2020 QCCQ 8493, 2020 QCCQ 8493

Durocher c. Couture 2020 QCCQ 8493 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-700902-189 DATE : 12 novembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE PATRICK CHOQUETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ NANCY DUROCHER ET ÉRIC LAGACÉ Demandeurs c.

MANON COUTURE ET DANIEL VERDON Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Nancy Durocher et Éric Lagacé (les demandeurs) [1] réclament 15 000 $ à Manon Couture et Daniel Verdon (les défendeurs) au motif que la piscine creusée, accessoire de la résidence qu’ils leur ont vendue le 1 er mai 2015, est non fonctionnelle lors de la prise de possession de l’immeuble. [ 2 ] Les défendeurs contestent la demande en ce que la piscine, sauf le drain de fond, était fonctionnelle lors de sa fermeture à l’automne 2014 et que la vente de la piscine est fait sans garantie légale de qualité et aux risques et périls de l’acheteur.

LES QUESTIONS EN LITIGE

a) Les défendeurs ont-ils faussement représenté l’état de la piscine creusée?

b) Le cas échéant, quels sont les dommages subis par les demandeurs? LE CONTEXTE [ 3 ] Les défendeurs ont mis leur propriété de Repentigny en vente par l’entremise du courtier immobilier Benoit Laflamme. Selon la fiche descriptive [2] , la résidence est construite en 1978 et dispose d’une piscine creusée. [ 4 ] Les défendeurs ont déjà repéré cette résidence mais leur intérêt est avivé par une récente baisse du prix demandé.

Ils obtiennent une visite avec le courtier Benoit Laflamme le 7 mars 2015. [ 5 ] À cette occasion, les demandeurs n’ont aucune communication avec les défendeurs et toutes les informations transigent par le courtier immobilier. Benoit Laflamme les avise que les vendeurs ont pris la décision d’enlever la piscine creusée. [ 6 ] Les demandeurs préfèrent que la piscine soit conservée, mais s’informent quant à son état.

Le courtier leur mentionne qu’elle est fonctionnelle sauf quant au drain de fond et qu’elle nécessite de l’entretien et des réparations. [ 7 ] Le jour même, les demandeurs signent une promesse d’achat [3] préparée par le courtier Benoit Laflamme. La promesse d’achat est acceptée le lendemain. [ 8 ] L’article 12.1 de cette promesse d’achat contient la clause manuscrite suivante : 12.1 Le Vendeur déclare que la piscine creusée est à leur connaissance fonctionnelle, mais la piscine ainsi que ses composantes sont

exclus de la garantie légale de qualité aux risques et périls de l’acheteur. (Orthographe non rectifiée) [ 9 ] La vente est signée devant notaire le 1 er mai 2015 avec garantie légale sauf quant aux ententes écrites de l’avant-contrat non reproduites aux présentes [4] . [ 10 ] Lors de la prise de possession en mai 2015, les demandeurs réalisent que la piscine n’est pas fonctionnelle.

Ils donnent un avis de sinistre à leur assureur en juin, mais comprennent par la suite qu’ils ne sont pas couverts pour ce type de réclamation. [ 11 ] Ils obtiennent une estimation de Piscines SM Lacasse [5] pour la réparation de la piscine laquelle s’élève à 4 805,96 $ pour notamment la réparation d’une fissure, le remplacement d’une écumoire, la réparation de céramique et la mise en marche. [ 12 ] Le 4 juillet 2015, l’assureur des demandeurs envoie un avis de dénonciation pour vice caché [6] aux défendeurs leur laissant jusqu’au 13 juillet 2015 pour constater l’état des lieux. [ 13 ] Le 21 juillet 2017 [7] , Nancy Durocher met en demeure [8] les défendeurs de lui payer 15 000 $ pour rendre la piscine fonctionnelle.

Les défendeurs, par ministère d’avocat, répondent que la piscine était vétuste et que l’achat est en toute connaissance de cause [9] . [ 14 ] À l’appui de la demande en justice introduite le 16 mai 2018, les demandeurs déposent la soumission de Piscines et Spas Poséidon inc, du 1 er septembre 2016 au montant de 15 716,52 $. ANALYSE [ 15 ] Il appartient aux demandeurs de prouver les allégations contenues dans leur demande par prépondérance de preuve : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée [ 16 ] Dans un courriel que Nancy Durocher adresse à Benoit Laflamme, elle indique que malgré la clause d’exclusion de la garantie légale, le vendeur a représenté que la piscine est fonctionnelle et qu’il doit livrer une piscine en état de marche [10] . [ 17 ] Dans ce contexte, rappelons que les articles 1726 , 1732 et 1733 du Code civil du Québec énoncent ce qui suit : 1726 .

Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1732.

Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l’exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. 1733. Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien.

Cette règle reçoit exception lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel. [ 18 ] À cet égard, l’article 11.5 de la promesse d’achat prévoit que les inclusions qui y sont ajoutées sont vendues sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur, mais devront être en état de fonctionnement lors de la livraison de l’immeuble.

Cette liste ne mentionne que les accessoires de piscine creusée parmi les items qui y figurent. [ 19 ] Quant à la piscine, c’est à l’article 12.1 de la promesse d’achat qu’il faut référer : 12.1 Le Vendeur déclare que la piscine creusée est à leur connaissance fonctionnelle, mais la piscine ainsi que ses composantes sont exclus de la garantie légale de qualité aux risques et périls de l’acheteur. (Orthographe non rectifiée) [ 20 ] Pour avoir gain de cause, les demandeurs doivent convaincre le Tribunal que les défendeurs ont faussement représenté que la piscine est fonctionnelle et non simplement qu’elle n’est pas en état de fonctionnement lors de la livraison de l’immeuble. [ 21 ] Nancy Durocher est le seul témoin entendu en demande.

Elle admet ne jamais avoir parlé aux vendeurs avant la vente et avoir été informée par le courtier Benoit Laflamme que le drain ne fonctionne pas et que les vendeurs veulent retirer la piscine du terrain à leurs frais. Elle n’a pas posé de questions pointues quant à la piscine. [ 22 ] Évidemment, ils ne peuvent constater l’état de la piscine un 7 mars. [ 23 ] La réflexion des acheteurs est de courte durée car ils formulent la promesse d’achat le jour même de la visite. [ 24 ] S’il semble faire peu de doute que la piscine ne peut être mise en marche en mai 2015 et qu’elle n’a toujours pas été utilisée

depuis, aucun témoin n’est entendu quant à l’origine du problème et la nature des coûts correctifs, malgré que deux estimations soient déposées. [ 25 ] La très grande différence entre les estimations que les demandeurs présentent laisse perplexe passant de 4 805,96 $ [11] à 15 716,52 $, la seconde ressemblant ni plus ni moins qu’à une remise à niveau complète de la piscine [12] . [ 26 ] Or, selon la preuve retenue par le Tribunal, Nancy Durocher sait au moment de formuler la promesse d’achat que la piscine a environ 37 ans et que les vendeurs voulaient l’enlever à leurs frais. [ 27 ] Le témoignage de Daniel Verdon quant à sa volonté d’enlever la piscine est crédible et corroboré par deux témoins. [ 28 ] Tout d’abord, il explique que vu son âge, la piscine nécessitait beaucoup d’entretien et qu’il avait condamné le drain de fond, mais qu’elle était fonctionnelle lors de l’été 2014 ce que confirme une photographie disponible avec la fiche descriptive sur Centris [13] . [ 29 ] C’est pour cette raison, qu’il explique à Benoit Laflamme, qu’il prend la décision de l’enlever à ses frais.

C’est d’ailleurs lorsque le courtier l’appelle pour fixer la visite du 7 mars qu’il l’en informe. [ 30 ] De plus, dans une déclaration pour valoir témoignage datée du 18 juin 2018, Marc Duquette déclare ce qui suit : En fin février début mars 2015, Daniel Verdon m’avait contacté pour défaire sa piscine puisqu’il vendait sa maison. Il voulait vendre cette maison sans avoir les soucis que sa vieille piscine pourrait lui apporter après la vente.

Il m’a contacté un peu plus tard pour annuler les travaux convenus puisque les acheteurs désiraient la conserver tout de même. [ 31 ] Le Tribunal juge également crédible le témoignage de Benoit Laflamme qui a avisé les acheteurs que la piscine est âgée, qu’elle nécessite une mise à jour et des réparations. Elle est donc à prendre tel quel ou le vendeur l’enlève à ses frais. [ 32 ] Les demandeurs semblent avoir pris une décision précipitée qu’ils regrettent maintenant.

L’information pertinente et complète leur a été donnée. [ 33 ] Un acheteur raisonnablement prudent et diligent doit comprendre toute la signification d’un achat aux risques et périls d’une piscine vétuste, nécessitant des réparations et que le vendeur offre d’enlever à ses frais [14] . [ 34 ] Qui plus est, la preuve en demande ne permet pas d’établir la cause des problèmes ni des correctifs requis autrement que ce qui est demandé au Tribunal et qui correspond à une remise à niveau de la piscine aux frais des défendeurs.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 35 ] REJETTE la demande; [ 36 ] CONDAMNE Nancy Durocher et Éric Lagacé aux frais de justice limités à 202 $ représentant le droit de greffe quant au dépôt de la contestation. __________________________________ PATRICK CHOQUETTE, J.C.Q. Date d’audience : 28 juillet 2020