2013 QCCQ 9707, 2013 QCCQ 9707

Desjardins c. Venturelli 2013 QCCQ 9707 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-024467-118 DATE : 3 septembre 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVAN NOLET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CHANTAL DESJARDINS

Partie demanderesse c. VÉRONIQUE VENTURELLI et PROPRIO DIRECT INC.

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Chantal Desjardins réclame 7 000 $ solidairement à Véronique Venturelli et Proprio Direct inc. Elle allègue que madame Venturelli, courtière immobilière, a commis une faute professionnelle lui ayant causé des dommages. [ 2 ] En défense, les défendeurs plaident n'avoir commis aucune faute professionnelle à l'égard de la demanderesse. Elles soutiennent également que les dommages réclamés par la demanderesse ne sont pas justifiés en l'espèce.

LES FAITS [ 3 ] En février 2009, madame Desjardins est locataire et son bail se termine le 30 juin. Elle souhaite faire l'acquisition d'une propriété (la « Propriété ») et confie mandat à madame Venturelli de l'aider à cette fin. Cette dernière lui propose différentes maisons en vente dont l'une est située sur la rue Pierre Coté à Bois-des-Filion. [ 4 ] La demanderesse visite une première fois la Propriété avec madame Venturelli. Le vendeur en demande plus de 189 000 $. Lors de la visite, madame Desjardins commente à voix haute plusieurs aspects relatifs à la Propriété.

Lorsque madame Venturelli lui précise que le vendeur semble irriter par ses remarques, madame Desjardins lui répond qu'elle sait ce qu'elle fait et de la laisser poursuivre. [ 5 ] Après la visite, une promesse d'achat est préparée le 23 février 2009 et la demanderesse offre 170 000 $ pour la Propriété. La promesse d'achat précise que l'offre est conditionnelle à une deuxième visite ainsi qu'à la visite d'un expert en bâtiment. [ 6 ] Cette promesse d'achat est refusée par le vendeur. [ 7 ] Madame Desjardins modifie sa promesse d'achat et offre alors d'acheter la Propriété pour 180 000 $.

Ce document réitère que toutes les autres conditions de la promesse demeurent inchangées. [ 8 ] Madame Desjardins indique qu'à ce moment, elle ne souhaite pas effectuer tout de suite l'inspection par un expert en bâtiment. Elle ne veut pas dépenser le montant de l'inspection si elle ne s'entend pas avec le vendeur sur un prix.

Après s'être entendu sur le prix, elle confirme qu'elle aurait confié mandat à un expert afin qu'il inspecte le bâtiment. [ 9 ] Le 25 février 2009, madame Desjardins reçoit de madame Venturelli la déclaration du vendeur et des informations écrites concernant le piètre état du tuyau d'égout reliant la Propriété au réseau municipal. [ 10 ] Le 28 février 2009, madame Desjardins effectue la deuxième visite prévue à la promesse d'achat. Elle est accompagnée de

monsieur Rioux. Ce dernier possède, selon la demanderesse, beaucoup d'expérience dans le domaine de la rénovation résidentielle. [ 11 ] Le 2 mars 2009, madame Desjardins prépare un document signé par elle et monsieur Rioux. Celui-ci est intitulé « Motifs invoqués pour justifier une autre baisse de prix ». Essentiellement, ce document a été préparé à des fins stratégiques afin que le vendeur accepte de vendre la Propriété à la demanderesse, mais à son prix. [ 12 ] À la demande de madame Desjardins, madame Venturelli transmet ce document au courtier immobilier représentant les intérêts du vendeur.

Elle l'informe également que sa cliente est disposée à acheter la Propriété, mais pour un montant de 170 000 $. [ 13 ] Le vendeur ne veut pas diminuer le prix de vente à 170 000 $. Il serait toutefois prêt à accepter 175 000 $, ce que refuse madame Desjardins. Elle prépare à ce moment-là une lettre informant le vendeur qu'elle ne veut plus acheter. [ 14 ] Sur réception de cette lettre, le courtier immobilier du vendeur informe madame Venturelli que le vendeur pense à consulter un avocat.

En effet, celui-ci considère que la lettre de madame Desjardins et de monsieur Rioux ne permet pas à madame Desjardins d'annuler sa promesse d'achat de 180 000 $. [ 15 ] Selon le vendeur, ce document ne constitue pas un rapport d'inspection et ses conclusions ne respectent pas les dispositions de la promesse d'achat. Or, en vertu de la clause B2.4 de la promesse d'achat, ce n'est qu'à la suite d'une inspection par un expert que cette promesse peut être annulée. [ 16 ] Dès que madame Venturelli reçoit cette information du courtier immobilier du vendeur, elle la communique à madame Desjardins.

Cette dernière est inquiète des intentions du vendeur. Avec ce qu'elle sait des problèmes de la Propriété, elle ne veut plus l'acheter au montant de 180 000 $. Elle se sent également moins en confiance avec la défenderesse. [ 17 ] La demanderesse décide de consulter un avocat afin de bien connaître ses droits. À compter de ce moment, elle n'a plus de contact direct avec madame Venturelli.

Toutefois, celle-ci discute à quelques occasions avec l'avocat de la demanderesse. [ 18 ] Le procureur de madame Desjardins propose de prolonger le délai afin de réaliser l'inspection par un expert en bâtiment et les formulaires requis sont signés à cette fin. [ 19 ] Cette inspection est effectuée le 21 mars et suite à celle-ci, madame Desjardins décide de ne plus donner suite à sa promesse d'achat. [ 20 ] Madame Desjardins reproche à madame Venturelli d'avoir omis d'indiquer à la promesse d'achat que la deuxième visite devait être conditionnelle à sa satisfaction. [ 21 ] Elle considère de plus que la défenderesse a commis plusieurs erreurs techniques et manquements à ses obligations déontologiques.

Elle soutient que ces erreurs sont la cause directe de ses dommages. [ 22 ] Elle demande donc le remboursement des honoraires extrajudiciaires de son avocat ainsi que le remboursement du loyer additionnel qu'elle a assumé étant donné qu'elle n'a pu déménager le 30 juin. Elle réclame également les frais du rapport d'inspection. [ 23 ] La défenderesse considère n'avoir aucune responsabilité concernant la réclamation de madame Desjardins.

Elle soutient qu'elle n'a commis aucune faute susceptible d'engendrer sa responsabilité dans l'affaire. [ 24 ] Le représentant de la défenderesse, Proprio Direct inc. est également d'avis que madame Venturelli n'a commis aucune faute engageant sa responsabilité et qu'il n'y a pas lieu de retenir la responsabilité de Proprio Direct. [ 25 ] Le représentant de Proprio Direct soutient également que les dommages réclamés ne sont pas justifiés. DISCUSSION ET CONCLUSION [ 26 ] Lors de l'analyse des prétentions des parties, le Tribunal doit tenir compte des règles de preuve contenues au Code civil du Québec . [ 27 ] L'

article 2803 du Code civil du Québec indique que « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. […] ». Ainsi, il revient donc à madame Desjardins de prouver la faute professionnelle de madame Venturelli, ses dommages ainsi que le lien entre cette faute et ses dommages. [ 28 ] Si elle ne s'acquitte pas de son fardeau de preuve, sa demande sera rejetée. [ 29 ] L'

article 2804 du Code civil du Québec précise une règle importante qui doit guider le Tribunal dans l'analyse de la preuve présentée par les parties. Cet

article précise : 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 30 ] Cet

article consacre le principe à l'effet que dans un procès civil, la preuve s'effectue par prépondérance. Le Tribunal doit donc analyser l'ensemble de la preuve en s'interrogeant si, effectivement, les faits mis en preuve démontrent une faute professionnelle de madame Venturelli. [ 31 ] La preuve a effectivement révélé que madame Venturelli a commis des erreurs techniques dans le cadre de son mandat. Toutefois, ces erreurs constituent-elles une faute professionnelle ayant causé les dommages que réclame madame Desjardins? [ 32 ] Pour ce qui est de la condition prévoyant une deuxième visite, la situation doit être analysée au moment où cette clause a été

rédigée. Or, à ce moment, l'intention de madame de madame Desjardins, c'est d'utiliser cette deuxième visite afin de renégocier à la baisse le prix offert à sa promesse d'achat. Le document qu'elle a préparé et signé avec monsieur Rioux le confirme. [ 33 ] Ainsi, lorsqu'elle demande à madame Venturelli d'ajouter cette condition à l'offre, elle n'a pas l'intention d'annuler de manière discrétionnaire sa promesse d'achat. Le but de la deuxième visite est stratégique. C'est le prix qu'elle veut négocier à la baisse. [ 34 ] Madame Desjardins a effectué la deuxième visite, mais sa stratégie n'a pas fonctionné.

Le vendeur a refusé de diminuer à moins de 175 000 $ le prix de vente de la Propriété. Les événements qui surviennent par la suite découlent exclusivement des décisions du vendeur. [ 35 ] En effet, madame Venturelli n'est pas responsable du litige créé par la décision du vendeur d'interpréter l'article B 2.04 de la promesse d'achat comme il l'a fait. À cet égard, elle a transmis les informations reçues du courtier immobilier du vendeur et a informé madame Desjardins des risques de poursuite. [ 36 ] La décision de madame Desjardins de consulter un avocat ne découle d'aucune faute de madame Venturelli.

Elle découle seulement du litige créé par le vendeur qui lui aussi, pour des fins stratégiques, souhaite que madame Desjardins accepte d'acheter la propriété à 175 000 $. D'où sa menace de consulter un avocat, menace qu'il n'a d'ailleurs jamais mis à exécution. [ 37 ] Concernant les frais de location réclamés par madame Desjardins, ceux-ci ne relèvent pas non plus d'une faute de madame Venturelli. Cette dernière n'a jamais assumé l'obligation de trouver une maison à madame Desjardins avant le 30 juin 2009. [ 38 ] En fait, dès la fin mars 2009, rien n'empêchait madame Desjardins de se trouver une autre résidence.

Cette situation était connue de son avocat et madame Desjardins ne pouvait pas l'ignorer. Si elle désirait trouver une autre propriété avant la fin de son bail, il lui revenait de faire les démarches en conséquence. Sa réclamation concernant les frais de renouvellement de son bail est donc rejetée. [ 39 ] Reste la question des frais de l'inspection de la Propriété. Dans son témoignage, madame Desjardins confirme deux éléments importants. Le premier, c'est que la visite de monsieur Rioux ne constitue pas une inspection.

Le deuxième, c'est que si son prix avait été accepté, elle aurait mandaté un expert en bâtiment. [ 40 ] Madame Desjardins savait donc que si elle voulait annuler son offre même après une entente sur le prix, elle devait mandater un expert en bâtiment. C'est par le biais de l'article B 4.02 qu'elle pouvait mettre un terme à sa promesse d'achat. Toutefois, cette possibilité n'est pas discrétionnaire. L'inspection doit révéler l'existence d'un facteur se rapportant à l'immeuble et susceptible d'en diminuer la valeur de façon significative.

De plus, copie de ce rapport doit être transmis au vendeur. [ 41 ] La lettre préparée par madame Desjardins et monsieur Rioux ne répondait pas aux impératifs de l'article B 4.02. Les mises en garde de madame Venturelli concernant cette lettre et ses effets étaient donc justifiées.

Si madame Desjardins voulait annuler sa promesse d'achat, elle était tenue de mandater un inspecteur et d'en assumer les frais. [ 42 ] Cette dépense de madame Desjardins n'est donc aucunement imputable à madame Venturelli. [ 43 ] En conclusion, les faits mis en preuve par madame Desjardins, malgré certaines erreurs techniques de madame Venturelli, ne constituent pas une faute professionnelle qui lui a causé des dommages. [ 44 ] Les montants réclamés par madame Desjardins constituent des dépenses qu'elle doit assumer seule et qui ne sont pas de la responsabilité de madame Venturelli. [ 45 ] Il y a lieu de rejeter sa demande avec dépens.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 46 ] REJETTE la demande, avec dépens. __________________________________ YVAN NOLET, J.C.Q. Date d’audience : 12 juillet 2013