2019 QCCQ 8200, 2019 QCCQ 8200

Doiron c. Poirier 2019 QCCQ 8200 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BONAVENTURE LOCALITÉ DE NEW CARLISLE « Chambre civile » N° : 105-32-700084-197 DATE : 22 novembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CELESTINA ALMEIDA, J.C.Q. ______________________________________________________________________ NOELLIE DOIRON Demanderesse c.

CHERYL POIRIER Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que la résidence vendue par la défenderesse est affectée de vices cachés, la demanderesse lui réclame 4 514,91 $. [ 2 ] La défenderesse conteste le bien-fondé de cette réclamation invoquant que les vices allégués par la demanderesse ne sont pas cachés.

CONTEXTE FACTUEL [ 3 ] En 2015, la demanderesse, son conjoint et un ami visitent la maison avec la défenderesse. [ 4 ] Le 31 mars 2016, la demanderesse acquiert la résidence de la défenderesse située à New Carlisle, pour un montant de 140 000 $. [ 5 ] Un contrat notarié intervient entre les parties stipulant notamment la clause suivante : « Cette vente est faite sans garantie légale de qualité, et aux risques et périls de l’acheteur . » [ 6 ] La date de construction de la maison remonte à 1945.

Avant l’achat, la demanderesse ne procède à aucune inspection. [ 7 ] Dans la « déclaration du vendeur », la défenderesse indique qu’il y a déjà eu une infiltration d’eau due à l’accumulation de neige et de glace sur le toit, mais des réparations ont été effectuées. Lors de la vente, elle soutient que la maison est en bonne condition. [ 8 ] Au mois de décembre 2017, une infiltration d’eau importante survient dans entre une

partie de la maison et la rallonge donnant vers le nord. Des travaux d’urgence sont effectués par un entrepreneur. [ 9 ] En septembre 2018, la demanderesse fait refaire la toiture au complet. Droit AppLICABLE [ 10 ] Les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) prévoient que la personne qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention, et ce, selon la balance des probabilités. [ 11 ] Cette preuve n’a pas à être au-delà du doute raisonnable, mais bien par une simple prépondérance.

En d’autres termes, le Tribunal doit déterminer ce qui est le plus probable et vraisemblable. [ 12 ] Qui plus est, le législateur a adopté un cadre juridique spécifique prévoyant des responsabilités pour le vendeur, et ce, afin qu’il assure à l’acheteur la pleine jouissance du bien vendu.

[ 13 ] Une des garanties du droit de propriété est la garantie légale de qualité prévue à l’

article 1726 C.c.Q. , souvent appelée la garantie contre les vices cachés.

Afin de répondre aux exigences de la garantie légale de qualité prévue à cet article, le vice doit réunir les conditions suivantes : • être caché; • être inconnu de l’acheteur; • être important; • être antérieur à la vente; • avoir fait l’objet d’une dénonciation suffisante. [ 14 ] Si l’une de ces conditions n’est pas démontrée selon la balance des probabilités, le recours de la demanderesse est rejeté. [ 15 ] Le caractère d’un vice caché s’apprécie objectivement en examinant, entre autres, le degré d’inspection de l’immeuble fait par la demanderesse, selon les critères d’un « acheteur prudent et diligent [1] ».

Il faut qu’une personne prudente et diligente n’ait pas été en mesure de déceler le vice avant la vente. LES QuestioNS en litige [ 16 ] Le présent litige soulève les questions suivantes :

a) La clause du contrat de vente qui exclut la garantie légale de qualité et précise que les acheteurs achètent à leurs risques et périls constitue-t-elle une fin de non-recevoir à la présente action?

b) Le cas échéant, la maison achetée par la demanderesse est-elle affectée de vices cachés?

c) Dans l’affirmative, quels sont les dommages auxquels la demanderesse a le droit? analyse et décision [ 17 ] Avant d’évaluer s’il y a un vice caché, il faut tout d’abord déterminer l’effet d’une vente avec la mention « sans aucune garantie et aux risques et périls de l’acheteur ». Les articles 1733 et 1474 C.c.Q . définissent le cadre juridique applicable. [ 18 ] Le vendeur non professionnel peut exclure et limiter sa responsabilité s’il a révélé les vices qu’il connaissait ou qu’il ne pouvait ignorer et qui affectent la qualité de l’immeuble.

Au surplus, il peut aussi le faire, même s’il ne révèle pas les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien vendu, sous réserve toutefois des dispositions prévues à l’

article 1474 C.c.Q. et des règles générales des contrats [2] . [ 19 ] Dans un tel contexte, l’acquéreur achète l’immeuble dans l’état où il se trouve, avec ou sans vice, sans garantie de qualité contre un vice caché. [ 20 ] Qu’en est-il dans le cas présent? [ 21 ]

Malgré ces exclusions de garantie, la demanderesse ne procède à aucune inspection de l’immeuble avant l’achat. Dans le cas d’une vieille maison, comme dans la présente affaire, l’acheteur prudent et avisé doit l’examiner soigneusement et ne peut se rabattre sur des déclarations générales du vendeur à l’effet que la maison est en bon état général et que des réparations ont été faites. [ 22 ] De plus, « le travail et l’usure du temps » peuvent affecter gravement l’usage du bien, sans, nécessairement, constituer un vice au sens de la loi. L’acheteur d’une maison neuve s’attend à une maison sans malfaçon.

Cependant, les attentes légitimes de l’acheteur d’une maison de plus de 70 ans ne peuvent être les mêmes. [ 23 ] Dans sa demande dûment assermentée [3] , la demanderesse indique avoir remarqué une petite infiltration, mais, puisque le toit devait être refait, elle omet de le mentionner.

Malgré cette observation, elle ne fait pas d’investigation plus approfondie. [ 24 ] Quant à la défenderesse, elle n’est pas une vendeuse professionnelle. À sa connaissance, il n’y a pas de problème avec la maison, mais il n’y demeure pas puisqu’elle réside au Nouveau-Brunswick. En fait, la maison appartenait à son père récemment décédé et elle est responsable de la vendre.

Elle donne l’information dont elle a connaissance et fait preuve d’une totale transparence tout au long du processus. [ 25 ] En dépit de l’ensemble de ces informations, la demanderesse choisit de conclure l’achat de la maison à des conditions qu’elle juge acceptables, incluant une clause d’exonération de responsabilité au bénéfice de la défenderesse. Une telle clause est d’interprétation restrictive [4] . Dans le présent dossier, l’entente des parties est claire et ne prête pas à interprétation. [ 26 ] La preuve ne démontre pas que la défenderesse aurait sciemment trompé la demanderesse bien au contraire.

Cette dernière accepte d’acquérir une maison de plus d’un demi-siècle, sans inspection et à ses risques et périls. Malheureusement, elle en subit les déplorables conséquences [5] . [ 27 ] De ce fait, la demanderesse ne rencontre pas son fardeau de preuve et n’établit pas, par prépondérance de preuve, le bien-fondé de sa réclamation. Son recours doit donc échouer. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[ 28 ] REJETTE la demande, avec les frais de justice de 187 $; [ 29 ] ORDONNE la traduction du présent jugement en anglais et qu’une copie de cette traduction soit transmise à Mme Cheryl Poirier dans un délai de 30 jours. __________________________________ CELESTINA ALMEIDA, J.C.Q. Date d’audience : 27 août 2019