2013 QCCA 286, 2013 QCCA 286

Brais c. 9127-7079 Québec inc. 2013 QCCA 286 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-021537-113 (755-05-001704-012) DATE : 14 FÉVRIER 2013 CORAM : LES HONORABLES FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. ALLAN R. HILTON, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. LOUIS BRAIS APPELANT – requérant en reprise d’instance c. 9127-7079 QUÉBEC INC. INTIMÉE – intimée en reprise d’instance et MICHÈLE SAINT-HILAIRE MISE EN CAUSE – requérante et EXCAVATIONS JACQUES THIBERT INC.

MISE EN CAUSE – intimée et CLAUDE MARION MIS EN CAUSE – mis en cause ARRÊT [ 1 ] L’appelant se pourvoit contre un jugement rendu le 17 février 2011 par la Cour supérieure, district d’Iberville (l’honorable Carol Cohen), qui a rejeté la contestation du requérant en reprise d’instance, Louis Brais, du rapport de bornage du mis en cause, Claude Marion, portant le numéro 12 592 de ses minutes. [ 2 ] Pour les motifs du juge Pelletier, auxquels souscrivent les juges Hilton et Léger, la COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l’appel; [ 4 ] INFIRME le jugement de la Cour supérieure; [ 5 ] REND, en son lieu et place, le jugement suivant : DÉCLARE que la ligne séparative des héritages suit un tracé partant du point L, figurant sur le plan révisé portant le numéro 12 592 des minutes de l’arpenteur-géomètre Claude Marion, jusqu’au point de jonction des lots originaires numéros 272 et 272-A sur la ligne séparative des cadastres des paroisses de Saint-Michel-Archange et de Saint-Patrice-de-Sherrington; ORDONNE au mis en cause, Claude Marion, de procéder aux mesures et relevés appropriés, de procéder ensuite à l’abornement devant témoins, de faire rapport et enfin de dresser un procès-verbal de ses opérations afin de le produire au greffe de la Cour supérieure du district d’Iberville pour homologation par le Tribunal, et ce, d'ici au premier août 2013; [ 6 ] Le tout avec dépens contre l’intimée 9127-7079 Québec inc., tant en première instance qu’en appel.

FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. ALLAN R. HILTON, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A.

Me Chloé Le Tourneux-Perron Chloé Le Tourneux-Perron, avocate Pour l’appelant Me Jean-Félix Racicot Jean-Félix Racicot avocat Pour l’intimée Date d’audience : 31 janvier 2013 MOTIFS DU JUGE PELLETIER [ 7 ] La Cour supérieure a rejeté la contestation de l’appelant, Monsieur Brais, et confirmé en tous points la ligne L-M-N-O [1] proposée par l’arpenteur Marion, laquelle est décrite graphiquement sur le plan qui accompagne son rapport révisé de bornage daté du 25 octobre 2010. [ 8 ] En l'espèce et de l’aveu de toutes les parties, il s'agit d'un cas où il faut déterminer l'endroit de la ligne séparative en fonction des titres uniquement, puisque personne ne se réclame d'une possession utile à la prescription. [ 9 ] L’arpenteur Marion a relevé les chaînes de titres des deux propriétaires en cause qui, soit dit en passant, ont repris l’instance que leurs auteurs immédiats avaient initiée à l’origine. [ 10 ] Les héritages visés sont des parcelles du lot originaire 433 du cadastre officiel de la paroisse de St-Patrice-de-Sherrington, circonscription foncière de St-Jean. [ 11 ] Celles appartenant à Monsieur Brais, et identifiées respectivement par l’arpenteur Marion comme étant les parcelles 6 et 7 sur son plan, répondent à la description suivante dans son acte d’acquisition : [ Parcelle numéro 6 :]

A) PARTIE du lot originaire QUATRE CENT TRENTE-TROIS (Ptie 433) aux plan et livre de renvoi officiels de la Paroisse de Saint- Patrice de Sherrington, circonscription foncière de Saint-Jean. Ayant neuf (9) arpents sept (7) perches et neuf (9) pieds de profondeur dans la ligne sud-ouest, et cinq (5) arpents de front. Contenant en superficie quarante-neuf (49) arpents, plus ou moins. Bornée au Sud-Ouest, par une

partie du même lot (ptie 433) appartenant à Anatole Giroux ou représentant (maintenant la propriété de André Giroux,

titre 62771 Napierville), au côté Nord-Est, par une

partie du même lot (ptie 433) appartenant à la Corporation de la Paroisse de Saint-Patrice de Sherrington ou représentant, au côté Sud-Est ,

partie par une route (rang St-François),

partie par un canal, et par

partie du lot originaire quatre cent trente-trois (ptie 433), expropriée par la Municipalité de la Paroisse de Saint-Patrice-de- Sherrington (titre 282511); et au Nord-Ouest, par les terres de la Paroisse de Saint-Michel-Archange. [ Parcelle numéro 7 :]

B) PARTIE du lot originaire QUATRE CENT TRENTE-TROIS (Ptie 433) aux plan et livre de renvoi officiels de la Paroisse de Saint- Patrice de Sherrington, circonscription foncière de Saint-Jean. Ayant neuf (9) arpents, neuf (9) pieds de profondeur dans la ligne Sud-Ouest par deux (2) perches de front et par environ quatorze (14) arpents à l'extrémité de la pointe de terre, formant en superficie soixante-dix (70) arpents, plus ou moins. Bornée au Sud-Ouest, par une

partie du même lot (ptie 433) ci-dessus désignée; au côté Nord-Est, par le canal faisant

partie du lot appartenant à la Corporation de la Paroisse de Saint-Patrice-de-Sherrington ou représentants (maintenant la propriété de 9127-7079 Québec Inc. (titre 10 982 833 St-Jean); au côté Nord-Ouest, par les terres de la Paroisse de Saint-Michel-Archange; et au côté Sud-Est, par le chemin public (rang St-François) et

partie par le canal. [ 12 ] Les parcelles appartenant à l’intimée 9127-7079 Québec inc. [ci-après 9127], identifiées par Monsieur Marion comme étant respectivement les parcelles numéros 9 et 8, font l’objet de la description suivante dans son acte d’acquisition du mois de décembre 2003 : [Parcelle numéro 9 :] Un immeuble situé à Sherrington connu et désigné comme étant une

partie du lot originaire […] 433 du cadastre de la paroisse de Saint- Patrice de Sherrington, circonscription foncière de Saint-Jean Commençant à un point situé sur la ligne limitative cadastrale de la Paroisse de Saint-Patrice de Sherrington, à son intersection avec la ligne d'emprise Est d'un chemin public;

De là, en allant vers le sud-est, en suivant ladite ligne limitative entre le cadastre de la Paroisse de Saint-Patrice de Sherrington et la Paroisse de Saint-Edouard, une distance d'environ deux mille sept cent trente-cinq pieds (2,735') jusqu'à une décharge; De là, en allant vers le sud-ouest, en suivant toutes les sinuosités de ladite décharge, une distance totale de quatre mille cinq cent quarante-six pieds et huit dixièmes de pied (4,546.8'); De là, en allant vers le nord-ouest, une distance d'environ neuf cent quarante-six pieds (946') jusqu'à l'emprise sud-est d'un chemin public; De là, en allant vers le nord-est en suivant la ligne d'emprise sud-est dudit chemin public, une distance d'environ deux mille cinq cent quarante-cinq pieds (2,545'); De là, vers le nord, en suivant toujours l'emprise Est d'un chemin public, une distance d'environ deux mille neuf cent cinquante pieds (2,950') jusqu'au point de départ.

Le tout en mesure anglaise et plus ou moins. Cette parcelle étant bornée: vers le nord-est, en

partie par les lots originaires 364 et 375 du cadastre de la Paroisse de Saint-Edouard; vers le sud-est, par une

partie du lot originaire 433, vendue à Roger Dubuc; vers le sud-ouest, par une

partie du lot originaire 433; vers le nord et le nord-ouest, par un chemin public. Contenant en superficie environ cent quarante-sept arpents (147 arps) . [Parcelle n o 8 :] Un immeuble situé à Sherrington connu et désigné comme étant une

partie du lot originaire numéro […] 433 du cadastre de la paroisse de Saint-Patrice de Sherrington, circonscription foncière de Saint-Jean Commençant à un point situé sur la ligne limitative cadastrale de la Paroisse de Saint-Patrice de Sherrington, à son intersection avec la ligne d'emprise Nord-ouest d'un chemin public; De là, vers le nord-ouest en suivant la ligne cadastrale, d’une distance d’environ cent soixante pieds (160’); De là, vers le sud-ouest, en suivant la ligne limitative cadastrale entre la Paroisse de Saint-Michel Archange et la Paroisse de Saint- Patrice de Sherrington, une distance d'environ deux mille deux cent cinquante et un pieds et sept dixièmes de pied (2,251.7'); De là, vers le sud, une distance d'environ deux mille trois cent quatre-vingt-quatre pieds (2,384') jusqu'à la ligne d'emprise Nord-ouest d'un chemin public; De là, vers le nord-est, en suivant la ligne d'emprise Nord-ouest dudit chemin public, une distance d'environ mille trois cent cinquante pieds (1,350'); De là, vers le nord, en suivant ladite ligne d'emprise Nord-ouest du chemin public, une distance d'environ deux mille neuf cent soixante- dix pieds (2,970') jusqu'au point de départ.

Le tout en mesure anglaise et plus ou moins. Cette parcelle étant bornée: vers le nord-est, en

partie par le lot originaire 364 du cadastre de la Paroisse de Saint-Edouard, et vers le nord-ouest en

partie par le lot originaire 364 du cadastre de la Paroisse de Saint-Edouard, et en

partie par le lot originaire 272 A du cadastre de la Paroisse de Saint-Michel Archange; vers l'ouest, par une autre

partie du lot originaire 433; vers le sud-est et vers l'est, par un chemin public. Contenant en superficie environ cent six arpents (106 arps) . [ 13 ] De façon plus précise, l’arpenteur Marion avait à délimiter la frontière entre la parcelle 7, propriété de Monsieur Brais, et celle portant le numéro 8, appartenant à 9127. [ 14 ] La juge s’est dite d’avis que Monsieur Marion avait correctement choisi de fixer la ligne de démarcation à l’emplacement même d’un canal décrit comme étant l'un des aboutissants de l'héritage de Monsieur Brais, tant dans son

titre d'acquisition que dans ceux de ses auteurs. [ 15 ] En tout respect, je suis d’avis que ce constat est erroné dans la mesure où, en tenant pour acquis, uniquement aux fins de la discussion, que la ligne L-M-N-O constitue la frontière nord-est de la propriété de Monsieur Brais, la preuve révèle qu’elle ne peut constituer celle sud–ouest de l’héritage de 9127. [ 16 ] Il ressort en effet du rapport de l'arpenteur et de son témoignage, lequel, soit dit en passant, constitue la totalité de la preuve testimoniale administrée de part et d’autre en première instance, que 9127 n’a jamais acquis de sa venderesse la portion de terrain qui jouxte la ligne L-M-N-O.

En voici la raison. [ 17 ] La division originaire entre plusieurs propriétaires du lot 433 a commencé au 19 e siècle par la distraction de certaines parcelles dont celles appartenant aujourd’hui à Monsieur Brais. [ 18 ] Quant aux parcelles 8 et 9, aujourd’hui propriété de 9127, elles n’ont pas fait au départ l’objet de descriptions spécifiques. Les titres les ont décrites par renvoi aux descriptions des autres parcelles déjà distraites du lot originaire 433.

[ 19 ] Cette situation a perduré jusqu’en 1959 alors que, pour la première fois, un arpenteur, Monsieur Véronneau, a complété une description technique des parcelles 8 et 9 et dressé un plan permettant, entre autres, de visualiser la limite sud-ouest de la parcelle numéro 8, celle qui doit être contiguë à la parcelle numéro 7 de Monsieur Brais pour pouvoir faire l'objet d'un bornage. Or, la ligne déterminée par l’arpenteur Véronneau est loin de coïncider avec la droite L-M-N-O retenue par l’arpenteur Marion.

C’est cette situation qui fait dire à Monsieur Marion dans son rapport : Lorsqu’on examine la chaîne des titres de « 9127-7079 QUÉBEC INC. » depuis l’année 1959, on constate que la désignation de l’immeuble réfère à un plan préparé par mon confrère, Laurent Véronneau , arpenteur-géomètre le 4 juin 1959 [réf. pièce no. E-40] et complété par une description technique le 23 février 1984 [réf. no 655] [réf. pièce no.

E-41]; la désignation de la parcelle « 8 » comporte des mesures et une superficie avec la mention « environ »; elle comporte également des limites précises (tenants et aboutissants) quant à la ligne limitative entre les cadastres de la Paroisse de Saint-Édouard et de la Paroisse de Saint-Michel-Archange et quant à l’emprise d’un chemin public; on doit noter cependant qu’il n’y est pas fait référence à l’existence d’un canal à l’endroit de la ligne de division entre les deux héritages concernés; ainsi, lorsqu’on applique les mesures indiquées dans les actes formant la chaîne des titres de « 9127- 7079 QUÉBEC INC. » depuis l’année 1959, on obtient la limite identifiée par les lettes [C’-D’] sur mon plan accompagnant le rapport d’expertise; On constate donc que cette limite [C’-D’] ne respecte pas la position d’aucun canal existant mais a été établie plutôt au fait que lorsque l’arpenteur-géomètre, Laurent VÉRONNEAU a dressé son plan du 4 juin 1959, il a donné priorité aux mesures établies dans les actes formant la chaîne des titres de monsieur Louis BRAIS, soit une mesure d’environ 14 arpents le long de la ligne de division entre les cadastres de la Paroisse de Saint-Patrice-de-Sherrington et de Saint-Michel-Archange, plutôt que de donner une priorité à la description d’une limite précise faisant référence alors à l’existence d’un canal; Il en résulte ainsi une parcelle de terrain identifiée sur mon plan par les lettres [L-M-N-O-D’-C’-L] sur laquelle les droits réels de « 9127-7079 QUÉBEC INC. » sont incertains et que seul un jugement en reconnaissance judiciaire d’un droit de propriété dans le cadre de la présente procédure de bornage pourra clarifier définitivement la situation; [soulignement ajouté ] [ 20 ] Dans l’hypothèse retenue par Monsieur Marion quant à l’endroit de la limite nord-est de l’héritage Brais, je suis d’avis que les droits de 9127 sur la parcelle L-M-N-O-D’-C’-L ne sont pas incertains; ils sont clairement inexistants, cela dit avec égards. [ 21 ] En présumant pour le moment que les auteurs de 9127 aient déjà eu la propriété du terrain qui se rend jusqu’à la ligne L-M-N-O antérieurement à 1959, ces mêmes auteurs n’ont pas cédé aux acquéreurs subséquents la vaste portion de terrain, d’une superficie de plus de 24 arpents carrés, comprise entre les points L-M-N-O-D’-C’-L sur le plan de l’arpenteur Marion.

Cette surface étant limitrophe de l’héritage que l’arpenteur Marion reconnaît à Monsieur Brais, il s’ensuit que, selon les titres, la propriété de 9127 ne serait pas actuellement contiguë à celle de Monsieur Brais. [ 22 ] À l’enquête, la déposition de l’arpenteur Marion concernant la chaîne de titres de 9127 confirme la teneur de l’extrait de son rapport précédemment cité.

J'estime utile d'en reproduire certains passages fort révélateurs, en précisant que l'arpenteur se réfère à un plan où la superficie contiguë à l’héritage de Monsieur Brais ( compris à l’intérieur des limites fixées par les points L-M-N-O-D’-C’-

L) est délimitée par un trait orangé, alors que le reste de la propriété de 9127 l'est par un trait rose. Voici donc comment il s’exprime : R La parcelle orange et la parcelle rose, ce sont les propriétés de madame Thibert. Q [96] Selon les titres? R La propriété en rose, c’est selon le

titre actuel, et la propriété, la parcelle orangée, c’est la parcelle qui n’avait pas été incluse lors de la première vente par l’auteur commun. Q [97] Moi je ne suis pas au courant de tout ça, alors je veux juste savoir, selon les titres, la parcelle rose… R C’est celle qui correspond… Q [98] … est la propriété… R De madame Thibert. Q [99] De madame Thibert. La parcelle… selon les titres. R J’ai marqué « à être confirmé ». Q [100] Selon les titres. R Oui. Q [101] La parcelle orange, ce n’est ni dans le

titre de monsieur Brais, ni dans le

titre de madame Thibert? R C’est dans le… c’est dans celle des auteurs de madame Thibert . […] Q [136 ] Parce que je vois, dans les procédures, que les défendeurs allèguent avoir été propriétaires depuis quatre-vingt-quatre (84 ). O.K.? Si je regardais l’acte que vous avez sous cote E-22 , qui est un acte de vente par Napier Development Company en faveur d’Excavation Jacques Thibert inc. en date du vingt-deux (22) mars mil neuf cent quatre-vingt-quatre (1984), est-ce que je verrais le triangle orange ou je verrais juste les parties en rose? R Seulement les parties en rose . Q [137] O.K.

Et j’aurais une autre question en une minute, une fois que j’écris la réponse à cette question. Donc, alors E-22, c’est l’acte de vente par Napier Development Company à Excavation Jacques Thibert, vingt-deux (22) mars mil neuf cent quatre-vingt-quatre (1984). Et je verrais les parcelles ou les parties en rose mais pas le triangle en orange sur R-6B?

R C’est ça. […] Q [141] C’est mil neuf cent soixante (1960). Je corrige le bordereau tout de suite. R Oui. O.K. Q [142] Alors, c’est mil neuf cent soixante (1960). Bon. Là-dedans, quelles parcelles que je verrais, selon les couleurs? R On voit aussi les parcelles roses. Q [143] Roses? R Oui. Q [144] Pas orange? R Non. Q [145] Pas orange. O.K. Alors E-24, vente par Les Jardins-de-Napierville à S.D. Gross en date du trente (30) décembre mil neuf cent cinquante-neuf (1959). R C’est la pièce E-24. Q [146] E-24. Est-ce que je verrais les parties roses ou aussi la

partie (inaudible)? R Toujours les parties roses. Q [147] Parties roses seulement. Alors, si je remonte, la vente par Paul Bombardier et Thomas Bombardier en faveur des Jardins-de-Napierville le vingt (20) juillet cinquante-neuf (59), E-25, vente par les Bombardier, je vais juste dire « Bombardier », à Les Jardins-de-Napierville le vingt (20) juillet mil neuf cent cinquante-neuf (1959). Est-ce que je vois les parties roses ou la

partie … R C’est les parties roses. Et là, j’apporterais une remarque, c’est la première fois qu’on fait référence à un plan préparé par un arpenteur-géomètre. Q [148] Première fois qu’on réfère à un plan d’un arpenteur-géomètre. R Son nom c’est Laurent Véronneau. Q [149] Géomètre. Laurent? R Véronneau. V-É-R-O-N-N-E-A-U. C’est un plan qu’il avait préparé le quatre (4) juin mil neuf cent cinquante-neuf (1959). Et ce plan-là correspond aux parcelles roses. Alors on voit que le

titre a été basé en fonction du plan de l’arpenteur. […] Q [158] La

partie orange est toujours là avant. Alors pourquoi, quelle explication que vous donnez au fait qu’à compter du plan de monsieur Véronneau, en cinquante-neuf (59), qu’on ne voit plus la

partie orange?

R L’explication que j’aurais à donner, c’est que monsieur Véronneau, lorsqu’il… LA COUR : […] R Ce que j’en conclurais, c’est que lorsque l’arpenteur Véronneau a préparé ce plan-là, il a accordé à la parcelle triangulaire, la parcelle 7 de monsieur Brais, il a donné l’importance aux mesures plutôt qu’aux faits établis dans le titre, c’est-à- dire les mesures établies par tenants et aboutissants et la localisation du canal existant. [ 23 ] De plus, traitant du travail d’arpentage effectué en 1959 par l’arpenteur Véronneau, travail dont le produit a servi à la description de l’héritage appartenant maintenant à 9127 ( telle qu’on la retrouve dans tous les titres passés de juillet 1959 jusqu’à décembre 2003, date de l’acquisition par 9127 ), l’arpenteur Marion ajoute : Q [169] Attendez que j’écrive ça.

Ligne de propriété selon les contrats, c’est la ligne rose-orange sur R-6B. Alors lui, il attribue la propriété de notre triangle orange à qui? R À monsieur Brais. Q [170] À monsieur Brais?

R Oui. [ 24 ] Il faut donc conclure de tout ceci que, à tort ou à raison, les auteurs de 9127 ne s’estimaient pas propriétaires de la superficie identifiée par l’arpenteur Marion par les points L-M-N-O-D’-C’-L et que c’est là la raison pour laquelle ils ne l’ont pas cédée. [ 25 ] Si donc l’arpenteur Marion a raison de fixer la limite nord-est de l’héritage Brais à la ligne L-M-N-O, les voisins de Monsieur Brais ne seraient pas 9127, mais plutôt Paul et Thomas Bombardier ou représentants.

Ceux-ci en seraient demeurés propriétaires malgré la vente en 1959 du reste de leur propriété à un auteur de 9127. [ 26 ] Je conclus donc que, dans l’état actuel des choses, il est impossible de reconnaître la ligne L-M-N-O comme frontière entre les héritages des parties, parce que, dans cette hypothèse, ces derniers ne seraient pas contigus. [ 27 ] Il y a cependant lieu de pousser la réflexion un peu plus loin et de se demander si l’arpenteur Marion a eu raison d’établir la limite de l’héritage Brais en fonction de la ligne L-M-N-O. [ 28 ] J’estime pour ma part qu’il a eu tort. [ 29 ] Tout le raisonnement de l’arpenteur Marion repose sur la prémisse selon laquelle la limite nord-est de l’héritage Brais est établie en fonction d’un canal encore existant de nos jours et dont la portion visible serait celle qui figure entre les lignes O et M sur son plan.

De façon à compléter son raisonnement, l’arpenteur a donc tracé une ligne longue de 155 mètres pour parvenir à l’extrémité sud-est de la propriété Brais. Sur cette portion de la ligne, je note qu’il n’y a aucun vestige de canal.

[ 30 ] Dans son rapport, l’arpenteur formule ainsi le postulat sur lequel il s’appuie en droit : Lorsque les titres produits indiquent des limites précises par tenants et aboutissants, l’arpenteur-géomètre doit avoir égard à ces limites plutôt qu’à la contenance parce que les titres ont transmis un corps certain et déterminé et que la contenance devient alors surabondante. [ 31 ] Selon moi, il ne faut pas donner à ce principe un caractère aussi absolu.

Comme mon collègue, le juge Morissette, je suis plutôt d’avis qu’il faut exprimer la règle dans des termes plus nuancés [2] : [33] […] Il me semble, en somme, que lorsque l'on s'interroge sur la portée véritable d'un titre, on doit d'abord s'aider d'une lecture attentive de la désignation qui y est inscrite et, au besoin, interpréter cette désignation en donnant préséance, parmi les indications qu'elle contient, à celles qui sont les plus susceptibles de circonscrire avec précision ce qui en fait l'objet. […] [ 32 ] En l’espèce, le renvoi à un canal est-il maintenant suffisamment précis pour lui accorder la préséance sur toutes les autres indications qui figurent dans les titres?

À mon avis, la réponse négative doit s'imposer. [ 33 ] Peut-être ce repère était-il fiable en 1906 lorsque la mention apparaît dans l’acte par lequel un auteur de Monsieur Brais a acquis la parcelle 7 de la Corporation municipale de Sherrington. Qu’en est-il toutefois 100 ans plus tard? Force est de conclure que la fiabilité n’est plus au rendez-vous. [ 34 ] Il faut ici garder en mémoire que le lot originaire 433 comportait de nombreux canaux dont certains sont maintenant disparus.

C’est d’ailleurs la raison pour laquelle l’arpenteur Marion identifie ceux qu’il a répertoriés en les nommant « canaux existants ». [ 35 ] En 1906, le canal correspondant au tracé O-N-M était-il bien celui dont parle le titre, ou s’agissait-il plutôt d’un autre canal? Si l’arpenteur Marion renvoie avec raison à ce canal O-N-M, il faut alors déduire que son prolongement sur plus de 150 mètres entre les points M et L a disparu et ne constitue plus un repère fiable.

Par ailleurs s’il s’agissait d’un autre canal que celui O-N-M prolongé artificiellement jusqu’au point L, cet autre canal existe-t-il encore aujourd’hui? [ 36 ] Ces questionnements, à eux seuls, illustrent la fragilité relative de l’aboutissant qu’est le canal car, indéniablement, les lieux ne sont plus exactement ce qu’ils étaient en 1906. [ 37 ] Par ailleurs, sous cet éclairage, on peut fortement douter de la justesse de celui reconnu par l’arpenteur Marion comme étant la limite de la parcelle numéro 7.

En effet, en s’y référant, il faut mettre de côté la quasi-totalité de tous les autres repères qui figurent dans les chaînes de titres respectifs de Monsieur Brais et de 9127, incluant certains tenants et aboutissants. [ 38 ] Ainsi, suivant l’hypothèse retenue par l’arpenteur Marion, l’héritage de 9127 se trouverait à être maintenant borné à l’ouest sur une distance de quelque 300 mètres linéaires par le lot originaire 272 du cadastre de la paroisse de Saint-Michel-Archange.

Dans les titres, la limite ouest de cette propriété ne se rend jamais jusqu’au lot originaire 272, puisqu’elle s’arrête plus au nord le long du lot 272- A. [ 39 ] Ce seul constat, tiré de l'existence d'un aboutissant aisément vérifiable, ébranle sérieusement la conclusion selon laquelle le canal ciblé par l'arpenteur Marion est bien celui auquel les parties se sont référées dans les titres anciens concernant la parcelle numéro 7. [ 40 ] Mais à cela s'ajoute le fait que la ligne L-M-N-O contredit de façon très importante la plupart des distances et superficies figurant dans les deux chaînes de titres. [ 41 ] Ainsi, la parcelle 7 décrite dans les actes comme contenant quelque 240 000 mètres carrés n’en contiendrait maintenant plus que 145 000.

De beaucoup plus grande que sa voisine numéro 6, qui doit en contenir environ 168 000, la limite retenue par l’arpenteur Marion en fait maintenant une parcelle plus petite. [ 42 ] La limite ouest de la parcelle numéro 7, qui devrait s’étendre sur une distance d’environ 820 mètres linéaires, n’en compterait maintenant plus que 510. [ 43 ] Parallèlement, la parcelle numéro 8 appartenant à 9127 voit sa superficie passer de 360 000 mètres carrés, suivant les titres, à plus de 416 000 mètres carrés lorsqu’on lui fait rejoindre la ligne L-M-N-O.

Dans la même veine, la limite ouest de cette même parcelle passe de 686 mètres linéaires, suivant les titres, à au-delà de 980 mètres linéaires, suivant les conclusions de l'arpenteur. [ 44 ] Ce sont là des écarts très considérables qui ne tirent leur origine que du choix d’un canal dont on ne peut certainement pas être sûr qu’il s’agisse bien de celui auquel renvoie l’acte de 1906. [ 45 ] Je suis d'avis que l’arpenteur Marion a erronément appliqué sans nuance la règle de la primauté des tenants et aboutissants en ne s'appuyant que sur la seule mention du canal dans la chaîne de titres de l'héritage Brais.

D'une part, il règne une incertitude quant à l’identité précise du canal dont parle l’acte de 1906 et, d’autre part, celui retenu est impuissant à réconcilier, même en partie, l'ensemble des autres indications contenues dans les deux chaînes de titres. [ 46 ] Du moment où l'on refuse de reconnaître cette préséance au canal ciblé par l'arpenteur, tous les autres repères décrits dans les actes se réconcilient. [ 47 ] Dans cette optique, je retiens que les parties s’entendent pour reconnaître la fiabilité du point L que l’arpenteur Marion a retenu comme étant la limite sud-est du point de jonction des deux héritages des parties, et donc, de leur ligne séparative.

Par ailleurs, il est certain que l'extrémité nord-ouest de cette même ligne se trouve quelque

part le long de la ligne qui sépare le cadastre de la paroisse de Saint-Michel-Archange de celui de la paroisse de Saint-Patrice-de-Sherrington. Sous ce dernier rapport, il est de plus reconnu, dans la chaîne de titres de 9127, que ce point ne peut se trouver le long de la limite est du lot originaire 272 du cadastre de la paroisse Saint- Michel-Archange. Suivant les titres de 9127, ce point doit se situer plutôt le long de la limite est du lot 272-A du même cadastre. Ce lot

272-A commence en un point situé à quelque 300 mètres au nord-est du point O retenu par l’arpenteur Marion. [ 48 ] À l’audience devant nous, l’avocate de Monsieur Brais a reconnu que le point de jonction des lots 272 et 272-A sur la ligne séparative des deux cadastres permettrait de concilier de façon substantielle toutes les mesures et superficies figurant dans les deux chaînes de titres.

Ainsi, une ligne tracée dans un axe sud-est-nord-ouest et partant du point L, accepté par tous, aboutissant à ce point de jonction entre les lots 272 et 272-A du cadastre de la paroisse de Saint-Michel-Archange me paraît être celle qui correspond le plus exactement à l’ensemble des renseignements que fournissent les titres des deux parties. [ 49 ] Je note que cette ligne est très proche de celle que l’arpenteur Véronneau avait retenue de façon plus approximative en 1959.

Il est exact qu’on n’y retrouve aujourd’hui aucun canal, mais cette caractéristique ne peut être déterminante compte tenu du passage du temps et des changements que les lieux ont connus.

De plus, elle permet de reconnaître la contiguïté des héritages des parties, ce que la ligne L-M-N-O est totalement impuissante à faire. [ 50 ] Je propose en conséquence d’accueillir l’appel, d’infirmer le jugement de la Cour supérieure et de rendre, en son lieu et place, le jugement suivant : DÉCLARE que la ligne séparative des héritages suit un tracé partant du point L, figurant sur le plan révisé portant le numéro 12 592 des minutes de l’arpenteur-géomètre Claude Marion, jusqu’au point de jonction des lots originaires numéros 272 et 272-A sur la ligne séparative des cadastres des paroisses de Saint-Michel-Archange et de Saint-Patrice-de-Sherrington; ORDONNE au mis en cause, Claude Marion, de procéder aux mesures et relevés appropriés, de procéder ensuite à l’abornement devant témoins, de faire rapport et enfin de dresser un procès-verbal de ses opérations afin de le produire au greffe de la Cour supérieure du district d’Iberville pour homologation par le Tribunal, et ce, d'ici au premier août 2013; [ 51 ] Le tout avec dépens contre l’intimée 9127-7079 Québec inc., tant en première instance qu’en appel.

FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A.