2016 QCCQ 6193, 2016 QCCQ 6193

Novy-Mancini c. Takashi 2016 QCCQ 6193 COUR DU QUÉBEC «Division des petites créances » Pratique CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-150008-151 DATE : 12 mai 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DOMINIQUE VÉZINA, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARIE-ANTOINETTE NOVY-MANCINI et PHILIPPE MANCINI Demandeurs c.

SEIDA TAKASHI Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Au stade des moyens préliminaires, le Tribunal est saisi d’une demande identique présentée par les parties défenderesses dans trois dossiers distincts [1] . [ 2 ] Le Tribunal doit se prononcer sur le bien-fondé de deux arguments, le premier lié à la prescription des trois recours intentés par Marie-Antoinette Novy-Mancini et Philippe Mancini (M. et Mme Mancini) et le second lié à la division ou non de leur créance aux termes de l’

article 538 du Code de procédure civile [2] (C.p.c.) . QUESTIONS EN LITIGE

A) L’action de M. et Mme Mancini est-elle prescrite?

B) Y a-t-il division de la créance? CONTEXTE ET ANALYSE [ 3 ] Le 27 novembre 2015, M. et Mme Mancini intentent trois recours distincts contre trois défendeurs différents leur réclamant à chacun un montant de 15 000 $, après réduction de leur demande vu la compétence de la Cour du Québec, Division des petites créances. [ 4 ] Le premier recours [3] , sur une base contractuelle, vise le vendeur Seida Takashi (M. Takashi) de la propriété (comprenant plusieurs garages) achetée par M. et Mme Mancini, le 1 er mars 2011 [4] . [ 5 ] M. et Mme Mancini allèguent les fausses représentations de M.

Takashi et la présence de divers vices cachés. [ 6 ] En plus des frais d’expertise de l’inspecteur préachat (1 200 $), M. et Mme Mancini réclament de M. Takashi : 17. Le montant total de la réclamation de la

partie demanderesse se détaille comme suit : 1) lsolation : 9,149.71$ 2) Plomberie drain : 8,000.00$ 3) Plomberie clapets : 4,713.00$ 4) Dégâts d’eau : 9,200.00$ 5) Drain français : 11,200$ (35,000$ - 1,400$*8 années) Your claim : done in 1993 6) Dommages et intérêts Drain français : 20,000$ 7) Dommages et intérêts Tuyauterie & Drain 15,000$

8) Dommages et intérêts général : 30,000$. (Reproduction exacte) [ 7 ] M. Takashi conteste cette demande et loge une demande reconventionnelle de 10 000 $ réclamant à M. et Mme Mancini des dommages moraux et punitifs. [ 8 ] Les deux autres recours, sur une base extracontractuelle, visent les deux courtiers immobiliers mandatés par le vendeur, M. Takashi. [ 9 ] Ainsi, M. et Mme Mancini poursuivent donc Jeannie Moosz [5] (Mme Moosz) et Marie Sicotte [6] (Mme Sicotte) . (Ces deux courtiers immobiliers travaillaient en équipe.) [ 10 ] Les fautes alléguées contre les deux courtiers immobiliers sont les mêmes dans chaque demande. [ 11 ] M. et Mme Mancini leur reprochent ce qui suit : 2. La

partie défenderesse est responsable des dommages pour les raisons suivantes : […] n’a pas fait son travail d’agente, soit : 1) Permettre une transaction sans complications, 2) Assurer la vérification des informations déclarées du vendeur. 3) Effectuer la vérification de la conformité du certificat de localisation et 4) Défendre nos intérêts. (Reproduction exacte) [ 12 ] Les mêmes dommages sont également réclamés [7] aux deux courtiers immobiliers : 17. Le montant total de la réclamation de la

partie demanderesse se détaille comme suit : 1) Remboursement de la commission des courtiers : 54, 114.38$ 2) Remboursement de la différence non remboursée par M.

Takashi pour le toit des garages : 1,650$ (prix du toit refait 11,831.97$ - compensation issue de l’arbitrage 1,650$) 3) Taxes scolaires et habitation : dû à l’augmentation de la superficie de près de 8% : 420$/année (sur 20 ans env : 8,4K$) 4) Différence frais de mutation : (valeur maison 825K$ - droits de mutations= $10,875) 5) Intérêts payés en trop sur hypothèque : 223,066.94$ sur 35 ans soit 6,373.34$ / année –Montant à confirmer par la banque : 63,733.40$ 6) Dommages et intérêts a. toit des garages : 10,000$ b. stress de la transaction : 20,000$. (Reproduction exacte)

A) L’action de M. et Mme Mancini est-elle prescrite? [ 13 ] M. et Mme Mancini constatent la présence de vices cachés et y réfèrent à leurs deux mises en demeure émises le 24 juillet 2012 [8] où ils y indiquent : Première mise en demeure à M. Takashi Nous, […] avons subi le 29 mai 2012 une inondation dans notre sous-sol due au refoulement des eaux usées provenant des égouts. Lorsque nous avons procédé, le 15 juin 2012, au retrait des cabinets endommagés dans l’ancienne salle de développement photo située dans le sous sol.

Nous par la suite avons fait constaté que la maison n’est pas équipée de mécanisme de protection, dit clapets anti- refoulement, conformément aux dispositions du [….] L’absence des clapets anti-retour […] • a causé l’inondation de notre sous sol, […] Nous vous mettons en demeure de payer la totalité des travaux de plomberie […]

(Reproduction exacte, mais soulignements retranché

s) Deuxième mise en demeure à M. Takashi […], vous avez indiqué dans le document intitulé ¨Déclarations du vendeur sur l’immeuble » […], plusieurs améliorations […] dont […] rooms 2 nd floor are isolated ». L’isolation minimale des murs […] Le 16 juin 2012, nous avons décidé de démonter la bibliothèque […]. Nous avons constaté que cette pièce n’a pas été isolée comme indiquée dans la déclaration du vendeur.

Nous avons immédiatement procédé à la vérification des autres pièces et constaté qu’AUCUNE des pièces du deuxième étage ne disposait d’une isolation minimale. […] Le résumé factuel […] Nous avons demandé et obtenu plusieurs estimés concernant les travaux nécessaires pour isoler les pièces […] (Reproduction exacte, mais soulignements retranchés) [ 14 ] Aux termes de ces deux mises en demeure, les dommages réclamés pour la plomberie totalisent 4 713,00 $ et ceux pour l’isolation 9 149,71$. [ 15 ] Le dégât d’eau survient en mai 2012, les problèmes d’isolation et de plomberie (drain et clapet) en juin-juillet 2012. [ 16 ] Dès le 24 juillet 2012, M. et Mme Mancini allèguent les fausses représentations de M.

Takashi et réfèrent à des vices cachés liés à l’isolation de certaines pièces et à des problèmes de plomberie (clapet et drainage). [ 17 ] En août 2012, Mme Mancini s’informe relativement aux garages achetés, dans l’optique de procéder à leur vente. Elle réalise alors qu’il y a un problème avec le certificat de localisation et la superficie qui y est indiquée. [ 18 ] À l’été 2015, M. et Mme Mancini entament les travaux correctifs.

C’est alors qu’ils notent l’absence de drain français et le problème avec le matériau de tuyauterie en place (ABS vs fonte). [ 19 ] Le 19 juin 2015, M. et Mme Mancini expédient une autre mise en demeure à M. Takashi.

Le Tribunal souligne les rubriques identiques déjà visées par les mises en demeure de juillet 2012 : 1) Isolation : 9,149.71$ 2) Plomberie drain : 8,000.00$ 3) Plomberie clapets : 4,713.00$ 4) Dégâts d’eau : 9,200.00$ 5) Drain français 11,200$ (35,000$ - 1400$*8années)Your claim : done in 1993 6) Dommages et intérêts Drain français : 20,000$ 7) Dommages et intérêts Tuyauterie & Drain : 15,000$ 8) Dommages et intérêts général : 30,000$ (Reproduction exacte, nos soulignements) [ 20 ] Mme Mancini confirme ensuite que les demandes pour le drain de plomberie et le dégât d’eau visent les constats de 2012 (items 2) et 4)). [ 21 ] Cependant, les demandes pour le drain français et la tuyauterie visent les constats de l’été 2015 (items 5), 6) et 7)). [ 22 ] M. et Mme Mancini poursuivent M.

Takashi le 27 novembre 2015. [ 23 ] L’

article 2925 du Code civil du Québec prévoit : 2925.

L'action qui tend à faire valoir un droit personnel ou un droit réel mobilier et dont le délai de prescription n'est pas autrement fixé se prescrit par trois ans. [ 24 ] Ce délai de 3 ans s’applique ici. [ 25 ] Toutes les demandes pour les dommages subis avant le 27 novembre 2012 sont donc prescrites. [ 26 ] Ainsi, les seules rubriques de dommages non prescrites sont celles liées au drain français (11 200 $), les dommages et intérêts pour ce drain français (20 000 $), les dommages et intérêts pour la tuyauterie et le drain (15 000 $) ainsi qu’une portion des dommages et intérêts généraux (30 000 $) pour la période du 27 novembre 2012 à ce jour. [ 27 ] Seules ces rubriques pourront faire l’objet de l’analyse par le Tribunal, à la lumière de sa compétence.

B) Y a-t-il division de la créance? [ 28 ] Le Code de procédure civile prévoit : 538. Un demandeur peut, volontairement, réduire sa demande à un montant d'au plus 15 000 $, mais il ne peut diviser une créance supérieure à ce montant en plusieurs créances ne l'excédant pas, sous peine de rejet de la demande. […] [ 29 ] La question de la division de la créance ou non devient académique en raison du rejet des recours de M. et Mme Mancini contre les deux courtiers immobiliers pour motifs de prescription [9] . [ 30 ] Ainsi, seule une

partie du recours de M. et Mme Mancini contre M. Takashi demeure. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande des demandeurs Marie-Antoinette Novy-Mancini et Philippe Mancini contre le défendeur Seida Takashi relativement à ou aux :

a) frais d’expertise par Amerispec (1 200 $);

b) isolation (9 149,71 $);

c) plomberie drain (8 000 $);

d) plomberie clapets (4 713 $);

e) dégâts d’eau (9 200 $); DÉCLARE que les seules rubriques en litige non prescrites sont liées à ou aux :

a) drain français (11 200 $);

b) dommages et intérêts drain français (20 000 $);

c) dommages et intérêts tuyauterie et drain (15 000 $);

d) une portion des dommages et intérêts généraux, du 27 novembre 2012 à ce jour, (30 000 $); NE SE PRONONCE PAS d’une quelconque façon quant au mérite et bien-fondé de ces demandes; FRAIS DE JUSTICE À SUIVRE. __________________________________ DOMINIQUE VÉZINA , J.C.Q. Date d’instruction : 4 avril 2016 Date de mise en délibéré : 8 avril 2016