2015 QCCQ 8171, 2015 QCCQ 8171

Murray c. Huet 2015 QCCQ 8171 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE RIMOUSKI LOCALITÉ DE MATANE « Chambre civile » N° : 125-32-002463-147 DATE : 10 septembre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MADAME LA JUGE LUCIE MORISSETTE, C.Q. ______________________________________________________________________ CHRISTINE MURRAY demanderesse c.

Johanne Huet défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Christine Murray réclame 7000 $ de Johanne Huet. Elle invoque que l’eau du puits de la maison achetée au […] à Saint-René- de-Matane est impropre à la consommation. Ceci l’a obligée à faire forer un nouveau puits. [ 2 ] Dans sa contestation, Johanne Huet invoque une clause du contrat de vente qui prévoit une exclusion de garantie pour le puits et le puisard. Le jour de l’audience, elle est absente.

LES QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] La clause 12.5 du contrat notarié du 25 juin 2012 met-elle un frein à la réclamation concernant le puits? [ 4 ] Dans l’affirmative, la demanderesse a-t-elle fait la preuve prépondérante d’un dol de la part de la vendeuse? LE CONTEXTE [ 5 ] En mai 2012, Christine Murray et son conjoint visitent la propriété du […] à Saint-René-de-Matane. La maison a été rénovée, mais est inhabitée depuis quelque temps.

Ces derniers ont un coup de cœur pour cette maison. [ 6 ] Lors des visites, l’eau chaude est fermée, mais les acheteurs constatent que l’eau de la toilette est jaune. [ 7 ] Madame Murray effectue elle-même deux tests d’eau avec le soutien de l’entreprise Aquapur. Les résultats des tests dénotent que l’eau est impropre à la consommation. Face à cette situation, l’agente immobilière Couturier offre à madame Murray de s’occuper elle-même du troisième test.

Les résultats confirment la présence de coliformes, mais l’eau est propre à la consommation. [ 8 ] Ainsi, l’institution financière est en mesure d’autoriser le prêt pour l’achat de cette maison. [ 9 ] Aucune inspection préachat n’a lieu. L’acte de vente intervient à Matane le 25 juin 2012 devant Me Jean-Philippe Lepage, notaire.

Ce dernier explique que la vente est faite avec la garantie légale. [ 10 ] En revanche, la clause 12.5 de contrat notarié prévoit une exclusion de garantie quant au puits et au puisard, laquelle se lit ainsi : 12.5 Accepter et se déclarer informé des conséquences et du fait que l’immeuble est desservi par un puits et un puisard et qu’aucun certificat de conformité n’est disponible pour le puisard et que le vendeur ne donne aucune garantie relativement à ces installations.

L’acheteur déclare avoir reçu toutes les explications nécessaires ou utiles à cet égard, accepter le tout à ses risques et périls et libérer le vendeur de toute garantie ou responsabilité à cet égard. L’acheteur déclare ne pas exiger du vendeur l’obtention d’un certificat de conformité. (…) [ 11 ] Le notaire ajoute que ce genre de clause est de pratique courante pour ces équipements. [ 12 ] En prenant possession de la maison, madame Murray et son conjoint constatent une odeur nauséabonde à l’intérieur. Ils activent le chauffe-eau. L’eau sent le soufre.

Des photographies démontrent que l’eau est jaune. [ 13 ] Madame Murray communique avec madame Huet. Cette dernière se présente à la maison. Le 17 août 2012, un nouveau chauffe-eau est acheté et installé. Madame Huet paie la moitié des frais soit 350 $. [ 14 ] Au cours de l’automne, l’eau est toujours de mauvaise qualité. Le 6 novembre 2013, une excavatrice « pepine » vient sur les

lieux. Après creusage, les acheteurs constatent que le bout du tuyau dans le puits est rongé par la corrosion.

C’est ce tuyau de 45 pieds qui amène l’eau à la pompe au sous-sol pour alimenter la résidence. [ 15 ] L’entrepreneur appelé sur les lieux n’est pas en mesure d’effectuer les travaux à l’automne 2013 et ils sont reportés au printemps 2014. [ 16 ] Sans mise en demeure préalable à la vendeuse, madame Murray fait faire les travaux le 16 mai 2014 et débourse les coûts [1] suivants : • Forage 3748,18 $ • Pompe et autres 2359,35 $ • Isolant 314,42 $ • Permis pour captage des eaux souterraines municipalité de St-René 50 $ • Matériel de plomberie 7,89 $ [ 17 ] Le 24 mai 2014, après les travaux, une lettre recommandée est adressée à Johanne Huet, laquelle est refusée.

Puis le 26 juin 2014, une mise en demeure lui est adressée par huissier. Aucune suite n’y est donnée. [ 18 ] Pour justifier sa réclamation à hauteur de 7000 $, madame Huet explique que toute cette situation lui a causé des dommages, des troubles, des pertes de temps au travail, des nuits sans sommeil et que des électroménagers ont été rachetés. L’ANALYSE [ 19 ] Les articles pertinents du Code civil du Québec (C.c.Q.) se lisent ainsi : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. 1733. Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. Cette règle reçoit exception lorsque l'acheteur achète à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel. 1401.

L'erreur d'une partie, provoquée par le dol de l'autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d'une réticence 1407.

Celui dont le consentement est vicié a le droit de demander la nullité du contrat; en cas d'erreur provoquée par le dol, de crainte ou de lésion, il peut demander, outre la nullité, des dommages-intérêts ou encore, s'il préfère que le contrat soit maintenu, demander une réduction de son obligation équivalente aux dommages-intérêts qu'il eût été justifié de réclamer. [ 20 ] En l’espèce, la preuve prépondérante permet de conclure que l’immeuble a été vendu aux risques et périls de l’acheteuse quant au puits et au puisard.

De plus, il y a libération du vendeur de toute garantie ou responsabilité à cet égard. [ 21 ] L’

article 1733 al. 2 C.c.Q. permet à un vendeur non professionnel d’inclure ce type de clause dans un contrat de vente. Ainsi, toute réclamation découlant de problème du puits ou du puisard doit être rejetée. [ 22 ] Bien qu’il n’y ait pas d’obligation de procéder à une inspection préachat, les résultats de tests et la couleur de l’eau de la propriété auraient dû inciter l’acheteuse à plus de prudence. [ 23 ] En ce qui concerne le dol, la demanderesse avait le fardeau de démontrer, par preuve prépondérante, que la venderesse l’a induite en erreur.

Cette preuve n’a pas été faite. [ 24 ] Ainsi, la demanderesse a failli dans la démonstration du bien-fondé de sa réclamation. [ 25 ] En conséquence, le Tribunal rejette sa demande, mais usant de son pouvoir discrétionnaire, chaque

partie assumera ses frais. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 26 ] REJETTE la demande; [ 27 ] LE TOUT, chaque

partie payant ses frais. __________________________________ LUCIE MORISSETTE, J.C.Q.

Date d’audience : 6 juillet 2015