2016 QCCA 1657, 2016 QCCA 1657

Perreault c. New Apostolic Church Canada 2016 QCCA 1657 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-008772-144 (200-17-017676-131) DATE : 28 septembre 2016 CORAM : LES HONORABLES LOUIS ROCHETTE, J.C.A. FRANÇOIS DOYON, J.C.A. GUY GAGNON, J.C.A. PIERRE PERREAULT APPELANT – Demandeur c. NEW APOSTOLIC CHURCH CANADA INTIMÉE – Défenderesse et L'OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE QUÉBEC MIS EN CAUSE – Mis en cause ARRÊT [ 1 ] L'appelant se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure (l'honorable Pierre C.

Bellavance), rendu le 18 septembre 2014, lequel rejette sa demande de résolution de la vente pour vices cachés d'un immeuble acquis de l'intimée [1] . [ 2 ] L'appelant reproche au juge de ne pas avoir spécifiquement traité de la question du dol par réticence plaidée en première instance. Il ajoute que le juge s’est mépris sur la notion d’acheteur prudent et diligent et que son appréciation de la preuve est viciée par une erreur manifeste et déterminante. [ 3 ] L’argument de l’appelant selon lequel l’allégation de dol n’a pas été considérée doit échouer.

Le juge n'était pas tenu de répondre précisément à chacun des arguments avancés par l'appelant pour parvenir aux conclusions qui furent les siennes [2] . Il faut aussi savoir que les notions de « dol par réticence » et d’« obligation de renseignement » sont implicites à l'analyse de la responsabilité du vendeur pour vices cachés [3] . [ 4 ] En l’espèce, l’appelant ne réussit pas à pointer dans la preuve des éléments indiquant que l’intimée connaissait la cause à l’origine des manifestations visibles affectant l’immeuble.

À l’audience, il ne prétend d’ailleurs pas que tel était le cas. [ 5 ] Par ailleurs, le juge conclut que l'appelant avait renoncé à se renseigner sur les facteurs qui ont occasionné les fissures sur le parement de brique et de pierre et sur les fondations, des manifestations qui pourtant laissaient présager l’existence de problèmes sérieux. Or, l'obligation de renseignement de la part du vendeur a sa contrepartie du côté de l’acheteur, comme le souligne le juge Gonthier dans l'arrêt Banque de Montréal c.

Bail Ltée : […] j'ajouterais qu'il ne faut pas donner à l'obligation de renseignement une portée telle qu'elle écarterait l'obligation fondamentale qui est faite à chacun de se renseigner et de veiller prudemment à la conduite de ses affaires. [4] [ 6 ] De plus, après analyse de la preuve portant sur le caractère caché ou non des vices affectant la dalle de béton, le juge décide que : [32] Sur cette question, le Tribunal ne peut conclure qu’il y a eu omission de révéler quoi que ce soit de la part du vendeur. [ 7 ] L'appelant soutient aussi que le juge lui a imposé un fardeau trop lourd à l’égard de la diligence dont il aurait dû faire montre au moment de l'acquisition de l'immeuble.

Cette prétention est également mal fondée. [ 8 ] Le juge s'est bien dirigé en droit en référant dans son analyse aux quatre critères essentiels à la mise en œuvre de la garantie du vendeur contre les vices cachés [5] et en citant la jurisprudence pertinente à l'appui de sa position [6] . [ 9 ] Sous l'éclairage de la preuve faite au procès, le juge a déterminé que :

[20] En l'espèce, le Tribunal note que le bâtiment avait quarante-deux ans et que le vendeur a accepté de s'en départir pour un prix en deçà du prix du marché. Il était inhabité depuis plusieurs années et personne du côté du vendeur n'était en mesure de connaître l'état exact de la propriété.

Ces motifs, en plus des indices apparents, auraient dû inciter le demandeur à la prudence et à obtenir de l'aide et de l'assistance s'il ne se croyait pas en mesure d'éviter qu'un problème majeur lui échappe. [21] Or, de nombreuses réparations apparentes auraient dû inciter l'acheteur à la prudence et il n'est pas suffisant de dire, pour esquiver le problème comme le fait le demandeur, que des réparations ayant été effectuées, il lui était permis de conclure que les problèmes avaient été réglés.

Ces réparations apparentes pouvaient être des indices que le bâtiment avait connu et connaîtrait peut-être des problèmes dans le futur, tel que les experts en ont témoigné. [22] À

titre d’exemple, à l’extérieur du bâtiment, les nombreuses réparations effectuées au parement de brique et de pierre ainsi qu’au crépi sur le béton de la fondation pouvaient donner à penser à l’acheteur prudent et diligent que des problèmes plus importants pouvaient être présents, notamment à la fondation. […] [24] Or, au lieu de prêter une plus grande attention ou même de se faire assister, le demandeur qui en était à sa cinquième maison à rénover s'est montré trop confiant et s'est contenté de deux courtes visites superficielles de la résidence, l'une de trente minutes et l'autre d'environ une heure, ce qui est bien court même pour un expert pour évaluer l'état véritable d'un bâtiment de plus de quarante ans qui, de surcroît, n'est pas habité par le vendeur.

La conduite du demandeur, à la lumière des circonstances particulières de cette affaire, n'est pas empreinte de prudence et de diligence. [ 10 ] Ces constatations reposent sur une appréciation de la preuve dont il n’est pas démontré qu’elle est affectée d’une erreur manifeste et déterminante.

Ajoutons que la présence de nombreuses manifestations apparentes sur le bâtiment aurait dû alerter l'appelant sur l’existence d’autres possibles vices plus ou moins apparents, comme celui de la dalle de béton du garage recouverte d'asphalte, un procédé pour le moins inusité. [ 11 ] L’appelant avance aussi que la preuve ne révèle que deux fissures extérieures qui s’expliqueraient par une entrée non chauffée donnant accès au sous-sol. Cette anomalie, de l’avis de l’expert de l’intimée, ne serait pas liée à des vices cachés.

L’appelant retient ce constat pour justifier son indifférence à l’égard de ces deux manifestations. [ 12 ] La difficulté avec ce raisonnement vient du fait qu’au moment de l’achat, l’appelant ignorait la cause des manifestations apparentes localisées près de l’entrée du sous-sol. Un acheteur prudent et diligent aurait tenté d’en trouver la cause puisqu’il s’agissait d’indices sérieux de vice potentiel pouvant nécessiter l’avis d’un expert [7] .

Le cas échéant, cet expert n’aurait pas manqué de découvrir, avant l’achat, ce que les autres experts entendus en preuve ont constaté après l’achat, c'est-à-dire l’instabilité des murs de fondation. [ 13 ] Cela dit, et contrairement à ce que soutient l’appelant, la preuve a démontré l’existence d'autres manifestations extérieures préoccupantes situées à l’avant de l’immeuble.

Sur l’importance de ces manifestations, le rapport de l’expert Wright est catégorique [8] et sa version donnée au procès l’est tout autant : Entre autres dans la maçonnerie, oui, la maçonnerie, là, appelons ça la maçonnerie, la maçonnerie de pierre avant, on voyait des différences au niveau de certains joints de mortier, là, c’était pas pareil. [9] [ 14 ] Finalement, l’appelant insiste sur la déclaration du vendeur portant sur l’immeuble [10] et lui reproche notamment de ne pas y avoir précisé les réparations faites avant la mise en vente.

Il ajoute que la reconnaissance d’une infiltration d’eau, bien que clairement mentionnée, était insuffisante. [ 15 ] D’abord, la fiche descriptive de la propriété [11] précise « [b]eaucoup de rénos fait ». Ensuite, l’appelant a dû reconnaître, au procès, qu’il avait constaté une infiltration d’eau au sous-sol, et ce, peu de temps avant de signer l’acte de vente chez le notaire.

Là encore, il a renoncé à vérifier la cause exacte de cette manifestation pour le moins préoccupante en tenant pour acquis que : « [b]on, ben on va régler ça… ils vont payer – on va checker le problème, puis ils vont réparer tout simplement ». L’appelant attendra ensuite 33 mois pour transmettre à l’intimée un second avis de défectuosité lui dénonçant des problèmes d’affaissement des murs de fondation.

Ainsi, il est tout probable qu’une déclaration du vendeur plus précise n’aurait pas changé le cours des choses. [ 16 ] Il est vrai que le juge s’est trompé en retenant que le plancher de marqueterie endommagé laissait voir un problème au niveau de la dalle du sous-sol alors que, dans les faits, ce plancher était recouvert d'un tapis au moment de la visite de l'appelant.

Or, cette erreur n'est pas déterminante puisque l'expert de l'intimée, que le juge a choisi de croire [12] , mentionne dans son rapport la présence de plusieurs indices apparents démontrant l'instabilité des murs de fondation : Nous sommes donc d'avis que des indices importants et visibles étaient présents au moment de l'achat, reflétant une certaine instabilité des murs de fondation, soient les multiples fissurations et réparations antérieures au niveau des murs de briques et de pierre.

Il apparaît que des fissures aux fondations auraient aussi été réparées antérieurement. […] Pour ce qui est du problème majeur concernant les mouvements antérieurs et potentiels au niveau des fondations de la maison, nous sommes d'avis que les multiples réparations de fissures aux murs extérieurs en pierres et briques étaient le témoignage d'un tel problème au moment de l'achat. Or, ces multiples réparations étaient visibles au moment de l'achat et un inspecteur professionnel aurait pu informer l'acheteur de tels problèmes si ce dernier avait fait inspecter la maison.

Les courbes dans les planchers au sous-sol et la fissuration correspondante étaient d'autres témoignages de tels mouvements; or, les courbes aux planchers étaient probablement visibles lors de l'achat, car même la structure d'un ancien faux plancher aurait suivi l'affaissement de la dalle de béton dans un tel cas. [13]

[ 17 ] En somme, il s’agit ici d'un immeuble de plus de 42 ans d'âge dont l'intimée a accepté de se départir pour un prix inférieur à celui du marché. Au moment de la vente, le bâtiment était occupé de façon occasionnelle depuis plusieurs années et présentait des signes évidents de vices potentiellement sérieux que l'appelant n’a jamais examinés.

Le juge a donc eu raison de conclure que la conduite de l'appelant, lors de l’acquisition de l'immeuble, s'écartait de façon marquée de la norme de « l'acheteur prudent et diligent ». [ 18 ] Même si l’on peut comprendre le désarroi de l’appelant, il demeure que son manque de diligence est à l’origine de toute cette affaire et que, dans un tel cas, l’intervention de la Cour ne peut être envisagée. Pour ces motifs, la Cour : [ 19 ] Rejette l'appel avec frais de justice. LOUIS ROCHETTE, J.C.A. FRANÇOIS DOYON, J.C.A. GUY GAGNON, J.C.A. Me Francis Fortin et Me Jérémie Longpré Tremblay, Bois Pour l'appelant Me Brian A.

Garneau Bouchard, Pagé Pour l'intimée Date d’audience : 27 septembre 2016