2017 QCCQ 9927, 2017 QCCQ 9927

Syndicat des copropriétaires 1-200 chemin St-Féréol c. Larose 2017 QCCQ 9927 JG2338 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE VAUDREUIL-DORION « Chambre civile » N° : 760-32-017515-166 DATE : 26 mai 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CÉLINE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 1-200 CHEMIN ST-FÉRÉOL demanderesse - défenderesse reconventionnelle c.

DIANE LAROSE défenderesse - demanderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Il s’agit d’une réclamation initiale de 500 $, amendée à l’audience au montant de 632,08 $, représentant les frais de condo impayés par la défenderesse Diane Larose. Celle-ci présente une demande reconventionnelle de 5000 $ à l’encontre du Syndicat, alléguant différents dommages subis et réclamant le remboursement de montants qu’elle aurait payés sans droit.

LES FAITS : [ 2 ] Diane Larose est propriétaire d’un condo à Les Cèdres depuis 14 ans. Son unité, située au deuxième étage de l’immeuble, fait

partie d’un ensemble de quatre unités résidentielles et de trois unités commerciales. [ 3 ] Le Tribunal retient de la preuve qui lui a été présentée que cet immeuble a été administré par des gens qui semblaient être de bonne foi, mais qui n’ont pas nécessairement respecté les règles régissant la copropriété, notamment celles relatives au fonds de prévoyance.

C’est ainsi qu’en l’absence d’un tel fonds de prévoyance, de nombreuses cotisations spéciales ont dû être imposées pour des réfections à l’immeuble qui s’avéraient nécessaires, mais dont l’échéancier et la répartition n’ont pas fait l’unanimité. [ 4 ] L’un de ces changements était relatif aux fenêtres de l’immeuble. Comme le changement des fenêtres de l’unité de Mme Larose n’était pas prévu au début des travaux, celle-ci a décidé de changer elle-même les vitres, et de retenir le coût de 431,98 $ sur le paiement des frais de condo.

Cette somme représente le coût de remplacement des vitres de 341,98 $, plus la somme de 90 $ en frais de courrier recommandé et d’huissier pour l’envoi d’une mise en demeure. [ 5 ] Par la suite, Mme Larose a recommencé le paiement des frais de condo qu’elle avait interrompu entre les mois de novembre 2015 et mars 2016 (500 $). Elle avait alors remis un chèque de 200,10 $ pour le solde du mois de mars 2016 (68,02 $) et le mois d’avril 2016 (132,08 $), lequel n’a pas été encaissé par le Syndicat.

Lors de la première date d’audition prévue, le 13 janvier 2017, ce chèque, qui avait été déposé comme pièce, a été remis à la représentante du Syndicat afin qu’elle tente de l’encaisser, sans préjudice aux arguments de chacune des parties. [ 6 ] Le dossier n’ayant pu être entendu à cette date à cause d’un encombrement du rôle, il a été remis au 27 janvier suivant. Le Syndicat a alors confirmé qu’il n’avait pas été possible d’encaisser le chèque, vu qu’il datait de plus de six mois. [ 7 ] La demande reconventionnelle de Mme Larose se détaille ainsi :

• 3000,00 $ : Empiètement et perte de jouissance de sa

partie à usage restreint située à l’arrière de l’immeuble vu la présence d’un appareil de réfrigération et de la thermopompe, qui génèrent du bruit et qui l’empêchent de s’asseoir à l’arrière et de profiter de l’aménagement paysager; • 641,56 $ : Frais d’avocat; • 454,00 $ : Quote-part payée pour l’agrégat; • 165,60 $ : Surplus payé pour le toit; • 139,09 $ Dommage à un conifère; • 110,86 $ Courrier recommandé et frais d’huissier; • 495,89 $ Intimidation par Claude Lauzon, l’un des copropriétaires; ANALYSE ET DÉCISION : Demande principale [ 8 ] Le Tribunal a déjà expliqué à l’audition que Mme Larose n’avait pas le droit de retenir le paiement des frais de condo.

C’est là se faire justice à soi-même; particulièrement en matière de copropriété, une telle décision unilatérale peut avoir des conséquences sérieuses sur l’administration de l’immeuble. [ 9 ] Madame Larose doit donc rembourser au Syndicat la somme de 632,08 $, mais les intérêts sur cette somme ne porteront que sur le montant de 431,98 $, puisque Mme Larose avait déjà remis un chèque 200,10 $ qui aurait pu être encaissé par le Syndicat, en transmettant une lettre à Mme Larose précisant que cet encaissement était fait sous réserve des droits de chacune des parties. [ 10 ] L’article 34 (19) de la déclaration de copropriété prévoit l’imposition d’un intérêt de 12 % l’an dans le cas où un copropriétaire néglige d’effectuer des réparations et que le Syndicat doit y procéder à sa place.

Cet

article ne s’applique pas à la présente situation. [ 11 ] Par ailleurs, l’article 145 du Règlement de la copropriété prévoit que les arrérages des versements des sommes dues par les copropriétaires portent intérêt au taux fixé par le conseil d’administration, ou au taux préférentiel de la Banque Nationale plus 5 %.

En l’absence de preuve au dossier que le conseil d’administration du Syndicat a effectivement décidé que le taux applicable serait de 12 % l’an, c’est un taux de 7,7 % l’an que devra verser Mme Larose sur les sommes dues. [1] Demande reconventionnelle Remplacement des vitres par Mme Larose [ 12 ] Pour une meilleure vue d’ensemble du dossier, il y a lieu de relater la correspondance entre Mme Larose et le Syndicat relativement au dossier des fenêtres. [ 13 ] Le procès-verbal de la réunion du 30 mars 2015 indique que le conseil d’administration a décidé que seules les six grandes fenêtres de l’immeuble seront changées (pièce D-20).

Mme Larose exprime son désaccord, demandant à voir le budget avant d’approuver cette décision. [ 14 ] Le procès-verbal de la réunion du 12 mai 2015 relate que Mme Sauvé voulait payer personnellement sa fenêtre, vu l’opposition manifestée par Mme Larose et M. Claude Lauzon. La décision initiale du conseil est toutefois maintenue et approuvée par tous, sauf Mme Larose (pièce D-21). Ce document indique d’ailleurs que Mme Larose ne veut pas confirmer qu’elle laissera entrer les ouvriers pour installer sa nouvelle fenêtre.

Elle indique qu’elle ne veut pas avoir une nouvelle fenêtre, mais souhaite seulement obtenir le remboursement des vitres qu’elle a changées l’année précédente. [ 15 ] Le 17 mai 2015, Mme Larose transmet une lettre à la présidente Isabelle Sauvé pour lui offrir son aide (pièce D-22). Elle y réclame le remboursement du coût des vitres changées de 341,98 $, même si le refus de remboursement avait été réitéré à la réunion de la semaine précédente. Elle fait la même demande de remboursement à Mme St-Marseille par une lettre du 3 août 2015 (pièce D-4).

Sa demande est à nouveau refusée le 9 août suivant (pièce P-18). [ 16 ] Dans un procès-verbal du 13 octobre 2015, on indique que Mme Larose a mentionné qu’il était injuste de ne pas changer toutes les fenêtres en même temps, et elle indique que la décision est illégale parce que le Syndicat ne disposait pas des fonds suffisants pour y procéder (pièce D-27). [ 17 ] Elle réclame une nouvelle fois le remboursement de 341,98 $ par une lettre du 17 novembre 2015 (pièce D-1), dans laquelle elle déclare se dégager de toute responsabilité découlant de la mauvaise gestion de la copropriété et du non-respect des règles du Code civil du Québec et de la déclaration de copropriété en cas d’urgence ou d’imprévu. [ 18 ] Le 23 février 2016, Mme Larose demande une confirmation écrite de la date où quelqu’un passera prendre les mesures des fenêtres (pièce P-14 B).

Le 9 avril suivant, elle transmet une lettre expliquant la retenue qu’elle effectue sur les cotisations, à la suite d’une mise en demeure du Syndicat du 2 mars précédent (pièce P-1). [ 19 ] Le Tribunal a expliqué à l’audition le principe voulant que la division des petites créances de la Cour du Québec n’a pas juridiction pour renverser une décision dûment prise par un Syndicat de copropriété. La jurisprudence est abondante à ce sujet. [2] Ainsi,

même si Mme Larose a constamment manifesté son désaccord au remplacement des fenêtres, tout en réclamant le remboursement du coût des vitres qu’elle avait changées, elle ne peut demander au Tribunal de passer outre à une décision du conseil d’administration pour lui redonner ce montant. [ 20 ] Il faut aussi traiter d’une question accessoire au présent litige, soit celle du remplacement des fenêtres du condo de Mme Larose pour le futur.

Au moment de l’audition, la représentante du Syndicat a indiqué que certaines fenêtres demeuraient à changer, incluant celle de Mme Larose, mais que la communication était difficile quant aux rendez-vous à prendre pour les mesures. [ 21 ] Lors de l’audition, le Tribunal a tenté de concilier les parties sur ce point particulier, dont il n’était pas saisi. Madame Larose s’est alors engagée à laisser entrer chez elle l’entrepreneur afin qu’il puisse prendre les mesures pour le changement des fenêtres et pour leur installation par la suite.

Il a été convenu que le Syndicat soumettrait par téléphone des dates pour un tel rendez-vous dans un délai de 21 jours. [ 22 ] Le 6 mars 2017, Mme Larose écrivait à la soussignée pour mentionner qu’elle n’avait reçu aucun appel téléphonique de la part du Syndicat ni de l’entrepreneur à ce sujet.

Cette lettre a été acheminée au Syndicat par la soussignée, qui y a répondu le 19 mars suivant. [ 23 ] Dans sa réponse, le Syndicat reconnaissait que le délai de 21 jours avait été dépassé, mais qu’au moment où la lettre de Mme Larose lui avait été transmise, deux propositions de dates lui avaient été faites, et qu’elle les avait refusées.

Le Syndicat a transmis copie d’une lettre envoyée à Mme Larose le 14 mars 2017 qui fait état de ce refus des dates proposées, et du fait qu’elle avait également refusé qu’un membre du conseil d’administration du Syndicat soit présent lors de ce rendez-vous pour évaluer l’état général des fenêtres.

Le Syndicat demande alors à Mme Larose de lui transmettre des photos de ses fenêtres. [ 24 ] Dans sa lettre à la soussignée, le Syndicat demande l’obtention d’un jugement ordonnant à Mme Larose de ne pas entraver l’installation de la fenêtre au moment où la compagnie viendra l’installer. [ 25 ] Encore une fois, il faut redire que la juridiction de la division des petites créances est monétaire et qu’il est impossible pour le Tribunal de prononcer de telles ordonnances qui sont de la nature d’une injonction, et donc de la juridiction de la Cour supérieure. [ 26 ] Enfin, il faut mentionner que Mme Larose a transmis une autre lettre le 27 avril 2017, dont la soussignée n’a pas pris connaissance.

Comme il a été expliqué à l’audition, la décision doit être prise en fonction de la preuve qui est faite à l’audience en présence de toutes les parties. Même si la première lettre a été lue et transmise au Syndicat qui y a répondu, il n’est pas possible de permettre que la correspondance se continue pendant toute la durée du délibéré.

Réclamations pour le toit et l’agrégat [ 27 ] En application de la règle ci-haut mentionnée, le Tribunal ne peut considérer les réclamations de Mme Larose relatives au surplus payé pour le toit et à sa quote-part de l’agrégat, puisque le paiement de ces sommes a été effectué par Mme Larose à la suite de décisions du Syndicat que le Tribunal ne peut renverser.

Même si Mme Larose prétend que la réfection de l’agrégat est rendue nécessaire à cause de la présence des camions de livraison pour le dépanneur, il n’en demeure pas moins que le Syndicat a accepté de procéder à cette réparation. [ 28 ] Il convient par ailleurs de noter que la réclamation relative aux sommes payées pour le toit est prescrite, puisque ces paiements ont été faits en 2012 [3] .

Honoraires extrajudiciaires [ 29 ] Quant à la réclamation pour les honoraires d’avocat encourus pour la transmission d’une mise en demeure au Syndicat, il ne s’agit pas de frais qui peuvent être recouvrés en l’absence d’un abus du droit d’ester en justice au sens des décisions de la Cour d’appel rendues dans les affaires Viel et Royal LePage [4] . Intimidation par un copropriétaire [ 30 ] Pendant son témoignage, Mme Larose a précisé ce qu’elle entendait par l’intimidation subie par Claude Lauzon.

Elle a d’abord indiqué que le panneau de bois qui protégeait son conifère à l’arrière (dont le coût avait d’ailleurs été assumé par M. Lauzon) a été penché à trois reprises. Elle soupçonne un employé du dépanneur de M. Lauzon. Elle a dû faire solidifier le panneau et remplacer une planche. [ 31 ] Par ailleurs, elle ajoute que depuis l’agrandissement de son dépanneur, M.

Lauzon place les palettes de diverses marchandises dont il reçoit livraison devant l’escalier qui mène aux unités du deuxième étage. [ 32 ] Elle croit qu’il est de la responsabilité du Syndicat de tenter de régler la situation, car elle dit avoir subi l’agressivité de M. Lauzon, qui est venu frapper rudement à sa porte. [ 33 ] Le Syndicat réplique que l’intimidation est constituée de gestes répétitifs et soutenus, ce qui n’est pas le cas des actes reprochés à M. Lauzon. [ 34 ] Madame Larose a transmis une lettre au Syndicat le 3 août 2015 (pièce D-4) se plaignant du manque d’entretien de l’immeuble par M.

Lauzon, du fait qu’il avait négligé de peindre l’agrandissement tel que promis, et soulignant que l’agrégat était endommagé à cause des livraisons. Elle se plaint également du fait que les palettes de marchandises traînent. [ 35 ] Monsieur Lauzon a déposé une déclaration pour valoir témoignage au dossier dans laquelle il relate que Mme Larose s’est rendue à son commerce à plusieurs reprises pour lui faire des reproches et des demandes répétitives devant sa clientèle, au point où il lui a interdit de revenir au dépanneur.

Il indique également que Mme Larose l’a accusé d’avoir fait pencher le panneau de bois, situation

qu’il attribue au dégel et à une importante hausse de température survenue en décembre 2015. [ 36 ] Quant à la livraison des palettes, il s’agit d’un inconvénient normal lorsque l’on vit au-dessus d’un dépanneur. Les livraisons sont

partie intégrante d’un commerce, et il n’y a pas lieu d’accorder des dommages à ce sujet, d’autant plus que le dépanneur était déjà en opération lorsque Mme Larose a acheté son unité. [ 37 ] Quant au dommage au panneau, la preuve est insuffisante pour en attribuer la responsabilité à M. Lauzon, qui aurait par ailleurs été bien mal avisé d’endommager un panneau qu’il avait lui-même payé. [ 38 ] Relativement à l’attitude de M. Lauzon, le Tribunal est convaincu que la responsabilité de la situation n’incombe pas qu’à une seule partie.

Monsieur Lauzon ne s’est sûrement pas toujours adressé à Mme Larose en des termes calmes et courtois. [5] De son côté, Mme Larose semble bien capable de faire valoir ses revendications aussi souvent qu’il lui apparaît nécessaire de le faire. [ 39 ] Bref, la preuve ne démontre pas de façon prépondérante qu’il y a lieu d’accorder des dommages à cause de l’attitude de M. Lauzon. Perte de jouissance des lieux [ 40 ] Madame Larose réclame 3000 $ pour perte de jouissance des lieux, vu la présence de l’appareil de réfrigération et de la thermopompe qui génèrent un bruit intense. [ 41 ] Cette situation est régie par l’

article 976 du Code civil du Québec , qui prévoit la règle à appliquer en matière de troubles de voisinage : les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux. [ 42 ] Madame Larose allègue à ce sujet dans sa demande reconventionnelle une perte de jouissance de sa

partie à usage restreint (appareil de réfrigération). L’installation d’un appareil de réfrigération et d’une thermopompe m’empêche d’ouvrir ma fenêtre de chambre et de m’asseoir sur ma terrasse arrière (partie à usage restreint) et cela causé par le bruit de ces appareils. [ 43 ] Elle ajoute avoir fait une demande à la Municipalité à ce sujet, et on lui aurait mentionné que c’était au syndicat d’agir. [ 44 ] Dans sa lettre du 18 juillet 2013 (pièce D-8), Mme Larose indique qu’en 2005, elle a versé 200 $ à Claude Lauzon afin qu’il enlève sa thermopompe et la place sur le côté de l’immeuble parce qu’elle se trouvait sur sa «

partie commune à usage restreint ». Elle ajoute qu’en 2011, M. Lauzon a fait installer deux thermopompes sur les parties communes, dont une sur sa

partie à usage restreint. Elle souligne avoir droit à sa tranquillité et demande au Syndicat de faire le nécessaire afin qu’elle retrouve le calme qu’elle a perdu depuis deux ans. Elle réclame une protection pour insonoriser les lieux. [ 45 ] Le procès-verbal du 23 avril 2014 relate que M. Lauzon a indiqué que Mme Larose lui avait demandé d’enlever son appareil d’air climatisé. Il a alors téléphoné à la Municipalité pour faire évaluer le bruit, mais on lui aurait indiqué que seule une plainte justifiait un déplacement de leur part. [ 46 ] Dans sa mise en demeure du 29 mai 2014, Mme Larose réitère que le système de ventilation empiète sur sa

partie à usage restreint et que le bruit est tel qu’elle ne peut garder la fenêtre de sa chambre ouverte ni s’asseoir dans la cour. Elle rappelle au Syndicat qu’il doit veiller aux intérêts de tous les copropriétaires et ne pas favoriser M. Lauzon. [ 47 ] Le 16 juillet 2014, elle fait une plainte à la Municipalité pour le bruit des climatiseurs, qui semble n’avoir eu aucune suite. [ 48 ] En août 2014, M.

Lauzon rembourse à Mme Larose le coût d’achat d’un panneau pour placer à côté de la thermopompe. [ 49 ] Pour décider de cette question de perte de jouissance des lieux, il convient de revenir aux dispositions de la déclaration de copropriété qui définissent quelles sont les parties communes, exclusives et à usage restreint de la copropriété. [ 50 ] L’article 9, al. 1 de la déclaration de copropriété déclare que le sol, avec les voies d’accès et de circulation, les aménagements paysagers tels que les jardins ou terrasses et espaces verts sont des parties communes. [ 51 ] L’article 12, al. 3 de la déclaration de copropriété déclare que les balcons et patios attenants à chacune des parties privatives sont des parties communes à usage restreint. [ 52 ] L’article 17 de la même déclaration prévoit que chacune des parties communes est utilisée selon sa vocation par les copropriétaires dans la mesure où l’usage n’en est pas réservé à un ou plusieurs autres copropriétaires. [ 53 ] Par ailleurs, l’article 94 du Règlement de l’immeuble prévoit que chaque copropriétaire a droit de jouir des parties privatives de sa fraction à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires. [ 54 ] La

partie commune à usage restreint à laquelle réfère Mme Larose est constituée de la

partie de la cour arrière de l’immeuble située juste sous son unité. La représentante du Syndicat a indiqué que par entente verbale entre les copropriétaires, chacun utilise pour son seul bénéfice la

partie de la cour arrière située immédiatement sous son unité. Le Syndicat a ainsi permis à Mme Larose de planter quelques arbustes pour enjoliver cet espace. [ 55 ] Cette entente entre copropriétaires s’attache à l’utilisation de la cour arrière, et ne peut en changer la qualification, telle qu’elle a été définie à la déclaration de copropriété. Ainsi, il n’est pas possible de conclure que les appareils placés à l’arrière de la

partie

agrandie du dépanneur empiètent sur une

partie commune à usage restreint. [ 56 ] La photographie déposée comme pièce P-4 démontre l’emplacement initial de l’appareil de climatisation, qui était installé sous l’unité de Mme Larose au moment de son achat et qui a été subséquemment déplacé. [ 57 ] Le Tribunal est convaincu que ces appareils génèrent du bruit, qui doit souvent s’avérer désagréable. Cependant, pour conclure que ce bruit dépasse les inconvénients normaux du voisinage, il aurait fallu une preuve qui dépasse les seuls propos de Mme Larose et qui aurait reposé sur une norme objective.

De même, il n’était pas suffisant pour Mme Larose de prétendre que le bruit a empêché la vente de son unité, ou que la situation fait perdre de la valeur à l’immeuble. Encore une fois, une preuve plus étoffée aurait été nécessaire. [ 58 ] Cette

partie de la demande, incluant le remboursement du conifère, ne peut donc être accueillie, faute de preuve que les inconvénients sonores dont se plaint Mme Larose, et qui sont certainement réels, dépassent les inconvénients normaux du voisinage et excèdent les limites de la tolérance que se doivent les voisins.

Frais pour l’envoi de la mise en demeure de novembre 2015 [ 59 ] Cette réclamation vise à réclamer les coûts d’envoi de la lettre de novembre 2015 (pièce D-1), par laquelle Mme Larose se dégageait de toute responsabilité vu la mauvaise gestion de la copropriété, et pour réclamer le montant déboursé pour remplacer les vitres de ses fenêtres. Comme Mme Sauvé n’avait pas réclamé la lettre au bureau de poste, Mme Larose a procédé par huissier, ce qui a généré des coûts de de 77,36 $ pour la signification [6] , en plus de 33,50$ pour les frais de poste déjà engagés.

Il s’agit du même montant qui était déjà inclus en majeure

partie dans le montant de 431,98 $ que Mme Larose avait retenu à même ses cotisations. Elle indique d’ailleurs dans sa lettre du 16 décembre 2015 (pièce D-1), que dans la mesure où elle est dans l’obligation d’avoir recours à un huissier, des frais de 90 $ devront être ajoutés à sa réclamation de 341,98$, soit 12$ pour une lettre enregistrée et 78 $ pour des frais d’huissier. [ 60 ] Il n’y a pas lieu de faire supporter par le Syndicat le choix de Mme Larose de procéder par huissier, quand des méthodes moins dispendieuses, mais comportant preuve de réception, auraient pu être utilisées.

De plus, la réclamation pour les vitres ayant été rejetée, les frais d’envoi de la mise en demeure doivent subir le même sort. [ 61 ] Bref, la demande reconventionnelle de Mme Larose ne peut être accueillie.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE l'action; CONDAMNE la défenderesse, Diane LAROSE, à payer à la demanderesse, SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 1-200 CHEMIN ST-FÉRÉOL, la somme de 632,08 $, avec intérêts sur la somme de 431,98 $ depuis le 1 er novembre 2015 au taux de 7,7 % l’an; LE TOUT avec les frais judiciaires au montant de 150 $; REJETTE la demande reconventionnelle. __________________________________ CÉLINE GERVAIS, J.C.Q.