2012 QCCQ 7696, 2012 QCCQ 7696

Club des Trois c. Dubois 2012 QCCQ 7696 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTMAGNY LOCALITÉ DE MONTMAGNY « Chambre civile » N o : 300-32-000048-121 DATE : 26 septembre 2012 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE ANDRÉ J. BROCHET, J.C.Q. (JB3844) CLUB DES TROIS, 2498, rue du Paysan Sud, Lévis (Québec) G6W 7A6 Demandeur c.

SOLANGE DUBOIS et SIMON POULIOT, […] , Saint-Georges (Québec) […] Défendeurs JUGEMENT [ 1 ] Le demandeur, Club des Trois (Club), recherche une condamnation des défendeurs, madame Solange Dubois et monsieur Simon Pouliot (madame et monsieur Dubois Pouliot), à payer des frais communs pour l'entretien d'un chemin d'accès et d'un chemin ceinturant le Lac Long pour les années 2008 à 2011 inclusivement. [ 2 ] Le nombre de propriétaires au Lac Long qui y possèdent une propriété qu'ils peuvent rejoindre par le chemin d'accès, et aussi nécessairement avoir à circuler autour du lac, est actuellement de 15. [ 3 ] Les défendeurs représentent une propriété.

Ils y sont établis depuis 25 ans. Ils refusent de payer la réclamation du Club. [ 4 ] C'est en vertu de l'application de la

Loi sur les terres du domaine public (L.R.Q. c. T-8.1) que les terrains autour du lac ont été vendus aux propriétaires de chalets. Le Club existait depuis 1953, soit bien avant la cession des terrains, et a toujours été le percepteur des contributions des propriétaires pour l'entretien des accès. [ 5 ] Il s'agissait d'un organisme constitué en vertu de la

Loi sur les clubs de chasse et pêche qui, en 1995, devint un organisme sans but lucratif (OSBL) soumis aux directives de la

Partie III de la

Loi sur les compagnies du Québec . [ 6 ] Ce qui est en cause dans la présente affaire est l'application de l'engagement de madame et monsieur Dubois Pouliot, semblable à celui de tous les autres propriétaires, de payer pour l'entretien du chemin autour du lac ainsi que du chemin d'accès des ponts et du barrage, engagement consigné dans un acte de servitude le 12 mai 1999 sous le numéro 3072 des minutes de Me Johanne Cloutier, notaire.

Cet acte de reconnaissance de servitude consacrait les droits des propriétaires sur ces accès. [ 7 ] Le Club s'est toujours chargé des procédures d'entretien du chemin public et du chemin d'accès, de sorte que tous les copropriétaires ont toujours payé leur cotisation jusqu'en 2008. Cette année-là, madame et monsieur Dubois Pouliot démissionnent du Club et refusent d'acquitter les charges futures qui sont facturées annuellement. [ 8 ] Les défendeurs ont plusieurs motifs de contestation que nous analyserons

sommairement pour disposer du présent litige. [ 9 ] Il y a d'abord et avant tout la contestation de l'autorité du Club de percevoir quelque somme d'argent des copropriétaires pour l'entretien de l'accès et du chemin autour du lac. Suivant les défendeurs, le Club n'est ni mandaté, ni autorisé à agir de cette manière, de sorte qu'ils n'ont pas à répondre à quelque réquisition que ce soit provenant du Club. [ 10 ] Cet argument est non fondé pour le motif suivant.

[ 11 ] D'abord, reconnaissons que le Club regroupe 14 des 15 propriétaires et qu'il s'agit pour eux de la façon de procéder pour voir à l'administration de ces dépenses d'entretien. [ 12 ] Qu'il s'agisse de procéder par un OSBL, une société ou par quelque autre forme juridique, il faudra bien en arriver à procéder à payer ces dépenses d'entretien et les percevoir. [ 13 ] Cette façon d'agir décidée par une majorité de propriétaires est très acceptable. [ 14 ] Le club est un véhicule administratif.

Il ne s'agit aucunement à ce sujet de rechercher l'unanimité des propriétaires, évidemment tout en respectant les droits de chacun de ces derniers, de contester toute décision et même de soumettre au Tribunal le mérite des décisions de la majorité pour arbitrage. [ 15 ] Dans la présente affaire, les défendeurs se plaignent qu'on ne leur a pas communiqué à l'avance ce qu'il en coûterait pour l'entretien, qu'ils ont donc été mis devant le fait accompli et qu'ils n'ont donc pas à se soumettre aux dictats du Club. [ 16 ] Le Club n'a jamais défendu à madame et monsieur Dubois Pouliot d'être membres et d'assister aux réunions même en étant non- membres, ce dernier ayant été même convoqué à la plus récente réunion annuelle mais ayant refusé de s'y présenter. [ 17 ] Ainsi donc, le Tribunal considère que le Club est une forme acceptable pour les propriétaires de s'occuper des frais d'entretien et de les percevoir de ces derniers. [ 18 ] Madame et monsieur Dubois Pouliot ont droit en tout temps à la contestation de toute décision. [ 19 ] Ensuite, les défendeurs souhaitent que le chemin d'accès au lac s'étende jusqu'au au rang St-Armand Sud.

Ceci est contesté par les autres propriétaires. [ 20 ] L'intérêt pour madame et monsieur Dubois Pouliot est de faire reconnaître des dépenses d'entretien assumés par eux d'une

partie de cet accès ou de l'absence d'entretien de cet accès pour compenser avec celles qui sont réclamées par le Club. [ 21 ] Cet argument n'est pas fondé puisque après étude de la documentation fournie et avoir entendu les témoins, le Tribunal ne peut se convaincre de l'établissement d'une servitude jusqu'au rang St-Armand, ceci étant sous réserve de tout ce qui pourrait être plaidé devant le tribunal compétent dans une action confessoire de servitude. [ 22 ] À ce stade-ci, il faut considérer que l'accès nécessitant un entretien se rend jusqu'à la barrière du lot 29 de monsieur Henri Lemelin.

D'ailleurs, ce dernier impose certaines conditions pour la remise d'une clé ayant accès à cette barrière, tel qu'il appert de sa lettre du mois de mai 2009. [ 23 ] Il est bien écrit dans ses conditions que le privilège de passage pourra être annulé en tout temps.

Le moins qu'on puisse dire, c'est que le Club ou les propriétaires du Lac Long n'ont pas une possession paisible et non contestée de ce chemin d'accès et c'est la raison pour laquelle le Tribunal ne peut donner raison à madame et monsieur Dubois Pouliot sur ce point. [ 24 ] D'autre part, le compte rendu de la réunion du 25 juin 2006 indique que monsieur Pouliot a informé l'assemblée qu'il possédait un équipement pour certains petits travaux et qu'il ne fera plus de bénévolat.

Le compte rendu ajoute : « Tous sont d'accord pour lui accorder 30 $ l'heure. » [ 25 ] Il ne s'agit certainement pas là d'une résolution conforme d'un organisme à but non lucratif à s'engager au paiement d'un contracteur.

Il aurait fallu préciser davantage et, sous la signature du secrétaire d'assemblée, obtenir résolution précise à l'égard des travaux à effectuer. [ 26 ] Monsieur Pouliot ne peut y voir là une autorisation ouverte lui permettant de faire des travaux qui ne sont pas précisés pendant plusieurs années, sans que le Club puisse en avoir le contrôle complet. [ 27 ] D'autre part, il a aussi, jusqu'à un certain point, mis le Club devant le fait accompli de ses travaux sans transmettre ni facture, ni évaluation, ni soumission, etc. [ 28 ] Ainsi donc, il est impossible de retenir cet argument de monsieur Pouliot. [ 29 ] Il est indiqué finalement dans la contestation de monsieur Pouliot que certains travaux sont très onéreux.

À ce sujet, la preuve rapportée à l'audience par madame et monsieur Dubois Pouliot n'est pas suffisante pour rejeter les factures d'entretien qui ont été déposées par le Club. [ 30 ] De dire que les travaux pourraient être faits autrement à moindre coût est insuffisant en soi. Il faut pouvoir le prouver avec l'aide d'une évaluation, de témoins et d'un plan d'entretien que le Tribunal sera en mesure d'apprécier et de préférer au plan retenu par le Club. [ 31 ] Ceci étant, il faut que tous les membres propriétaires comprennent ce qui suit. [ 32 ] Personne n'est obligé d'être membre du Club.

Toutefois, cette façon d'administrer par OSBL les frais d'entretien de l'accès et du chemin du tour du lac est acceptable et raisonnable, suivant le Tribunal. [ 33 ] Si une majorité de propriétaires décide de procéder autrement, il y aura changement de la façon de se charger de l'entretien.

Jusque là, toutes les décisions qui seront prises par une majorité de propriétaires seront bien entendu révisables par les autres propriétaires, qui pourront en contester le montant devant le Tribunal comme madame et monsieur Dubois Pouliot le font actuellement. [ 34 ] Les montants qui sont réclamés par le Club sont les suivants:

- 2008: 49,93 $ - 2009: 282,73 $ - 2010: 809,00 $ - 2011: 628,95 $ [ 35 ] Notons que les factures sont communiquées l'année suivante des frais encourus.

C'est pourquoi ce qui est facturé pour 2008 n'est pas prescrit, ayant été réclamé en 2009. [ 36 ] Les frais d'administration sont ceux qui sont relatifs à l'existence de l'organisme sans but lucratif, de photocopie et de paiement de droits au ministre des Finances et la somme payable par chacun des propriétaires qui, par exemple, en 2011 était de 25,96 $, est jugée raisonnable comme frais d'administration payables pour cette charge. [ 37 ] Le Tribunal n'accordera pas les montants de 250 $ pour perte de temps, de copie et de recherche et 70 $ en frais de déplacement, puisqu'ils sont relatifs à la préparation du dossier devant le Tribunal des petites créances.

Seuls les frais judiciaires peuvent être accordés, sauf circonstances exceptionnelles qui n'existent pas dans le présent dossier. [ 38 ] En terminant, la présente décision ne s'applique que pour les années passées.

Les droits des parties leur sont réservés totalement à l'égard des droits immobiliers ou contestation autre que celle du quantum des frais d'entretien. [ 39 ] Il est nettement souhaitable, comme le Tribunal l'a d'ailleurs indiqué à l'audience, que les parties s'assoient autour d'une table et essaient de régler leurs différends afin de pouvoir vivre paisiblement et sans adversité à l'égard des frais d'entretien dans leurs propriétés respectives autour du Lac Long.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE les défendeurs, madame Solange Dubois et monsieur Simon Pouliot, à payer au demandeur, Club des Trois, la somme de 1 770,61 $ avec l'intérêt légal au taux de 5 % l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 16 janvier 2012. AVEC FRAIS limités à la somme de 152 $. __________________________________ ANDRÉ J. BROCHET, J.C.Q. Date d’audience : 11 septembre 2012