2012 QCCQ 8851, 2012 QCCQ 8851

Dussault c. Lemire 2012 QCCQ 8851 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE rouyn-noranda LOCALITÉ DE rouyn-noranda « Chambre civile » N° : 600-32-003126-125 DATE : 20 septembre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JOSÉE BÉLANGER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ madame karine dussault et

Partie demanderesse c. madame jocelyne lemire et M onsieur martin langlais ,

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament aux défendeurs la somme de 7 000,00 $ au motif que la résidence qu'ils leur ont vendue recelait des vices cachés. Leur demande initiale est de 9 817,28 $ qu'ils ont consenti à réduire à 6 359,52 $ plus dommage et intérêts jusqu'à concurrence de 7 000,00 $. [ 2 ] Les défendeurs contestent la réclamation des demandeurs.

Ils allèguent que ceux-ci avaient constaté les traces d'humidité au sous-sol et savaient que le solage avait été réparé. De plus, les travaux ont été effectués avant la mise en demeure. Les questions en litige [ 3 ] Les défauts allégués par les demandeurs constituent-ils des vices cachés? [ 4 ] Le défaut d'envoyer une mise en demeure avant l'exécution de travaux est-il fatal au recours des demandeurs?

Les faits [ 5 ] Le 1 er juin 2007, les demandeurs acquièrent des défendeurs, une résidence située au 643, place Dominique à Rouyn-Noranda. [ 6 ] L'immeuble est vendu avec la garantie de qualité. [ 7 ] Avant de faire l'acquisition de l'immeuble, le demandeur Stéphane Larochelle le visite à deux reprises, dont l'une accompagné de son oncle, un ancien entrepreneur. [ 8 ] Lors de l'une de ces visites, le défendeur, Martin Langlais dit au demandeur qu'il a changé le drain français en 2006, en raison d'une infiltration d'eau dans le solage.

C'est lui-même qui a fait les travaux et le drain est fonctionnel. [ 9 ] En août 2009, à leur retour de vacances, les demandeurs constatent qu'il y a une infiltration d'eau au sous-sol. [ 10 ] En 2008, ils avaient subi une légère infiltration d'eau à cet endroit qu'ils avaient vite épongée. [ 11 ] Le 12 août 2009, grâce à l'utilisation d'une caméra à l'intérieur du drain pluvial, les demandeurs apprennent que le drain ne se vide pas complètement sur une longueur de vingt pieds. [ 12 ] Les dommages au sous-sol causés par l'infiltration d'eau s'élèvent à plusieurs milliers de dollars.

De plus, les experts mandatés par les demandeurs constatent qu'il y a d'importantes quantités de moisissure dans les murs et sous les planchers. [ 13 ] Le 26 août 2009, les demandeurs envoient une mise en demeure aux défendeurs pour les aviser de la situation et pour prendre rendez-vous avec eux pour constater les dégâts et en arriver à une entente. [ 14 ] Le défendeur Martin Langlais se présente chez les demandeurs et ceux-ci lui remettent une copie de l'enregistrement fait par la caméra. Ils l'invitent à descendre au sous-sol pour constater les dommages.

Le défendeur décline l'offre. [ 15 ] Monsieur Richard Mercier, des « Entreprises Richard Mercier », inspecte l'immeuble afin de déterminer la cause de l'infiltration d'eau. [ 16 ] Selon lui, il manque 18 pouces de hauteur à la membrane installée autour de l'immeuble. C'est pour cette raison que l'eau

s'infiltre. [ 17 ] Monsieur Mercier explique à la Cour que le drain fonctionne bien. Le problème se situe au niveau de la membrane qui n'est pas suffisamment haute (il manque 18 pouces).

De plus, il y a des fissures dans les blocs de béton cachés par le crépi, ce qui a pu contribuer à l'infiltration de l'eau. [ 18 ] Monsieur Mercier ajoute que l'installation d'une membrane selon les règles de l'art, exige que l'on tienne compte de l'inclinaison du sol pour calculer correctement la hauteur que doit avoir cette membrane. [ 19 ] En octobre 2009, les demandeurs font exécuter par les « Entreprises Richard Mercier » les travaux pour corriger le problème de la membrane. Le coût des travaux est de 4 616,29 $.

Il leur en coûte également 1 233,44 $ pour remettre en état les lieux. [ 20 ] Ils expliquent que durant les travaux, ils ont dû coucher à plusieurs dans la même chambre et faire plus d'une dizaine de déplacements à Rouyn-Noranda. [ 21 ] Du 18 au 20 octobre 2009, les demandeurs font exécuter des travaux à l'intérieur de leur résidence par la compagnie Steamatic. Ces travaux consistent, entre autres, à remplacer du gypse, le faux plancher et nettoyer la moisissure.

Le coût de ces travaux a été couvert par les assurances des demandeurs. [ 22 ] Par contre, les assurances des demandeurs ne couvrent pas les travaux qui doivent être faits pour corriger la cause de l'infiltration. De plus, ils doivent assumer les 500,00 $ de la franchise. [ 23 ] Le 28 juin 2010, les demandeurs envoient une deuxième mise en demeure aux défendeurs dans laquelle ils leur réclament, entre autres, les coûts des travaux faits par les « Entreprises Richard Mercier » et la remise en état des lieux. Les défendeurs ne réagissent pas à cette mise en demeure. [ 24 ] Le défendeur Martin Langlais témoigne.

Il admet avoir installé, avec un ami entrepreneur, la membrane autour de la maison. C'était en 2006. [ 25 ] Il était propriétaire depuis cinq ans et a dû poser cette membrane parce qu'il y avait beaucoup d'humidité. Il a également mis le drain. [ 26 ] Il explique qu'il a posé la membrane exactement au même endroit et à la même hauteur qu'auparavant. Le droit • Les défauts constatés par les demandeurs constituent-ils des vices cachés? • Quels sont les critères applicables? [ 27 ] Quand il y a vente d’un bien, y compris un immeuble, et qu’une

partie allègue que le bien en question est atteint d’un vice caché, le Tribunal doit examiner certains critères : • Le défaut allégué doit être grave; • Le défaut caché doit avoir existé antérieurement à la vente; • Le défaut doit être caché et non apparent; • Le défaut doit être inconnu de l’acheteur. [ 28 ] Le recours des demandeurs se fonde sur la garantie légale contre les vices cachés appelée également la garantie de qualité, qu’on retrouve aux articles 1726 et suivants du Code civil du Québec : 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. [ 29 ] Les demandeurs ont le fardeau de prouver les quatre critères précédemment énoncés selon la balance des probabilités. 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 30 ] Le caractère de ce qui est caché s'apprécie selon une norme objective, celle de l'examen qu'aurait fait un acheteur prudent et diligent.

[ 31 ] Quant à la gravité du vice, elle doit être telle qu'elle diminue considérablement l'usage envisagé par l'acheteur prudent et diligent. Le déficit d'usage doit rendre le bien impropre à l'usage auquel il est destiné ou en diminuer tellement l'utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté à ce prix. [1] [ 32 ] Une fois que l'acheteur a prouvé l'existence du vice, le vendeur peut-être tenu responsable même s'il est de bonne foi ou même s'il ignorait l'existence du vice. [2] • La dénonciation et la mise en demeure ( articles 1739 et 1595 du Code civil du Québec ) [ 33 ] Que doit faire l’acheteur d’un immeuble qui constate un vice? [ 34 ] Il doit le dénoncer par écrit au vendeur (

article 1739 du Code civil du Québec ) et lui envoyer une mise en demeure écrite avant d’effectuer les réparations nécessaires pour remédier au vice (

article 1595 du Code civil du Québec ). 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. 1595. La demande extrajudiciaire par laquelle le créancier met son débiteur en demeure doit être faite par écrit.

Elle doit accorder au débiteur un délai d'exécution suffisant, eu égard à la nature de l'obligation et aux circonstances; autrement, le débiteur peut toujours l'exécuter dans un délai raisonnable à compter de la demande. [ 35 ] Ce n’est qu’à ces conditions que l’acheteur pourra exercer ses recours contre le vendeur. [ 36 ] Notre Cour d’Appel dans Quincaillerie Côté et Castonguay Inc. c. Castonguay [3] , s’exprimait ainsi, quant au caractère impératif de l’

article 1739 du Code civil du Québec : « [7] La jurisprudence a atténué la rigueur de cette disposition. Il est reconnu qu'en cas d'urgence, ou lorsque le vendeur a répudié sa responsabilité à l'égard du vice ou a renoncé à se prévaloir du défaut d'avis, l'absence d'un préavis n'est pas fatale. La requête introductive de l'appelante ne contient aucune allégation de cette nature.

Il est également reconnu, en ce qui concerne le deuxième alinéa de l'article, que la connaissance du vice supprime l'obligation d'envoyer un préavis écrit dans un délai raisonnable, mais elle ne fait pas disparaître l'obligation d'envoyer un tel avis avant le début des travaux 1 . » [ 37 ] Plus tard, en 2009, la Cour d’appel dans Weiss c. Raschella [4] , se prononçait à nouveau sur l’exigence du préavis écrit requis par l’

article 1739 du Code civil du Québec : « [6] En ce qui a trait à l'exigence de la mise en demeure, les auteurs Jobin et Cumyn écrivent : 168 – Préavis. Règles générales – Selon le texte de l'

article 1739 , le préavis doit être donné par écrit. Néanmoins, quand il n'a été donné que verbalement, il est tout à fait concevable que le vendeur renonce tacitement à l'écrit dans certaines circonstances, par exemple s'il tente de réparer le vice sans protestation, s'il se rend sur les lieux pour constater la perte causée par le vice puis ne se plaint pas du défaut de préavis, ou s'il ne soulève pas cette question lorsqu'il est poursuivi en justice par l'acheteur. Ce n'est qu'une autre application de la doctrine de la renonciation tacite.

Certains jugements, toutefois, font preuve d'une tolérance discutable, acceptant comme valide un préavis verbal , qui néanmoins informe pleinement le vendeur du vice. […] le préavis joue un rôle significatif dans la mise en œuvre de la garantie: il doit permettre au vendeur de vérifier s'il s'agit réellement d'une défectuosité couverte par la garantie, de constater les dommages causés et, s'il le désire, de réparer ou remplacer le bien. […] 169 – Préavis. Sanction – Le préavis constitue une condition de fond de la garantie.

Comme dans l'ancienne jurisprudence, lorsqu'il n'a pas été donné et qu'aucune exemption ne s'applique, l'action intentée par l'acheteur contre le vendeur doit donc en principe être rejetée, selon la jurisprudence. Il s'agit certes d'une sanction sévère. Elle est justifiée quand l'acheteur a réparé le bien ou l'a revendu sans laisser au vendeur la chance de vérifier s'il s'agit bel et bien d'un vice couvert par la garantie, notamment.

Il n'en reste pas moins que cette «technicalité» permet alors au vendeur d'échapper à toute sanction alors que normalement l'acheteur aurait droit au moins à une réduction du prix, ou souvent à la résolution, ainsi qu'à des dommages-intérêts dans bien des cas. C'est ce qui explique les nombreuses dispenses de préavis, signalées plus haut.

Pour cette même raison, on a décidé, avec raison selon nous, que la sanction devrait être radicale, (rejet de l'action) uniquement lorsque l'omission du préavis a privé le vendeur de la possibilité de vérifier l'existence et la gravité du vice et de le réparer . […] (soulignement ajouté) » [ 38 ] Il est bon de rappeler que la connaissance du vice supprime l'obligation d'envoyer un préavis dans un délai raisonnable. Toutefois, cela ne fait pas disparaître l'obligation d'envoyer cet avis avant le début des travaux. [5] • Envoi de la mise en demeure avant le début des travaux [ 39 ] Dans Cumberland Recyclers Ltd c.

Machinerie Rosaire Thériault Inc. [6] , le juge Jacques Rioux cite l’auteur Jeffrey Edwards, sur la distinction qu’il faut faire entre la dénonciation écrite de l’

article 1739 du Code civil du Québec et la mise en demeure de l’article 1595 du même code :

« Selon l'auteur Jeffrey Edwards 1 , l'

article 1739 du C.c.Q. « crée donc un devoir légal à la charge de l'acheteur. » De plus, il traite de la distinction à faire entre la dénonciation écrite du vice et la mise en demeure. Il s'exprime ainsi : « Signalons que la déjudiciarisation de l'exigence du délai raisonnable a déjà semé une certaine confusion qui, croyons-nous, doit être él i minée de manière immédiate. La dénonciatio n écrite de l'

article 1739 C.c. Q. est parfois assimilée à la mise en demeure. Certes, les deux avis partagent des traits communs ; par exemple, l'acheteur est tenu de dénoncer son vendeur, et ce, de manière écrite. D'ailleurs, la tendance à regrouper les deux avis n'est pas chose nouvelle, selon l'ancien Code, un courant de jurisprudence minoritaire voyait en l'article 1530 C.c.B.C. un moyen d'obliger l'acheteur à mettre son vendeur en demeure. En droit nouveau, à la suite de l'assujettissement de la garantie au régime général d'exécution. I l n'est toutefois plus permis de douter que la mise en œuvre de celle-ci passe nécessairement par le devoir distinct et précis de mise en demeure énoncé dans l'

article 1594 C. c.Q. Or, la dénonciation de la garantie et la mise en demeure ont des objectifs différents. L'exigence de l'article 1739 C.c. Q. vise à prévenir l'insécurité contractuelle due à la protection conférée par la garantie. Quant à la mise en demeure, elle sert à avertir le débiteur du manquement à son obl i gation et à lui fournir une occasion d'y remédier. Les deux avis se démarquent aussi par l'information différente que chacun requiert. Pour se conformer à l'article 1739 C . c.Q., il suffit que l'avis fasse état de la présence du vice.

La mise en demeure doit, en plus, sommer le débiteur de s'exécuter. » Analyse et décision • S'agit-il de vices cachés? [ 40 ] De l'avis du Tribunal, le vice dont il est ici question, à savoir l'installation défectueuse de la membrane, est un vice caché.

Il se qualifie de «vice caché» car il répond à tous les critères énumérés par la jurisprudence. [ 41 ] Ce vice est grave; il existait antérieurement à la vente (l'installation date de 2006); il était non apparent et inconnu des acheteurs. [ 42 ] Le Tribunal considère que les demandeurs se sont déchargés de leur fardeau de preuve à cet égard. [ 43 ] Le demandeur Stéphane Larochelle a livré un témoignage crédible et détaillé, corroboré par des photos et des pièces ainsi que par le témoignage de son expert, Richard Mercier. [ 44 ] Le témoignage de Richard Mercier est crédible et convaincant : la membrane installée autour de la résidence des demandeurs aurait dû être plus haute de 18 pouces.

L'installation d'une telle membrane, selon les règles de l'art, requiert de celui qui procède aux travaux, de tenir compte de l'inclinaison du sol. Selon monsieur Mercier, c'est cette membrane déficiente qui est la cause principale de l'infiltration d'eau qui s'est produite chez les demandeurs. [ 45 ] Lors de son témoignage, le défendeur ne dit pas s'il a tenu compte de l'inclinaison du sol lorsqu'il a installé la membrane.

Tout laisse croire au Tribunal qu'il n'en a pas tenu compte puisqu'il s'est contenté de la poser au même endroit. [ 46 ] L'ensemble de la preuve révèle que c'est le défendeur qui a posé la membrane et qu'il ne l'a pas fait selon les règles de l'art. • La mise en demeure [ 47 ] Le 26 août 2009, les demandeurs envoyaient aux défendeurs une mise en demeure détaillée pour dénoncer le vice. Cette dénonciation est conforme aux prescriptions de l'

article 1739 du Code civil du Québec . [ 48 ] De l'avis du Tribunal, ce premier avis était suffisant pour tenir lieu également de la mise en demeure prévue à l'

article 1595 du Code civil du Québec . [ 49 ] Suite à la mise en demeure du 26 août, le défendeur Martin Langlais s'est rendu chez les défendeurs et aurait eu l'opportunité, s'il l'avait prise, de constater l'ampleur des dommages et même de vérifier, entre autres, l'état du drain. [ 50 ] La dénonciation du vice au vendeur lui aurait permis de faire ses propres constatations et de protéger ses droits.

Il aurait pu, par exemple, engager ses propres experts, procéder aux réparations à un coût moindre que celui exigé par les acheteurs, etc. [ 51 ] Bien qu'une seconde mise en demeure ait été envoyée une fois seulement les travaux complétés, cela n'est pas fatal au recours des demandeurs. • Analyse des réclamations des demandeurs [ 52 ] Les demandeurs réclament les montants suivants : Montant en $ Description 4 616,29 Les entreprises Richard Mercier P-6 500,00 Franchise des assurances P-6 1 233,44 Achat de matériaux pour la remise en état du terrain P-6 9,79 Poste recommandée P-2 640,48 Troubles et inconvénients 7 000,00 Total [ 53 ] Outre les montants réclamés pour troubles et inconvénients, les autres réclamations sont appuyées de pièces justificatives. [ 54 ] Quant aux troubles et inconvénients, le Tribunal accorde aux demandeurs une somme de 150,00$.

[ 55 ] Quant aux autres réclamations, le Tribunal considère que les demandeurs les ont prouvées, toutes et chacune, selon la balance des probabilités. Pour ces motifs, Le Tribunal : [ 56 ] Accueille en

partie la demande; [ 57 ] Condamne les défendeurs solidairement à payer aux demandeurs la somme de 6 509,52 $ avec intérêts au taux de 5% l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 20 mars 2012; [ 58 ] Condamne les défendeurs solidairement à payer aux demandeurs les frais judiciaires de 163,00 $. __________________________________ JOSÉE BÉLANGER, J.C.Q. Date d’audience : 23 mai 2012