2017 QCCQ 9593, 2017 QCCQ 9593

Yen c. Abecassis 2017 QCCQ 9593 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-150476-150 DATE : 28 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ARMANDO AZNAR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CARMEN YEN ET SAMIR DJAOUED Demandeurs c.

OLIVIER ABECASSIS ET SVETLANA SIDENKO Défendeurs Et LEV GOLDBERG Mis en cause forcé ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament des défendeurs, Olivier Abecassis et Svetlana Sidenko, la somme de 23 660,50 $ à

titre de réduction du prix de vente de l’immeuble qu’ils ont acheté par acte de vente intervenu le 15 janvier 2015 (pièce P-7) lequel, selon eux, était affecté de vices cachés. [ 2 ] Afin de pouvoir introduire leur recours devant la Division des Petites Créances de la Cour du Québec, les demandeurs ont réduit leur réclamation à la somme de 15 000 $. [ 3 ] À la demande qu’ils ont déposée, les demandeurs allèguent, entre autres, que le système électrique de l’immeuble qu’ils ont acheté était déficient en ce que le filage électrique était non-conforme aux exigences applicables et qu’il a dû être, en conséquence, remplacé au complet. [ 4 ] De plus, les demandeurs allèguent avoir été induits en erreur par les défendeurs en ce que, d’une part, selon eux, la fiche descriptive de mise en vente de l’immeuble (Fiche MLS - pièce P-1) indiquait que l’électricité avait été refaite à neuf et, d’autre part, à la clause D.14 de la Déclaration mandatoire des demandeurs (pièce P-2) il y est mentionné qu’il y avait des améliorations majeures au système électrique en 2008 dont l’installation de nouveaux panneaux électriques. [ 5 ] Les défendeurs contestent la demande des demandeurs.

Ainsi, à la contestation qu’ils ont déposée, ils allèguent :

a) qu’ils n’ont jamais représenté aux demandeurs que l’ensemble du système électrique de l’immeuble avait été refait à neuf;

b) que le système électrique ne comportait aucun vice caché et que les dommages réclamés sont exagérés. [ 6 ] De plus, se portant demandeurs en garantie, les défendeurs ont assigné, à

titre de mis en cause forcé, Lev Goldberg, leur courtier d’immeuble, alléguant que son assignation en tant que mis en cause forcé permettrait une solution complète du litige. [ 7 ] En contestation, le mis en cause Goldberg allègue, entre autres :

a) que les informations apparaissant la fiche descriptive – MLS (pièce P-1) lui ont été communiquées par les défendeurs et qu’il n’avait aucune raison de douter de leur exactitude ;

b) que le système électrique de l’immeuble a été vérifié par l’expert en bâtiment des demandeurs dans le cadre de l’inspection préachat et qu’ils ont procédé à l’achat en toute connaissance de cause ; et

c) que si vices cachés il y a, seule la responsabilité des défendeurs, en leur qualité de vendeurs, doit être retenue par le Tribunal. [ 8 ] En octobre 2014, les demandeurs sont à la recherche d’une maison qu’ils souhaitent acquérir. C’est dans ce contexte que leur courtier d’immeuble, Liana Deslauriers, leur fait part du fait que l’immeuble propriété des défendeurs, situé sur l’avenue Earnscliffe à Notre-Dame-de-Grace, est à vendre.

Il s’agit d’un immeuble de type duplex construit en 1926. [ 9 ] Avant d’effectuer une visite des lieux, les demandeurs ont pris connaissance de la fiche descriptive (MLS) de l’immeuble (pièce P- 1). Cette fiche, a été complétée par le mis en cause Goldberg à même les informations qui lui ont été transmises par les défendeurs. [ 10 ] La fiche descriptive (pièce P-1) indique que l’immeuble a été construit en 1926.

De plus, il y est mentionné ce qui suit : “Completely redone in 2007: foundations (reinforcing concrete pillar every 2 meters), French drain, roof, electricity in full (220V), plumbing (copper) in full…” [ 11 ] En possession des susdites informations, les demandeurs, en compagnie de leur courtier d’immeubles, Isabelle Cammaccini, visite l’immeuble pour une première fois. Lors de cette visite, le mis en cause Goldberg est présent. [ 12 ] La demanderesse Yen reconnaît que la visite des lieux fut de courte durée soit environ vingt minutes.

De plus, elle reconnaît qu’aucune question ne fut alors posée par les demandeurs relativement à l’état du système électrique. [ 13 ] Une deuxième visite de l’immeuble fut effectuée vers le 17 octobre 2014.

À cette occasion, la « Déclaration mandatoire du vendeur » (pièce P-2) fut remise aux demandeurs. [ 14 ] À la rubrique D.14 de ladite déclaration, intitulée « Details and major improvements to the immoveable », il y est mentionné, entre autres : - Electricity – 2008; - New electrical panels – 2008. [ 15 ] Ceci dit, vu le contenu des susdits documents, les demandeurs ainsi que leurs courtiers d’immeubles, Liana Deslauriers et Isabelle Canaccini, affirment avoir compris que l’entièreté du système électrique de l’immeuble avait été remplacée.

Toutefois, aucune question particulière à cet égard ne fut posée aux défendeurs et au mis en cause Goldberg. [ 16 ] Le 17 octobre 2014, les demandeurs ont présenté une offre d’achat (pièce P-3) au montant de 730 000 $, laquelle fut acceptée par les défendeurs. À l’item 9.1 de cette offre d’achat, ils ont exigé que les défendeurs leur remettent les factures des « travaux de rénovations » effectués par eux (pièce P-4), ce qui fut fait.

De plus, à la clause 8.1, ils ont rendu ladite offre conditionnelle à l’examen de l’immeuble par un « inspecteur en bâtiments ou professionnel » dans les sept jours. [ 17 ] Pour l’inspection de l’immeuble, les demandeurs ont fait appel à M. Michel Angelo Laforte, inspecteur en bâtiments à l’emploi d’AL Inspection M. [ 18 ] M. Laforte a procédé à l’inspection de l’immeuble en date du 23 octobre 2014.

À ce moment, les demandeurs avaient en leur possession les factures qui leur avaient été remises par le mis en cause Goldberg (pièce P-4), la Déclaration mandatoire du vendeur (pièce P-2) et la fiche descriptive (pièce P-1). [ 19 ] Après avoir procédé à l’inspection de l’immeuble, M. Laforte a rédigé un rapport exhaustif dans lequel, entre autres, il mentionne ce qui suit : « 4427 : La boîte électrique est située au sous-sol. La boîte de distribution à disjoncteurs est de marque Siemens 100 ampères selon l’information écrite sur les composantes. Le panneau peut contenir 24 circuits et il y en a 0 de libre.

Les circuits peuvent être doublés. Date de fabrication 2007. Puisque le nombre de circuits libres disponibles est faible, il est recommandé, pour plus de sécurité, de vérifier auprès d’un électricien pour augmenter la capacité et le nombre de circuits disponibles de la boîte électrique. 4427 : Il y a le disjoncteur identifié 11-27 qui est disjoncté. Pour plus de sécurité, il est recommandé de faire vérifier l’état complet des branchements et filages et de les réparer ou sécuriser par un électricien qualifié afin d’éviter les risques d’électrocution ou d’incendie.

Il y a plusieurs branchements/filages qui sont à sécuriser dans la boîte électrique (fils en doubles et fils tressés). Pour plus de sécurité, il est recommandé de faire vérifier l’état complet des branchements et filages et de les réparer ou sécuriser par un électricien qualifié afin d’éviter les risques d’électrocution ou d’incendie. Il y a des fils de mise sous tension qui ne sont pas identifiés de façon adéquate (identifié en blanc et qui devrait être de couleur rouge).

Vérifier auprès d’un électricien qualifié afin de l’identifier adéquatement pour éviter toute confusion et pour éviter toutes conséquences que pourrait engendrer une négligence à cet effet. Aucun disjoncteur de type Détecteur d’Arc Électrique n’a été décelé dans le panneau électrique sur les circuits des chambres à coucher, cela demande une investigation supplémentaire. La principale fonction de ce type de disjoncteur est de couper le courant en cas de présence d’arc électrique sur le circuit et ainsi limiter les risques d’électrocution et d’incendie.

Vérifier auprès des autorités compétentes et d’un électricien qualifié afin de connaître la conformité des installations, et corriger selon les recommandations afin d’éviter toutes conséquences dues à une négligence à cet effet telles que les risques d’électrocution et d’incendie en cas d’arc électrique. Il manque des vis sur le panneau de la boîte électrique. Il est recommandé d’en installer une pour plus de sécurité.

Les circuits sont partiellement identifiés. Il est recommandé d’identifier chaque circuit de façon exacte (s’assurer que l’indication correspond réellement aux installations électriques protégées).

Note : Compte tenu du fait que nous n’ouvrons pas toutes les boîtes électriques et les boîtes de jonctions, il est recommandé de faire vérifier l’état des filages et branchements ainsi que la conformité de la boîte électrique par un électricien si vous désirez en connaître l’état complet pour votre sécurité. [ 20 ] L’examen des factures que le mis en cause Goldberg a remises aux demandeurs en lien avec les travaux électriques réalisés révèle que certaines composantes du système électrique de l’immeuble avaient été remplacées tels, panneaux, prises électriques et interrupteurs.

Toutefois, il n’y a aucune mentions précises à ces factures à l’effet que le système électrique de l’immeuble avait été refait à neuf. [ 21 ] Ceci dit, vu les recommandations de M. Laforte contenues à son rapport (pièce P-5), les demandeurs ont retenu les services de M. Yvon Auger, électricien à l’emploi de Bernard Légaré Ltée. M. Auger a examiné le système électrique de l’immeuble en date du 30 octobre 2014. [ 22 ] Suite à son examen visuel, M.

Légaré a rédigé une simple « lettre de vérification électrique » dans laquelle il écrit (pièce P-6) : « Suite à votre demande, il me fait plaisir de vous soumettre un compte rendu visuel d’une vérification électrique concernant la projet mentionné en rubrique. Le panneau de distribution électrique existant de 200Amp est complet, il ne reste plus d’espaces libres. Certains disjoncteurs sont doublés. Il faut rajouter un autre panneau de distribution de 24 circuits. Plusieurs fils 100V et 200V devront être relocalisés dans le nouveau panneau de distribution électrique. La balance du filage semble en bon état.

Tout semble normal et selon les normes requises en vigueur…» [ 23 ] À l’audience, M. Auger a témoigné déclarant que les demandeurs ont retenu ses services afin de procéder à la vérification visuelle du système électrique (le panneau et le filage). [ 24 ] Lors de son inspection, M. Auger déclare avoir constaté la présence de fils enrobés de « vieux coton » ce qui indique l’existence de vieux filages. Cependant, à son avis, sans toutefois pouvoir le garantir ni le certifier, le filage électrique de l’immeuble « semblait sécuritaire ». [ 25 ] Selon M.

Auger, lorsque les demandeurs ont retenu ses services, ils lui ont demandé de faire l’inspection la moins coûteuse possible. [ 26 ] Lors de l’inspection, M. Auger affirme avoir dit aux demandeurs qu’il devait enlever certaine luminaires et interrupteurs afin de vérifier si le filage électrique était adéquat mais, afin de ne pas endommager la peinture des murs et plafonds, on lui aurait demandé de ne pas enlever les luminaires et les interrupteurs. [ 27 ] À cet égard, les défendeurs ont nié avoir empêché M. Auger d’enlever quelques luminaires que ce soit lors de son inspection. [ 28 ] M.

Auger affirme avoir constaté qu’il y avait du vieux filage et du filage neuf dans l’immeuble. Selon lui, s’il avait enlevé un luminaire, il aurait immédiatement constaté les problèmes qui ont subséquemment été découverts par les électriciens dont les services furent retenus par les demandeurs (Électrique Eel Enterprises Inc.) en février 2015. [ 29 ] Par ailleurs, dans une déclaration pour valoir témoignage déposée au dossier, M. Auger déclare : « À la demande du vendeur et son agent immobilier, j’ai fait une inspection visuelle seulement (aucunes prises ni interrupteurs n’ont été défaits pour vérification).

J’ai vérifié le panneau de distribution électrique et constaté que les fils étaient doublés sur certains disjoncteurs. La solution était d’ajouter un plus petit panneau de distribution électrique afin de donner de l’espace au panneau principal. Une soumission électrique à cet effet a été transmise au propriétaire afin de rectifier les anomalies.

Note : raison d’une inspection visuelle seulement, la peinture intérieure de la maison ayant été faite, aucunes des personnes concernées ne voulait que nous procédions à une inspection plus approfondie. » [ 30 ] À l’audience, le demandeur Djaoued a reconnu que l’attestation demandée à M. Auger en était une de conformité pour fins d’assurances. Cependant, il nie que M.

Auger lui ait fait part de la présence de vieux filage dans l’immeuble quoique les photographies déposées en preuve le révèlent clairement sans même qu’il ne soit nécessaire de procéder à l’enlèvement de luminaires et d’interrupteurs (pièce D-3). [ 31 ] La preuve a révélé que le type d’examen du système électrique recommandé par M. Laforte n’a pas été fait par les demandeurs avant que ceux-ci ne signent l’acte de vente. En fait, cet examen a été réalisé après la vente, en date du 19 février 2015 par M.

Luciano Boamfa, électricien à l’emploi d’Électrique Eel Enterprises Inc. (pièce P-8). [ 32 ] Témoignant à l’audience, M. Boamfa a déclaré que l’existence du vieux filage joint au nouveau filage a été facilement et rapidement constaté par lui en enlevant tout simplement un luminaire et quelques interrupteurs. [ 33 ] Selon M. Boamfa, puisqu’il y avait du vieux filage joint au nouveau filage, vu les règles de sécurité applicables, il était nécessaire, à son avis, de remplacer le filage de l’immeuble en totalité exception faite de celui de la salle de bains, de la cuisine et du sous-sol.

[ 34 ] À son rapport du 19 février 2015, M. Boamfa écrit, entre autres, ce qui suit : « I started on 2 nd floor, I opened up switches realized right away that the lighting was all knob and tube. Opened up plugs some plugs had bein redone with new wiring but some still had knob and tube. Went down stairs on 1 st floor opened up some component, most of the wirring on 1 st floor seems new but stil lighting of living room and lignting of dinning room are knob tube.

In basement every thing seems to be new panels are new most wires going to panels are new couple old cotton wires per panel but these wires have grounds…” (sic) [ 35 ] Ceci dit, considérant que les demandeurs avaient en leur possession les factures des rénovations effectuées par les défendeurs jusqu’en 2008, s’ils les avaient fait examiner, il leur aurait été possible, sinon de constater, à tout le moins, de se questionner quant au prétendu remplacement de l’entièreté du système électrique de l’immeuble qu’ils croyaient avoir été fait d’autant plus que ce remplacement n’était pas clairement indiqué auxdites factures. [ 36 ] Ceci étant, compte tenu du contenu du rapport de M.

Laforte, lequel recommandait de procéder à un examen sérieux et complet du système électrique de l’immeuble, le Tribunal estime que la nature du mandat donné par les demandeurs à M.

Auger (obtention d’une lettre de vérification électrique pour fins d’assurances) a eu pour conséquence que ce qui était apparent avant la vente est demeuré « caché » aux yeux des demandeurs. [ 37 ] Dans l’opinion du Tribunal, si les demandeurs n’ont pas été en mesure de constater, avant la vente, l’existence des problèmes affectant le système électrique de l’immeuble, cela ne résulte pas des informations que l’on pourrait qualifier « d’erronées ou de confuses » contenues à la fiche descriptive (pièce P-1) et à la Déclaration du vendeur (pièce P-3) mais plutôt à l’inspection

sommaire du système électrique réalisée par M. Auger. [ 38 ] Relativement à la notion de « vices cachés » la Cour réfère au jugement rendu dans l’affaire Laflamme c. Di Tiello-Bélanger [1] , où le juge Béliveau écrit : 38. La Cour considère que la modification apportée par le nouveau Code a pour seul effet d'écarter cette théorie. En d'autres termes, on ne saurait ériger en principe qu'un vice ne peut être caché que s'il ne peut être décelé que par un expert. Mais cela ne saurait signifier que le recours à un expert n'est jamais nécessaire.

C'est d'ailleurs la thèse que semble avoir retenue le juge Jean Dionne dans l'affaire Vandycke et al c. Fridhandler et al ., REJB, 97-0859 (C.Q.) . 39. Selon le soussigné, tout est question de circonstances. Si un acheteur raisonnable et prudent ne décèle aucune anomalie lors de sa visite des lieux, on ne pourra, comme le précise l'article 1726 in fine , lui reprocher de ne pas avoir eu recours aux services d'un expert.

À l'inverse, le demandeur ne pourra soutenir que le vice est caché lorsqu'un acheteur raisonnable et prudent aurait, suite à son examen, requis les services d'un expert qui aurait alors découvert le vice. Interpréter l'article 1726 comme signifiant que le recours à l'expert n'est jamais nécessaire aurait pour effet, pour reprendre les propos de la procureure de la défenderesse, de «déresponsabiliser l'acheteur». 40. Comme la Cour l'a indiqué au paragraphe 25 des présentes, une personne raisonnable aurait exigé une inspection. Cette démarche était donc nécessaire en l'espèce.

Par contre, comme la Cour l'a mentionné au paragraphe 30 des présentes, cette inspection n'était pas conforme aux règles de l'art. [ 39 ] De plus, dans le jugement rendu dans l’affaire Lavoie c. Comtois [2] , M. le juge André Rochon écrit : « L'acheteur prudent et diligent d'un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment. Il est à l'affût d'indice pouvant laisser soupçonner un vice. Si un doute sérieux se forme dans son esprit il doit pousser plus loin sa recherche. D'une part, on ne peut exiger d'un acheteur prudent et diligent une connaissance particulière dans le domaine immobilier.

D'autre part, on ne peut conclure au vice caché si le résultat d'un examen attentif aurait amené une personne prudente et diligente à s'interroger ou à soupçonner un problème. À partir de ce point l'acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l'état réel du bâtiment. Il ne saurait se replier sur son manque de connaissance si son examen lui permet de soupçonner une anomalie quelconque. Il faut donc examiner, suivant chaque cas d'espèce, la conduite d'un acheteur prudent et diligent.

Antérieurement à 1994 on exigeait également de l'acheteur qu'il soit prudent et diligent. Sans revenir à l'ancienne règle jurisprudentielle au sujet des experts, il est possible dans certains cas que le fait de ne pas recourir à un expert pourra être perçu en soi, comme un manque de prudence et de diligence. Le tribunal ne veut pas réintroduire dans notre droit une exigence spécifiquement exclue par le législateur en 1994. Par ailleurs, cette exclusion ne saurait être interprétée comme autorisant l'acheteur à agir de façon insouciante ou négligente.

Cet acheteur ne fera pas preuve de prudence et de diligence alors qu'il existe des indices perceptibles pour un profane, s'il ne prend pas les moyens (y compris le recours à des experts le cas échéant) de s'assurer que l'immeuble est exempt de vice… » [ 40 ] Finalement, dans l’affaire Patenaude c. Trépanier [3] , M. le juge Rancourt écrit : [58] L’

article 1726 du Code civil du Québec impose au vendeur de garantir à l’acheteur que le bien vendu est exempt de vices cachés. Les vices cachés doivent rendre le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou en diminuer l’utilité d’une façon telle que l’acheteur n’aurait pas acheté le bien ou n’aurait pas payé un prix si élevé, eût-il connu l’existence desdits vices.

[59] Le vendeur n’est pas tenu de garantir les vices cachés lorsqu’ils sont connus de l’acheteur. De même, la garantie ne tient pas lorsque le vice est apparent.

Il est apparent s’il peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir aux services d’un expert. [60] Le texte se lit ainsi : Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [61] Quelles caractéristiques définit l’acheteur prudent et diligent ?

Le Tribunal retient que l’acheteur prudent et diligent doit : • examiner de façon complète et attentive l’immeuble; • être à l’affût d’indices pouvant laisser soupçonner l’existence d’un vice; • investiguer de façon plus poussée lorsque l’examen et les indices laissent soupçonner l’existence d’un vice. [62] Il est juste de dire que le Code civil du Québec n’impose aucune obligation pour l’acheteur de retenir les services d’un inspecteur préachat ou d’un expert. [63] Toutefois, en présence d’indices laissant soupçonner l’existence d’un vice, l’acheteur prudent et diligent demandera à un inspecteur préachat d’examiner le bâtiment.

Les connaissances de ce dernier, contrairement à l’acheteur profane, lui permettront de détecter les vices et de formuler les recommandations appropriées.

À défaut de ce faire, l’acheteur pourra être considéré par le Tribunal comme imprudent et non diligent. [64] Le Tribunal est d’avis que Guy Patenaude n’agit pas en acheteur prudent et diligent lorsqu’il acquiert la propriété de Jean-Marie Trépanier le 4 septembre 2008. [ 41 ] Vu les principes de droit énoncés à la jurisprudence, considérant le fait qu’ils achetaient un immeuble âgé de 89 ans, le Tribunal estime que les demandeurs ne se sont pas comportés en acheteurs prudents et diligents en confiant à M. Auger un mandat de vérification électrique pour fins d’assurances uniquement alors que M.

Laforte leur avait recommandé de procéder à un examen beaucoup plus sérieux du système électrique. [ 42 ] Tel que déjà mentionné, si les demandeurs avaient procédé à un tel examen, le vice qu’ils allèguent caché aurait été découvert en temps opportun devenant par le fait même un vice apparent lequel est non-couvert par la garantie visée à l’

article 1726 C.c.Q. [ 43 ] Relativement aux informations contenues à la fiche descriptive MLS (pièce P-1) et à la déclaration mandatoire des demandeurs (pièce P-2), inscrites par le mis en cause Goldberg, sans vérifications aucunes de sa part, celles-ci ne sont pas la cause de la mésaventure des demandeurs puisque, tel que mentionné précédemment, ces derniers auraient pu facilement constater l’existence des problèmes affectant le système électrique s’ils avaient procédé à la vérification sérieuse du système électrique telle que recommandée par M.

Laforte. [ 44 ] Ceci étant, le recours des demandeurs fondé sur l’existence de vices cachés ainsi que sur l’existence de prétendues fausses représentations ou représentations erronées de la part des défendeurs et du mis en cause Goldberg est rejeté, sans frais vu les circonstances. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande des demandeurs, sans frais; REJETTE la demande en garantie des défendeurs, sans frais.

__________________________________ ARMANDO AZNAR, J.C.Q. Dates d’audience : 8 mars 2017 et 7 juin 2017