2013 QCCQ 9255, 2013 QCCQ 9255

Groulx c. Groulx 2013 QCCQ 9255 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-191099-129 DATE : 23 AOÛT 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LOUISE COMEAU, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CHANTAL GROULX Demanderesse c.

JOSÉE GROULX Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse, (ci-après : « Chantal ») réclame à la défenderesse (ci-après : « Josée ») la somme de 19 462,55 $, dont 2 000 $ à

titre de dommages-intérêts. LES FAITS [ 2 ] En 2007, les sœurs « Chantal » et «Josée» Groulx, toutes deux des ressources intermédiaires sous contrat avec des établissements désignés par l'Agence de la santé et des services sociaux, achètent un triplex au prix de 460 000 $; après avoir converti les deux logements en un seul, elles occupent chacune un étage complet de l'immeuble pour les fins de leur entreprise. [ 3 ] Le contrat d'achat est établi au seul nom de « Josée » afin de faciliter l'obtention du financement.

Les parties signent toutefois une contre-lettre reconnaissant être copropriétaires de l'immeuble, en parts égales, et précisant que toutes les dépenses seront réparties également entre elles. [ 4 ] Bien qu'elles ne partagent pas leurs revenus professionnels, les parties s'entendent pour procéder conjointement à l'achat de certains meubles et effets mobiliers qui leur sont nécessaires et à la conclusion de certains contrats, entre autres, d'approvisionnement, en plus de partager diverses dépenses relatives à l'exploitation de leur entreprise.

Cet accord n'est toutefois pas consigné par écrit. [ 5 ] Les parties conviennent également de s'entraider dans le cas où l'une d'entre elles devait perdre son contrat de ressource intermédiaire. [ 6 ] De 2007 jusqu'à 2010, « Chantal » et « Josée » procèdent sur une base régulière, sans formalisme ou comptabilité rigoureuse, à l'établissement de leurs comptes. [ 7 ] À compter de la fin du mois de juin 2010, le contrat de « Josée » est résilié par l'établissement de réadaptation et celle-ci est informée qu'elle ne pourra plus travailler dans quelque autre service du même type. [ 8 ] Le premier étage de l'immeuble, désormais vacant, est donc réaménagé pour y refaire les deux logements d'origine; l'un d'eux est loué à compter du 1 er août, alors que le second est occupé par les enfants de « Chantal ». [ 9 ] « Chantal » continue pour sa part à opérer son établissement au rez-de-chaussée de l'immeuble et conserve plusieurs des meubles et effets conjointement achetés avec «Josée ». [ 10 ] À compter du mois d'août 2010, « Chantal » verse régulièrement à « Josée », qui n'a plus de revenus professionnels, diverses sommes d'argent pour lui permettre d'acquitter les dépenses relatives à l'immeuble et certaines autres dépenses personnelles, dont le prêt contracté pour l'achat de son véhicule automobile, de sorte que son crédit ne soit pas entaché. [ 11 ] C'est ainsi qu'entre le mois d'août 2010 et le mois de janvier 2011, « Chantal » remet les chèques suivants libellés à l'ordre de

«Josée » : - le 8 août 2010, 4 000 $; - le 9 septembre 2010, 6 000 $; - le 2 octobre 2010, 5 000 $; - le 7 novembre 2010, 5 000 $; - le 8 décembre 2010, 5 000 $; - 1 er janvier 2011, 5 653,72 $ - 4 janvier 2011, 4 000 $ TOTAL : 34 653,72 $ [ 12 ] La preuve soumise est non seulement contradictoire mais elle est également confuse quant aux discussions alors intervenues entre les parties. [ 13 ] Il ne fait par ailleurs aucun doute qu'il s'agit pour « Chantal » d'une situation tout à fait temporaire, jusqu'à ce qu'elle puisse racheter la part de «Josée » dans l'immeuble. [ 14 ] Après avoir effectué certaines démarches à l'automne 2010 afin d'établir la valeur marchande de l'immeuble, « Chantal » offre à «Josée » de racheter ses intérêts dans l'immeuble.

Elle attribue à celui-ci une valeur de 545 000 $, de telle sorte que « Josée » recevrait, compte tenu du solde hypothécaire, une somme d'environ 75 000 $. [ 15 ] « Josée » refuse l'offre estimant plutôt à 575 000 $ la valeur marchande de l'immeuble dont l'évaluation municipale s'établit, en 2011, à 551 900 $. [ 16 ] « Chantal » ayant confirmé son intention de ne plus verser quelque somme additionnelle après le dernier chèque du 4 janvier 2011, « Josée » décide de retenir les services d'un courtier afin de mettre l'immeuble en vente. [ 17 ] Lorsque informée de cette démarche, «Chantal » retient les services d'un avocat qui intervient auprès de «Josée » pour faire en sorte que l'immeuble ne soit pas vendu à un tiers sans son consentement. [ 18 ] À compter du 1 er avril 2011, le logement du sous-sol est loué au loyer mensuel de 900 $. [ 19 ] Finalement, à la suite de négociations et discussions entre les parties, le 5 avril 2011 « Chantal » signe une promesse d'achat par laquelle elle s'engage à verser à « Josée », pour le rachat de sa part de l'immeuble, une somme de 60 000 $ en plus d'assumer, à son entière exonération, le paiement du solde hypothécaire. [ 20 ]

Malgré que la promesse d'achat prévoit la signature du contrat notarié vers le 22 avril 2011, ce n'est que le 30 juin 2011 que « Chantal » signe, avec son conjoint, l'acte d'achat de l'immeuble au prix de 452 863,57 $, « Josée » recevant la somme de 60 000 $, prévue à la promesse d'achat. [ 21 ] Le 14 novembre 2011, l'avocate de « Chantal » adresse à « Josée» la mise en demeure suivante : « RE: Prêt personnel Madame, Nous avons reçu instructions de note cliente Madame Chantal Groulx domiciliée au […] à Montréal […] de vous aviser par les présentes qu'elle vous réclame la somme de 21 843,30 $ soit les avances qu elle vous a faites aux dates suivantes : le 8 août 2010 4 000 $; le 9 septembre 2010 6 000 $; le 2 octobre 2010 5 000 $; le 7 novembre 2010 5 000 $; le 8 décembre 2010 5 000 $; 4 janvier 2011 4 000 $ 11 février 2011 5 653,72 $ Total : 34 653,72 $ Notre cliente en vous faisant ces avances vous prêtait de l'argent et payait sa part de l' hypothèque et des taxes sur le […]

totalisant 17 285,56 $ et dont le détail apparaît dans la feuille annexée. De plus notre cliente est bien fondée de vous réclamer la moitié des revenus des appartements 1 et 3, la somme de 4 980,00 $ sa part d'assurance de 1 078,00 $ les travaux de rénovation de cuisine qu' elle a payé au montant de 2 530,26 $ dépenses diverses totalisant 732,72 $ Elle est également bien fondée de vous réclamer le coût du téléphone Telus qui A été facturé à son nom totalisant 654,16 $ 9 975,14 $ D'autre

part vous êtes propriétaire d' un immeuble situé au 525 Côte St-Jean à St-Roch sur Richelieu et lors de la réfection de votre cour vous avez retiré la clôture de notre client domiciliée au 529 Côte St-Jean. En conséquence à défaut pour vous de replacer la clôture dont notre client est la seule propriétaire sur son terrain, cette dernière se ferra dans l' obligation de prendre contre vous les procédures prévues par la Loi en pareil cas.

En conséquence, à défaut pour vous de faire parvenir à Madame Chantal Groulx la somme de 21 843,40$ le ou avant le 22 novembre 2011,, et de payer les frais de cette lettre au montant de 25,00 $, nos instructions sont de prendre contre vous les procédures prévues par la Loi en pareil cas. » [sic] [ 22 ] Au mois de mars 2012, « Chantal » fait signifier une requête introductive d'instance, augmentant sa réclamation d'une somme de 2 000 $ pour dommages-intérêts alléguant la mauvaise foi de « Josée »; à l'audience, la réclamation est réduite à 19 462,55 $. [ 23 ] « Josée » plaide que la réclamation formulée n'est pas fondée.

Non seulement conteste-t-elle la prétention de « Chantal » quant à l'existence d'un prêt mais elle soutient au surplus que toutes les questions et réclamations relatives tant à la copropriété de l'immeuble qu'à la société de dépenses tacite qu'elles avaient formée ont été définitivement réglées lors de la vente de sa

part indivise dans l'immeuble. ANALYSE ET DISCUSSION [ 24 ] Pour que sa réclamation soit accueillie, il incombe à la demanderesse d'établir, par une preuve prépondérante, le bien-fondé de sa prétention, tel que le précise l'

article 2803 du Code civil du Québec . [ 25 ]

L'article 2811 C.c.Q. précise par ailleurs quels sont les moyens de preuve : « 2811. La preuve d'un acte juridique ou d'un fait peut être établie par écrit, par témoignage, par présomption, par aveu ou par la présentation d'un élément matériel, conformément aux règles énoncées dans le présent livre et de la manière indiquée par le Code de procédure civile (chapitre C-25 ) ou par quelque autre loi. » [ 26 ] Chantal soutient que la

partie des avances consenties à « Josée » excédant les sommes qu'elle devait payer à

titre de copropriétaire de l'immeuble, constituent un prêt dont elle demande un remboursement; elle réclame également le remboursement de la moitié des loyers perçus par « Josée » et de certaines dépenses effectuées, une telle demande étant plutôt de la nature d'une reddition de comptes et partage. [ 27 ] Aucune preuve concluante n'a été apportée d'un véritable échange de consentement pour la formation d'un contrat de prêt entre les parties. [ 28 ] Aucun tel contrat n'a jamais été signé et même les chèques produits par « Chantal » au soutien de sa réclamation ne comportent aucune mention à cet effet. [ 29 ] Non seulement « Josée » nie-t-elle l'existence de quelque contrat de prêt mais « Chantal » admet même à l'audience n'avoir jamais véritablement discuté ou abordé cette question avec « Josée ». [ 30 ] « Chantal » a certes remis pendant plusieurs mois à «Josée » des chèques pour une somme totale supérieure à ce qu'elle devait payer comme copropriétaire de l'immeuble et « Josée » a effectivement perçu les revenus de location mais ce, dans un contexte tout à fait particulier qui ne peut être ignoré. [ 31 ] Non seulement « Chantal » et « Josée » sont des sœurs mais elles étaient également des partenaires d'affaires.

Elles avaient en effet, dès 2007, fait l'acquisition d'un immeuble en copropriété et tacitement convenu d'une forme de société relative aux dépenses et à la gestion de leur entreprise. [ 32 ] Elles étaient également voisines et à cette même période, se sont mutuellement rendues de nombreux services, entre autres, lors de l'exécution de travaux de construction et de rénovation à leurs résidences. [ 33 ] Le Tribunal retient également de la preuve soumise les éléments pertinents suivants. [ 34 ] « Chantal » reconnaît que la remise mensuelle d'un chèque à « Josée » constituait une mesure temporaire pour permettre à cette dernière de faire face à ses obligations financières, le temps que sa situation se rétablisse, et qu'elle avait clairement l'intention de racheter sa part dans l'immeuble.

D'ailleurs dès l'automne 2010, les parties ont entamé des démarches et discussions sur cette question.

[ 35 ] Durant toute cette période « Chantal » n'a jamais réclamé sa part des loyers perçus par « Josée »; ses enfants occupaient d'ailleurs le second logement à l'étage sans payer aucun loyer. [ 36 ] Elle-même ne payait aucun loyer pour le rez-de-chaussée de l'immeuble et les parties n'avaient même jamais discuté ou convenu de la valeur à lui attribuer. [ 37 ] De même, « Chantal» n'a jamais réclamé le remboursement d'une

partie des réparations ou dépenses effectuées, pour lesquelles elle n'a d'ailleurs pas produit de factures, et dont la nécessité et la pertinence ont été remises en question par « Josée ».

C'est d'ailleurs « Chantal » qui a finalement bénéficié des réparations ou améliorations apportées. [ 38 ] « Chantal » a conservé, à son seul bénéfice, la plupart des meubles et articles qu'elle avait conjointement achetés avec « Josée » sans payer ou offrir à cette dernière quelque somme que ce soit. [ 39 ] « Chantal » a finalement acquis l'immeuble pour une somme inférieure à celle déjà offerte à « Josée » quelques mois auparavant, laquelle correspondait pourtant selon son témoignage à la valeur marchande, cette somme étant même inférieure à l'évaluation municipale.

Aucune explication logique ou justification n'a été apportée par « Chantal » quant à cette réduction. [ 40 ] Aucune preuve n'a été soumise relativement à quelque demande en reddition de comptes ou partage de la part de « Chantal » ou à quelque réclamation découlant de la copropriété ou de la société de dépenses avant la mise en demeure de novembre 2011. [ 41 ] L'offre du 5 avril 2011 comporte par ailleurs la clause suivante : « 8.1 Le montant à débourser par Chantal Groulx est de 60 000 $/soixante milles dollars chez le notaire, Chantal achète la moitié de l'immeuble pour une valeur de – 260 000 $ - Chantal assume l'hypothèque existante et donne quittance à Josée Groulx .

Conditionnel sans pénalité de transfert et donne quittance à Josée Groulx. » (Soulignements du Tribunal) [ 42 ] Aucune preuve précise et déterminante n'a été soumise que « Chantal » ait jamais signifié qu'elle entendait réserver ses droits à l'égard des sommes déjà payées ou des loyers perçus. [ 43 ] Considérant les présomptions graves, précises et concordantes, considérant l'ensemble des circonstances, dont les relations qui existaient entre les parties depuis 2007 et la conduite de ces dernières, le Tribunal conclut qu'il y a lieu de retenir la prétention de «Josée » que les parties ont effectivement par la vente intervenue entre elles le 30 juin 2011, non seulement mis fin à l'indivision et transféré la totalité de la propriété de l'immeuble à « Chantal » et son conjoint mais qu'elles ont également, ce faisant, transigé, réglé et liquidé tous les droits, réclamations et recours découlant tant de la copropriété de l'immeuble que de la société tacite de dépenses ayant existé entre elles.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la Requête introductive d'instance de Chantal Groulx contre Josée Groulx , avec dépens. __________________________________ LOUISE COMEAU, J.C.Q. M e Élaine Bissonnette Procureure de la demanderesse M e Geneviève Pilon Procureure de la défenderesse Date d’audience : 6 mars 2013