2014 QCCQ 8132, 2014 QCCQ 8132

Rousseau c. Sirois 2014 QCCQ 8132 JD2786 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-031341-135 DATE : Le 16 juillet 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LIZA ROUSSEAU Demanderesse c.

YVON SIROIS Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Liza Rousseau (" Rousseau ") [1] réclame 7 412,06$ à Yvon Sirois (" Sirois "), en remboursement du coût des travaux correctifs et en compensation pour divers dommages qu'elle a subis, suite à l'achat d'une maison en 2009, qu'elle prétend être affectée de vices cachés. Une

partie du solage en blocs de béton s'effrite, la semelle ( " foutine " ) est fissurée. Le tout doit être réparé et remplacé. [ 2 ] Sirois conteste au motif qu'il ne s'agit pas de vices cachés : lors de l'inspection préachat, Rousseau ou l'inspecteur chargé de cette inspection a pu déceler le problème. Rousseau n'a pas suivi les recommandations de cet inspecteur, à l'effet de pousser plus loin les vérifications avant d'acheter. Questions en litige [ 3 ] Il s'agit de déterminer si le désordre dont se plaint Rousseau est un vice caché au sens de l'

article 1726 du Code civil du Québec (" C.c.Q. "). [ 4 ] Le cas échéant, il y a lieu de déterminer à quelle indemnité elle a droit. Le contexte

[ 5 ] En avril 2009, Rousseau achète de Sirois une maison située sur la rue Des Cèdres à Carignan au prix de 155 000,00$. Il s'agit d'une maison de style bungalow, construite en 1956. [ 6 ] Rousseau visite d'abord la maison avec son père et son beau-frère. Elle demande ensuite à Michel Bernier (" Bernier "), inspecteur agréé en bâtiment de la firme Inspecteur Impec inc., de l'inspecter. Il lui remet un rapport daté du 4 février 2009. [ 7 ] Le prix proposé par Rousseau dans sa promesse d'achat de 155 000,00$ n'est pas modifié.

C'est ce montant qu'elle paie à Sirois, en vertu du contrat notarié du 9 avril 2009. [ 8 ] Rousseau emménage dans la résidence pour y habiter; elle établit aussi son salon de coiffure au demi sous-sol, soit la pièce du coin avant gauche de la maison. [ 9 ] En 2013, elle change le panneau électrique qui se trouve sur le côté avant gauche de la maison, dans la

partie occupée par le salon de coiffure. [ 10 ] En défaisant le mur autour de l'ancien panneau électrique, elle s'aperçoit que la fondation de blocs de béton s'effrite, à tel point qu'à certains endroits, on voit le jour à travers les fissures. [ 11 ] Michel Voyer (" Voyer "), de la compagnie Beaulieu Construction inc. (" Beaulieu Construction "), se rend chez elle. Il voit d'abord à l'intérieur, au sous-sol, les blocs de béton qui s'effritent.

Sous la poussée de la terre à l'extérieur de la fondation, ils menacent même de se défaire et de s'effondrer dans le sous-sol de la maison. [ 12 ] Après avoir inspecté l'extérieur du coin avant gauche de la maison, il recommande à Rousseau de défaire le revêtement de la fondation extérieure et de creuser, à cet endroit, pour mesurer l'ampleur des dégâts. [ 13 ] Tel qu'il appert de son rapport écrit du 28 avril 2014 et de son témoignage au procès, la semelle est brisée à deux endroits.

De plus, le drain français n'est pas installé selon les règles de l'art: il est plus haut en façade que sur le côté gauche de la maison, avec pour résultat que l'eau s'accumule près du coin avant gauche de la maison. L'effet du gel et du dégel a pour conséquence que les blocs de la fondation et le ciment entre ces blocs se sont gravement désagrégés. [ 14 ] Le 13 juin 2013, Rousseau avise Sirois par écrit du problème et l'informe que des travaux majeurs dont la valeur est estimée à 7 412,06$ doivent être entrepris.

Elle lui donne 10 jours pour payer cette somme. [ 15 ] Sirois reconnaît avoir reçu cette lettre mais n'y répond pas : il est certain qu'il n'encourt aucune responsabilité, puisqu'il n'y a pas de vices cachés. [ 16 ] Rousseau entreprend les travaux : elle fait défaire et refaire le solage en blocs et les fait imperméabiliser au coût de 1 350,96$, payés à Beaulieu Construction le 6 août 2013. [ 17 ] Elle fait renforcir la semelle par Entreprise Fondatechnique, sur les recommandations de Beaulieu Construction, au coût de 412,41$. [ 18 ] Elle fait refaire le muret qui se trouve près de la porte d'entrée du salon de coiffure, là où le solage a été réparé, de même que l'asphalte de l'entrée, qu'elle dit avoir été abîmée par les travaux. [ 19 ] Elle réclame pour l'ensemble de ces travaux et des matériaux la somme de 7 412,06$.

Elle réduit sa réclamation à 7 000,00$ pour bénéficier du recours devant la Division des petites créances. Droit applicable [ 20 ] L'

article 1726 du C.c.Q. énonce ce qui suit : " Art. 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

" [ 21 ] En vertu de cet article, le vendeur est légalement tenu de garantir que le bien vendu est exempt de vices cachés. [ 22 ] Pour conclure pour la mise en œuvre de cette garantie, le Tribunal analyse généralement quatre critères : 1. Le vice doit être grave , c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien; l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou donné si haut prix s'il les avait connus; 2. Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente. La bonne foi se présumant, il appartient au vendeur de faire la preuve de la connaissance du vice par l'acheteur; 3.

Le vice doit être caché ce qui suppose qu'il ne soit pas apparent, c'est-à-dire qu'il n'a pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert et qu'il n'ait pas été dénoncé ou révélé par le vendeur; l'expertise de l'acheteur sert à évaluer si le vice est caché ou apparent; plus l'acheteur connaît le bien qu'il acquiert, plus le vice est susceptible d'être considéré comme apparent; 4. Le vice doit être antérieur à la vente .

[ 23 ] La jurisprudence constante est à l'effet que l'examen attentif de l'acheteur ne nécessite pas pour celui-ci de prendre les mesures exceptionnelles pour la recherche de vices cachés potentiels : il n'a pas à défaire les cloisons, soulever des lattes de plancher, creuser [2] . [ 24 ] La vérification de l'acheteur s'apprécie selon une norme objective, en évaluant l'examen fait par ce dernier en fonction de ce qu'aurait fait un acheteur prudent, diligent de même compétence [3] . L'

article 1726 du Code civil du Québec écarte spécifiquement l'obligation de l'acheteur d'avoir recours à un expert. [ 25 ] Cependant, certains indices peuvent suggérer au promettant acheteur qu'il y a des problèmes dans l'immeuble qu'il compte acheter : il ne peut rester passif, il doit se renseigner sur la cause des problèmes; il en va de même pour l'expert dont il a retenu les services pour l'inspection pré-achat. [ 26 ] De plus, lorsque le rapport d'inspection pré-achat contient certaines mises en garde et avertissements, et que si les examens suggérés avaient permis de révéler le vice dont est affecté l'immeuble acheté, on ne peut en conclure qu'il s'agit d'un vice caché. [ 27 ] Finalement, quant à la compensation payable à l'acheteur, si le Tribunal en vient à la conclusion que l'immeuble est affecté d'un vice caché et grave, antérieur à la vente, on doit retenir les enseignements des auteurs Baudouin et Deslauriers : " La jurisprudence tente de réaliser un équilibre entre deux impératifs.

Le premier est de voir à ce que l'indemnisation ne soit pas une source d'enrichissement pour la victime. Le second est, au contraire, d'éviter de la laisser dans une situation ne reflétant pas une réparation intégrale. (p.313) Lorsque l'objet avait déjà subi les assauts du temps il n'était donc pas neuf au moment où le dommage a été subi, accorder la pleine valeur de remplacement est, dans un sens, enrichir la victime qui se retrouve avec un objet complètement neuf et non dévalué.

C'est pourquoi, en général, les Tribunaux compensent ce fait en tenant compte de la dépréciation selon les circonstances (p. 315)… Les réparations confèrent parfois (en matières immobilières par exemple) une plus-value aux biens et augmentent sa valeur économique. Les Tribunaux déduisent alors du coût des réparations une certaine somme pour tenir compte de celle-ci. (p. 317) [4] " [ 28 ] L'

article 1739 C.c.Q. oblige l'acheteur qui constate que le bien acheté est affecté d'un tel vice, doit le dénoncer par écrit à son vendeur, dans un délai raisonnable depuis sa découverte. L'absence de dénonciation écrite et de mise en demeure préalable à l'exécution des travaux peut être fatale au recours de l'acheteur. Analyse et décision [ 29 ] Il appartient à Rousseau de démontrer, par preuve prépondérante, le bien-fondé de ses prétentions, tel que le stipulent les articles 2803 et 2804 C.c.Q. : " Art. 2803 Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. Art. 2804 La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. " [ 30 ] La preuve présentée à la Division des petites créances doit répondre aux règles habituelles de preuve. Ainsi, la

partie à qui incombe la charge de la preuve doit l'établir de façon prépondérante au moyen d'éléments factuels pertinents en droit et en faits. La règle de la prépondérance de la preuve exige que celui à qui elle incombe démontre que l'existence des faits qu'il invoque est plus probable que leur inexistence. Il ne s'agit pas de démontrer par une certitude absolue ces faits. En l'absence de prépondérance de preuve, la

partie qui ne peut se décharger de son fardeau perd sa cause. [ 31 ] Il ne fait pas de doute que le vice affectant la propriété de Rousseau est grave, puisqu'une

partie de la fondation menaçait de s'effondrer, au moment de la visite de Voyer. [ 32 ] Son témoignage non contredit est que le problème existe depuis plusieurs années, sûrement avant la vente de 2009. [ 33 ] Il ne s'agit pas de l'usure normale de la maison construite en 1956, mais plutôt d'un vice de construction. Voyer est formel : le drain français sur le côté gauche de la maison n'est pas lié au drain de l'avant de la maison, ce qui cause l'accumulation d'eau au coin avant gauche de la maison.

Avec le passage des années, l'effet du gel et du dégel de toute cette eau a fait en sorte que les blocs de béton de la fondation et le ciment qui les joint et la semelle se sont détériorés à tel point qu'à cet endroit seulement, la fondation s'est affaissée. [ 34 ] Mais s'agit-il d'un vice " caché ", c'est-à-dire que Rousseau ne pouvait voir lors des visites qui ont précédé l'achat? [ 35 ] Bien que l'

article 1726 C.c.Q. cité plus haut n'exige pas d'un acheteur " prudent et diligent " qu'il retienne les services d'un expert pour faire l'inspection avant d'acheter, s'il le fait et que cet expert note des indices pouvant présager d'un problème sérieux, il n'est plus question d'un vice " caché ". [ 36 ] En l'instance, Bernier qui visite la maison le 4 février 2009 et son rapport écrit du même jour est éloquent. À la page 2, au

chapitre " MURS ET PAREMENTS EXTÉRIEURS " (pp. 2-3), il note ce qui suit : " Les murs et parements extérieurs sont recouverts de brique et de crépi. Quelques fissures ont été décelées. Il est recommandé de calfeutrer les fissures sur le crépi à l'aide de calfeutrant pour béton… afin d'éviter l'eau et le gel de les endommager… Sur le coin avant gauche, la fondation s'est affaissée et nous retrouvons des ouvertures dans la brique des fondations (photos no. 27 et 28 [5] )… Beaucoup de fissures ont été observées sur les fondations (photos no. 18, 25, 27 et 28). Les fondations sont faites de blocs de béton.

Pour ce type de fondation, il est recommandé d'avoir une membrane autour des fondations afin d'éviter les infiltrations d'eau. Lorsque l'eau coule près des fondations en hiver, le gel risque de pousser ces dernières.

[ 37 ] À la page 7 du rapport, il fait la recommandation suivante : " Aucune vérification n'a été effectuée pour connaître l'existence ou non du drain français ni de son état, malgré qu'il n'y a pas d'indice d'un drainage déficient. Il est de la responsabilité de l'acquéreur de faire les vérifications nécessaires (caméra ext. pour le drain français et pour les égout. En général le système de drain français d'une maison a une durée d'environ 25 ans… " [ 38 ] Au

chapitre de la " FINITION INTÉRIEURE " il relie les fissures à l'affaissement : " Tous les murs et plafonds sont recouverts de gypse, de plâtre et de bois. Seulement quelques fissures ont été observées aux murs et plafonds. Ces fissures sont causées principalement par le retrait et le séchage du bois de la charpente, ainsi que l'affaissement… Des fissures ont été observées sur le mur là où il y a eu affaissement. " [ 39 ] Finalement, au

chapitre " Notes importante s ", il signale ce qui suit à Rousseau (p.13) : " Beaucoup de travaux importants devront être à prévoir sur cette propriété et le tout devra faire l'objet d'une évaluation par un entrepreneur général en rénovation. Toutes les réparations et recommandations tel que vues, discutées et décrites dans les pages précédentes devront être faites .

" [ 40 ] Lorsque Voyer se présente chez Rousseau en 2013, il note les fissures sur le crépi et le parement de briques sur le côté gauche de la maison et le coin avant gauche. [ 41 ] Tout comme Bernier en 2009, il voit l'affaissement du coin gauche de la maison. [ 42 ] Il reconnaît que même sans voir l'état des blocs de béton de la fondation, visibles à l'intérieur lorsque le gyproc est enlevé, ce qu'il voit à l'extérieur peut laisser présager des problèmes sérieux. [ 43 ] Rousseau admet avoir lu le rapport de Bernier, suite à la visite en 2009.

Compte tenu des réparations nombreuses et importantes dont Bernier l'informe, elle tente d'obtenir une diminution du prix de vente de 1 000,00$, principalement en raison de l'isolation déficiente du grenier, mais Sirois ne veut pas réduire son prix. [ 44 ] Il témoigne qu'avant de recevoir la promesse d'achat, il avait déjà diminué d'environ 10 000,00$ le prix de vente qu'il demandait initialement, notamment pour tenir compte de l'état de la maison. [ 45 ] Rousseau a bien lu le rapport de Bernier, mais n'a pas donné suite aux recommandations, dont notamment celle de faire inspecter le drain français en y insérant une caméra.

Nul doute que si elle l'avait fait, cela aurait pu la renseigner sur son état, plus particulièrement sur le défaut grave qui l'affectait au coin avant gauche d la maison. [ 46 ] Elle n'a pas jugé bon de suivre ces recommandations parce que, selon toute probabilité, elle a consulté son père et son beau- frère qui l'accompagnent lors des visites précédant l'achat; après discussion avec eux, elle décide de ne pas investiguer davantage. [ 47 ] Vu ce qui précède, le Tribunal ne peut accueillir son action. [ 48 ] Même s'il l'avait fait, il n'aurait pas accordé tous les dommages réclamés, mais uniquement le remboursement des montants destinés à réparer la semelle et les blocs de béton du solage.

La réclamation concernant les autres travaux ne sont pas en lien direct avec la réparation des dommages causés par le vice allégué. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 49 ] REJETTE l'action de la demanderesse; [ 50 ] CONDAMNE la demanderesse à payer au défendeur les frais judiciaires de 156,00$. __________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q.