2018 QCCQ 8033, 2018 QCCQ 8033

Habitations GH c. Mailhot 2018 QCCQ 8033 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-016006-170 DATE : 12 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PATRICK CHOQUETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LES HABITATIONS GH SENC

Partie demanderesse c. LUCIE MAILHOT et PASCAL LAPOINTE

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les Habitations GH SENC (« Habitations GH ») réclament à Lucie Mailhot et Pascal Lapointe 8 394,99 $ pour le loyer et une portion des taxes foncières impayées d’un local commercial où ils opéraient un restaurant/crèmerie à Joliette. [ 2 ] Lucie Mailhot et Pascal Lapointe affirment que le solde réclamé est erroné et que le local loué était affligé de nombreux problèmes ayant nui à l’opération de leur commerce. La question en litige

a) Quelles sont les sommes dues à

titre de loyer et portion des taxes impayés? Le contexte [ 3 ] Le 23 février 2015, Habitations GH consent un bail d’une durée de trois ans, à compter du 1 er mars 2015, à Lucie Mailhot et Pascal Lapointe devant servir pour l’exploitation d’un restaurant/crèmerie dans le centre-ville de Joliette [1] . [ 4 ] Le bail est stipulé net net net; tous les coûts et taxes relatifs à l’exploitation de l’immeuble sont à la charge des locataires. [ 5 ] Les parties avaient d’ailleurs convenu antérieurement, dans un avant-contrat manuscrit que « électricité, chauffage, est à la charge du locataire.

Réparations et entretien de tout genre est à la charge du locataire.

Eau-lavabo-toilette et etc et tout problème électrique (…) net, net, net » [2] [ 6 ] Lucie Mailhot et Pascal Lapointe opèrent la crémerie pendant neuf mois à l’issu desquels ils conviennent de quitter et d’annoncer le local à louer. [ 7 ] Lorsque le locateur exige le paiement des arrérages du loyer, Lucie Mailhot et Pascal Lapointe font état de nombreuses problématiques rencontrées quant à l’état de l’immeuble dont l’alimentation électrique insuffisante, l’éclairage déficient et que le vieil immeuble se désagrège et nuit à la clientèle. [ 8 ] Ils s’appuient sur un avis écrit du 16 mars 2016 provenant du service des incendies de Joliette rédigé à l’occasion d’une inspection du 18 avril 2015 [3] . [ 9 ] Les principaux points relevés sont : • Vous devez vous procurer un extincteur portatif pour protéger le commerce. • Vous devez déneiger l’issue arrière du commerce. • Vous devez, à l’intérieur du commerce, relocaliser les meubles et autres appareils électriques situés devant l’issue pour qu’un

dégagement minimal d’1,1 mètre soit respecté pour atteindre la porte d’issue arrière. • Vous devez fixer à la structure, à l’aide de vis, le luminaire situé près de l’entrée avant du commerce. • Selon l’article 2.022 de la norme CSA-C22.1, vous devez remplacer l’extension électrique ayant été sectionnée et raboutée à l’aide de ruban électrique. • Vous devez, tel qu’indiqué dans le Code canadien d’électricité, remplacer les prolongateurs électriques passant en-dessus de baies, de portes et de moyens d’évacuation par du câblage conforme fixé à la structure… • Tel que mentionné dans le Code canadien d’électricité, les conducteurs qui doivent être fixés sur des surfaces planes doivent l’être solidement à des intervalles de 1,5 mètre; pour éviter le risque de contact accidentel avec des éléments sous tension. • Vous devez retirer le ruban adhésif par-dessus la prise électrique située près de l’issue arrière du commerce. [ 10 ] Ce rapport écrit du service des incendies de Joliette a été généré postérieurement à l’occupation des lieux par les locataires Lucie Mailhot et Pascal Lapointe. [ 11 ] Selon Pierre Henri, un des deux associés du locateur, toutes ces problématiques sont à la charge des locataires.

Il s’agit d’un bail triple net et les obligations étaient connues et acceptées dès l’avant-contrat. [ 12 ] Pierre Henri explique que les loyers de janvier 2016 à septembre 2016 sont dus et impayés tout comme les charges et taxes foncières. Le local a été reloué à partir du mois d’octobre 2016.

Les loyers de janvier et février 2016 sont calculés sur des mensualités de 1 100 $ alors que ceux de mars à septembre 2016 sont au montant de 1 150 $ par mois. [ 13 ] La portion des taxes 2015 est pondérée sur les trois mois d’occupation et totalise 398 $ [4] . [ 14 ] Quant aux taxes 2016, elles sont pondérées sur les neuf mois d’occupation et totalisent 1 449 $ [5] . [ 15 ] Dans l’état de compte P-5A produit par le locateur, des crédits sont accordés reconnaissant le paiement du dépôt prévu au bail de 1 100 $ et des « loyers payés » depuis totalisant 3 430 $. [ 16 ] L’article 4.3.7 du bail prévoit également que tout versement de loyer non payé à échéance porte intérêt au taux préférentiel de l’institution financière du locateur relativement à des prêts commerciaux majoré de 4 % et dont l’intérêt devient dû et payable à

titre de loyer additionnel. [ 17 ] Selon l’état de compte P-2, le taux d’intérêt applicable pour les arrérages des loyers est de 7,25 %. [ 18 ] Quant au calcul de loyers dus, Lucie Mailhot et Pascal Lapointe admettent le non-paiement pour la période de janvier 2016 à septembre 2016, mais que des crédits de 1 250 $, 200 $ et 100 $ remis en argent doivent leur être reconnus. Analyse [ 19 ] La

partie qui veut faire valoir un droit a le fardeau d’en établir ses prétentions par une preuve prépondérante; les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec prévoient que : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. [ 20 ] Le bail est clair quant au loyer et à la charge foncière.

Le détail fourni par Pierre Henri est probant et appuyé des pièces justificatives. Les loyers de janvier 2016 à septembre 2016 totalisent 10 250 $ [6] . [ 21 ] Les charges foncières pour trois mois de l’année 2015 représentent un montant de 398 $ et celles de neuf mois de l’année 2016 représentent un montant de 1 449 $. Ces frais sont également justifiés par la compilation P-1 et les factures de charges foncières déposées par Pierre Henri. [ 22 ] La position des défendeurs quant aux reproches liés à l’état de l’immeuble n’est pas fondée.

Ils savent dès l’origine qu’il s’agit d’un vieil immeuble et le bail met clairement à leur charge tous les frais d’exploitation et d’entretien. Il s’agit d’un bail net net net. [ 23 ] Si la définition d’un bail net net net et la prise en charge des frais d’exploitation comportent pour eux quelque ambiguïté, ce qui n’est pas le cas de l’avis du Tribunal, l’avant-contrat est rédigé en termes simples, clairs et éloquents.

Aucune équivoque possible : électricité, chauffage est à la charge du locataire, réparations et entretien de tout genre est à la charge du locataire, eau, lavabo et tout problème électrique . [ 24 ] Par ailleurs, les irrégularités notées au rapport du service d’incendie de Joliette relèvent du fait des locataires et non de reproches pouvant être contractuellement attribuées au locateur.

La rédaction du rapport est, quant à elle, postérieure à l’occupation des locaux quoique l’inspection date de l’année précédente. [ 25 ] Enfin, Lucie Mailhot et Pascal Lapointe estiment que les paiements en argent comptant totalisant 1 550 $ en plus du dépôt de 1 100 $ devraient leur être crédités alors que le locateur crédite à leur profit 3 430 $ [7] en plus du dépôt de 1 100 $.

[ 26 ] En conséquence, les Habitations GH SENC a prouvé sa réclamation selon ce qui suit : • Loyers dus de janvier 2016 à septembre 2016 : 10 250 $ • Charge foncière 2015 : 398 $ • Charge foncière 2016 : 1 449 $ • Sous-total 12 097 $ o Dépôt (1 100 $) o Loyer payé (3 430 $) • Total 7 567 $ [ 27 ] Ce montant doit être majoré des intérêts au taux préférentiel plus 4 %, lesquels sont considérés également en vertu du bail comme un loyer additionnel. [ 28 ] Selon l’état de compte déposé, le total des intérêts pour la période du 1 er janvier 2016 au 1 er août 2017 est de 726,18 $, pour un total de 8 293,18 $.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 29 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 30 ] CONDAMNE Lucie Mailhot et Pascal Lapointe conjointement et solidairement à payer à Les habitations GH SENC la somme de 8 293,18 $ avec intérêts au taux de 7,25 % à compter du 1 er août 2017 et les frais de justice limités à 185 $. __________________________________ PATRICK CHOQUETTE, J.C.Q. Date d’audience : 2 août 2018