2017 QCCA 117, 2017 QCCA 117

Fortier c. Société immobilière Bourg-Royal inc. 2017 QCCA 117 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N o : 200-09-009017-150 (200-17-018140-137) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : 26 janvier 2017 CORAM : LES HONORABLES LOUIS ROCHETTE, J.C.A. (JR0983) LORNE GIROUX, J.C.A. (JG1983) MARIE ST-PIERRE, J.C.A. (JS1012) PARTIES APPELANTES AVOCAT GASTON FORTIER SOLANGE GAGNÉ Me DAVE ROBITAILLE (Fasken, Martineau) PARTIES INTIMÉES AVOCATS SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE BOURG-ROYAL INC. MARC LABERGE Me IAN GOSSELIN Me RAPHAËLLE MIGNAULT (Norton, Rose)

PARTIE MISE EN CAUSE AVOCAT OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE QUÉBEC

En appel d'un jugement rendu le 19 avril 2015 par l'honorable Étienne Parent de la Cour supérieure, district de Québec. NATURE DE L'APPEL : Vente (offre, promesse et autres accords préalables) Greffière : Rose-Marie Rousseau (TR1540) Salle : 4.33 AUDITION 9 h 30 Observations de la Cour quant au dossier; 9 h 32 Observations de Me Robitaille; Observations de la Cour; Me Robitaille poursuit; 10 h 22 Suspension; 10 h 31 La Cour mentionne qu’il ne sera pas nécessaire d’entendre les observations de Me Gosselin; Arrêt; La Cour précise que les motifs seront déposés au procès-verbal au courant de la journée; 10 h 33 Fin de l’audience. (

s) Greffière audiencière PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement rendu le 19 avril 2015 par la Cour supérieure du district de Québec (l’honorable Étienne Parent - « le juge ») [1] , qui accueille une demande en passation de titres. [ 2 ] Au soutien de leur appel, ils proposent les deux moyens suivants (le second étant un moyen d’appel proposé subsidiairement) : Premier moyen : le juge a erré, car les intimés ne pouvaient pas, le 17 janvier 2013, unilatéralement renoncer à la condition prévue aux promesses.

Deuxième moyen : le juge a erré en omettant d’insérer au dispositif de son jugement une ordonnance contraignant les intimés à rétrocéder aux appelants, moyennant le paiement d’une somme de deux dollars (2 $), toute la superficie du lot 006 situé au nord de la rue

Anne-Pivain. [ 3 ] Les intimés contestent le bien-fondé du premier moyen d’appel, mais ils affirment n’avoir aucune objection à ce qu’une ordonnance de la nature de celle sollicitée par les appelants soit ajoutée au dispositif du jugement de première instance, bien que cela ne soit pas requis. Voici ce qu’ils écrivent, à ce propos, dans leur mémoire : 61. Cette question n’est pas contestée par les Intimés. 62.

La rétrocession pour la somme de 1 $ de certaines sections du lot 006 est prévue à la promesse P-3 : La superficie exacte de la zone tampon si requise pour fin de calcul sera déterminée par les arpenteurs Robitaille, Vaillancourt de Charlesbourg, ainsi que la superficie de la zone A sous les lignes d’Hydro-Québec et la zone B et C. La superficie du terrain de la zone A (sous les lignes d’Hydro-Québec) sera conservée par le vendeur en un lot séparé éventuel . Ce dit lot sera cédé par l’acheteur au vendeur pour un montant de un dollar (1.00 $).

La zone tampon telle que demandée par la Ville de Québec sera conservée par le vendeur en un lot séparé éventuel. Ce dit lot sera cédé par l’acheteur au vendeur pour un montant de un dollar (1.00 $) . [nous soulignons] 63. En ordonnant la passation de

titre conformément aux promesses d’achat, le juge de première instance a implicitement ordonné aux Intimés de procéder éventuellement à la rétrocession de la superficie du lot 006 située au nord de la rue Anne-Pivain pour la somme de 2 $ (1 $ pour la zone « A » et 1 $ pour la portion de la zone « B » non constructible). 64. Bien que cet élément ait pu faire l’objet d’une conclusion distincte, nous ne croyons pas qu’il s’agisse d’une omission du juge de première instance, cette rétrocession allant de pair avec l’exécution des promesses P-2 et P-3. 65.

Au surplus, s’il est fait droit à cette demande, les Intimés requièrent de la Cour que cet élément soit corrigé ou spécifié sans frais, cet aspect n’ayant jamais fait l’objet d’une contestation de la part des Intimés. D’ailleurs, n’eût été le dépôt d’une inscription en appel par les Appelants, les Intimés auraient procédé à la passation de titre, conformément aux conclusions du juge de première instance, et auraient rétrocédé pour la somme de 2 $ la

partie située au nord de la rue Anne-Pivain. [ 4 ] Quant au deuxième moyen d’appel, les intimés ont raison de soutenir que le juge n’a commis aucune erreur : la rétrocession va de pair avec l’exécution des promesses qui donnent lieu à la passation de titres (P-2 et P-3). [ 5 ] Cela dit, puisque toutes les parties s’accordent (la rétrocession doit se faire en cas de passation de titre, si la prétention des appelants quant à leur premier moyen est rejeté

e) et puisque nous sommes d’avis qu’il y a lieu de décider de l’appel en ce sens, l’ordonnance souhaitée sera ajoutée au dispositif du jugement. [ 6 ] Qu’en est-il du premier moyen d’appel qu’il y a lieu de rejeter? [ 7 ] Comme il devait le faire, le juge s’est livré à l’interprétation d’un contrat (promesses bilatérales d’achat et de vente P-2 et P-3) pour en dégager les droits et obligations y énoncés, alors que ces promesses comportaient une description de leur objet, une condition et un terme : • Le premier alinéa de la rubrique « objet de la promesse de vente/achat » est ainsi rédigé dans les deux cas : Les vendeurs promettent de vendre aux acheteurs un immeuble connu et désigné [ … ] et les acheteurs promettent d’acheter ledit immeuble aux termes et conditions suivantes : [ … ] • Sous le

titre « Conditions » de chacune des promesses, il est écrit : La présente offre est conditionnelle à la délivrance d’un permis de lotissement et de construction des infrastructures et équipements municipaux pour le développement de ce lot et des lots [ … ] suivant les plans de l’acheteur et d’un certificat d’autorisation du ministère du développement durable, environnement et parc.

• Dans les deux cas, les parties conviennent que : Cette promesse de vente et d’achat conditionnelle est valide jusqu’au 30 janvier 2013. [ 8 ] Le juge a retenu que la condition (ci-haut reproduite) l’était au bénéfice exclusif des intimés, que ces derniers pouvaient y renoncer en tout temps avant l’arrivée du terme du 30 janvier 2013 et que c’est ce qu’ils avaient fait. [ 9 ] Selon ce qu’énoncent la Cour suprême dans Sattva [2] , Heritage Capital Corp . [3] et Ledcor Construction [4] et cette Cour dans Corbeil électrique [5] et GCAN Insurance [6] , il nous faut appliquer la norme d’intervention de l’erreur manifeste et déterminante à l’examen du jugement qu’il a rendu. [ 10 ] En effet, nous ne sommes pas en présence d’un « contrat type [7] » donnant lieu à l’application d’une exception quant à la norme de contrôle applicable [8] (soit celle de l’erreur manifeste et déterminante).

L’interprétation retenue par le juge en l’espèce n’a d’incidence que sur les parties au litige [9] . Conséquemment, ce qui doit avoir préséance en l’espèce ce sont « les intentions des parties en cause exprimées dans le libellé particulier du contrat [10] ». [ 11 ] Les appelants ne réussissent pas à « isoler » une erreur de droit qui aurait été commise par le juge. [ 12 ] La validité d’une renonciation unilatérale à une condition suspensive insérée dans un contrat au bénéfice d’une seule

partie (situation factuelle retenue par le juge) ne donne pas lieu à controverse, comme l’énonce la Cour dans Latulippe c. Bouchard [11] et 9125-5968 Québec inc . c. Brunelle Entrepreneur inc . [12] . [ 13 ] Les constats factuels sur lesquels le juge fonde sa conclusion voulant que la condition ait été stipulée au bénéfice exclusif des intimés (notamment ceux qu’il énonce aux paragraphes 48 à 62 de son jugement) trouvent largement appui dans la preuve. [ 14 ] Dans ce contexte, en présence d’un terme de validité des promesses, l’argument de « défaillance de la condition » ne tient pas la route.

En signant les promesses P-2 et P-3, les appelants se sont engagés à vendre les lots visés aux intimés si ces derniers manifestaient leur désir d’acheter à l’intérieur du terme convenu.

Que les intimés (promettant-acheteurs) ne soient pas tenus d’acheter faute d’obtenir les permis et certificat espérés (notamment depuis le moment où il devenait impensable, improbable ou impossible qu’ils les obtiennent) n’emporte ni libération ni extinction de l’obligation de vendre des appelants (promettant-vendeurs) si les intimés manifestent l’intention d’acheter, malgré la non-réalisation de la condition, à l’intérieur du terme de validité des promesses (30 janvier 2013). [ 15 ] Ainsi, le jugement du juge n’est entaché d’aucune erreur manifeste et déterminante, de sorte que le premier moyen d’appel doit être rejeté. [ 16 ] N’eût été l’accord de tous pour qu’une ordonnance relative au second moyen d’appel mis de l’avant soit ajoutée au dispositif du jugement de première instance, l’appel aurait été rejeté. [ 17 ] Si le dossier s’est retrouvé devant nous, devant cette cour, c’est simplement en raison des prétentions des appelants énoncées à ce premier moyen d’appel que nous rejetons.

Dans ces circonstances, les frais de justice seront donc accordés en faveur des intimés. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 18 ] ACCUEILLE l’appel, mais à la seule fin d’ajouter l’ordonnance suivante au dispositif : ORDONNE aux intimés de rétrocéder, pour la somme de deux (2) dollars, toute la superficie du Lot 006 situé au nord de la rue Anne- Pivain.

DÉSIGNATION Un immeuble connu et désigné comme étant le lot UN MILLION QUATRE CENT VINGT-SIX NEUF MILLE NEUF CENT QUATRE-VINGT-QUINZE (1 426 995) du Cadastre du Québec, circonscription foncière de Québec, sans bâtisse dessus construite. [ 19 ] Avec frais de justice en faveur des intimés. LOUIS ROCHETTE, J.C.A. LORNE GIROUX, J.C.A.

MARIE ST-PIERRE, J.C.A.