2013 QCCQ 854, 2013 QCCQ 854

Caisse Desjardins de l'Abitibi-Ouest c. Blais 2013 QCCQ 854 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D’ ABITIBI LOCALITÉ D’ AMOS « Chambre civile » N° : 605-22-002386-126 DATE : 25 janvier 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-PIERRE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CAISSE DESJARDINS DE L’ABITIBI-OUEST Demanderesse c. ROLLAND BLAIS et CLAUDETTE RONDEAU Défendeurs et SAMSON, BÉLAIR/DELOITTE & TOUCHE INC.

Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La Cour est saisie de la requête de la Caisse Desjardins de l’Abitibi-Ouest visant à obtenir le délaissement forcé et la vente sous contrôle de justice d’un immeuble et des biens meubles propriété des défendeurs. [ 2 ] ATTENDU qu’ aux termes d'un contrat de prêt FPEC et d’un acte de garantie hypothécaire immobilière passé devant Me Lyne Carreau, notaire, le 18 mai 2007 sous le numéro 1 001 de ses minutes et publié au Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière d'Abitibi le 23 mai 2007 sous le numéro 14 245 721 les défendeurs ont hypothéqué en faveur de la demanderesse l’immeuble décrit aux conclusions du présent jugement en garantie du remboursement d'un prêt au montant de 96 390,00 $; [ 3 ] ATTENDU qu’a fin de garantir le prêt précité les défendeurs ont aussi hypothéqué en faveur de la demanderesse les biens meubles décrits aux conclusions des présentes en vertu d’une hypothèque mobilière publiée au Registre des droits personnels et réels mobiliers le 22 mai 2007 sous le numéro 07-0281443-0001; [ 4 ] ATTENDU que les défendeurs sont en défaut aux termes du contrat de prêt et des hypothèques précitées pour avoir négligé d'effectuer plus de trois versements totalisant une somme retard de 4 976,38 $ en date du 11 septembre 2012, le solde de la créance se chiffrant à 51 579,65 $ en capital et intérêts à cette même date; [ 5 ] ATTENDU que les défendeurs sont aussi en défaut pour avoir négligé de payer à leurs échéances les taxes foncières afférentes à l’immeuble hypothéqué en faveur de la demanderesse, les taxes municipales impayées étant de 1 742,67 $ et les taxes scolaires étant de 411,28 $, et ce, en date du 12 septembre 2012; [ 6 ] ATTENDU que les défendeurs sont de plus en défaut de respecter leurs obligations envers la demanderesse, puisqu'ils ont fait cession de leurs biens au cours du mois d’avril 2012 en vertu de la

Loi sur la faillite et l'insolvabilité ; [1] [ 7 ] ATTENDU que la demanderesse a fait signifier aux défendeurs et à la mise en cause des préavis d'exercice de son recours

hypothécaire à la vente sous contrôle de justice; [ 8 ] ATTENDU que les préavis d’exercice accompagnés des procès-verbaux de signification ont été publiés au Registre foncier du Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière d'Abitibi le 1 er juin 2012 sous le numéro 19 118 735 et au Registre des droits personnels et réels mobiliers le 4 juin 2012 sous le numéro 12-0444650-0001; [ 9 ] ATTENDU que l e délai imparti dans les préavis est expiré sans que les défendeurs, la mise en cause ou quelque autre

partie intéressée aient payé à la demanderesse ce qui lui est dû ni n'aient remédié aux omissions ou aux contraventions mentionnées dans ces préavis et que les frais légitimement engagés pour recouvrer le capital et les intérêts ou pour conserver les biens grevés n'ont pas été remboursés; [ 10 ] ATTENDU que les préavis ayant été inscrits au Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière d'Abitibi le 1 er juin 2012 et au Registre des droits personnels et réels mobiliers le 4 juin 2012 la demanderesse est bien fondée de demander d'être autorisée à procéder à la vente sous contrôle de justice de l’immeuble et des biens meubles hypothéqués en sa faveur; [ 11 ] ATTENDU que le 24 mai 2012 le syndic à la faillite des défendeurs, mise en cause, a d’ailleurs confirmé à la demanderesse qu’il renonçait purement et simplement à tous ses droits, titres et intérêts dans l’immeuble hypothéqué en faveur de la demanderesse; [ 12 ] ATTENDU que les possesseurs n'ont pas délaissé l’immeuble et les biens meubles décrits aux conclusions du présent jugement dans le délai imparti; [ 13 ] ATTENDU que les rapports d’évaluation de l’immeuble et des biens meubles décrits aux conclusions des présentes établissent une valeur de liquidation de ces actifs dans un contexte de réalisation de recours hypothécaire; [ 14 ] ATTENDU que la demanderesse suggère que la mise à prix pour la vente sous contrôle de justice de l’immeuble et des biens décrits aux conclusions des présentes soit fixée à 65% de la valeur de liquidation; [ 15 ] ATTENDU que la demanderesse suggère aussi au Tribunal que l’Étude Josée Fortin, Huissier de justice, soit nommée responsable afin de procéder à la vente de gré à gré de l’immeuble et des biens meubles décrits aux conclusions du présent jugement et pour entreprendre les démarches nécessaires afin de trouver un acquéreur, notamment en procédant par invitation ou tout autre moyen qu’elle jugera utile dans l’intérêt de la justice; [ 16 ] ATTENDU qu’ advenant le cas où l’immeuble et les biens meubles faisant l'objet du présent jugement ne seraient pas vendus au- delà de la mise à prix dans un délai raisonnable la demanderesse demande à la Cour la permission qu'une vente de gré à gré sans mise à prix soit autorisée par l'entremise de la personne désignée par le Tribunal pour permettre la réalisation optimale des droits hypothécaires de la demanderesse; [ 17 ] ATTENDU que la demanderesse suggère que la rémunération de l’Étude Josée Fortin, Huissier de justice, soit fixée à 100,00 $ de l'heure à

titre d'honoraires plus les déboursés pour la vente de l’immeuble et des biens meubles; [ 18 ] ATTENDU que l’Étude Josée Fortin, Huissier de justice, consent à agir à

titre de responsable de la vente et est en accord quant à une rémunération fixée à 100,00 $ de l'heure à

titre d'honoraires plus les déboursés; [ 19 ] ATTENDU que la demanderesse demande en outre que la vente sous contrôle de justice de l’immeuble et des biens meubles soit faite de gré à gré suivant les modalités décrites aux conclusions du présent jugement; [ 20 ] CONSIDéRANT que la requête de la demanderesse est bien fondée en faits et en droit; [ 21 ] Pour ces motifs, le Tribunal :

[ 22 ] ACCUEILLE la requête; [ 23 ] CONSTATE l’existence de la créance de la demanderesse découlant du contrat de prêt, de l’acte de garantie hypothécaire immobilière publié au Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière d'Abitibi le 23 mai 2007 sous le numéro 14 245 721 et de l’hypothèque mobilière publiée au Registre des droits personnels et réels mobiliers le 22 mai 2007 sous le numéro 07- 0281443-0001; [ 24 ] DÉCLARE les défendeurs en défaut de se conformer aux clauses et conditions du contrat de prêt, de l’acte de garantie hypothécaire immobilière et de l’hypothèque mobilière; [ 25 ] ORDONNE aux défendeurs de délaisser l’immeuble et les biens meubles ci-après décrits en faveur de la demanderesse dans les cinq jours de la signification du présent jugement et en laissant prendre pleine possession aux fins de vente sous contrôle de justice : DÉSIGNATION 1) Immeuble : « Le lot TROIS MILLIONS HUIT CENT SOIXANTE-DIX MILLE SEPT CENT QUATRE-VINGT-ONZE (3 870 791), du cadastre officiel du Québec, autrefois désigné comme étant : Le lot numéro DEUX

(2) DU Bloc VINGT-HUIT (28) du cadastre officiel du Village de DUPUY, dans la circonscription foncière d’ABITIBI ; AINSI QUE : Le lot numéro TROIS (3), DU Bloc VINGT-HUIT (28), du cadastre officiel du Village de DUPUY, dans la circonscription foncière d’ABITIBI ; Avec bâtisses y dessus érigées, circonstances et dépendances, portant le numéro civique [...], Dupuy (Québec) [...]. » 2) Universalité de biens : Les biens présents et futurs faisant

partie de l’universalité ou des universalités ci-après décrites ainsi que ceux acquis en remplacement (ci- après appelés « les biens ») : Tous les biens présents et à venir servant à l’exploitation de l’entreprise des défendeurs, notamment les équipements, la machinerie, l’outillage, l’ameublement, les véhicules-moteurs et autres accessoires ; Les droits et indemnités d'assurance couvrant les biens et créances décrits ci-dessus ou faisant

partie des universalités décrites ci-dessus, ainsi que toutes autres indemnités auxquelles les défendeurs pourraient avoir droit si lesdits biens sont endommagés, perdus, détruits ou autrement affectés ou si lesdites créances ne peuvent être perçues en totalité ou en partie, incluant les indemnités pour perte de revenus ou bris des machines, le cas échéant ; Les créances, effets ou sommes d’argent provenant de la location, de la vente ou autre aliénation des biens, y compris les sommes en dépôt dans toute institution financière ;

Si des nombres ou quantités sont mentionnés dans les paragraphes qui précèdent, ils doivent être considérés comme indicatifs des biens ou créances dont les défendeurs sont propriétaires et ne doivent pas être interprétés comme limitant l'étendue de l'hypothèque.

Si une ou des adresses ou lots y sont mentionnés, ils doivent être considérés comme indicatifs de l'endroit où les biens se trouvent et ne doivent pas être interprétés comme faisant perdre des droits à la demanderesse si les biens sont déplacés, ni comme restreignant la portée de l'hypothèque à l'égard de l'universalité ou des universalités de biens mentionnées dans la description, l'hypothèque grevant tous les biens présents et futurs faisant

partie de cette ou ces universalités, qu'ils soient situés à ces adresses ou lots ou ailleurs. [ 26 ] ORDONNE l’expulsion des défendeurs de l’immeuble et la remise des biens meubles à défaut par ces derniers de se conformer à l’ordonnance de délaissement dans le délai imparti; [ 27 ] ORDONNE la vente sous contrôle de justice de l’immeuble et des biens meubles; [ 28 ] AUTORISE la demanderesse à exercer aux frais des défendeurs la simple administration de l’immeuble et des biens meubles jusqu’à la vente sous contrôle de justice; [ 29 ] INDIQUE qu’un huissier en exercice de l’Étude Josée Fortin agira comme officier désigné pour procéder à la vente sous contrôle de justice de l’immeuble et des biens meubles selon ce qu’il estimera le plus avantageux, pour accomplir les démarches nécessaires ou utiles concernant cette vente, pour préparer les états de collocation requis par les articles 910.1 et suivants du Code de procédure civile [2] et pour distribuer le prix de vente avec rémunération suivant un taux horaire de 100,00 $; [ 30 ] PERMET à l’officier désigné de s’adjoindre les services d’un courtier immobilier, s’il l’estime opportun, et les frais de justice relatifs à la vente sous contrôle de justice comprendront la commission payable au courtier qui y aura droit, le cas échéant, à un taux maximum de 6.5% du prix de vente; [ 31 ] AUTORISE que les mises à prix soient fixées à 65% de la valeur de liquidation établie aux rapports d’évaluation préparés par Martin Roch Évaluation-Conseil inc. et Agences Commerciales Abitibi enr.; [ 32 ] ORDONNE que les rapports d’évaluation établissant la valeur de liquidation de l’immeuble et des biens soient gardés confidentiels; [ 33 ] ORDONNE que, sauf les parties en l’instance, seules les personnes ayant obtenu l’autorisation de cette Cour pourront prendre connaissance des rapports d’évaluation; [ 34 ] ORDONNE que toute personne ayant une connaissance des rapports d’évaluation, suivant autorisation ou non, garde confidentiels le contenu de ces rapports et leurs conclusions jusqu’à la vente sous contrôle de justice; [ 35 ] ADVENANT le cas où l’immeuble et les biens meubles ne seraient pas vendus selon la mise à prix minimale précitée dans un délai raisonnable, AUTORISE la vente de gré à gré de l’immeuble et des biens meubles ci-dessus désignés sans mise à prix; [ 36 ] INDIQUE que la vente sous contrôle de justice de l’immeuble et des biens meubles se fera aux conditions et suivant les modalités ci-après :

a) la vente sera faite au nom des défendeurs et sans aucune garantie;

b) toute offre d’achat reçue par l’officier désigné devra être présentée à la demanderesse et recevoir son approbation pour pouvoir être acceptée;

c) sous réserve du droit de rétention ci-après prévu, le prix de vente sera versé comptant, par chèque certifié ou traite bancaire lors de la signature de l’acte de vente, à moins que, suivant l’application du paragraphe

e) ci-après, compensation ne soit faite entre le prix de vente et tout montant d’un financement que pourrait, le cas échéant, accorder la demanderesse;

d) l’officier désigné aura le droit de remettre à la demanderesse au moment de la signature de l’acte de vente le produit de cette vente en considération de l’émission d’un engagement écrit irrévocable en faveur de l’officier désigné garantissant le paiement sur demande des créances qui sont prioritaires à la créance de la demanderesse ainsi que tout solde de prix de vente en excédent de la créance de la demanderesse et des créances prioritaires à celle-ci tel qu’il sera établi par l’état de collocation;

e) la demanderesse aura droit de formuler une offre d’achat à l’officier désigné. Si elle devient adjudicataire, elle pourra retenir le prix de vente jusqu’à l’expiration de cinq jours de la fin du délai prévu pour la contestation de l’état de collocation mentionné à l’

article 910.3 du Code de procédure civile . [3] Elle devra alors payer un montant équivalant aux créances qui sont prioritaires à la sienne ainsi que tout solde du prix de vente en excédent de sa propre créance et des créances prioritaires à la sienne et, une fois ces paiements effectués, elle pourra retenir le solde du prix de vente correspondant à la collocation de sa propre créance;

f) l’acte de vente sera préparé aux frais de l’acheteur par l’officier désigné, mais l’acheteur pourra, s’il le désire, retenir les services d’un professionnel de son choix à cette fin en assumant alors seul les frais à cet égard;

g) la commission relative à la vente, s’il en est, sera payée par l’officier désigné lors de la signature de l’acte de vente. Tous les ajustements de quelque nature que ce soit, y compris ceux relatifs aux taxes foncières, seront faits à la date de la signature de l’acte de vente et l’acheteur paiera, au moment de la vente, les taxes foncières pour la période couvrant la date de la vente et la fin de l’année d’imposition en cours par l’autorité taxatrice concernée;

h) toutes taxes, prélèvements, droits ou impositions pouvant résulter de la vente seront à la charge de l’acheteur;

i) sous réserve du paragraphe

e) ci-haut mentionné, le prix de vente sera conservé en fidéicommis par l’officier désigné dans un compte auprès d’une institution financière et portant intérêts, pour qu’il en soit disposé suivant la loi. [ 37 ] LE TOUT avec dépens contre les défendeurs. __________________________________ JEAN-PIERRE GERVAIS, J.C.Q. Me René Martineau Martineau, Daoust, Boulianne, Pelletier, Avocats Procureurs pour la demanderesse Date d’audience : 21 janvier 2013