2010 QCCQ 11712, 2010 QCCQ 11712

Cloutier c. Fortin 2010 QCCQ 11712 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-115718-092 DATE : 13 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DAVID L.

CAMERON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ STÉPHANE CLOUTIER […] Lachine (Québec) […] Demanderesse c. louisa fortin 38, Place du Commerce Bureau 280 Île-des-Soeurs (Québec) H3E 1T8 Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur, Stéphane Cloutier, qui a oeuvré en 2007 comme agent auprès de la maison de courtage Groupe Sutton sur l'île inc. (« Sutton sur l'île »), poursuit son ancienne collègue, Louisa Fortin, également agente d'immeuble pour Sutton sur l'île, pour un solde de partage de commission sur une transaction initiée entre le 26 juillet et le 30 juillet 2007, à une époque où madame Fortin était absente du bureau, laissant la gouverne de ses dossiers entre ses mains. [ 2 ] L'immeuble s'est vendu pour un prix de 382 500 $.

À 5%, la commission totale à partager entre les divers intermédiaires était la somme de 19 125 $ plus taxes. [ 3 ] Monsieur Cloutier prétend avoir droit à 50% de ce montant à

titre d'agent collaborateur, c'est-à-dire, l'agent qui a trouvé l'acheteur, alors qu'on ne lui a remis que 25% du montant. [ 4 ] Il réclame de plus, 25% de la moitié de la commission destinée au profit de madame Fortin en tant qu'agent inscripteur, c'est- à-dire, l'agent qui a inscrit la propriété en vertu d'un mandat de courtage intervenu entre son client et Sutton sur l'île. [ 5 ] Le montant apparaissant à la demande était 5 338 $.

Après l'audition du 2 août 2010, durant le délibéré, le Tribunal a constaté, après calcul, que le total que le demandeur voulant réclamer était plutôt de 7 957,58 $. [ 6 ] Devant cette lacune dans les procédures, le Tribunal a reconvoqué les parties pour une audition complémentaire, le 6 décembre 2010.

Monsieur Cloutier a opté pour l'amendement du montant de sa demande à 7 000 $, réduisant ainsi sa réclamation à la limite permise à la division des petites créances. [ 7 ] Madame Fortin conteste, alléguant que monsieur Cloutier avait droit à seulement 50% de la moitié qui est normalement payable à un agent collaborateur, et ce, en vertu de leur « entente d'équipe ». [ 8 ] Pour ce qui est de sa demande de 25% du montant qu'elle a touché comme agent inscripteur, elle prétend qu'il n'a aucun droit à ces sommes, puisque les efforts qu'il a faits pour initier la transaction, pendant son absence, faisait

partie des obligations inhérentes à son statut de membre de l'équipe, également selon l'entente. [ 9 ] Elle fait une demande reconventionnelle de 2 000 $ pour poursuite abusive.

[ 10 ] Ce litige a été entendu de façon consécutive avec un autre litige entre les mêmes parties dans le dossier nº 500-32-115708- 093. QUESTIONS EN LITIGE [ 11 ] Le Tribunal doit répondre aux questions suivantes : 1. Monsieur Cloutier, ayant reçu 50% de la

partie de la commission destinée à l'agent collaborateur, a-t-il droit à l'autre 50% ? 2. Monsieur Cloutier a-t-il droit à un partage de 25% des sommes versées à madame Fortin à

titre d'agent inscripteur ? 3. Dans les deux cas, si la réponse est affirmative, quels sont les montants exacts auxquels il a droit ? LES FAITS [ 12 ] Monsieur Cloutier est agent au sein de Sutton sur l'île depuis à peine quelques semaines lorsque l'autre agent avec qui il travaille, madame Louisa Fortin, quitte le bureau subitement pour un voyage d'affaires au Mexique.

Au même moment, l'assistante de madame Fortin est en vacances. [ 13 ] Monsieur Cloutier accepte de s'occuper de ses dossiers pendant son absence et à cet effet, il se charge de la vente d'une propriété sise au 201 du Golf, # 307, à l'île des Soeurs. [ 14 ] Sutton sur l'île possède un contrat de courtage exclusif. C'est madame Fortin qui a amené le client vendeur.

Le contrat de courtage exclusif prévoit une commission de 6% du prix de vente. [ 15 ] L'inscription indique, pour l'agent collaborateur, une commission de 3%, c'est-à-dire, la moitié de la commission qui sera payable par le vendeur. [ 16 ] Monsieur Cloutier, dans le cadre de la vente d'une autre propriété, assiste à une visite libre et rencontre des acheteurs potentiels qui ne sont pas attirés par l'immeuble visité, mais qui désirent voir d'autres immeubles dans le même secteur. [ 17 ] Ainsi commence une interaction entre ces acheteurs potentiels et monsieur Cloutier qui mène à une série d'offres et contre- offres sur la propriété située au 201 du Golf, # 307.

Lors de la dernière contre contre-proposition, les clients offrent 375 000 $. [ 18 ] Le vendeur fait une contre-proposition à 387 000 $, donc un écart de 12 000 $, relativement mince, toute proportion gardée. [ 19 ] Monsieur Cloutier agit dans les offres et contre-offres, tant pour l'acheteur que pour le vendeur parce que madame Fortin est absente. [ 20 ] Les parties mettent fin aux négociations le 3 août 2007, alors que madame Fortin est de retour au bureau. [ 21 ] Monsieur Cloutier explique que l'acheteur aurait été prêt à acheter pour 382 500 $.

Ils ne font pas de contre-proposition formelle à ce montant, le 3 août. [ 22 ] Monsieur Cloutier, devant un écart de seulement 4 500 $, dit avoir trouvé une stratégie pour dénouer l'impasse. Il calcule qu'à 6% de commission, une vente faite à 387 000 $ représente une commission, plus taxes, de 26 459,19 $, pour un produit net de vente au vendeur de 360 440,81 $.

Cependant, si la vente est faite à 382 500 $, avec une commission de 5%, plus taxes, soit la somme de 21 792,93 $, le vendeur aura un produit net de 360 707 $, à savoir, 166,19 $ de plus (P-7) [ 23 ] Le vendeur a donc intérêt à accepter le prix des acheteurs, pourvu que les courtiers acceptent de réduire la commission de 6% à 5%.

Il va de soi que cette réduction doit être consentie par tous les courtiers et agents impliqués. [ 24 ] Monsieur Cloutier mentionne avoir démontré la feuille de calcul (P-7) au vendeur et à l'acheteur, et de les avoir persuadés de procéder sur cette base. [ 25 ] Le contrat de courtage est modifié (P-5) le 14 août 2007 pour réduire la commission à 5% et, le même jour, l'acheteur fait une contre-proposition à 382 500 $ et le vendeur accepte (P-4). [ 26 ] Monsieur Cloutier prétend, non seulement avoir eu l'idée et de l'avoir fait accepté par les vendeurs, mais d'avoir également assisté à la contre-proposition finale et son acceptation le 14 août 2007. [ 27 ] Il attire l'attention du Tribunal sur le fait que le document de contre-proposition comporte son écriture manuscrite (P-4). [ 28 ] La modification au contrat de courtage (P-5) est signée par madame Fortin, mais l'écriture sur le contrat ne ressemble pas à son écriture que l'on retrouve d'ailleurs, par exemple sur la contestation.

En effet, elle admet dans son témoignage que c'est l'écriture de monsieur Cloutier qui y figure. [ 29 ] C'est madame Fortin qui est témoin lors de l'acceptation de la contre-proposition du 14 août 2007 par le vendeur. Cependant, c'est monsieur Cloutier qui est témoin de la signature des acheteurs sur la contre-proposition et sur l'accusé de réception des acheteurs, le 15 août 2007. [ 30 ] La vente se complète devant notaire le 24 octobre 2007.

[ 31 ] Monsieur Cloutier remet un formulaire pour le paiement de la commission à Groupe Sutton sur l'île. Il réclame 50% des frais de courtage, plus les taxes applicables (10 896,47 $). Il ne fait pas de réclamation pour un pourcentage de la

partie de la commission destinée à Louisa Fortin, représentant l'autre 50% (10 896,47 $). [ 32 ] Ce n'est que plus tard, lorsqu'il envoie une mise en demeure le 14 janvier 2009, qu'il ajoute cette

partie de la réclamation. [ 33 ] Autres faits qui compliquent l'histoire; le vendeur a été recommandé à madame Fortin par un autre agent membre de RE/MAX.

Le formulaire de référence (D-4) fait état d'un partage des sommes sur la référence reçue dans les termes suivants : Partage des sommes sur la référence reçue : la référence 25% de la rétribution de l'inscription ou de la vente à l'agent référent, advenant une transaction complétée. (D-4) [ 34 ] Le registre de Sutton sur l'île (D-2) indique, par contre, que 50% de la commission, plus taxes, a été versé à madame Fortin et que l'autre 50% a été divisé moitié-moitié entre madame Fortin et monsieur Cloutier. [ 35 ] Chaque moitié (5 448,23 $) est cependant réduite à 5 181,77 $ en raison d'une redevance due à Sutton sur l'île, montant que monsieur Trosman, l'âme dirigeante de Sutton sur l'île, explique comme étant une somme fixe de 250 $ pour chaque moitié de la commission ou 500 $ pour l'ensemble de la commission, majorée des taxes. [ 36 ] En vue d'honorer l'engagement (D-4) à l'agent référant, Sutton sur l'île remet un paiement le 30 octobre 2007, de 2 724,13 $ à RE/MAX. [ 37 ] Faisant abstraction des taxes, c'est un montant de 2 413,40 $.

Ce montant représente approximativement 25% de la

partie due au courtier inscripteur pour la vente à 382 500 $. ANALYSE [ 38 ] Sur la première question, le Tribunal constate l'absence d'entente précise entre madame Fortin et monsieur Cloutier pour définir un partage, à un taux précis, de la

partie de la commission destinée à l'agent collaborateur. [ 39 ] Le Tribunal a entendu le témoignage de monsieur Pierre Lafontaine, un agent immobilier possédant beaucoup d'expérience dans le domaine des ventes résidentielles et dans les pratiques courantes parmi les bureaux de courtage faisant

partie de la région de Montréal. [ 40 ] Ce témoin établit, comme il l'a fait dans le dossier 500-32-115708-093, qu'il y a une coutume dans l'industrie voulant que lorsqu'un agent quitte le bureau pour des vacances et qu'un autre collègue de la même maison le remplace sur une transaction qui est déjà initiée, il concède à ce collègue 25% du montant qu'il devrait toucher de la commission, et ce, à moins d'une entente écrite différente entre les parties. [ 41 ] Sur la question de la commission payable à l'agent collaborateur, il prétend que l'agent inscripteur indique, dans l'inscription, le pourcentage de commission payable à l'agent inscripteur et que cette commission est payable que l'agent soit d'une maison concurrente ou de la même maison. [ 42 ] Il reconnaît que lorsque des agents de la même maison travaillent en groupe, ils peuvent établir des ententes sur un partage de la commission de l'agent collaborateur avec un ou plusieurs autres agents du groupe, mais il prétend que de telles ententes doivent être écrites.

Par contre, le droit reconnaît les ententes verbales dans de telles situations. [ 43 ] Le Tribunal retient que, dans l'absence d'une entente, il n'y a pas de coutume qui prévoit un partage selon un certain pourcentage de la commission du collaborateur et donc la règle générale trouve son application. [ 44 ] Questionné sur l'impact de la présence dans le portrait d'un agent de référence, comme ce fut le cas ici pour RE/MAX, il ne connaît pas de règle pour la réduction de la commission payable à l'agent collaborateur lorsque l'inscription s'est faite grâce à un agent qui a recommandé le vendeur. [ 45 ] Pour établir que monsieur Cloutier n'avait droit qu'à 50% de la commission de l'agent collaborateur, madame Fortin relate les relations entre les parties qui viennent tout juste de commencer une sorte de collaboration. [ 46 ] Elle explique qu'elle voulait mettre sur pied une équipe, telle qu'établie par un courtier très accompli, dont il n'est pas nécessaire de mentionner le nom.

Selon elle, cet individu, qui est très bien connu, préconise des contrats d'équipe verbaux, et ce, pour permettre aux parties de demeurer libres de se quitter en tout temps. [ 47 ] La formation d'une équipe permet à de jeunes courtiers qui n'ont pas de clients de répondre aux besoins d'un agent plus expérimenté pour desservir sa clientèle, et ce, avec un partage des commissions gagnées. [ 48 ] Ces ententes visent surtout la commission de l'agent collaborateur, parce que le chef de l'équipe initie la plupart des inscriptions. [ 49 ] Madame Fortin insiste sur la nature non écrite de ce genre d'entente et elle affirme ne jamais avoir mis par écrit de telles ententes avec quiconque. [ 50 ] Dans le cas à l'étude, madame Fortin croit que les clients acheteurs ont été initiés par elle dans le sens qu'ils auraient téléphoné sur une de ses annonces publicitaires et que l'appel aurait été transféré ou référé à monsieur Cloutier. [ 51 ] Elle ne produit pas de rapport téléphonique pour prouver ce fait, car elle n'était pas là à l'époque.

La force probante de son

affirmation est très faible. [ 52 ] Autre divergence entre le témoignage de madame Fortin et monsieur Cloutier : madame Fortin prétend que c'est elle qui a eu l'idée, après son retour, de réduire la commission de 6% à 5% et qu'à cet effet, elle a communiqué avec son agent référent pour obtenir son accord, ce qu'il a donné. [ 53 ] Elle prétend, de plus, que c'est cet agent référent qui a parlé au vendeur afin de leur faire accepter l'entente modifiée et elle dit qu'elle a demandé à monsieur Cloutier de parler aux acheteurs pour obtenir leur acceptation.

Si c'est vrai, on peut inférer qu'elle était au courant du fait que les acheteurs étaient prêts à faire une telle offre, sinon elle ne l'aurait pas proposé au vendeur. [ 54 ] Par la suite, elle affirme qu'elle est allée voir le vendeur afin d'être sûre qu'il acceptait le changement et elle a fait signer les documents que monsieur Cloutier avait préparés. [ 55 ] On se rappelle que, selon P-4, la dernière contre-proposition du vendeur était de 387 000 $, offre qui n'a pas été acceptée le 3 août 2007.

Madame Fortin affirme que par la suite, monsieur Cloutier a été rémunéré sur la base de 50% de la commission de l'agent collaborateur, le tout selon une entente qu'il a accepté à ce moment-là. [ 56 ] Madame Fortin prétend avoir conclu, verbalement avec monsieur Cloutier, lors de son arrivée dans son équipe, une entente selon laquelle, lorsqu'elle recommandait un acheteur potentiel, il recevrait 30% de la commission due à l'agent de l'acheteur s'il amenait le dossier au stade où la vente se réaliserait. [ 57 ] Plus tôt dans son témoignage, madame Fortin mentionne que ce 30% s'applique lorsqu'elle propose l'acheteur à son agent membre de l'équipe, et tantôt elle dit que cela s'applique lorsqu'elle recommande le vendeur. [ 58 ] Elle mentionne avoir discuté de ce pourcentage, qu'elle croit être de 30%, avec monsieur Trosman, la personne responsable qui s'occupait de tous les paiements. [ 59 ] Un peu plus loin, son témoignage porte non pas sur une entente, mais sur un principe qu'elle a établi avec monsieur Trosman en vue de la formation de son éventuelle équipe. [ 60 ] Les membres de cette équipe seraient disponibles et présents au bureau pour faire le travail. [ 61 ] Si un membre de l'équipe présentait un vendeur et que l'inscription était conclue, il aurait également 30% de la commission de l'agent inscripteur lors d'une vente. [ 62 ] Lors de son témoignage, madame Fortin devient confuse disant par moments que c'est 30% et à d'autres moments 25% qui s'applique. [ 63 ] Ce qui est le plus important pour notre analyse, c'est qu'elle ne parle pas d'une entente intervenue dans les faits avec monsieur Cloutier, mais plutôt d'une formule standard qu'elle voudrait appliquer à tous ceux qui travailleraient dans son équipe. [ 64 ]

Malgré ces vœux, l'équipe n'a pas vu le jour.

Elle ne précise pas avoir convenu d'entente avec monsieur Cloutier, ce dernier étant plus enclin à exiger une sorte de salaire. [ 65 ] Après un long échange avec le Tribunal, il a finalement été établi que l'entente de commission qu'elle préconisait pour les membres de son équipe était tel que l'agent de son équipe travaillait du côté du vendeur seulement lorsque celui-ci avait présenté ce client à la maison. [ 66 ] Dans les cas où elle avait trouvé le vendeur, c'est elle seule qui travaillait sur le dossier. [ 67 ] Il pouvait travailler du côté de l'acheteur que ce dernier vienne par ses efforts ou de ceux de madame Fortin. [ 68 ] Dans tous les cas, il touchait soit 30%, soit 25% de la

partie de la commission versée relativement à ses efforts. Madame Fortin était incapable de se rappeler le pourcentage, soit le 25% ou le 30%. [ 69 ] Elle était incapable, également, de dire, dans la transaction à l'étude, quel pourcentage monsieur Cloutier a, effectivement, reçu. [ 70 ] Finalement, elle a été forcée d'admettre que son point fort n'était pas les chiffres, mais plutôt les relations publiques. [ 71 ] Monsieur Trosman, pour sa part, explique qu'il n'a jamais été présent durant des discussions entre les parties. [ 72 ] Selon lui, le montant de 5 181,77 $ reçu par monsieur Cloutier ne représente pas 50% de la

partie dû à l'agent collaborateur, mais plutôt la somme de 25% de la

partie collaborateur et 25% de la

partie inscripteur. [ 73 ] C'est une contradiction flagrante de la version de madame Fortin selon laquelle le membre de l'équipe n'avait aucun droit à la

partie inscripteur, à moins d'avoir lui-même trouvé l'acheteur. [ 74 ] Pour monsieur Trosman, la provenance et le degré d'implication du membre de l'équipe dans la « cause efficiente » n'a aucune pertinence. Dès qu'il a touché au dossier du côté du vendeur, ou de l'acheteur, ou des deux, il avait droit à 25% de la commission ou des commissions résultantes à la maison sur le dossier. [ 75 ] Donc, pour le dossier à l'étude, il a pu voir l'écriture de monsieur Cloutier sur des documents tant du côté du vendeur que du côté de l'acheteur. Il a ainsi droit à 25% de chaque

partie de la commission.

[ 76 ] Par voie de conséquence, monsieur Trosman dit ne pas avoir démontré de préférence envers la position de l'une ou l'autre, il a tout simplement appliqué ce qu'il avait recommandé à madame Fortin comme entente à pratiquer avec son équipe. [ 77 ] Monsieur Trosman trouve appropriée la formule qu'il a appliquée, car l'agent membre de l'équipe est subventionné pour des dépenses publicitaires et autres, reliées aux travaux de l'équipe. [ 78 ] Les deux positions sont donc incohérentes : selon madame Fortin, le demandeur avait droit à 25% (30%) de la

partie collaborateur seulement. Ce serait donc 25% du 50% du 5% de 382 500 = 2 390,62 $ (moins la redevance à sa maison). Monsieur Trosman a payé le double de ce montant. [ 79 ] Lors de l'audition supplémentaire du 6 décembre 2010, madame Fortin a produit deux versions d'un modèle de lettre d'embauche: le premier (D-6) daté du 27 mai 2007, destiné à Patrick Hiriart et signé par madame Fortin et le deuxième, non daté et sans destinataire. [ 80 ] Elle prétend qu'elle a oublié de parler de ces documents lors de l'audition précédente.

Selon elle, monsieur Cloutier avait reçu un exemplaire au début de son association avec elle.

Cependant, monsieur Cloutier affirme qu'il n'a aucune connaissance de l'un ou l'autre de ces documents. [ 81 ] Les deux documents diffèrent dans les pourcentages accordés sous les rubriques : rémunération sur les inscriptions « Pool de commission » et rémunération sur les ventes « Pool de commission » . [ 82 ] De plus, aucune des deux versions ne correspond ni à la formule appliquée par monsieur Trosman, ni à la formule, telle qu'expliquée, par madame Fortin. [ 83 ] Faits saillants, dans le dossier 500-32-115708-093, madame Fortin n'allègue pas qu'il y avait une entente de partage de commission tel qu'elle le dit dans le présent dossier.

Elle prétend, à la place, qu'une entente particulière est intervenue pour cumuler une commission de 25%, due selon la coutume, sur la vente de la propriété rue Berlioz, avec un montant d'environ 300 $, afin de tenir lieu de salaire pour avoir fait du travail de secrétariat, pour une somme forfaitaire, à

titre de salaire de 1 500 $, et ce, pour acheter la paix parce que monsieur Cloutier ne cessait de proposer, avec insistance, une entente pour un salaire pour son travail de courtage. [ 84 ] Devant ces contradictions et incohérences, la preuve est trop incertaine pour établir l'existence d'une entente. [ 85 ] Certes, madame Fortin assumait les dépenses reliées à ses activités, pour l'instant, jusqu'à la conclusion d'une entente. C'est le risque qu'elle a pris.

Madame Fortin soutient qu'il y a un élément inéquitable dans le partage de commission en faveur de monsieur Cloutier, tel qu'il le réclame, mais le Tribunal ne peut, dans l'absence d'une entente entre les parties, appliquer autre chose que la commission de l'agent collaborateur, tel que mentionné à l'inscription, et le 25% de la commission due à l'inscripteur, selon la coutume. [ 86 ] Même si, en faisant droit à la réclamation de monsieur Cloutier, madame Fortin reçoit moins que lui, sa seule implication était de recevoir le mandat du courtier référant, et de participer à la négociation pour réduire la commission.

Monsieur Cloutier s'est occupé du reste des deux côtés de la transaction. [ 87 ] Établis à 3% par l'inscription, les négociations entre les cinq parties concernées, acheteurs, vendeurs, madame Fortin, monsieur Cloutier et l'agent référent de Re/Max ont réduit la commission à la moitié de 5% (2.5%) puisque 3% représentait la moitié de 6%. [ 88 ] Il n'est pas nécessaire pour le Tribunal de décider qui a initié l'idée de combler l'écart dans les négociations par la réduction des commissions. Aucun des agents ne pouvait prendre cette décision de façon unilatérale.

La solution était évidente pour tous. [ 89 ] Outre la négociation pour combler cet écart, tout était en place pour permettre la vente en raison des efforts déployés par monsieur Cloutier. [ 90 ] Comme dans le dossier nº 500-32-115708-093, il s'est occupé du côté des vendeurs pour couvrir les activités de madame Fortin pendant son absence. Il a droit, selon la coutume, à 25% du montant qu'elle a touché en tant qu'agent inscripteur.

Mais, le montant effectivement touché par madame Fortin n'est pas 50% de la commission totale, mais plutôt 75% de ce 50%, en tenant compte du paiement à Re/Max. [ 91 ] Les montants dus sont donc calculés comme suit : Commission collaborateur : 9 562,50 $ - 250 $ = 9 312,50 $ Commission inscripteur : ((9 562,50 $ - 250 $) x 75%) x 25% = 1 746,09 $ Total des commissions dus à monsieur Cloutier : 11 058,59 $ T.P.S. : 552,93 $ T.V.Q. : 870,86 $ SOUS TOTAL : 12 482.38 $ Moins montant reçu : (5 181,77 $) TOTAL : 7 300,61 $ [ 92 ] Le montant réclamé dans les procédures est limité, cependant, selon l'amendement, à 7 000 $.

[ 93 ] Il va sans dire que la demande reconventionnelle est irrecevable. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE la défenderesse à payer au demandeur la somme de 7 000 $, avec intérêts au taux légal de 5% l'an, et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 1 er octobre 2007; REJETTE la demande reconventionnelle; CONDAMNE la défenderesse à payer au demandeur les frais judiciaires de 155 $. __________________________________ DAVID L. CAMERON, J.C.Q. Dates d’audience : 2 août et 6 décembre 2010