2018 QCCQ 788, 2018 QCCQ 788

Pearson c. Rivers 2018 QCCQ 788 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-02-042130-179 DATE : 19 février 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE STEVE GUÉNARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ STEPHEN PEARSON Appelant c.

MICHEL RIVERS Intimé ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le présent litige découle d’une relation contractuelle entre un locateur (M. Rivers) et son locataire (M. Pearson). [ 2 ] La relation entre ceux-ci s’est avérée être particulièrement acrimonieuse. [ 3 ] Dans le cadre d’un litige institué devant la Régie du logement (ci-après la Régie) en 2016, M. Pearson réclame de M. Rivers la somme de 2 600$ à

titre de dommages moraux en lien avec les troubles et inconvénients qu’il aurait subis, et ce, en raison de diverses visites effectuées par M. Rivers dans son logement – visites qui n’auraient pas été précédées d’un avis préalable. [ 4 ] La Juge administrative de la Régie du logement accueille partiellement cette demande et accorde, le 25 mai 2017, la somme de 39$ à M. Pearson. [ 5 ] Pour sa part, M. Rivers introduit également une demande devant la Régie, et ce, en date du 10 février 2017. Dans celle-ci, M.

Rivers réclame la somme de 20 000$ de son locataire pour divers troubles et inconvénients résultant, plaide-t-il, de la mauvaise foi de M. Pearson et de l’état particulièrement délabré du logement lors de la reprise de celui-ci, le ou vers le 1 er avril 2017. La réclamation de M. Rivers se détaille comme suit :

i) M. Pearson retarde fréquemment le paiement du loyer; ii) Il refuse l’accès au logement; iii) Détérioration des lieux loués; iv) Menaces, harcèlement;

v) Stress, inconvénients divers; [ 6 ] La Juge administrative accorde partiellement cette demande, et ce, pour une somme de 11 000$. [ 7 ] M. Pearson soumet, le 19 juin 2017, une demande pour permission d’appeler ainsi qu’une demande pour l’autorisation de présenter une preuve nouvelle indispensable. [ 8 ] Par l’entremise d’un jugement daté du 11 juillet 2017, l’Honorable Juge Jean Faullem, J.C.Q., accorde l’autorisation d’en appeler, accorde la demande quant à la présentation d’une preuve nouvelle, vient circonscrire le débat et ordonne ainsi la tenue d’un nouveau procès. [ 9 ] Ainsi, ce procès de novo procède le 9 février, le tout conformément à l’

article 101 de la

Loi sur la régie du logement [1] qui énonce ce qui suit : Le tribunal peut confirmer, modifier ou infirmer la décision qui fait l’objet de l’appel et rendre le jugement qui aurait dû être rendu.

[ 10 ] Ainsi, considérant la tenue d’un nouveau procès, sur la base d’une preuve qui n’est pas en tout point identique à celle administrée devant la Régie, tous s’entendent à l’effet que le soussigné n’a pas, avec égards, à faire preuve de quelconque déférence par rapport aux conclusions tirées par la Juge administrative en l’espèce. [2] [ 11 ] Ainsi, qu’en est-il vraiment? QUESTIONS EN LITIGE [ 12 ] Le présent litige soulève les questions de faits et de droit suivantes :

i) M. Pearson démontre-t-il, par prépondérance de preuve, avoir droit à une indemnisation en raison de certaines visites effectuées par M. Rivers, considérant que celles-ci auraient, plaide-t-il, violé son droit à la jouissance paisible de son logement?

En cas de réponse affirmative, quelle est la somme qui doit être accordée sous ce chef? ii) M. Rivers démontre-il, par prépondérance de preuve, avoir droit à une indemnisation en raison de l’état des lieux au moment de la reprise du logement, le ou vers le 1 er avril 2017?

En cas de réponse affirmative, quelle est la somme qui doit être accordée sous ce chef? iii)

En cas de rejet de la demande de M. Rivers, la demande de l’avocate de M. Pearson, de condamner M. Rivers au paiement des honoraires extrajudiciaires de son client, en raison d’un abus de procédures (articles 51 et suivants du Code de procédure civile ) est-elle bien fondée? ANALYSE ET CONTEXTE [ 13 ] Le Tribunal relatera d’abord les faits pertinents à la solution des trois questions en litige précitées. [ 14 ] M. Pearson est locataire du […], à Gatineau, depuis le mois d’avril 2014. Son locateur, à l’époque, est un dénommé M. Amir. Cet immeuble est un semi-détaché, d’environ 1 500 pieds carrés.

Il s’agit d’une construction de 2010. [ 15 ] M. Pearson confirme, qu’à quelques exceptions près, que le logement est, selon lui, en tout temps pertinent, en bon état. M. Amir s’était engagé à effectuer certains travaux, notamment de peinture, dont certains sont effectués. M. Pearson dit remarquer, dès son arrivée sur les lieux, qu’une tuile de céramique, dans l’entrée, est brisée, « there was a chip », précise-t-il.

Un cabinet d’armoire de la cuisine était endommagé, et certaines moustiquaires laissent à désirer. [ 16 ] À tout événement, au fil des mois, une grosse marque (« a big stain ») se développera à l’étage, dans le couloir près des escaliers, et le lave-vaisselle cessera de fonctionner à deux reprises. La porte du garage, pour sa part, serait devenue problématique en raison de la présence d’humidité. [ 17 ] Il appert que M. Amir fait l’objet de procédures successives en matière hypothécaire. Il réussit à régler la situation à deux reprises mais n'a pas cette chance lors d’un troisième recours hypothécaire.

L’Immeuble est repris par le prêteur hypothécaire et est vendu, le 27 septembre 2016, pour la somme de 218 000$ [3] , sans garantie légale, aux risques et périls de M. Rivers. [ 18 ] M. Pearson témoigne que M. Rivers visite, à 7 reprises [4] , le logement, soit à 3 reprises avec le courtier immobilier, à 2 reprises avec l’inspecteur préachat, et à 2 autres occasions afin de « prendre certaines mesures ». [ 19 ] M. Rivers [5] nie avoir visité l’Immeuble à autant de reprises. Selon son témoignage, il l’aurait visité à deux reprises avec le courtier, et à une reprise avec l’inspecteur préachat.

Ce dernier l’aurait visité à une seconde reprise, mais sans M. Rivers. M. Rivers l’aurait visité, par la suite, le 1 er octobre, soit après la vente, en compagnie de sa conjointe afin que celle-ci puisse voir l’intérieur de l’immeuble et afin de prendre certaines mesures. [ 20 ] M. Pearson insiste, à chaque fois, afin d’être présent lors de ces visites. Selon M. Rivers, il le « suit », « pas à pas », lors des visites. Il « passe la tête par le grenier », lors de l’inspection et semble se conduire, plaide M. Rivers, comme le « propriétaire des lieux. » [ 21 ] Il apparait clairement que M.

Pearson ne souhaite pas que M. Rivers se porte acquéreur de l’Immeuble. Un courriel daté du 18 septembre 2016 [6] est d’ailleurs éloquent à cet égard. M. Pearson y mentionne qu’il entend s’opposer à « 100% », à la vente de la propriété, prétextant, notamment, avoir un droit de premier refus quant à une telle vente. [ 22 ] Tous s’entendent que l’Immeuble, en particulier lors de l’inspection préachat, est dans un bon état. M. Rivers concède que l’immeuble était « assez sale », mais cela s’expliquait par la présence de deux chiens. Selon le témoignage de M.

Rivers, il n’avait aucunement l’intention d’acheter une « maison afin de la rénover de A à Z. » En résumé, il trouve l’immeuble « very nice » lors de ces visites préachat. Il apprécie particulièrement la beauté des armoires et la qualité des planchers. [ 23 ] M. Rivers concède sans difficulté qu’il avait déjà décidé d’effectuer certains travaux quant à son futur immeuble – en particulier des « travaux de peinture » précise-t-il. [ 24 ] Il n’est pas contesté que le bail [7] comporte une mention à l’effet que seul un chien est permis sur les lieux. M.

Pearson reconnait d’ailleurs qu’il n’a jamais obtenu le consentement de quiconque quant à ce second chien dont il fait l’acquisition vers la fin 2015. [ 25 ] M. Rivers conteste, par ailleurs, avoir mentionné à M. Pearson qu’il avait l’intention de « rénover tout le sous-sol », et ce, contrairement au témoignage de M. Pearson en ce sens. [ 26 ] M. Pearson ayant avisé M. Rivers de l’existence de certains articles du Code civil du Québec [8] (ci-après le CCQ ) prévoyant qu’un locateur doit aviser un locataire, à moins d’urgence, à l’aide d’un préavis d’au moins 24 heures, avant de visiter un logement, il

n’est pas contesté, et M. Pearson le concède, que M. Rivers en vient, par la suite, à respecter ladite règle, et ce, en lui envoyant un courriel préalable d’au moins 24 heures lors de toute visite ultérieure. [ 27 ] Quant à la visite du 1 er octobre, effectuée sans « avis préalable », elle dure, conformément au témoignage de M. Pearson, « environ 4 minutes. » Des policiers sont présents, à la demande de M. Pearson. Ceux-ci, après avoir pris le « pouls de la situation », laissent M. Rivers procéder à la visite des lieux. [ 28 ] Il appert que M.

Rivers se présente sur place le 1 er octobre 2016, « afin de recueillir le loyer dû » [9] . Il réalise à ce moment, conformément à son témoignage, que « le logement se dégrade ». Il indique à ce moment à M. Pearson qu’il souhaite avoir, et qu’il demandera à la Régie au besoin, l’autorisation de visiter « son » immeuble deux fois par mois afin de s’assurer que la dégradation de l’état des lieux ne s’aggrave pas. [ 29 ] Ceci dit, M. Rivers ne mettra pas cette menace à exécution. La preuve démontre, en effet, qu’il ne visitera les lieux qu’à une seule reprise par la suite, soit le 1 er novembre 2016.

Il remarque, à ce moment, que les lieux semblent se dégrader encore plus rapidement. M. Pearson le filme, à l’aide d’un téléphone intelligent, pendant l’ensemble de cette visite. [ 30 ] Sa prochaine visite des lieux surviendra vers le 1 er avril 2017, soit à la fin du bail de M. Pearson. [10] [ 31 ] La relation est, en tout temps pertinent, à ce point tendue que M. Rivers tente, à l’origine, de se «retirer » de la promesse d’achat. Il se ravise. Il ne peut, par ailleurs, et ce pendant plusieurs mois, assurer les lieux, car son agent, qui souhaite visiter de tels lieux loués, se voit refuser l’accès par M.

Pearson. [ 32 ] Selon le témoignage de M. Rivers, l’état des lieux, lors de la reprise du logement, et tel qu’il appert de nombreuses photos produites [11] , se serait grandement aggravé. [ 33 ] Les photos sont particulièrement éloquentes. L’on peut y voir des trous dans les murs, une multitude de moulures endommagées, des dommages importants au bas des armoires de la cuisine, de nombreuses marques sur le tapis à l’étage, des portions de tapis arrachées, des marques témoignant de la présence de piles d’excréments des chiens de M.

Pearson [12] , et de multiples trous dans les murs au sous-sol (où l’on peut remarquer, d’ailleurs, des dommages causés à l’isolation – celle-ci étant visible). La cour arrière était également jonchée d’excréments d’animaux. La porte du garage comporte, pour sa part, un « cadrage défoncé » [ 34 ] Les trous au sous-sol sont recouverts, le 1 er avril 2017, de tapisserie. Il appert que ces trous sont causés, comme les autres dommages relatés précédemment, par les deux chiens de M. Pearson. [ 35 ] Quant à la présence de cette tapisserie, M.

Pearson soumet, dans le cadre de son témoignage, que cette tapisserie, qu’il admet avoir ajouté, n’aurait pas été installé afin de « cacher les trous », mais bien afin de « solidifier les lieux », et afin de protéger le mur des dégâts causés par ses chiens. [ 36 ] M. Pearson ne conteste aucunement l’authenticité des photos produites par M. Rivers sous la pièce P-4. Essentiellement, il plaide ce qui suit :

i) L’état des lieux, le 1 er avril 2017, est le même que celui constaté par M. Rivers lors des visites préachat - ainsi, selon M. Pearson, les dommages en question existaient avant la vente, le prix de 218 000$ reflétant, plaide-t-il, cet état de fait, l’évaluation municipale se chiffrant, pour sa part, à 252 800$. ii) Ainsi, les dommages en question pouvaient lui être réclamés par le précédent propriétaire, mais non pas par M.

Rivers [13] , lui qui a, de toute façon, procédé à l’acquisition de la propriété à ses risques et périls et après avoir inspecté à sa satisfaction l’état de l’Immeuble; iii) Les « nouveaux dommages », s’il y en a, constituent plutôt de la vétusté des lieux et/ou de l’usure normale de l’Immeuble; [ 37 ] M. Pearson soumet que les dommages en question totalisent, environ, la somme de 750$, somme pour laquelle il ne serait pas redevable considérant que ces dommages existaient avant la vente. Ainsi, seul le précédent propriétaire, M. Amir, pourrait lui réclamer, ce qui n’a pas été le cas. [ 38 ] L’avocate de M.

Rivers concède que les seuls dommages qui peuvent être réclamés par son client concernent les dommages ultérieurs à la vente. M. Rivers mentionne d’ailleurs qu’il avait constaté, avant la vente – et avant même la promesse d’achat qu’il a formulée, qu’une moulure avait été endommagée – visiblement par une morsure ou une patte de chien. [ 39 ] M. Pearson concède qu’il n’avise pas M.

Rivers de l’existence de l’ensemble de ces dommages au moment des inspections – qualifiant ces dommages de « visibles et d’évidents ». [ 40 ] Le rapport d’inspection préachat, également déposé en preuve, relate, pour sa part, ce qui suit à la

section 13.1, soit celle concernant la « Condition générale au moment de l’inspection» : La propriété en cause nécessite moins de réparations courantes qu’une maison ou édifice similaire. [ 41 ] En résumé, M. Rivers soumet que l’état de l’Immeuble a grandement périclité, particulièrement depuis le 1 er octobre 2016.

Essentiellement, il soumet qu’il n’aurait « jamais » acheté l’immeuble s’il avait été, en septembre 2016, dans l’état où il l’a recueilli, soit le ou vers le 1 er avril 2017, son avocate contredisant l’argument de sa consœur à l’effet que les dommages en question étaient apparents au moment de la vente, et subsidiairement, contredisant également l’argument à l’effet que les dommages en question ne résulteraient que de la vétusté ou de l’usure normale d’un tel Immeuble, construit, faut-il le rappeler, en 2010. LE QUANTUM RÉCLAMÉ PAR M. PEARSON

[ 42 ] Le quantum réclamé par M. Pearson, soit 2 600$, représente 2 mois de loyer et serait la conséquence des gestes qualifiés d’abusifs qui auraient été commis par M. Rivers. En plaidoirie, l’avocate de M. Pearson indique que cette réclamation, basée sur des gestes abusifs et inappropriés d’un « locateur » ne peut que résulter des gestes postérieurs à l’acte de vente du 27 septembre 2016. Ainsi, cette réclamation de 2 600$ concerne les visites effectuées en soirée le 27 septembre, ainsi que celles du 1 er octobre et du 1 er novembre, ainsi que pour la menace de M.

Rivers de venir visiter les « lieux aux deux semaines », menace qui ne sera jamais mise, comme nous l’avons vu, à exécution. LE QUANTUM RÉCLAMÉ PAR M. RIVERS [ 43 ] D’emblée, l’avocate de M. Rivers précise que la réclamation de son client se chiffre dorénavant à une somme de 17 000$, et non plus de 20 000$, soit la somme qui était réclamée à l’origine devant la Régie du logement – la différence s’expliquant par le retrait de la somme de 3 000$ réclamée à l’origine pour les « dommages moraux » résultant du harcèlement de M.

Pearson (perte de sommeil, anxiété, délai à recevoir le paiement du loyer, etc.). [ 44 ] Ceci dit, la preuve soumise par M. Rivers quant au quantum est, de son propre aveu, assez succincte. Un document intitulé « Estimé » [14] , préparé de sa main, lui qui est menuisier, détaille différents items, qui totalisent la somme de 10 350$, plus la « main- d’œuvre », soit pour une somme totale de 17 000$. [ 45 ] M. Rivers produit une Soumission [15] de l’entreprise Design Lumbec Construction. Il appert que M.

Rivers sollicite cette entreprise en lui soumettant diverses photos et en lui demandant d’estimer le coût des travaux effectués et/ou à effectuer. La soumission totalise la somme de 22 934,67$. Aucun témoin n’est entendu de ladite entreprise. Quant aux balises fixées pour le Procès de novo, M. Rivers avait l’opportunité de produire une « expertise » quant au coût réel des travaux effectués/à effectuer. Aucune telle expertise n’est produite [16] . Ceci dit, la somme reliée à la préparation de cette soumission, soit 258,69$ est réclamée par M. Rivers de M.

Pearson. [ 46 ] Par ailleurs, quelques factures et preuves de paiement sont produites [17] . L’avocate de M. Pearson fait d’ailleurs remarquer à M. Rivers que plusieurs de ces factures réfèrent à « de la peinture », soit, du moins en partie, des travaux que M. Rivers avait l’intention d’effectuer avant de procéder à l’acquisition des lieux. Elle réfère également au fait qu’un équipement de robinetterie pour la cuisine (217,30$) est également réclamé. De fait, M. Rivers retire cet item de la réclamation, considérant son absence de lien avec tout comportement allégué de M.

Pearson. [ 47 ] Finalement, l’avocate de M. Pearson contre-interroge M. Rivers quant à deux courriels [18] qui laisseraient sous-entendre que M. Rivers, d’une part, connaissait déjà, aussi tôt que le 30 septembre 2016, l’existence de dommages causés par les chiens de M. Pearson [19] , ainsi qu’un courriel du 5 juin 2017 [20] , soit après le jugement de la Juge administrative lui accordant la somme de 11 000$, courriel dans lequel M.

Rivers se vante d’avoir « plenty of cash » précisant que des planchers de bois franc se retrouvent dorénavant dans toutes les pièces de l’Immeuble, indiquant qu’il pourra revendre la propriété à profit, et concluant son courriel [21] avec ces termes : And you paid all the renos. [ 48 ] Quant à l’utilisation de certains termes par M. Rivers dans le cadre de ces courriels, soit « damage that your dogs did » et l’utilisation d’une expression qui laisse sous-entendre qu’il est très satisfait du fait que c’est M. Pearson qui paie « pour ses rénovations », M.

Rivers précise que l’emploi de ces termes, en anglais, résulte d’une erreur, lui qui n’est pas du tout bilingue. Il voulait, soumet-il, dire « repairs » et non pas « renos ». Quant au terme « did », il voulait plutôt dire « will do ». [ 49 ] Quant au choix de termes, M. Rivers précise qu’il s’est senti « piqué au vif » par de précédents courriels de M. Pearson, dont l’un lui précisant qu’il anticipait le plaisir de voir son Immeuble « en reprise de possession » par la Banque. [ 50 ] Quant à l’existence de certaines factures antérieures à sa reprise de possession, M.

Rivers l’explique par le fait qu’il avait déjà connaissance, dès sa visite du 1 er octobre 2016, que l’Immeuble se détériorait. Ainsi, il a souhaité bénéficier de certaines « ventes » de matériels, notamment de la peinture et du bois franc, ce qui explique de tels achats « préemptifs ». [ 51 ] À tout événement, M. Rivers admet qu’il a remplacé de grandes sections de tapis par des planchers de bois franc. Selon lui cependant, cette conversion ne lui a pas entrainé de plus grands frais – à être refilés à M.

Pearson – car l’économie quant à l’achat de tapis aurait rapidement été grugée par la dépense quant à son installation – installation qu’il n’est pas capable d’effectuer – contrairement au bois franc. [ 52 ] Ce qui ressort du témoignage de M.

Rivers est qu’il a effectué directement plusieurs travaux, ce qui fait en sorte que les sommes réclamées [22] sont, dans plusieurs cas, nécessairement surévaluées, considérant qu’il a décidé de minimiser les coûts en effectuant les travaux, précise-t-il, lui-même. [ 53 ] Aucune ventilation de la nature des travaux réellement effectués, ou du nombre d’heures consacrées à cet égard, n’est produite devant la Régie ni devant le Tribunal en l’espèce. [ 54 ] L’avocate de M.

Rivers, qui, il faut le préciser, ne représentait pas ce dernier lors de cette audition devant la Régie, concède aisément, et en toute honnêteté intellectuelle, qu’elle aurait recommandé à son client de « faire sa preuve autrement », et que le Tribunal aura, le cas échéant, à « arbitrer » la somme à être accordée, dans l’optique où le bien-fondé de la réclamation est démontré. [ 55 ] À tout événement, M.

Rivers concède, en contre-interrogatoire, qu’il avait déjà matérialisé l’intention de procéder à certains travaux, et ce, avant l’acquisition de l’Immeuble, soit des travaux de peinture et de nettoyage, mais sans plus. [ 56 ] Quant à l’existence de certains travaux plus importants devant être effectués, M. Rivers est référé, en contre-interrogatoire, à un autre courriel qu’il a transmis, soit en date du 31 janvier 2017, dans lequel ce dernier menace de poursuivre M.

Pearson, tout en référant à la somme de 15 000$ à 20 000$, et tout en précisant le fait qu’il a déjà discuté avec le précédent propriétaire. [ 57 ] Pourquoi avoir référé à une telle discussion avec le précédent propriétaire, questionne l’avocate de M. Pearson. Car les

dommages existaient déjà au moment de la vente, opine-t-elle? M. Rivers réplique qu’il a référé à une telle discussion avec le précédent propriétaire, sans plus ni moins, qu’afin de « mettre du poids » dans son courriel. Il concède que cette discussion n’a pas eu lieu. [ 58 ] Finalement, il appert que certains des travaux réclamés n’ont pas encore été effectués – la céramique dans l’entrée en étant le meilleur exemple. [ 59 ] De l’ensemble de ces faits, admissions et arguments, quelles sont les conclusions auxquelles le Tribunal doit arriver? [ 60 ] C’est ce que nous verrons à l’instant.

PRINCIPES JURIDIQUES APPLICABLES ET DÉCISION [ 61 ] Tel que précisé précédemment, s’agissant d’un procès de novo , tel qu’ordonné par l’Honorable Juge Faullem à l’étape de l’audition de la demande pour permission d’en appeler, le Tribunal peut, et doit, en l’espèce, analyser de nouveau la preuve qui lui est soumise, sans avoir à faire preuve de quelconque déférence quant au jugement de la Régie du logement. LE FARDEAU DE PREUVE [ 62 ] S’agissant, de part et d’autre, de réclamations de nature civile, tant M. Pearson que M.

Rivers devaient produire une preuve convaincante, probante et prépondérante démontrant le bien-fondé de leurs réclamations respectives. [ 63 ] Les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec (CCQ) énoncent d’ailleurs : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. [ 64 ] Traitant de cette notion de fardeau de preuve par prépondérance, l’Honorable Juge Dominique Vézina, J.C.Q., dans l’affaire St- Onge et autre c. Elliot et autre [23] , rappelait ce qui suit : [12] En matière civile, celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui justifient ses prétentions. À cet égard, la charge de la preuve repose sur la

partie qui présente une demande. [13] Le juge Denis Le Reste dans Michaud c. Import-Export RV inc. explique cette notion qui implique : [66] […] l'obligation de convaincre, qui est également qualifiée de fardeau de persuasion. Il s'agit donc de l'obligation de produire dans les éléments de preuve une quantité et une qualité de preuve nécessaires à convaincre le Tribunal des allégations faites lors du procès. [14] Ainsi, la

partie en demande doit présenter une preuve selon la balance des probabilités, aussi appelée preuve prépondérante.

Ceci signifie que pour avoir gain de cause, elle doit démontrer que ses prétentions factuelles sont plus probables que leur inexistence. [15] La preuve doit être claire et convaincante pour satisfaire le critère de la balance des probabilités. [16] La force probante des témoignages est laissée à l’appréciation du Tribunal. (…) [18] Le juge Denis Le Reste résume le défi que le juge doit relever et les éléments à jauger pour évaluer la preuve faite par la demande: [121] La Cour suprême du Canada, dans la décision de Parent c.

Lapointe, nous précisait sous la plume de l'honorable juge Taschereau: «C'est par la prépondérance de la preuve que les causes doivent être déterminées, et c'est à la lumière de ce que révèlent les faits les plus probables, que les responsabilités doivent être établies.» [122] Dans leur traité de La preuve civile (4e Édition), les auteurs Jean-Claude Royer et Sophie Lavallée précisent : «Il n'est donc pas requis que la preuve offerte conduise à une certitude absolue, scientifique ou mathématique.

Il suffit que la preuve rende probable le fait litigieux.» (…) [124] Ces mêmes auteurs écrivant quant à l'appréciation de la prépondérance mentionnent : «Pour remplir son obligation de convaincre, un plaideur doit faire une preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. Le degré de preuve requis ne réfère pas à son caractère quantitatif, mais bien qualitatif. La preuve produite n'est pas évaluée en fonction du nombre de témoins présentés par chacune des parties, mais en fonction de leur capacité de convaincre.

Ainsi, le plaideur doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable. Dans l'appréciation globale d'une preuve, il n'est pas toujours facile de tracer la ligne de démarcation entre la possibilité et la probabilité.» [46] De même, la preuve doit toujours être claire et convaincre pour satisfaire au critère de la prépondérance des probabilités. (…) [128] Le Tribunal doit donc, à la lumière de tous les éléments de la preuve, soit la preuve matérielle, documentaire et la preuve

testimoniale reçue lors du procès, déterminer si la

partie demanderesse a réussi à le convaincre selon les règles des probabilités. LES DISPOSITIONS PERTINENTES DU CCQ [ 65 ] Par ailleurs, le contrat conclu entre les parties en étant un de louage, les articles suivants peuvent également être pertinents et méritent d’être cités : 1851. Le louage, aussi appelé bail, est le contrat par lequel une personne, le locateur, s’engage envers une autre personne, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance d’un bien, meuble ou immeuble, pendant un certain temps. Le bail est à durée fixe ou indéterminée. 1854.

Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail. Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l’usage pour lequel il est loué, et de l’entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. 1855. Le locataire est tenu, pendant la durée du bail, de payer le loyer convenu et d’user du bien avec prudence et diligence. 1857.

Le locateur a le droit de vérifier l’état du bien loué, d’y effectuer des travaux et, s’il s’agit d’un immeuble, de le faire visiter à un locataire ou à un acquéreur éventuel; il est toutefois tenu d’user de son droit de façon raisonnable. 1863. L’inexécution d’une obligation par l’une des parties confère à l’autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l’exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l’inexécution lui cause à elle-même ou, s’agissant d’un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

L’inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l’avenir. 1890. Le locataire est tenu, à la fin du bail, de remettre le bien dans l’état où il l’a reçu, mais il n’est pas tenu des changements résultant de la vétusté, de l’usure normale du bien ou d’une force majeure.

L’état du bien peut être constaté par la description ou les photographies qu’en ont faites les parties; à défaut de constatation, le locataire est présumé avoir reçu le bien en bon état au début du bail. 1902. Le locateur ou toute autre personne ne peut user de harcèlement envers un locataire de manière à restreindre son droit à la jouissance paisible des lieux ou à obtenir qu’il quitte le logement. Le locataire, s’il est harcelé, peut demander que le locateur ou toute autre personne qui a usé de harcèlement soit condamné à des dommages-intérêts punitifs. 1911.

Le locateur est tenu de délivrer le logement en bon état de propreté; le locataire est, pour sa part, tenu de maintenir le logement dans le même état. Lorsque le locateur effectue des travaux au logement, il doit remettre celui-ci en bon état de propreté. 1931. Le locateur est tenu, à moins d’une urgence, de donner au locataire un préavis de 24 heures de son intention de vérifier l’état du logement, d’y effectuer des travaux ou de le faire visiter par un acquéreur éventuel. 1932.

Le locataire peut, à moins d’une urgence, refuser que le logement soit visité par un locataire ou un acquéreur éventuel, si la visite doit avoir lieu avant 9 heures et après 21 heures; il en est de même dans le cas où le locateur désire en vérifier l’état. Il peut, dans tous les cas, refuser la visite si le locateur ne peut être présent. [ 66 ] Prenons les réclamations, l’une après l’autre. LA RÉCLAMATION DE M. PEARSON [ 67 ] M.

Pearson soumet que les différentes visites, dont certaines non précédées d’un avis préalable, en viennent à équivaloir à du harcèlement, ainsi qu’à un comportement fautif [24] , voire abusif, de la part de M. Rivers. [ 68 ] Ceci dit, à l’étape des plaidoiries, l’avocate de M. Pearson soumet que cette réclamation de 2 600$ s’articule autour des visites effectuées après la vente, soit à compter du 27 septembre 2016. Ainsi, cette demande d’indemnisation réfère à 3 visites, soit celle du 27 septembre, celle du 1 er octobre et celle du 1 er novembre. [ 69 ] À cet égard, il apparait de la preuve que M.

Rivers, une fois avisé par M. Pearson de la nécessité de lui transmettre, par courriel précise-t-il, un avis au moins 24 heures à l’avance, accepte d’agir de la sorte.

[ 70 ] Par ailleurs, la preuve révèle que la visite du 1 er octobre dure « 4 minutes », sans plus. [ 71 ] Ceci dit, il apparait également de la preuve prépondérante soumise que M. Pearson est celui qui semble antagoniser – dès le départ ou presque – la relation locateur/locataire. Il avise, par courriel, qu’il entend s’opposer à la vente, il appelle les policiers à la moindre visite de M. Rivers, il le filme pendant sa visite. Il apparait clairement de la preuve que l’antagonisme initial résulte du comportement de M. Pearson. [ 72 ] La chronologie des faits semble démontrer que M.

Rivers lui « remettra la monnaie de sa pièce » par la suite, notamment à la lecture de certains courriels, mais une chose est certaine : l’antagonisme et l’antipathie sont rapidement au rendez-vous. [ 73 ] Ceci dit, ces quelques visites – soit 3 visites échelonnées sur 36 journées [25] peuvent-elles se qualifier d’harcèlement, ou d’atteinte à la jouissance paisible des lieux par un locataire? [ 74 ] Le Tribunal considère, dans les circonstances de l’espèce, que la réponse se doit d’être négative. [ 75 ] La preuve est contradictoire quant au nombre de visites préachat. Était-ce 3, comme le prétend M.

Rivers, ou plutôt 7 comme le prétend M. Pearson? [ 76 ] Le Tribunal, à la lumière du témoignage des parties, considère que la preuve prépondérante démontre que le nombre de visites avancées par M. Pearson n’apparait pas réaliste. M. Rivers a témoigné clairement à ce sujet précis. [ 77 ] À tout événement, le Tribunal ne considère pas qu’un tel nombre de visites puisse constituer un cas de harcèlement ou d’abus justifiant l’octroi de quelconque somme en dommages intérêts. La réponse est d’autant plus évidente lorsque l’on considère, comme l’avocate de M.

Pearson le soumet elle-même, que seules les 3 visites post-achat doivent être considérées au niveau de l’analyse. [ 78 ] Si M. Rivers avait souhaité harceler M. Pearson suite à l’achat de l’Immeuble, le Tribunal peut difficilement concevoir, ce qui est d’ailleurs admis, que ce dernier ne procède à aucune nouvelle visite des lieux entre le 1 er novembre 2016 et la prise de possession le ou vers le 1 er avril suivant. [ 79 ] Il est vrai que M. Rivers menace M.

Pearson d’effectuer une visite, à chaque deux semaines, voire de demander à la Régie une ordonnance afin d’agir ainsi [26] , par contre il se ravise rapidement et n’agit pas ainsi. [ 80 ] Le résultat de ce « manque de suivi visuel » semble d’ailleurs culminer dans la découverte des lieux, tels qu’ils existent, lorsque M. Pearson quitte les lieux. [ 81 ] M. Rivers témoigne, et le Tribunal le croit sous cet aspect, qu’il ne savait pas qu’il devait accorder un préavis de 24 heures avant de visiter « sa » propriété.

Bien que l’ignorance de la loi ne constitue pas une défense, cela permet, en l’espèce, d’expliquer sa conduite. Une chose est certaine, et personne ne le conteste : il amende rapidement sa conduite lorsque M. Pearson lui apprend la nécessité d’un tel avis. [ 82 ] M. Rivers ne s’obstine pas. Il ne retourne pas sur les lieux.

Il souhaite, à ce moment, tout simplement, se faire payer son loyer le « 1 er du mois » et il tente, tant bien que mal, de garder un œil sur l’état de l’Immeuble qu’il vient tout juste d’acheter. [ 83 ] Quant à la visite du 27 septembre, soit le jour même de la vente, il souhaitait exhiber sa nouvelle acquisition à sa nouvelle conjointe. [ 84 ] Le Tribunal ne considère pas non plus que la réception, à la mi-mars, par M. Pearson, de la « nouvelle clé » pour le courrier constituait un geste de bravade, d’agression ou d’harcèlement. Il apparait clairement que M.

Pearson a considéré ce geste comme étant un geste d’agression pure et simple. Le Tribunal, à la lumière de la preuve faite à ce sujet, ne peut aucunement se résoudre à cette conclusion. [ 85 ] Rappelons-nous que M. Pearson apparait être en mode confrontation dès le départ, lui qui n’apprécie guère qu’un nouveau propriétaire – plus présent – se manifeste, l’ancien propriétaire brillant, de l’admission de tous, par son absence. [ 86 ] Le Tribunal ne dénote aucun comportement fautif, malveillant ou abusif de cette trame factuelle. Le Tribunal n’y dénote pas de comportement harcelant de la part de M.

Rivers. [ 87 ] En effet, la notion d’harcèlement fut définie, en matière de relation locateur/locataire, notamment par l’Honorable Juge Michel Richard, J.C.S., dans l’affaire Huot et autre c.

Martineau [27] , et ce, de la manière suivante : [71] Le Tribunal partage la définition du mot « harcèlement » tel que décrit par le régisseur Me Jean Brisson: « Le harcèlement peut se définir de la façon suivante : harcèlement : comportement volontaire et généralement répété et continu d’une personne se manifestant entre autres par des paroles, des actes ou des gestes à caractère vexatoire ou méprisant à l’égard d’une autre personne, dirigés contre cette personne, ses proches ou ses biens. » [ 88 ] Comme le mentionne l’Honorable Juge Marie-Claude Lalande, J.C.S., dans l’affaire Gavrina c.

Capital BLF inc et autre [28] : [176] Il existe une multitude de décisions traitant du harcèlement à l’égard des baux d’habitation. L’auteur Denis Lamy, dans son ouvrage sur ce sujet, en a fait l’étude et a tiré certains principes qui se résument ainsi : 1. le locataire doit mettre son locateur en demeure avant d’agir 2. le locataire doit minimiser ses dommages

3. un conflit n’est pas synonyme de harcèlement 4. le harcèlement doit s’évaluer objectivement et non subjectivement 5. le harcèlement implique une intention, un objectif ou un but ultime 6. le harcèlement doit s’inscrire dans un contexte global 7. le harcèlement doit comporter un certain degré de gravité 8. le harcèlement implique un comportement continu ou répété 9. le harcèlement est généralement un comportement à sens unique 10. on ne peut douter du harcèlement. [référence omise – nos soulignements] [ 89 ] La preuve soumise par M.

Pearson ne démontre nullement que nous soyons, en l’espèce, dans un tel cas pouvant se qualifier d’harcèlement, ni de situation permettant de conclure à un abus de droit, ni à une faute ni à une situation permettant de conclure que les droits de M. Pearson ont été bafoués. [ 90 ] Même si tel était le cas, la preuve ne démontre aucun préjudice qui aurait été subi en lien avec ces prétendus agissements. [ 91 ] Conséquemment, la réclamation de M. Pearson sera rejetée. LA RÉCLAMATION DE M. RIVERS [ 92 ] Le Tribunal a eu l’occasion d’entendre M. Pearson et M.

Rivers. [ 93 ] La preuve démontre, très clairement, que l’état de l’Immeuble s’est aggravé entre le mois de septembre 2016 et la prise de possession, par M. Rivers, au début avril 2017. [ 94 ] Les photos prises par M. Rivers, au début avril 2017, sont particulièrement éloquentes.

Le Tribunal croit ce dernier lorsqu’il mentionne qu’il n’aurait jamais acheté cet Immeuble s’il avait été dans cet état en septembre 2016. [ 95 ] Le Tribunal n’en a aucun doute. [ 96 ] Le rapport d’inspection pré achat précise d’ailleurs, comme le Tribunal l’a déjà noté, que « la propriété en cause nécessite moins de réparations courantes qu’une maison ou édifice similaire . » [29] [ 97 ] L’argument de M. Pearson est, avec égards, surprenant. Il soumet que l’Immeuble est dans le même état lors de la prise de possession par M. Rivers qu’au moment des visites pré achat.

Subsidiairement, il soumet que s’il y a détérioration, que celle-ci découle de la vétusté et de l’usure normale des lieux. [ 98 ] Tout d’abord, le Tribunal ne croit aucunement que l’Immeuble soit dans le même état à ces deux époques. Il y a eu des détériorations claires, qui apparaissent manifestement des photos. D’ailleurs, M. Pearson ne conteste aucunement l’authenticité de celles-ci. [ 99 ] Le Tribunal ne croit pas que M. Rivers aurait acheté, « à ses risques et périls », de surcroit, cet Immeuble si son état avait été comparable.

Le Tribunal ne comprendrait pas non plus que l’inspecteur pré achat prenne la peine de préciser dans son rapport que l’Immeuble est, somme toute, dans un bon état – assurément comparable favorablement à d’autres propriétés. [ 100 ] Une chose est certaine : l’immeuble tel qu’il existe en avril 2017 n’est pas dans un état avantageux, ni même comparable à un immeuble comparable construit en 2010, soit à peine 7 ans auparavant. [ 101 ] Du tapis arraché, des plinthes et moulures lourdement endommagées, des trous dans les murs, des armoires graffignées et décolorées, des traces d’excréments de divers animaux, etc. – cela ne constitue pas – manifestement - l’état normal d’un immeuble construit en 2010. [ 102 ] La prétention, par ailleurs, de M.

Pearson qu’il a ajouté de la tapisserie « par-dessus les trous » au sous-sol non pas afin d’occulter ceux-ci mais bien afin de « renforcer le mur » n’est pas particulièrement crédible. [ 103 ] L’article 1890 CCQ précise bien l’obligation du locataire de remettre le bien, à la fin du bail, dans l’état où il l’a reçu. La preuve ne le démontre aucunement. [ 104 ] Comme le mentionne l’Honorable Juge Pierre E. Audet, J.C.Q. [30] , dans l’affaire Therrien et autre c. Ménard [31] : [8] En matière de louage, l'article 1890 précise les obligations du locataire à la fin du bail: "Art. 1890.

Le locataire est tenu, à la fin du bail, de remettre le bien dans l'état où il l'a reçu, mais il n'est pas tenu des changements résultant de la vétusté, de l'usure normale du bien ou d'une force majeure. L'état du bien peut être constaté par la description ou les photographies qu'en ont faites les parties; à défaut de constatation, le locataire est présumé avoir reçu le bien en bon état au début du bail."

[9] Le deuxième alinéa crée une présomption légale en faveur du locateur. Le locataire, s'il est poursuivi par ce dernier pour violation de cette obligation de remettre les lieux loués en bon état, a alors le fardeau de prouver que les "changements survenus" résultent de la vétusté, de l'usure normale ou d'une force majeure (articles 1470 et 2803 C.c.). [19] À défaut d'un tel constat, précise le législateur, "le locataire est présumé avoir reçu le bien en bon état au début du bail".

Une présomption simple que les locataires peuvent contrer en prouvant la vétusté, l'usure normale ou la force majeure. [22] Tenant compte de la règle de droit voulant que les requérantes sont présumées avoir reçu le logement (le condo) en bon état au début du bail, le Tribunal doit en venir à la conclusion qu'elles sont responsables des dommages causés à la porte-patio.

Elles n'ont pas fait la preuve d'une force majeure pouvant les exonérer, pas plus que les dommages ne peuvent résulter de la vétusté et de l'usure normale. [ 105 ] Comme le mentionne Me René Gauthier, dans la Collection de Droit de l’École du Barreau [32] , et ce, dans la

section relative aux « Règles générales applicables à tous les baux » : À la fin du bail, le locataire doit remettre le bien loué dans l’état où il l’a reçu, mais il n’est pas tenu, en vertu de l’Article 1890 CCQ des changements résultant de la vétusté, de l’usure normale du bien ou d’une force majeure; il s’agit d’une obligation de résultat. [notre soulignement] [ 106 ] En l’espèce, M. Pearson ne s’est pas déchargé du fardeau de preuve qui était le sien de démontrer l’existence d’une telle force majeure, d’une vétusté ou de l’usure normale.

Rien ne démontre, non plus, l’existence d’une faute contributoire du locateur, soit M. Rivers. [ 107 ] Par ailleurs, les quelques mentions intégrées au rapport d’inspection pré achat, soit en particulier le calfeutrage devant être refait quant à certaines fenêtres, et l’absence de « défectuosité dangereuse » quant aux couvres-planchers, qui sont qualifiés, simplement, de « fonctionnels », ne permettent pas, avec égards, de conclure, comme le fait l’avocate de M.

Pearson, à une situation de simple usure normale. [ 108 ] Évidemment, le Tribunal conservera à l’esprit ces éléments quant à l’évaluation du quantum, eu égard à la nécessité de ne pas enrichir un créancier. [33] [ 109 ] Quant au fait que M. Rivers ait acheté l’Immeuble pour une somme de 218 000$, soit quelques dizaines de milliers de dollars inférieurs à l’évaluation municipale – la situation s’explique aisément. L’Immeuble fut acheté d’un créancier hypothécaire qui avait repris possession de l’immeuble suite à l’exercice d’un recours hypothécaire, le tout sans garantie légale et à ses risques et périls.

Le prix peut donc s’expliquer autrement que par un état « délabré » - dès septembre 2016 – de l’Immeuble. De toute façon, comme nous l’avons vu, tous s’entendent sur le bon état général de l’Immeuble à ce moment. [ 110 ] La présomption prévue à l’article 1890 CCQ n’a aucunement été repoussée. La preuve prépondérante démontre, au contraire, clairement la dégradation des lieux. [ 111 ] La preuve clairement prépondérante démontre que la dégradation des lieux s’est accélérée pendant ces quelques mois. [ 112 ] Ainsi, la preuve démontre que M.

Rivers a droit d’être indemnisé pour les dommages réellement subis. [ 113 ] Quels sont ces dommages, ceci dit? [ 114 ] La preuve, à ce sujet, est, comme le Tribunal a eu l’occasion de le préciser, particulièrement succincte. L’avocate de M. Rivers, qui n’était aucunement au dossier devant la Régie, le concède aisément. [ 115 ] Le Tribunal considère que la somme réclamée, soit 17 000$, pour des travaux correctifs, doit être considérablement réduite, et ce, notamment pour les motifs suivants :

i) La preuve démontre que M. Rivers, une fois confronté à un « locataire qualifié de difficile », décide – manifestement – de contre- attaquer; ii) Le quantum de la somme qu’il réclame initialement, de 20 000$ [34] , est déterminé en février 2017, soit à un moment où M. Rivers n’a pas revu l’intérieur de l’immeuble depuis le 1 er novembre précédent; iii) Il apparait que cette réclamation de 20 000$ vise, en particulier, à offrir à M. Pearson le goût de sa propre médecine , les parties étant, à ce moment, devenues des adversaires récurrents devant la Régie du logement; iv) L’estimé, préparé par M.

Rivers lui-même, et produit sous la Pièce P-5, est très peu convaincant, en plus d’être très approximatif. M. Rivers y précise que le quantum des dommages se chiffre à 10 350$, plus le « labour », totalisant 17 000$;

v) La soumission de Prestige Rénovation, pour une somme de 3 224,44$, n’établit, au final, que très peu, considérant que M. Rivers a décidé d’économiser des coûts et d’effectuer les travaux en question directement. Pour quel coût précis?

La preuve n’en est pas faite devant le Tribunal; vi) Même en incluant les nombreuses factures de peinture (dont certaines sont assurément pertinentes en l’espèce, ne serait-ce qu’afin de peinturer les murs comportant des trous de tailles diverses), ainsi que celle, datée du 31 octobre 2016, pour du bois franc (3 733,84$) [35] mais en excluant la facture de robinetterie et celle pour une « cloueuse/agrafeuse », la somme des factures produites sous la pièce P-6 par M. Rivers totalise une somme bien inférieure à celle réclamée;

vii) Cette liasse de factures inclut une somme importante (3 733,84$) pour un plancher de bois franc, soit une amélioration manifeste par rapport à l’état antérieur des lieux, soit du tapis. Bien que M.

Rivers précise que la somme réclamée est inférieure du fait qu’il a pu installer le bois franc directement, et sans payer de frais pour l’installation, la preuve et quelconque comparatif à cet égard sont absents; viii) Ainsi, en remplaçant du tapis par un plancher de bois franc, et à défaut de preuve convaincante à l’effet contraire, le Tribunal considère que cela en vient à ajouter manifestement une plus-value à l’Immeuble, plus-value qui constitue une aggravation du préjudice contraire à l’article 1479 CCQ; ix) La force probante de la soumission de Design Lumbec Construction est également faible, non pas en raison de l’absence de qualification de cette entreprise (la preuve étant muette sur le sujet) mais bien en raison que cette estimation s’effectue sur la base de simples photos dont le détail n’est pas produit devant le Tribunal.

De plus, l’on doit remarquer que cette estimation réfère d’ailleurs à la pose de tapis et non pas à la pose de bois franc, démontrant ainsi que l’analyse de cette entreprise est effectuée à une époque qui est moins utile pour le Tribunal;

x) Même si le Tribunal reconnait que M. Rivers ait pu décider d’acheter de la peinture et des matériaux « parce que ceux-ci étaient en vente », force est d’admettre que la totalité des factures produites sont antérieures à la reprise de possession. Bien que cela s’explique, en partie, du fait que la preuve en question est celle soumise en première instance devant la Régie [36] , cela démontre également, du moins en partie, que M.

Rivers avait l’intention de rénover les lieux, et ce, alors qu’il n’a qu’une connaissance imparfaite de l’état de ceux-ci, connaissance qui remonte au 1 er novembre 2016; xi) Le courriel du 5 juin 2017, de M. Rivers à M. Pearson, est, somme toute, assez révélateur de son état d’esprit à ce moment. Le courriel arbore un ton assez triomphaliste, ce qui découle du jugement de la Régie du logement lui accordant une somme de 11 000$. Se laissant emporter, mais témoignant ainsi de la situation réelle, M. Rivers précise à M.

Pearson qu’il est celui qui, ultimement, paiera « for all the renos »; xii) Même si le Tribunal peut concéder que l’anglais de M. Rivers est à un niveau moins élevé que sa langue maternelle, le français, le Tribunal décèle tout de même de ce courriel qu’une portion de la somme réclamée concerne de réelles rénovations, et non pas de simples réparations afin de rétablir l’état des lieux; [ 116 ] Ceci étant dit, M. Rivers a assurément droit à une indemnisation.

La preuve démontre une aggravation de l’état des lieux, et ce, sur une période de temps relativement courte. [ 117 ] Bien qu’il soit vrai que la preuve ne démontre pas de manière mathématique, ou chirurgicale, le nombre d’heures que M. Rivers a eu à passer afin de nettoyer, d’arracher, de réparer les lieux, il est indéniable que la tâche a été plus que mineure. [ 118 ] L’évaluation du préjudice s’effectue à la lumière des articles 1607, 1611 et 1613 CCQ, ceux-ci stipulant : 1607.

Le créancier a droit à des dommages-intérêts en réparation du préjudice, qu’il soit corporel, moral ou matériel, que lui cause le défaut du débiteur et qui en est une suite immédiate et directe. 1611. Les dommages-intérêts dus au créancier compensent la perte qu’il subit et le gain dont il est privé. On tient compte, pour les déterminer, du préjudice futur lorsqu’il est certain et qu’il est susceptible d’être évalué. 1613.

En matière contractuelle, le débiteur n’est tenu que des dommages-intérêts qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir au moment où l’obligation a été contractée, lorsque ce n’est point par sa faute intentionnelle ou par sa faute lourde qu’elle n’est point exécutée; même alors, les dommages-intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution. [ 119 ] Ainsi, à la lumière de l’ensemble de la preuve entendue, à la révision des photos soumises et de l’ensemble des circonstances, le Tribunal considère que la somme de 5 000$ représente une somme raisonnable et appropriée dans les circonstances.

Cette somme compense adéquatement, aux yeux du Tribunal, M. Rivers, des dommages indemnisables en l’espèce, soit ceux causés après le 27 septembre 2016. [ 120 ] Considérant cette conclusion, et vu l’ensemble du dossier, il va de soi que la demande de M. Pearson de condamner M. Rivers aux honoraires extrajudiciaires de son avocate, et ce, en raison d’un prétendu abus de M. Rivers, doit subir un sort conséquent. Ainsi, cette demande sera rejetée. LES FRAIS DE JUSTICE [ 121 ] Le premier alinéa de l’article 340 du Code de procédure civile [37] énonce : 340. Les frais de justice sont dus à la

partie qui a eu gain de cause, à moins que le tribunal n’en décide autrement. [ 122 ] Le Tribunal ne voit pas de raison, en l’espèce, de déroger à la règle habituelle. Ainsi, tant le rejet de la demande de M. Pearson que la condamnation partielle prononcée au bénéfice de M. Rivers, le seront avec les frais de justice, mais seulement devant la Cour du Québec. [38] [ 123 ] Quant à la facture de 258,69$ [39] de Design Lumbec Construction, soit pour le prix de la soumission, le Tribunal n’en accordera pas le remboursement à M. Rivers.

Tel qu’explicité précédemment, cette soumission fut, au final, de très peu d’utilité – celle-ci, de toute façon, ne pouvant se qualifier de rapport d’expertise. [40] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement l’appel;

REJETTE la demande de M. Stephen Pearson; ACCUEILLE partiellement la demande de M. Michel Rivers; CONDAMNE M. Pearson à payer à M. Rivers la somme de 5 000$, avec l’intérêt au taux légal ainsi que l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 10 février 2017, soit la date de la Demande de M. Rivers devant la Régie du logement; LE TOUT , avec les frais de justice. __________________________________ STEVE GUÉNARD, J.C.Q. Me Sabrina Larivière Avocate de M. Stephen Pearson Me Vanessa Thibeault Sicotte Guilbault Avocate de M. Michel Rivers Date d’audience : 9 février 2018