2021 QCCQ 8857, 2021 QCCQ 8857

El-Helou c. Khouri 2021 QCCQ 8857 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-709306-197 DATE : 30 septembre 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL BOURGEOIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Carole EL-HELOU [...] Montréal (Québec) [...] Demanderesse c.

Georges KHOURI [...] Montréal (Québec) [...] Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT RECTIFIÉ ______________________________________________________________________ Ce jugement est rectifié suite à une erreur cléricale qui s’est glissée au numéro de dossier.

INTRODUCTION [ 1 ] La demanderesse, madame Carole El-Helou (« El-Helou » [1] ), réclame du défendeur, monsieur Georges Khouri (« Khouri »), 1 205,46 $ à la suite de l’achat, le 15 novembre 2018, d’un condominium, unité 609, situé au 730, rue Montpellier, à Montréal. [ 2 ] La demanderesse soutient, entre autres, que Khouri n’a pas remplacé une porte-miroir tel qu’il s’y était engagé et qu’il serait parti avec des étagères d’une des garde-robes. [ 3 ] Elle allègue également que le défendeur a causé des dommages, ces derniers ayant été constatés lors de la prise de possession. [ 4 ] Dans sa contestation écrite, Khouri nie que le condominium était en mauvais état lorsqu’il a quitté. [ 5 ] En ce qui concerne les étagères, il prétend que ces dernières n’étaient pas incluses dans le prix de vente et, pour ce qui est de la porte-miroir qu’il devait changer en vertu d’une clause insérée dans la promesse d’achat, il invoque une entente verbale postérieure par laquelle la demanderesse aurait décidé de laisser tomber cette condition. [ 6 ] Enfin, Khouri prétend que la demanderesse n’a pas raison de se plaindre puisqu’il aurait vendu le condominium en dessous de l’évaluation municipale.

CONTEXTE [ 7 ] Les parties signent le 7 septembre 2018 une offre d’achat. L’article 4.1

a) de cette offre d’achat indique que la demanderesse a visité la propriété le 28 août 2018 et qu’elle s’en déclare satisfaite. [ 8 ] L’article 7.2 de l’offre d’achat stipule que Khouri pourra cependant occuper le condominium jusqu’en avril 2019 et qu’il s’engage à laisser la propriété libre de tout bien non inclus à l’offre. Cet

article prévoit également que dans l’éventualité où Khouri occupait toujours le condominium postérieurement à la signature de l’acte de vente, ce dernier devra verser 1 000 $ par mois à compter de la signature de l’acte de vente jusqu’à la date prévue d’occupation par El-Helou. [ 9 ] Enfin, l’article 8, concernant les conditions, précise que Khouri devait réparer la porte-miroir de la salle à manger. [ 10 ] L’offre d’achat est modifiée par les parties le 6 octobre 2018 afin de prévoir que si la date de clôture était postérieure au 15 novembre 2018, Khouri s’engageait à verser à El-Helou 700 $. [ 11 ] Le Tribunal comprend de la preuve que Khouri devait quitter en novembre 2018, mais qu’il n’a pas été capable de le faire pour

des raisons hors de son contrôle, de telle sorte qu’il a loué le condominium jusqu’en février 2019. [ 12 ] El-Helou témoigne que lors de la prise de possession du condominium, le 1 er février 2019, elle constate que l’état de ce dernier n’était pas ce qu’elle avait vu lors de ses visites antérieures. [ 13 ] La mise en demeure du 19 février 2019 au défendeur relate ce qui suit : − Les étagères ont été enlevées dans les garde-robes des deux chambres, laissant des trous dans les murs; − Le miroir de la salle à manger est toujours cassé, malgré l’engagement de le remplacer; − Le robinet de la douche coule; − Le ventilateur de la cuisine est décroché du plafond; − Le robinet de l’évier de la cuisine est détaché de sa base; − Le robinet spécifique au lave-vaisselle est laissé sans bouchon de fermeture; − Des trous sont constatés dans le plafond de la chambre à coucher et du salon. [ 14 ] Dans sa réponse du 28 février 2019, Khouri allègue que la demanderesse est au courant de l’état du condominium qui n’aurait pas changé entre les fois où elle a visité et le moment de la prise de possession. [ 15 ] Pour ce qui est du miroir de la salle à manger, Khouri prétend que, nonobstant la clause dans le contrat, et à la suite d’une entente verbale, il n’avait plus à réparer le miroir étant donné qu’il payait un loyer à la demanderesse.

ANALYSE [ 16 ] Le Code civil du Québec (« C.c.Q. ») prévoit ce qui suit en ce qui concerne les obligations du vendeur : « 1716. Le vendeur est tenu de délivrer le bien, et d’en garantir le droit de propriété et la qualité. Ces garanties existent de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de les stipuler dans le contrat de vente. 1717. L’obligation de délivrer le bien est remplie lorsque le vendeur met l’acheteur en possession du bien ou consent à ce qu’il en prenne possession, tous obstacles étant écartés. 1718.

Le vendeur est tenu de délivrer le bien dans l’état où il se trouve lors de la vente, avec tous ses accessoires. » [ 17 ] En ce qui concerne la garantie de qualité, l’

article 1726 C.c.Q. prévoit ce qui suit : « 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 18 ] En l’instance, le litige ne porte pas sur des vices cachés qui auraient été découverts après la prise de possession, mais plutôt de la délivrance du condominium dans « l’état où il se trouvait lors de la vente, avec tous ces accessoires ». [ 19 ] Enfin, en ce qui concerne les règles générales de la preuve, il y a lieu de citer les articles suivants : « 2803.

Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. 2845.

La force probante du témoignage est laissée à l’appréciation du tribunal. » [ 20 ] Ainsi, pour avoir gain de cause dans sa demande, El-Helou devait démontrer, selon la balance des probabilités, que l’état du condominium lors de la prise de possession était différent de ce qu’elle avait constaté à l’occasion des visites antérieures. [ 21 ] En l’instance, la construction du condominium remonte à 1978 et Khouri en était propriétaire depuis 2015. [ 22 ] Par ailleurs, bien que la demanderesse ait déposé certaines photographies démontrant l’état du condominium lors de la prise de possession, le Tribunal n’est pas en mesure de constater l’état de ce condominium lors des visites antérieures à l’acte de vente. [ 23 ] Il est donc impossible pour le Tribunal de déterminer si le condominium a été endommagé. [ 24 ] Par ailleurs, pour ce qui est du miroir cassé dans la salle à manger, l’offre d’achat stipulait clairement que Khouri devait le changer.

[ 25 ] L’

article 2863 C.c.Q. prévoit également qu’on ne peut contredire par témoignage ce que les parties ont convenu à un acte juridique constaté par écrit. [ 26 ] En l’instance, rien n’indique que la demanderesse aurait convenu de laisser tomber cette clause de l’offre d’achat. Compte tenu de ce qui précède, une somme de 660,25 $ sera accordée, soit le coût du remplacement de la porte-miroir tel qu’il appert de la soumission déposée en preuve. [ 27 ] Pour ce qui est des étagères qui ont été enlevées dans les garde-robes, et pour lesquelles Khouri prétend qu’elles ne faisaient pas

partie de la vente, il y a lieu de citer les articles 901, 902 et 903 suivants : « 901. Font

partie intégrante d’un immeuble les meubles qui sont incorporés à l’immeuble, perdent leur individualité et assurent l’utilité de l’immeuble. 902. Les parties intégrantes d’un immeuble qui sont temporairement détachées de l’immeuble, conservent leur caractère immobilier, si ces parties sont destinées à y être replacées. 903. Les meubles qui sont, à demeure, matériellement attachés ou réunis à l’immeuble, sans perdre leur individualité et sans y être incorporés, sont immeubles tant qu’ils y restent et assurent l’utilité de l’immeuble.

Toutefois, les meubles qui, dans l’immeuble, servent à l’exploitation d’une entreprise ou à la poursuite d’activités demeurent meubles. » [ 28 ] En l’instance, il est clair, selon le Tribunal, que les étagères qui avaient été fixées à l’intérieur des garde-robes devaient conserver leur caractère immobilier et faisaient donc

partie de la vente. [ 29 ] Ainsi, le Tribunal fera droit également à la réclamation de 270,21 $ concernant ces étagères. [ 30 ] Pour ce qui est des autres réclamations, le Tribunal ne peut accueillir la demande puisque, tel que précisé, il n’est pas possible de déterminer quel était l’état du condominium lors des visites préachat de la demanderesse. [ 31 ] Enfin, l’argument de défendeur selon lequel le condominium aurait été vendu sous la valeur marchande n’est aucunement pertinent en l’instance. [ 32 ] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 33 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 34 ] CONDAMNE le défendeur, monsieur Georges Khouri, à payer à la demanderesse, madame Carole El-Helou, la somme de 930,46 $ avec intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 19 février 2019; [ 35 ] CONDAMNE le défendeur, monsieur Georges Khouri, à rembourser à la demanderesse, madame Carole El-Helou, les frais de justice de 103 $. __________________________________ DANIEL BOURGEOIS, J.C.Q. Date d’audience : 13 septembre 2021