie légale, pour le prix de

116 500 $ [1] . [ 8 ] Le défendeur l’avait acquis de Pauline Cleary le 26 février 2015 par un acte notarié, au prix de 120 000 $ [2] . [ 9 ] L’acte de vente du 26 février 2015 contient une particularité. Ainsi, il est indiqué que la vente est faite avec la garantie légale.

Plus loin dans le document, soit à la page 4 du contrat, dans les obligations de l’acheteur, il est indiqué notamment ceci : « … Reconnaître qu’il est de sa responsabilité de vérifier lui-même auprès des autorités compétentes que la destination qu’il entend donner à l’immeuble est conforme aux lois et règlements en vigueur; libérer le vendeur de toute responsabilité quant à tous défauts ou vices apparents ou cachés. » [ 10 ] La maison sise sur le terrain a été construite vers 1961.

Il n’est pas contesté que la fondation est en blocs de béton et non en béton coulé. [ 11 ] Les demandeurs ont produit une photocopie d’une demande de permis de construction portant la date du 3 mai 1961 [3] . Il s’agit d’une demande de M. Jacques Brassard pour la construction de la résidence en cause sur la rue St-Antoine à La Tuque.

Il est indiqué notamment que les matériaux des murs de fondation seront des blocs de 12 pouces. [ 12 ] Les demandeurs soutiennent que le fait que la maison ait été annoncée comme ayant une fondation en béton coulé était important pour eux. [ 13 ] À chacune des transactions [4] concernant cet immeuble, les courtiers immobiliers ont indiqué que la fondation était en béton coulé.

L’origine de cette mention est inconnue. [ 14 ] Les demandeurs veulent que le défendeur paie les coûts nécessaires pour faire installer une membrane sur la fondation actuelle de façon à ce que sa performance équivaille à celle d’une fondation en béton coulé. [ 15 ] Les demandeurs ont constaté l’état de la fondation lorsqu’ils ont défait, en avril ou mai 2017, la chambre froide d’où provenait une odeur d’humidité.

Ils ont dénoncé la situation au défendeur par lettre du 12 juillet 2017 [5] . [ 16 ] Dans cette lettre, ils invoquent autant la garantie de qualité que les fausses représentations. [ 17 ] Au mois d’octobre 2017, le défendeur s’est rendu sur les lieux pour prendre connaissance de la situation. [ 18 ] Par lettre du 23 août 2017, le défendeur a indiqué aux demandeurs qui voulaient visiter la maison et faire analyser la fondation. [ 19 ] Les demandeurs ont fait exécuter des travaux partiels à l’extérieur montrant la fondation en blocs de béton et montrant une réparation effectuée [6] . [ 20 ] Les demandeurs ont aussi constaté en juin 2017, des infiltrations d’eau provenant de la chambre froide [7] . [ 21 ] Selon la preuve, notamment les photographies produites au dossier, l’extérieur de la fondation de blocs de béton montrent que ceux-ci sont recouverts d’un enduit cimentaire qui ne les rend pas visibles.

Les demandeurs ont produit une attestation de reconnaissance de la firme Les Services Inspec-Thor inc ., signée par Samuel Bergeron, inspecteur en bâtiments, indiquant que l’état de la fondation n’était pas visible à cause cet enduit cimentaire. De plus, les murs de fondation à l’intérieur étaient recouverts d’isolant et de panneaux de finition [8] . [ 22 ] Les demandeurs ont envoyé au défendeur une deuxième lettre le 12 août 2017 [9] leur faisant mention d’une situation problématique afin d’obtenir une assurance à une prime raisonnable à cause de l’état de la fondation.

Ils ajoutent que le coût pour une membrane varie entre 15 000 $ et 20 000 $. [ 23 ] Le 19 septembre 2017, les demandeurs ont obtenu une estimation provisoire d’un entrepreneur pour l’installation d’une membrane au coût d’environ 30 000 $ plus taxes [10] . [ 24 ] Le 11 février 2015, le défendeur avait fait inspecter la résidence avant de l’acheter de Mme Cleary. Cette inspection datée du 11 février 2015 a été faite par M. François Villeneuve, de l’entreprise Les Travaux de la maison de La Tuque [11] . [ 25 ] À la page 2 de son rapport, M.

Villeneuve indique ceci [12] : « Les fondations sont craquées à deux endroits, côté sud dans les coins. Les fissures ne présentent pas de déplacement latéral, mais devraient être surveillées et colmatées. Il est impossible de savoir si ces fissures se prolongent jusqu’à la base des fondations. » [ 26 ] M.

Villeneuve note également dans son rapport qu’il n’y a pas de traces d’humidité à l’intérieur. [ 27 ] Dans la fiche technique qu’elle a préparée pour la vente de la maison, Mme Pellerin avait indiqué que la fondation était en béton coulé [13] . [ 28 ] Le défendeur a dénoncé la situation à Mme Cleary, après avoir reçu lui-même une dénonciation des demandeurs, par une lettre de son avocat du 13 septembre 2017, mentionnant qu’il y avait vices cachés [14] . [ 29 ] Des photographies de la fondation ont été produites par le défendeur [15] .

Ces photographies prises récemment semblent indiquer que lorsqu’il pleut, les joints des blocs de béton semblent être apparents sous l’enduit cimentaire. Les demandeurs nient avoir eu connaissance d’une telle situation.

ANALYSE [ 30 ] La demande des demandeurs est fondée sur la garantie de qualité, car ils allèguent que la fondation a permis des infiltrations d’eau. [ 31 ] La garantie de qualité ou contre les vices cachés est prévue à l’

article 1726 C.c.Q. dont le texte est le suivant : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 32 ] Quatre conditions sont requises pour que la garantie s’applique : le vice doit être grave et diminuer de façon importante l’usage de l’immeuble ou du moins de son utilité, il doit exister au moment de la vente, il ne doit pas avoir été dénoncé à l’acheteur et il doit être caché [16] . [ 33 ] En l’absence d’infiltrations d’eau, le Tribunal ne conclurait pas à l’application de la garantie de qualité puisque l’usage ou l’utilité de l’immeuble n’est pas diminué par cette sorte de fondation.

Le fait que les primes d’assurance peuvent être plus élevées pour ce genre de fondation n’en fait pas non plus un vice grave. [ 34 ] Les demandeurs s’appuient également sur les articles 1400 et 1401 C.c.Q. qui traitent des vices de consentement. 1400. L’erreur vicie le consentement des parties ou de l’une d’elles lorsqu’elle porte sur la nature du contrat, sur l’objet de la prestation ou, encore, sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement. L’erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement. 1401 . L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence. [ 35 ] Les demandeurs allèguent plus particulièrement la notion de dol, laquelle constitue une fausse représentation par mensonge, silence ou réticence, faite dans l’intention de tromper un contractant. [ 36 ] Dans son témoignage, le défendeur a dit qu’il n’avait pas vu l’état de la fondation pendant qu’il a été propriétaire de l’immeuble, soit pendant environ 1 ½ an.

Plus loin dans son témoignage, il a mentionné que les blocs de béton étaient visibles, mais que ce n’était pas important pour lui. [ 37 ] Il reste que le défendeur n’est pas l’auteur de la mention « béton coulé » indiquée dans les fiches descriptives des courtiers immobiliers au fil des ans. [ 38 ] Le Tribunal retient comme fondement de la réclamation des demandeurs, la garantie de qualité puisqu’ils se plaignent des infiltrations d’eau causées par la nature de la fondation. [ 39 ] Il n’est pas clair dans la preuve que tous les murs de fondation de la maison causent des infiltrations d’eau.

Il semble que cette situation soit limitée à un seul mur, celui où la chambre froide est située. [ 40 ] Le Tribunal limite donc la réclamation à un mur sur quatre et accorde aux demandeurs le quart de la somme de 15 000 $, soit 3 750 $. [ 41 ] Le recours en garantie du défendeur contre Pauline Cleary doit être rejeté puisqu’il y a dans l’acte de vente, une exclusion de la garantie de qualité, ce qui est prévu aux articles 1732 et 1733 C.c.Q. dont le texte est le suivant : 1732 .

Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l’exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. 1733 . Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien.

Cette règle reçoit exception lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel. [ 42 ] Rien dans la preuve ne révèle que Mme Cleary était au courant de la nature des fondations de la résidence. Le fait que l’acte de vente fait mention qu’il est fait avec la garantie légale doit être interprété comme laissant subsister la garantie de propriété à l’exception de la garantie de qualité.

En effet, la vente comprend deux garanties, celle de propriété c'est-à-dire que le vendeur est réellement propriétaire de l’immeuble et celle de qualité qui est connue comme étant la garantie contre les vices cachés. Le Tribunal doit donner effet aux termes employés dans l’acte de vente et conclure que la garantie de qualité ne s’applique pas, car elle est expressément exclue. [ 43 ] Le recours en garantie contre Michèle Déziel doit être rejeté puisqu’un courtier immobilier n’est pas tenu à la garantie de qualité. Il n’est pas le vendeur de l’immeuble.

Mme Cleary étant absente, aucune preuve n’a été présentée contre Mme Déziel.

[ 44 ] En conséquence, les recours en garantie doivent être rejetés. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 45 ] ACCUEILLE en

partie la demande. [ 46 ] CONDAMNE le défendeur à payer aux demandeurs la somme de 3 750 $, plus les intérêts sur cette somme au taux légal, majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de la mise en demeure, soit le 12 août 2017. [ 47 ] CONDAMNE le défendeur à payer aux demandeurs les frais de justice. [ 48 ] REJETTE l’appel en garantie contre Pauline Cleary, SANS FRAIS . [ 49 ] REJETTE l’intervention contre Michèle Déziel, AVEC LES FRAIS de justice contre Pauline Cleary. __________________________________ PIERRE LABBÉ, J.C.Q. Date d’audience : 8 août 2018