2020 QCCQ 83, 2020 QCCQ 83

Langlois c. Pelletier 2020 QCCQ 83 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D’ ARTHABASKA LOCALITÉ DE VICTORIAVILLE « Chambre civile » N° : 415-32-700389-185 DATE : 16 janvier 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN TRUDEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GILLES LANGLOIS et MARC LAPOINTE Demandeurs c.

THÉRÈSE PELLETIER et YVES BERNIER, ÈS QUALITÉS D’EXÉCUTEUR TESTAMENTAIRE Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que la résidence acquise de la défenderesse est affectée de vices cachés, les demandeurs réclament 7 292,15 $ en diminution du prix d’acquisition et divers dommages. Questions en litige [ 2 ] Le litige soulève les questions suivantes :

A) Le manque d’isolation de la pièce aménagée en

annexe à la maison à même un ancien garage constitue-t-il un vice caché au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec ?

B) Dans l’affirmative, quelle est la valeur des dommages? [ 3 ] Après analyse, le Tribunal répond par la négative à la première question que soulève le litige. Vu cette conclusion, il n’est pas nécessaire de répondre à la seconde question relative à la valeur des dommages. [ 4 ] Ainsi, le recours des demandeurs doit être rejeté. Voici pourquoi. Contexte

[ 5 ] Le 7 octobre 2016, les demandeurs acquièrent de dame Thérèse Pelletier une résidence de type triplex sise sur la rue Létourneau à Victoriaville pour un montant de 257 000 $. [ 6 ] Préalablement à l’acquisition, ils visitent l’immeuble à deux reprises dont une en compagnie de monsieur Christophe Meyer de la firme MC Habitat inc. spécialisée en inspection préachat. [ 7 ] Bien qu’ils constatent que les deux logements devront faire l’objet de travaux de rénovation importants, les demandeurs, satisfaits de leurs visites et des résultats de l’inspection, transigent. [ 8 ] La vente se faite avec la garantie légale. [ 9 ] La transaction implique que la défenderesse demeure locataire d’un des logements du triplex qu’elle quitte finalement au mois de mars 2017. [ 10 ] En décembre 2017, les locataires occupants le loyer sis au [...] se plaignent qu’une pièce de leur appartement est difficile à chauffer.

Il s’agit d’une pièce aménagée en

annexe à la résidence à même un ancien garage qui a servi de bureau à la défenderesse qui y exerçait ses activités professionnelles de courtier d’assurances. [ 11 ] Les travaux de changement du revêtement de sol permettent aux demandeurs de constater que l’isolation du plancher, construit à même la dalle de béton, est quasi inexistante et ne répond pas aux normes en vigueur. [ 12 ] Le 28 décembre 2017, les demandeurs dénoncent la situation à la défenderesse et la mettent en demeure de les compenser pour les préjudices subis. [ 13 ] En pleine saison hivernale, les demandeurs décident d’entreprendre les travaux d’isolation du plancher et du mur extérieur de cette pièce qui sont complétés en janvier 2018 au coût de 6 647,16 $. [ 14 ] Le 31 juillet 2018, ils logent contre la défenderesse un recours devant la Cour du Québec, division des petites créances.

Le droit [ 15 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec énonce : « 1726 . Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 16 ] En vertu de cet article, le vendeur est légalement tenu de garantir que le bien vendu est exempt de vices cachés. [ 17 ] Afin de déterminer l'existence d'un vice caché, le Tribunal analyse généralement quatre (4) critères: 1.

Le vice doit être grave , c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien et que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou donné si haut prix s'il les avait connus;

2. Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente. La bonne foi se présumant, il appartient au vendeur de faire la preuve de la connaissance du vice par l'acheteur; 3. Le vice doit être caché , ce qui suppose qu'il ne soit pas apparent, c'est-à-dire qu'il n'a pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert et qu'il n'ait pas été dénoncé ou révélé par le vendeur; 4.

Le vice doit être antérieur à la vente . [ 18 ] De plus, l'acheteur a l'obligation de dénoncer par écrit le vice dans un délai raisonnable. [ 19 ] Enfin, les articles 1594 et 1595 du Code civil du Québec émettent le principe qu'une mise en demeure est requise et qu'elle doit, règle générale, être envoyée au vendeur de l'immeuble par l'acheteur avant que celui-ci ne procède à la réparation du vice. [ 20 ] Ainsi, ce ne sont pas tous les problèmes détectés par un acheteur ou qui surviennent après l'achat d'une résidence qui donnent ouverture à un recours en vertu de la garantie contre les vices cachés. [ 21 ] Qu'en est-il dans le cas sous étude?

Analyse et décision [ 22 ] Les demandeurs se plaignent essentiellement du fait que la défenderesse a omis de leur déclarer que le bureau aménagé à l’appartement numéro 22 était pratiquement inhabitable, plus particulièrement au cours de la saison hivernale en raison des problématiques d’isolation. [ 23 ] Or, la preuve démontre que la défenderesse a utilisé cette pièce aménagée à même un ancien garage pendant plus de dix ans à

titre de bureau d’affaires en contrôlant au besoin la température à l’aide de plinthes électriques. [ 24 ] Il a été démontré par le témoignage du courtier Sévigny que les demandeurs connaissaient avant l’achat l’utilisation que faisait la défenderesse de cette pièce et que celle-ci constituait ni plus ni moins qu’une

annexe à la résidence aménagée en 1993 à même un garage. [ 25 ] S’il est vrai que la déclaration écrite de la défenderesse sur la qualité de l’immeuble contient une déclaration à l’effet qu’aucune pièce de la résidence n’est difficile à chauffer, il ressort de la preuve administrée à l’audience que les demandeurs savaient ou ne pouvaient ignorer que l’aménagement de cette pièce en

annexe à même un ancien garage, utilisée sporadiquement comme bureau, pouvait ne pas offrir les mêmes garanties de confort qu’une pièce aménagée à même la résidence. [ 26 ] Dans les circonstances, on ne peut conclure à la fausse représentation de la défenderesse et force est de constater que le vice était par ailleurs connu des acheteurs. [ 27 ] Il ne s’agit donc pas d’un vice caché au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec . POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 28 ] REJETTE la demande; [ 29 ] CONDAMNE les demandeurs à payer à la succession de la défenderesse la somme de 187 $ à

titre de frais de justice.

__________________________________ ALAIN TRUDEL, J.C.Q. Date d’audience : 23 octobre 2019