2021 QCCA 1032, 2021 QCCA 1032

Shahmoon Blustain c. Godard, Bélisle, St-Jean & Associés 2021 QCCA 1032 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-028778-207 ( 700-22-038064-175 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 17 juin 2021 FORMATION : LES HONORABLES FRANÇOIS DOYON, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A. PARTIES APPELANTES AVOCAT Diana Shahmoon Blustain Rebecca ShaHmoOn Me CHRISTOPHER ATCHISON ( Atchison Perrault Avocats ) Par visioconférence

PARTIE INTIMÉE AVOCAT Godard, bélisle, St-Jean & associés Me ALFRED ANDREW BÉLISLE ( Godard Bélisle St-Jean & Associé

s) Par visioconférence En appel d’un jugement rendu le 3 décembre 2019 et rectifié le 10 décembre 2019 par l’honorable Annie Breault de la Cour du Québec , district de Terrebonne . NATURE DE L’APPEL : Contrat de services – Avocat – Honoraires. Greffier-audiencier : René Gutknecht Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION

10 h 31 Début de l’audience. Identification du dossier et des avocats.

Remarques préliminaires de la Cour. 10 h 32 Argumentation de Me Atchison. 10 h 33 Commentaire de la Cour et poursuite des représentations de Me Atchison. 10 h 41 Échange entre la Cour et Me Atchison. 10 h 47 Me Atchison poursuit ses représentations. 10 h 55 Questions de la Cour et réponses de Me Atchison. 10 h 56 Me Atchison poursuit ses représentations. 11 h 02 Argumentation de Me Bélisle. 11 h 11 Échange entre la Cour et Me Bélisle. 11 h 16 Reprise des représentations de Me Bélisle. 11 h 24 Question de la Cour et réponse de Me Bélisle. 11 h 25 Me Bélisle poursuit ses représentations. 11 h 26 Réplique de Me Atchison. 11 h 27 Suspension de l’audience. 11 h 32 Reprise de l’audience.

PAR LA COUR : Arrêt unanime rendu séance tenante – voir page 3. Fin de l’audience. René Gutknecht, Greffier-audiencier ARRÊT [ 1 ] Le jugement entrepris accueille en

partie la demande en justice de l’intimée, le cabinet d’avocats Godard, Bélisle, St-Jean & Associés (« Me Bélisle »), et condamne les appelantes, solidairement, à lui payer 56 082,68 $, avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle [1] . [ 2 ] La juge de première instance résume ainsi le litige qui oppose les parties : [1] Le cabinet d’avocats Godard, Bélisle, St-Jean & Associés (« GBSJ ») réclame le paiement de deux comptes d’honoraires émis en septembre 2014 dans le cadre de la représentation de Mme Diana Shahmoon et Mme Rebecca Shahmoon. [2] Les deux comptes d’honoraires, datés des 11 et 13 septembre 2014, totalisent une somme de 78 382,18 $.

Les services qui y sont décrits couvrent la période du mois d’août 2013 au mois de septembre 2014. Ils sont exclusivement rendus par Me Alfred A. Bélisle. [3] Mmes Shahmoon refusent d’acquitter les sommes facturées, estimant que Me Bélisle a fait montre d’incompétence et de négligence. [4] Le Tribunal reviendra plus amplement sur les reproches formulés par Mmes Shahmoon à la

section ANALYSE du présent jugement. Pour l’heure, il suffit de dire qu’elles identifient plus particulièrement trois situations où la représentation inadéquate de Me Bélisle aurait donné lieu à des discussions et démarches injustifiées et, par voie de conséquence, à des honoraires également injustifiés.

En filigrane de ces reproches se trouve une erreur commise par la notaire Martine Comeau, chargée d’instrumenter la vente de deux terrains dans lesquels Mmes Shahmoon possèdent des droits indivis. [5] À l’instruction, Mmes Shahmoon précisent et quantifient avec plus de précision leur position lors de l’argumentation. Elles estiment que ne doivent pas être considérées les entrées de temps qui traitent de la révision des offres d’achat, de la révision des actes de vente et de la répartition du prix de vente.

Il en est de même des entrées de temps relatives aux discussions et démarches postérieures à la découverte de l’erreur commise par la notaire Comeau et menant à la signature d’actes de correction de même que de celles relatives aux autres reproches formulés par elles. [6] Ainsi, Mmes Shahmoon estiment ne pas avoir à payer le compte d’honoraires du 11 septembre au montant de 10 731,48 $ puisque les entrées de temps qu’il contient sont reliées aux reproches formulés à l’égard de la représentation de Me Bélisle.

Quant au compte d’honoraires du 13 septembre, Mmes Shahmoon estiment que plusieurs entrées de temps doivent également être retranchées avec pour effet de réduire les honoraires, avant débours et taxes, de 26 135 $, laissant un montant de 37 601,99 $. [7] Ce montant constitue, selon Mmes Shahmoon, la créance maximale à laquelle GBSJ peut prétendre, bien qu’il ne soit pas pour autant admis. Un chèque de 20 000 $ est remis en début d’instruction à GBSJ, visant à payer ce qui lui est dû.

Mmes Shahmoon demandent en conséquence que la demande de GBSJ soit, pour le reste, rejetée. [2] [Renvois omis] [ 3 ] Elle expose ensuite les erreurs de pourcentages de droits indivis survenues à l’occasion de la vente des lots [1] (« Lot [1] ») et [2] (« Lot [2] ») ainsi que les divers reproches formulés par les appelantes à l’endroit de Me Bélisle. Elle conclut qu’un seul reproche

s’avère fondé et arbitre la réduction d’honoraires à 2 000 $ plus taxes, soit 2 299,50 $. [ 4 ] Les appelantes proposent trois moyens : 1. Should the Court have concluded that, as a matter of fact and as a matter of law, that the Respondent did commit errors of significance in the execution of its mandate with respect to the changes of percentages of Diana’s ownership in Lots [1] and [2]? 2.

In the event that this Court does recognize that errors were committed by the Respondent with respect to Lots [1] and [2] in the execution of its mandate, should it reduce or eliminate the amounts claimed by the Respondent in its action? 3. Did the Court properly recognize the impact of the error with respect to the 249K Deposit in terms of unnecessary fees billed and ultimately claimed by the Respondent?

Premier moyen : Le manque de diligence reproché à Me Bélisle en lien avec les erreurs de pourcentages [ 5 ] En ce qui a trait au Lot [1], il est acquis au débat que le projet d’opinion sur les titres préparé par la notaire Comeau en décembre 2013 comportait une erreur dans le pourcentage de droits indivis détenus par l’appelante Diana Shahmoon Blustain (« Diana ») (22,985 % au lieu de 12,885 %).

La juge retient que personne n’a mis en cause les pourcentages de droits indivis jusqu’à la découverte de l’erreur en juillet 2014, après la signature de l’acte de vente : [58] Personne ne remet en question ces pourcentages, et ce, jusqu’à l’intervention du comptable Vininsky le 8 juillet 2014. Ni Sassoon et son avocat, alors qu’il est pourtant dépossédé de 10.1% de ses droits indivis.

Ni l’acheteur et son avocate à l’interne, alors que cela entraîne une augmentation de près de 1M $ du prix de vente remis à la notaire Comeau et alors que Me Théorêt avait effectué la vérification préliminaire des chiffres et identifié à cette occasion ce qui s’est avéré être une répartition assez juste des droits indivis. [3] Et la juge de conclure : [59] Il est difficile dans de telles circonstances de conclure au caractère inacceptable de cette méprise. [4] [ 6 ] Or, Me Bélisle a constaté la différence de pourcentages de droits indivis attribués à Diana entre l’offre d’achat de juillet 2013 et le projet d’opinion sur les titres de la notaire Comeau.

Il explique : […] But as I mentioned in my bill that I had compared the draft deeds with July seventeenth (17 th ), I must have noticed at the time that there was a discrepancy between the offer to purchase of July seventeenth (17 th ), twenty thirteen (2013) for lot [1] in which Diana's share was deem to be twelve point nine eight five percent (12.985%), whereas in the letter of opinion and the waiver that was sent March tenth (10 th ), Diana's share had gone from twelve (12) to twenty-two percent (22%). I must have noticed that, My Lady. But I did not bring it to Diana's attention.

And I basically, my attitude at the time or impression at the time or decision at the time was to say, this waiver that was sent on March tenth (10 th ) twenty fourteen (2014) by Mr. Montoni, the purchaser, had been done after his own notary had done the title search. This was to Diana's advantage. She was going from twelve (12) to twenty-two percent (22%). Notary Comeau hired by the purchaser, had done a title search and had been sent to the purchaser, Mr.

Montoni, and in the email which was produced under I think D-2, it is clearly indicated, you know, that the share, Diana's share goes from twelve (12) to twenty-two (22). So, I basically trusted the notary. [5] Il n’a toutefois pas compris que l’erreur se trouvait dans le projet d’opinion et a pensé que Diana détenait réellement une part de 22,985 % dans le Lot [1] : A- The purchaser had a lawyer reviewing the document. It had been approved by the purchaser's notary, by the purchaser's lawyer, had been signed by Mr. Montoni. I knew that notary Merlin was on the file as a notary hired by Diana and Rebecca.

So, I basically just assumed that there had been a mistake in the previous document and that Diana was entitled to twenty-two percent (22%). And I felt comfortable that, in fact, that she would be getting more than what was originally mentioned. [6] [ 7 ] En substance, les appelantes reprochent à Me Bélisle d’avoir manqué de diligence. [ 8 ] Sur ce point, elles ont raison. Me Bélisle aurait dû porter à leur attention la différence de pourcentages entre l’offre d’achat et le projet d’opinion, même si celle-ci était à l’avantage de Diana.

Certes, il pouvait tenir pour exacte la vérification des titres effectuée par la notaire Comeau et acceptée à la fois par M. Sassoon Shahmoon (« Sassoon ») et son avocat et par l’acheteur. Mais un avocat diligent, dont le mandat consistait précisément à réviser la documentation, aurait tout au moins abordé le sujet de façon à éviter tout problème futur.

Rappelons que la différence de 10,1 % avait un impact de près d’un million de dollars sur le prix de vente. [ 9 ] En ce qui a trait au Lot [2], l’offre d’achat comportait une erreur historique touchant la part de Diana (celle-ci détenait 26,667 % des droits indivis et non 33,866666666 %). La notaire Comeau a corrigé cette erreur dans son projet d’opinion sur les titres, de sorte que le pourcentage de droits indivis détenus par les appelantes dans l’acte de vente était exact. À la suite de la découverte de l’erreur, Me Bélisle a aidé Diana à négocier un dédommagement pour les dépenses payées en trop dans le passé.

Il reste qu’il aurait dû signaler à Diana que le pourcentage de droits indivis dans l’acte de vente était inférieur à celui dans l’offre d’achat. Deuxième moyen : la conséquence du manque de diligence de Me Bélisle en lien avec les erreurs de pourcentages [ 10 ] Les appelantes échouent à démontrer un lien de causalité entre le manque de diligence de Me Bélisle et les honoraires facturés par ce dernier. Comme la juge le souligne, l’erreur quant au Lot [1] a donné lieu à des échanges fort peu nombreux et n’a pas eu de réelle incidence, « si ce n’est que d’être liée à celle constatée au regard du Lot [2] » [7] .

[ 11 ] La preuve révèle en effet que Diana s’est servi de cette erreur (et de la nécessité de signer un acte de correction) comme levier pour obtenir un dédommagement. La juge écrit à ce propos : [72] Le Tribunal ajoute être en accord avec Me Bélisle que si cette erreur avait été mise à jour antérieurement, elle aurait donné lieu à la même mésentente entre Diana et Sassoon. Il est probable que Diana aurait refusé de signer les actes de vente tant qu’elle n’aurait pas obtenu satisfaction.

Il est également permis de penser que le dédommagement obtenu par Diana s’est trouvé facilité par la nécessité de procéder à un acte de correction sur le Lot [1] et par la volonté de l’acheteur de récupérer le montant remis en trop à la notaire Comeau. [8] [ 12 ] Dans les circonstances, les appelantes n’ont pas droit à une réduction des honoraires de Me Bélisle en lien avec les erreurs de pourcentages.

Troisième moyen : la conséquence de l’erreur quant au dépôt de 249 156,92 $ [ 13 ] Selon une entente intervenue entre les appelantes et Sassoon le 17 juillet 2013, ce dernier devait déposer 249 156,92 $ auprès de la notaire Comeau au moment de la signature de l’acte de vente du Lot [2] [9] . La juge conclut que « Me Bélisle a manifestement, et simplement, oublié cet aspect de la transaction » [10] . [ 14 ] Elle considère toutefois que ce manquement n’est pas la seule cause dans l’important différend qui oppose les appelantes et Sassoon en juillet et août 2014.

Après révision du compte d’honoraires du 13 septembre 2014, pièce P-1A, elle retient seulement une

partie des entrées de temps des 9 et 24 juillet et conclut que les appelantes ont droit à une réduction d’honoraires de 2 000 $ plus taxes, soit 2 299,50 $. [ 15 ] La juge commet une erreur manifeste et déterminante en se fondant sur la pièce P-1A. En effet, à la demande de Diana, Me Bélisle a produit un nouveau compte d’honoraires, pièce P-2B, ayant pour objet : « Sassoon Shahmoon – réclamation de 249 156,92 $ ». La lettre de transmission de ce compte comporte l’admission suivante : At Diana’s request, I have isolated the

section of our fees and disbursements which total 10 731,48$ dedicated to obtaining from Sassoon the disbursement of the sum of 249 156,92$ which was deposited in Martine Comeau’s trust account on or about July 30th 2014. [ 16 ] De plus, il coule de source que si Sassoon avait fait le dépôt conformément à l’entente de juillet 2013, Me Bélisle n’aurait pas eu à rédiger une demande introductive d’instance pour le forcer à s’exécuter (entrées de temps des 21, 22 et 23 juillet 2014 sur la pièce P- 2B). [ 17 ] Il y a donc lieu de réformer le jugement à cet égard et d’accorder aux appelantes une réduction d’honoraires de 10 731,48 $, incluant les taxes, au lieu de 2 299,50 $.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 18 ] ACCUEILLE l’appel à la seule fin de substituer au paragraphe 126 du jugement entrepris le paragraphe suivant : CONDAMNE solidairement les défenderesses à payer à la demanderesse 47 650,70 $, avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle calculés sur 67 650,70 $ du 25 septembre 2017 au 30 octobre 2019, puis sur 47 650,70 $ à compter du 31 octobre 2019. [ 19 ] SANS FRAIS DE JUSTICE vu le sort mitigé du pourvoi. FRANÇOIS DOYON, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A.