2013 QCCQ 7159, 2013 QCCQ 7159

Garrant c. Houle 2013 QCCQ 7159 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-125061-103 DATE : Le 27 juin 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LILY GARRANT Demanderesse c.

CÉLINE HOULE Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse, Lily Garrant (« Garrant ») allègue avoir acheté une propriété affectée d'un vice caché et elle réclame 6 929,91 $ de la défenderesse Céline Houle (« Céline [1] ») qui agit à

titre de liquidatrice de la succession de Henri-Paul Houle (« succession de H.P. Houle »), vendeur. [ 2 ] Céline conteste la réclamation au motif qu'il ne s'agit pas d'un vice caché et que les dommages réclamés sont grossièrement exagérés. Les faits [ 3 ] Le 21 décembre 2006, Garrant achète une propriété de 56 ans d'âge des liquidateurs de la succession de H.P.

Houle soit Rose- Marie Houle (« Rose-Marie ») et Pierre-Paul Houle (« Pierre-Paul »). [ 4 ] Le 22 février 2010, Garrant vend cette propriété à Ouellet et Raymond. [ 5 ] Quelques mois après l'achat, ces derniers découvrent un réservoir d'huile enfoui dans la cour arrière de l'immeuble. [ 6 ] Mécontents, ils avisent Garrant et exigent qu'elle fasse enlever le réservoir et qu'elle procède à des analyses de sol, la menaçant de la poursuivre en dommages-intérêts pour vice caché. [ 7 ] Garrant s'exécute.

Selon les trois factures produites en liasse sous P-3 , elle débourse 2 821,86 $ pour retirer le sable du réservoir et prélever les échantillons. Elle débourse aussi 1 343,21 $ pour enlever le réservoir et en disposer et elle débourse finalement 2 014,82 $ pour l'obtention d'une expertise des sols pour un total de 6 180 $ de déboursés. [ 8 ] Spheratest, la firme spécialisée en analyse de sol conclut dans son rapport que le sol de l'immeuble n'est pas contaminé. [ 9 ] Le 30 juin 2010, par l'entremise de son procureur, Garrant avise la succession de H.P.

Houle de se présenter à l'immeuble avant le 6 juillet 2010 pour vérifier l'état du réservoir, à défaut de quoi, elle procédera aux travaux d'enlèvement. [ 10 ] Cette lettre du 30 juin 2010 aurait été envoyée au […], Verdun, ainsi qu'au […], Vaudreuil. [ 11 ] Le 14 juillet 2010, Garrant met Céline en demeure de payer 10 179,91 $ pour les travaux qui ont été exécutés le 6 juillet 2010, vu le défaut de la succession de s'être présentée sur les lieux. [ 12 ] Cette lettre est envoyée par courrier recommandé au […], Vaudreuil. [ 13 ] Céline témoigne qu'elle n'est pas l'exécutrice testamentaire de la succession.

Son adresse est bien le […], Vaudreuil. [ 14 ] Or, Céline aurait reçu la lettre du 30 juin 2010 en même temps que celle du 14 juillet 2010.

[ 15 ] Il s'agit d'un envoi par courrier recommandé reçu le 19 juillet 2010 que Céline a ensuite acheminé à Rose-Marie le 29 juillet 2010, tel qu'il appert de la note manuscrite de Céline sur l'enveloppe. [ 16 ] Rose-Marie témoigne qu'il est prévu à l'acte de vente ( P-1 ) (page 5, clause (b)) que l'adresse des vendeurs est le […], Sainte- Marthe-sur-le-lac, qui est en l'occurrence, l'adresse de Rose-Marie qui agit à

titre d'exécutrice testamentaire. [ 17 ] Quant à l'adresse […] à Verdun, il s'agit de la dernière adresse des parents décédés. [ 18 ] Pierre-Paul témoigne que Garrant a visité l'immeuble à trois reprises avant l'achat. Il souligne que bien que son père ait fait convertir par Gaz Métropolitain le chauffage à l'huile pour un chauffage au gaz, l'indicateur de niveau de mazout était toujours présent dans la chambre de chauffage ainsi que la cheminée sur le toit. Discussion et décision [ 19 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec [2] (« C.c.Q. ») prévoit que : « 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 20 ] Pour le Tribunal, la jauge à l'huile et la cheminée sur le toit toujours en place lors des visites de l'immeuble par Garrant sont des indices qui rappellent que l'immeuble était chauffé au mazout avant d'être chauffé au gaz ce qui aurait dû inciter Garrant lors de ses visites à poser des questions sur ce qui est advenu du réservoir. [ 21 ] Pour le Tribunal, il ne s'agit pas d'un vice caché, mais d'un vice apparent pour lequel les vendeurs ne sont pas responsables en vertu de la garantie légale de l'

article 1726 C.c.Q. [ 22 ] De plus, en vertu de l'

article 1739 C.c.Q. , Garrant devait dénoncer au vendeur par écrit dans un délai raisonnable l'existence du vice. [ 23 ] Or, le Tribunal est d'opinion que Garrant n'a pas respecté cette condition. [ 24 ] L'avis n'a non seulement pas été donné dans un délai raisonnable, mais il n'a pas été envoyé à l'adresse du liquidateur. [ 25 ] Au demeurant, la présente procédure n'est pas non plus dirigée contre les liquidateurs. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: REJETTE la requête introductive d'instance de la demanderesse ; AVEC FRAIS . __________________________________ SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q. Date d’audience : 21 janvier 2013