2013 QCCQ 9654, 2013 QCCQ 9654

Coffrage et location MB inc. c. 9169-0933 Québec inc. 2013 QCCQ 9654 COUR DU QUÉBEC « Chambre civile » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC N° : 200-22-061368-114 DATE : 4 septembre 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE DOMINIQUE LANGIS, J.C.Q. (JL 4155) ______________________________________________________________________ COFFRAGE ET LOCATION MB INC. et. CLAUDE NAUD Demandeurs et défendeurs reconventionnels c. 9169-0933 QUÉBEC INC. et. DANY HORN Défendeurs et demandeurs reconventionnels et . COFFRAGE IDÉAL INC.

Intervenante ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ LE LITIGE [ 1 ] Coffrage et location MB inc. (MB inc.) réclame des dommages-intérêts compensatoires et punitifs respectivement de 20 000,00$ et 5 000,00$ à 9169-0933 Québec inc. (9169 inc.) et Dany Horn, s'estimant injustement privée de la jouissance des lieux loués dû à leurs agissements se traduisant notamment par le harcèlement continu et délibéré de M. Horn.

Elle demande au Tribunal, tout comme Claude Naud, de déclarer légal et valide le bail de sous-location intervenu en 2011 entre elle et M. Naud et requiert le respect des autres baux de sous-location qu'elle a consentis. [ 2 ] 9169 inc. et M. Horn contestent la réclamation.

Ils soutiennent que MB inc. a abandonné volontairement les lieux loués à la fin du mois d'octobre 2011 et qu'elle ne pouvait pas sous-louer, comme elle l'a fait, des parcelles de terrain dont elle n'était pas elle-même locataire selon le bail convenu le 11 février 2010 avec 9169 inc. [ 3 ] Ils se portent demandeurs reconventionnels et invoquent l'abandon des lieux loués et de nombreux manquements au bail, dont le loyer impayé des mois d'août à novembre 2011. [ 4 ] Plus particulièrement, ils demandent au Tribunal de : 1) constater la résiliation de plein droit du bail liant 9169 inc. et MB inc.; 2) condamner MB inc. à payer à 9169 inc. la somme de 10 400,00$ représentant le loyer impayé des mois d'août à novembre 2011; 3) condamner MB inc. à payer à 9169 inc. la somme de 23 739,70$ à parfaire, représentant les loyers perçus illégalement et sans droit des occupants de l'immeuble loué; 4) déclarer nuls et sans effet les baux de sous-location conclus illégalement et sans droit par MB inc. et lui interdire de conclure tout nouveau bail de sous-location; 5) permettre à 9169 inc. de conclure avec tout occupant des lieux un nouveau bail; 6) déclarer M.

Horn propriétaire des biens mentionnés aux pièces D-2.1 et D-2.2; ordonner à MB inc. la remise desdits biens et, à défaut, condamner MB inc. à payer à M. Horn la somme de 5 000,00$ représentant la valeur des biens détenus; 7) ordonner à MB inc. de procéder à la décontamination d'une

partie du terrain adjacent au bâtiment loué; 8) ordonner l'expulsion de MB inc. et M. Naud des lieux loués; 9) ordonner à MB inc. et M. Naud de ne pas se rendre ni tenter de pénétrer sur l'immeuble; 10) enfin, déclarer bonne et valable la saisie-revendication avant jugement pratiquée au dossier par M. Horn. [ 5 ] Dans leur défense reconventionnelle, MB inc. et M. Naud font valoir que MB inc. n'a pas abandonné les lieux loués, que le bail

est toujours valide et que c'est le comportement agressif et menaçant de M. Horn qui les a empêchés de jouir des lieux loués, notamment en les privant de l'accès au bâtiment et au terrain. [ 6 ] De plus, MB inc. soumet : 1) qu'elle avait le droit de sous-louer comme elle l'a fait et aucun contrat de sous-location ne fut signé sans la connaissance et l'assentiment de M.

Horn, représentant de 9169 inc.; 2) qu'elle n'est pas en défaut d'acquitter son loyer puisqu'elle a versé pour et à l'acquit de 9169 inc. des sommes servant à compenser le loyer réclamé; et 3) qu'il n'y a aucun manquement au bail puisqu'elle a respecté toutes et chacune de ses obligations qui y sont prévues. [ 7 ] Le présent litige a comme particularité d'opposer d'anciens conjoints qui font des affaires entre eux par l'entremise d'entités corporatives distinctes que chacun contrôle. [ 8 ] MB inc. est une personne morale dont l'unique actionnaire et administratrice est Marlène Bérubé. 9169 inc. est une personne morale dont l'unique actionnaire et administrateur est M.

Horn. Les deux entités sont liées par le bail d'un immeuble, qui est le principal objet du litige. Au moment de l'audience, Mme Bérubé et M. Horn sont en instance de divorce. LES DEMANDES D'ORDONNANCE DE SAUVEGARDE [ 9 ] Le 11 janvier 2012, par jugement de notre Cour, une requête pour ordonnance de sauvegarde de 9169 inc. et M. Horn a été rejetée et celle de MB inc. et M. Naud accueillie en

partie en ces termes : « ORDONNE à la demanderesse et défenderesse reconventionnelle, Coffrage et location MB inc., de remettre à la défenderesse et demanderesse reconventionnelle, 9169-0933 Québec inc., la somme de 2 600 $ représentant le loyer mensuel dû en vertu du bail conclu entre les parties le 11 février 2010 concernant un immeuble situé au 1800, rue Bresse, le premier (1 er ) jour ouvrable de chaque mois à compter du 1 er février 2012 jusqu'à l'expiration du bail ou jusqu'à ce que jugement soit rendu en l'instance ou qu'un règlement hors Cour intervienne entre les parties; ORDONNE à la demanderesse et défenderesse reconventionnelle, Coffrage et location MB inc., de remettre à la défenderesse et demanderesse reconventionnelle, 9169-0933 Québec inc., la somme de 1 300 $ représentant la moitié du loyer mensuel dû en vertu dudit bail, pour la période du 15 au 31 janvier 2012; ORDONNE à 9169-0933 Québec inc. de remettre les lieux loués en vertu du bail conclu par les parties dans l'état où ils étaient avant le changement des serrures et du système de sécurité survenu le 16 décembre 2011 ou de remettre à Coffrage et location MB inc. les nouvelles clés et le nouveau code concernant le système de sécurité.; ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement nonobstant appel. ». [ 10 ] Au moment de l'audience, MB inc. et M.

Naud occupaient toujours l'immeuble conformément à cette ordonnance. [ 11 ] L'ordonnance de sauvegarde émise en vertu de l'article 46 du Code de procédure civile (C.p.c.) est une mesure judiciaire discrétionnaire émise pour des fins conservatoires pendant l'instance et sa durée est limitée. Le Tribunal, à ce stade, ne décide pas du fond du litige entre les parties.

L'INTERVENTION DE COFFRAGE IDÉAL INC. [ 12 ] Coffrage Idéal inc., qui est intervenue au dossier pour revendiquer la propriété des biens mentionnés à la pièce IN-3 dont quelques-uns ont été saisis sur réquisition d'un bref de saisie avant jugement, présente en début d'audience un désistement de sa demande. [ 13 ] MB inc. a produit une défense à la déclaration d'intervention amendée et réclame les dépens. L'AMENDEMENT DE 9169 INC. ET M. HORN [ 14 ] En début d'audience, le procureur de 9169 inc. et M.

Horn amende la défense, demande reconventionnelle et demande d'ordonnance de sauvegarde ré-amendée pour ajouter aux conclusions recherchées après « constater la résiliation du bail pièce P-1 au 30 novembre 2011 » la conclusion suivante : « subsidiairement, déclarer le bail pièce P-1 résilié ». LES QUESTIONS EN LITIGE [ 15 ] Le bail intervenu entre 9169 inc. et MB inc. a-t-il pour objet le bâtiment et le terrain ou seulement le bâtiment ? [ 16 ] MB inc. a-t-elle fait défaut de remplir des obligations prévues au bail emportant la résiliation du bail ?

a) Les sous-locations, dont celle que MB inc. a consentie à M. Naud en mai 2011, sont-elles valides ?

b) Y a-t-il eu compensation à l'égard des quatre mois de loyer dû par MB inc.?

c) MB inc. a-t-elle abandonné les lieux loués ?

d) Y a-t-il d'autres manquements au bail d'importance et causant un préjudice sérieux à 9169 inc. ? [ 17 ] MB inc. est-elle justifiée de réclamer à 9169 inc. et M. Horn des dommages-intérêts compensatoires et punitifs ?

[ 18 ] Les biens revendiqués appartiennent-ils à M. Horn et sont-ils en possession de MB inc.? LA PREUVE [ 19 ] De l'ensemble de la preuve, le Tribunal retient les faits suivants. [ 20 ] M. Horn et Mme Bérubé commencent à se fréquenter en juin 2008. [ 21 ] À cette époque, M.

Horn contrôle deux entités corporatives: − Coffrage Idéal inc. (Idéal inc.), dont il est l'unique actionnaire et administrateur, se spécialise dans le coffrage commercial et compte entre 20 et 25 employés aux périodes de pointe; − 9169 inc., dont il est aussi l'unique actionnaire et administrateur, est propriétaire d'un immeuble commercial acquis en 2006 et situé au 1800, rue Bresse, à Québec (1800 Bresse). Idéal inc. et d'autres entreprises sans lien avec M. Horn en sont locataires. [ 22 ] M. Horn est un homme de terrain. Il préfère les chantiers à l'administration.

Idéal inc. a des employés qui se chargent de la tenue de livres et de la comptabilité, dont Mme Danielle Martineau qui s'occupe aussi des tâches administratives pour 9169 inc. [ 23 ] Le 30 juillet 2008, M. Horn a un grave accident de motocyclette. Il doit se faire amputer une

partie de la jambe gauche, ce qui l'amènera au port d'une prothèse en janvier 2009. Au cours du mois d'août 2008, Mme Bérubé emménage chez lui et lui prodigue des soins. Il reprend graduellement le travail tout en suivant divers traitements consécutifs à l'accident. [ 24 ] Au même moment, la Commission de la construction du Québec (CCQ) mène une enquête sur Idéal inc. C'est pour cette raison qu'à l'automne 2008, Mme Bérubé commence à travailler pour l'entreprise.

Elle assiste Mme Martineau pour recenser sur plusieurs années et démêler les feuilles de temps des employés, chantier par chantier, afin de répondre aux exigences de la CCQ. [ 25 ] Mme Martineau initie graduellement Mme Bérubé aux tâches administratives. Elle quitte l'entreprise en mai 2009. Mme Carole Pouliot la remplace et quitte à son tour en août 2009. [ 26 ] C'est à ce moment que Mme Bérubé prend charge des tâches administratives pour Idéal inc. et 9169 inc., avec l'aide de Mme Sylvie Desrochers, à l'emploi des comptables agréés Émond, Côté, Mercier.

Celle-ci se rend une fois par mois au 1800 Bresse pour effectuer différents travaux, dont la conciliation bancaire et les rapports de taxes de vente. À partir de 2010, elle fait aussi la tenue de livres pour MB inc. [ 27 ] Parallèlement, à l'automne 2008, les affaires de Idéal inc. déclinent. Au printemps 2009, les chiffres n'augurent rien de bon. M. Horn n'a plus les mêmes capacités et ne peut plus travailler comme avant, notamment pour s'occuper des soumissions et des contrats. [ 28 ] Le 14 mars 2009, Mme Bérubé et M. Horn se marient. [ 29 ] En juin 2009, M.

Horn se rend compte que Idéal inc. pourrait devoir faire faillite. Tel qu'il le déclare à l'audience, il décide « de se retrousser les manches », mais la situation ne se rétablit pas et comble de malheur, la CCQ entreprend une deuxième enquête concernant Idéal inc. [ 30 ] À l'été 2009, M. Horn réalise que Idéal inc. perd de l'argent, qu'elle peut difficilement se rétablir et doit cesser ses activités. Il rencontre ses comptables et ses avocats. Mme Bérubé assiste aux rencontres. [ 31 ] Sur les conseils des avocats de M.

Horn, une nouvelle entité corporative est formée en septembre 2009 « Coffrage et location MB inc. » dont Mme Bérubé est la seule actionnaire et administratrice. [ 32 ] Comme Idéal inc. connaît de sérieux problèmes financiers et qu'elle est confrontée à une deuxième enquête de la CCQ, il est convenu à ce moment de transférer les actifs de Idéal inc. à MB inc. et que cette dernière soit locataire de l'immeuble du 1800 Bresse. MB inc. a pour activité non pas le coffrage commercial, mais la location de coffrages. [ 33 ] Le 31 décembre 2009, Idéal inc. cesse ses opérations.

Le 5 février 2010, la convention de vente d'actifs est signée entre elle et MB inc. Le prix d'acquisition est de 63 800,00$ dont plus de la moitié sert à acquitter le solde d'un prêt bancaire. [ 34 ] La convention contient la disposition suivante : « Le vendeur déclare que les biens faisant l'objet de la présente vente représentent la totalité ou presque des biens utilisés dans le cadre de son entreprise ». [ 35 ] Le 11 février 2010, la convention de bail est signée entre 9169 inc. et MB inc.

Les lieux loués sont désignés ainsi: « Un immeuble situé au 1800, rue Bresse, à Québec, province de Québec, G2G 2P2 désigné comme étant le lot deux millions cent soixante-trois mille quatre cent trente-sept (2,163,437) du cadastre du Québec circonscription foncière de Québec. ». [ 36 ] Ce bail est consenti pour une période de cinq ans, commençant le 1 er janvier 2010 et se terminant le 31 décembre 2015 pour un loyer annuel de 27 183,00$, auquel il faut ajouter 1 560,00$ de T.P.S. et 2 457,00$ de T.V.Q., pour former une somme totale de

31 200,00$, payable à l'avance le premier de chaque mois en douze versements mensuels, égaux et consécutifs de 2 600,00 $. La convention de bail contient une clause de renouvellement à l'option du locataire aux mêmes conditions pour cinq années additionnelles. [ 37 ] Les conventions de vente d'actifs et de bail sont préparées par les avocats de M. Horn. [ 38 ] Au moment de la signature du bail le 11 février 2010, MB inc. a déjà conclu quatre baux pour l'occupation d'une

partie du terrain adjacent au bâtiment : - Express Bac : convention de bail à compter du 1 er novembre 2009 pour une superficie approximative de 2700 pieds 2 au loyer annuel de 3 515,00$ incluant les taxes; - Les Entretiens Agricoles Québec inc. : convention de bail commençant le 1 er janvier 2010 pour une superficie approximative de 3000 pieds 2 au loyer annuel de 3 600,00$ incluant les taxes; - Soudure Mobile Audet : convention de bail commençant le 1 er décembre 2009 pour l'entreposage d'un conteneur au loyer annuel de 2 016,00$ incluant les taxes; - Fondations RM (2005) inc. : convention de bail commençant le 1 er septembre 2009 pour une superficie approximative de 2700 pieds 2 au loyer annuel de 7 214,97$ incluant les taxes. [ 39 ] Il appert que trois de ces baux signés par MB inc., à

titre de locateur, remplacent ceux signés auparavant par 9169 inc .. Jean- Philippe Couture, Marc-André Bureau et Daniel Jobin, respectivement représentants de Express Bac, Les Entretiens Agricoles Québec inc. et Fondations RM (2005) inc., témoignent qu'ils ont été invités par Mme Bérubé à signer un nouveau bail en novembre et en décembre 2009. Ils ne posent pas de question. Ils savent qu'il y a du changement au 1800 Bresse à la suite de l'accident de M. Horn et les déboires de Idéal inc. [ 40 ] M.

Horn déclare que 9169 inc. a loué à MB inc. uniquement le bâtiment et que Mme Bérubé, par MB inc., a loué sans droit ces parcelles de terrain du 1800 Bresse. [ 41 ] M. Horn témoigne que ces entreprises sont des locataires de 9169 inc. depuis plusieurs années et que cette dernière n'a pas fait cession de ses baux à MB inc. Il affirme avoir eu connaissance de ces nouveaux baux avec MB inc. à l'été 2011, en avoir eu copie en novembre 2011 et avoir toujours cru que Mme Bérubé déposait les loyers perçus dans le compte bancaire de 9169 inc.

Il ajoute qu'il était en droit de s'attendre à signer pour 9169 inc. les baux pour les terrains adjacents au 1800 Bresse. [ 42 ] Mme Bérubé affirme que MB inc. a signé de nouveaux baux avec ces entreprises parce que celle-ci loue l'immeuble au complet. Elle a agi à l'automne 2009 sur les conseils des avocats de M. Horn. Elle ajoute que celui-ci connaît la démarche de MB inc. et qu'il fixe le coût du loyer demandé aux locataires. [ 43 ] Au cours du printemps 2010, M. Horn fait un accident vasculaire cérébral.

Il doit suivre des traitements de physiothérapie pour une paralysie de la main et du bras au cours de l'année 2010. Depuis déjà l'automne 2009, il s'en remet à Mme Bérubé pour la gestion quotidienne de Idéal inc. et 9169 inc. [ 44 ] En décembre 2010, Idéal inc. dépose une proposition auprès d'un syndic de faillite. M. Horn déclare, dans le formulaire – Bilan proposition déposée par une entité – que Idéal inc. ne possède aucun bien meuble tel de la machinerie, de l'outillage, de l'équipement ou de l'ameublement. Il ne reste que des comptes à recevoir. [ 45 ] En avril 2011, M.

Naud, qui opère une entreprise d'excavation sous la dénomination sociale de Mini Excavation CN enr., se montre intéressé à louer au 1800 Bresse un espace de bureau et une parcelle de terrain pour y entreposer sa machinerie et ses équipements. [ 46 ] Il rencontre Mme Bérubé et M. Horn. Il discute avec M. Horn de l'emplacement et conviennent d'un espace de 3500 pieds 2 situé à l'arrière du bâtiment ainsi que d'un bureau d'environ 200 pieds 2 . [ 47 ] À la fin avril ou au début mai 2011, M.

Naud signe un bail avec MB inc., pour une période d'un an commençant le 1 er mai 2011 pour les superficies convenues, au loyer annuel de 9 569,70$ incluant les taxes. [ 48 ] M. Naud affirme, lors de l'interrogatoire avant défense, et répète à l'audience que M. Horn est présent lors de la signature du bail. M. Horn nie cette affirmation. Il soutient que son implication s'est limitée à montrer le terrain à M. Naud et que ce bail a été signé, tout comme les autres baux, sans droit et sans l'autorisation de 9169 inc. [ 49 ] À ce moment, les relations entre Mme Bérubé et M. Horn ne sont pas très bonnes.

La situation se détériore depuis déjà quelques mois. Le 17 juin 2011, c'est la rupture. M. Horn quitte le domicile conjugal à la suite d'une scène avec Mme Bérubé. [ 50 ] Étant donné leur séparation, M. Horn récupère, à l'été 2011, une

partie de la documentation de Idéal inc. de 2009 à juillet 2011, en s'adressant à ses comptables, et certains documents de 9169 inc., en s'adressant à son banquier. [ 51 ] C'est ainsi et à ce moment qu'il découvre, affirme-t-il, que les loyers des locataires de 9169 inc. ne sont pas déposés au compte de celle-ci sauf celui de MB inc. [ 52 ] À compter du mois d'août 2011, MB inc. cesse de verser son loyer mensuel de 2 600,00$ à 9169 inc.

[ 53 ] Mme Desrochers, qui fait la tenue de livres pour MB inc. depuis 2010, présente à l'audience un

sommaire des sommes payées par MB inc. à 9169 inc. du 1 er janvier 2010 au 1 er juillet 2011. Il appert que MB inc. a versé durant cette période 64 000,00$, soit 14 600,00$ de plus que ce que prévoit le bail. [ 54 ] Le

sommaire indique aussi que MB inc. a payé, pour et à l'acquit de 9169 inc., 2 257,50$ représentant les frais de déneigement (hiver 2010-2011) et 2 063,03$ pour un compte d'honoraires d'avocats. [ 55 ] Mme Bérubé déclare avoir avancé ces sommes à 9169 inc. afin que celle-ci puisse acquitter divers frais notamment les taxes municipales et scolaires. Elle prétend qu'en raison de ces paiements additionnels, MB inc. n'a pas de loyer en retard au mois de novembre 2011 par l'effet de la compensation. [ 56 ] Le 4 octobre 2011, M. Horn transmet à MB inc., par l'intermédiaire de son avocat, une mise en demeure.

Elle mentionne entre autres : « Aux termes d'une convention de bail intervenue entre Coffrage et location MB inc. et 9169-0933 Québec inc. en date du 11 février 2010, Coffrages et location MB inc. a loué un immeuble situé au 1800, rue Bresse, à Québec, pour la somme de 27 183,00$ annuellement plus les taxes applicables. Le prix fut déterminé en fonction du fait que vous n'aviez pas le droit de sous-louer sans la permission du propriétaire. Nous vous référons à cet effet au paragraphe 9 de la convention de bail.

Or, il appert que vous contrevenez à la clause 9 dudit bail puisque vous avez sous-loué à plusieurs entreprises et/ou personnes. Vous êtes par les présentes mise en demeure de cesser toute sous-location et de transférer en faveur de ma cliente les loyers que vous percevez ainsi illégalement. ». [ 57 ] Il requiert aussi par cette mise en demeure la remise de meubles et d'outils lui appartenant et d'autres appartenant à Idéal inc., lesquels se trouvent au 1800 Bresse, mais ne réclame pas le loyer impayé. [ 58 ] Le 31 octobre 2011, Mme Bérubé rencontre l'assureur de MB inc.

La couverture d'assurance est modifiée à compter du 14 novembre 2011 en retranchant le 1800 Bresse et en ajoutant le 165 rue des Grandes Mers et le 100 rue d'Anvers, deux adresses situées à St-Augustin-de-Desmaures. [ 59 ] Le 31 octobre 2011, Gaz Métro adresse une lettre à 9169 inc. pour l'ouverture d'un nouveau compte et il lui demande un dépôt de garantie pour le 1800 rue Bresse.

Le 16 novembre 2011, Hydro-Québec fait de même. [ 60 ] Mme Bérubé admet avoir transféré les comptes de MB inc. auprès de Gaz Métro et de Hydro-Québec et avoir modifié les assurances car elle souhaite déménager. [ 61 ] Plus particulièrement, MB inc. commence à libérer le 1800 Bresse au début de novembre 2011. M. Horn se rend sur les lieux le 6 novembre 2011. Comme la porte du bâtiment est ouverte, il entre. Il constate que les employés de M.

Naud y travaillent et aussi que l'ameublement de bureau, les ordinateurs et les outils utilisés par MB inc. ne sont plus là. [ 62 ] MB inc. quitte finalement les lieux à la mi-novembre 2011. MB inc. installe ses bureaux au 165 rue des Grandes Mers, résidence de Mme Bérubé, et entrepose ses équipements et son matériel roulant sur un terrain loué au 100 rue d'Anvers. [ 63 ] Mme Bérubé témoigne qu'elle quitte le 1800 Bresse parce que durant la période de juillet à octobre 2011, M. Horn fait de la filature, qu'il l'épie et vient régulièrement dans la cour du 1800 Bresse avec son véhicule.

Il réclamerait le paiement des loyers et harcèlerait les sous-locataires. Il y aurait intimidation de sa part dans le but de forcer la résiliation du bail. [ 64 ] Elle affirme que la situation devient invivable car il arrive à l'improviste et elle a peur pour l'équipement et le matériel roulant de MB inc. Elle lui attribue un bris et des graffitis sur du matériel roulant. Elle ajoute avoir été contrainte de quitter les lieux vu les circonstances. Elle espère, à ce moment, résilier le bail de MB inc. dans le cadre d'un règlement négocié avec M.

Horn et 9169 inc. mais qui finalement achoppe, d'où sa décision que MB inc. puisse toujours se prévaloir des droits que lui confère le bail. [ 65 ] Elle reconnaît que durant cette période, M. Horn n'est jamais entré dans le bâtiment par effraction et n'avoir eu qu'un seul face-à- face avec lui – le 12 novembre 2011 – lorsqu'il se rend au 1800 Bresse chercher son garage de toile pour l'hiver. Elle reconnaît aussi l'avoir aperçu environ une quinzaine de fois dans le stationnement. [ 66 ] M. Horn admet être allé au 1800 Bresse mais nie les faits tels que les rapporte Mme Bérubé. [ 67 ] Pour sa part, M.

Naud a vu plusieurs fois M. Horn dans la cour du 1800 Bresse dans son véhicule. Il ne l'a vu entrer qu'une seule fois dans le bâtiment, le 6 novembre 2011, alors que la porte est entrouverte. Il n'a jamais eu d'altercation avec lui. [ 68 ] Les témoins Jean-Philippe Couture et Marc-André Bureau, respectivement représentants de Express Bac et Les Entreprises Agricoles Québec inc., déclarent avoir vu à l'occasion M. Horn sur le terrain du 1800 Bresse durant cette période. Ils échangent des salutations amicales sans plus. Ils n'ont pas fait l'objet de harcèlement ni de demande de paiement de loyer. M.

Bureau ajoute qu'il voit M. Horn prendre des photographies. [ 69 ] Le représentant de Fondations RM (2005) inc., Daniel Jobin, témoigne qu'il n'a pas vu M. Horn depuis décembre 2009. [ 70 ] Le 1 er décembre 2011, MB inc. fait signifier au procureur de 9169 inc. un avis de sous-location suivant les articles 1870 et 1871 du Code civil du Québec (C.c.Q.), annonçant son intention de sous-louer à M. Naud les lieux loués au 1800 Bresse. [ 71 ] Le 2 décembre 2011, le procureur de 9169 inc. et de M. Horn répond par lettres adressées à MB inc. et à M.

Naud, que le bail est résilié de plein droit vu l'abandon des lieux et subsidiairement que la sous-location est refusée. Le 8 décembre 2011, MB inc. et M. Naud intentent les présentes procédures.

[ 72 ] Le 16 décembre 2011, M. Horn fait changer les serrures du bâtiment. À cette occasion, M. Horn exige que M. Naud sorte du bâtiment du matériel qu'il y entrepose pour le placer sur la parcelle de terrain qu'il sous-loue. M. Naud peut toujours utiliser le bureau qu'il loue dans le bâtiment. Le 20 décembre, les parties se présentent devant notre Cour pour obtenir une ordonnance de sauvegarde, requête qui est accueillie en

partie en faveur de MB inc. et M. Naud. [ 73 ] En février 2012, Idéal inc. intervient au dossier pour revendiquer la propriété de biens énumérés à la pièce IN-3. M. Horn et Idéal inc. font aussi émettre des brefs de saisie avant jugement pour saisir les biens meubles que chacun revendique, saisies qui seront pratiquées au 1800 Bresse, au 165 rue des Grandes Mers et au 100 rue d'Anvers, avec un résultat mitigé. [ 74 ] M.

Horn témoigne que depuis l'automne 2009, moment où Mme Bérubé prend charge des tâches administratives, avec l'aide de Mme Desrochers, et jusqu'à la séparation du couple, il se fie entièrement à elle pour la gestion de ses entreprises. [ 75 ] Il laisse entendre qu'elle aurait profité de la situation pour avantager MB inc. et s'avantager elle-même à son détriment et au détriment de Idéal inc. et 9169 inc. [ 76 ] Outre le fait que MB inc. aurait loué sans droit des parcelles de terrain au 1800 Bresse, il soutient que Mme Bérubé aurait imité sa signature sur des chèques de Idéal inc. et pour l'un d'eux son endossement, qu'elle aurait payé des achats personnels avec la carte de crédit et la carte de débit de Idéal inc. et qu'elle aurait personnellement signé des documents de Idéal inc. sans son autorisation et en aurait détruit d'autres.

Elle et MB inc. se seraient accaparés de biens lui appartenant ou appartenant à Idéal inc. [ 77 ] Mme Bérubé nie avoir agi de la sorte, hors la connaissance de M. Horn et à son insu pour s'avantager ou avantager MB inc. Elle nie formellement avoir imité sa signature sur les chèques et l'endossement. Elle ajoute que les documents qu'elle a signés l'ont été à la connaissance de celui-ci. [ 78 ] De plus, M. Horn témoigne que MB inc. n'a pas rempli certaines obligations contenues au bail.

En plus d'être en défaut de payer le loyer du mois d'août au mois de novembre 2011 : − elle n'a pas fourni à 9169 inc. copie des polices d'assurance pour le feu, le vol et la responsabilité civile en 2010 et 2011; − elle aurait vidangé des produits contaminants dans des réservoirs et ils se sont déversés au sol; − elle aurait accepté sur le terrain des réservoirs appartenant à M. Naud ainsi qu'une installation électrique additionnelle pour son bénéfice, sans autorisation de 9169 inc.; − elle aurait autorisé M. Naud à occuper une

partie du bâtiment, qu'il détienne une clé de celui-ci et qu'il ait accès au code du système d'alarme, sans autorisation de 9169 inc. [ 79 ] Mme Bérubé nie le déversement au sol et affirme que pour le reste, tout est à la connaissance de M. Horn, et sans qu'il n'y trouve à redire jusqu'à l'échec des négociations en novembre 2011. ANALYSE ET DÉCISION [ 80 ] Le Tribunal doit mesurer la portée d'actes posés alors que Mme Bérubé et M.

Horn font vie commune, semblent filer le parfait bonheur et se font entièrement et mutuellement confiance, ainsi que d'actes posés ultérieurement par l'un et l'autre dans le contexte d'un conflit matrimonial. L'analyse des témoignages et de leur crédibilité prend de l'importance dans le présent litige. [ 81 ] La jurisprudence nous enseigne que la crédibilité d'un témoin est une question de fait. Dans l'affaire Eustache c.

La Cie d'assurance Bélair inc. [1] , notre Cour énonce quant à la qualité du témoignage ce qui suit : « [40] Les critères retenus par la jurisprudence pour jauger la crédibilité, sans prétendre qu’ils sont exhaustifs, peuvent s’énoncer comme suit : 1. Les faits avancés par le témoin sont-ils en eux-mêmes improbables ou déraisonnables? 2. Le témoin s'est-il contredit dans son propre témoignage ou est-il contredit par d'autres témoins ou par des éléments de preuve matériels? 3. La crédibilité du témoin a-t-elle été attaquée par une preuve de réputation? 4.

Dans le cours de la déposition du témoin, y a-t-il quoi que ce soit qui tend à le discréditer? 5.

La conduite du témoin devant le tribunal et durant le procès révèle-t-elle des indices permettant de conclure qu'il dit des faussetés? [41] Ces critères d'appréciation de la crédibilité doivent être utilisés pour l’appréciation d’un témoignage en tenant compte non seulement de ce qui est dit devant le Tribunal, mais aussi en regard des autres déclarations que le témoin a pu faire ailleurs. [42] En effet, un témoin qui, en des moments différents relativement aux mêmes faits, donne des versions différentes porte atteinte à la crédibilité de ce qu'il avance.». [ 82 ] Aussi, le Tribunal considère important de reprendre les règles et les critères applicables en ce qui a trait au fardeau de la preuve. [ 83 ] Le rôle principal des parties dans la charge de la preuve est établi aux articles 2803 et 2804 C.c.Q. qui prévoient :

2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 84 ] En matière civile, le fardeau de la preuve repose sur les épaules de la

partie demanderesse suivant les principes de la simple prépondérance : - la

partie demanderesse doit présenter au juge une preuve qui surpasse et domine celle de la

partie défenderesse; - la

partie qui assume le fardeau de la preuve doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible mais probable; - la probabilité n'est pas seulement prouvée par une preuve directe mais aussi par les circonstances et les inférences qu'il est raisonnablement possible d'en tirer. [ 85 ] Dans leur traité de la preuve civile, les auteurs Jean-Claude Royer et Sophie Lavallée précisent : « Il n'est donc pas requis que la preuve offerte conduise à une certitude absolue, scientifique ou mathématique.

Il suffit que la preuve rende probable le fait litigieux.». [2] [ 86 ] Ils ajoutent, quant à l'appréciation de la prépondérance : « Pour remplir son obligation de convaincre, un plaideur doit faire une preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. Le degré de preuve requis ne réfère pas à son caractère quantitatif mais bien qualitatif. La preuve produite n'est pas évaluée en fonction du nombre de témoins présentés par chacune des parties mais en fonction de leur capacité de convaincre.

Ainsi, le plaideur doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible mais probable. Dans l'appréciation globale d'une preuve, il n'est pas toujours facile de tracer la ligne de démarcation entre la possibilité et la probabilité.». [3] [ 87 ] Selon l'

article 2845 C.c.Q. , la force probante du témoignage est laissée à l'appréciation du Tribunal. [ 88 ] Le Tribunal souligne immédiatement que les explications et les contradictions qui ponctuent le témoignage de M. Horn ne rendent pas toujours crédible sa version des faits. [ 89 ] À

titre d'exemple, en voulant discréditer Mme Bérubé par une preuve de malversation plus particulièrement qu'elle aurait imité sa signature sur une quinzaine de chèques émis par Idéal inc., il s'est lui-même discrédité. [ 90 ] Quelques-uns de ces chèques ont été faits à l'époque où Mme Danielle Martineau était toujours à l'emploi de Idéal inc. pour faire la tenue de livres et notamment, préparer les chèques. Aussi, les chèques sont faits à l'ordre des fournisseurs et des salariés de Idéal inc. ou encore de la CCQ et de la Régie du bâtiment. Pourquoi Mme Bérubé aurait-elle signé ces chèques en lieu et place de M.

Horn, en imitant sa signature ? Par ailleurs, le Tribunal constate une nette ressemblance de cette signature avec d'autres signatures de M. Horn notamment sur un bail qu'il a signé en 2008 avec Fondations RM (2005) inc. 1.

Le bail intervenu entre 9169 inc. et MB inc. a-t-il pour objet le bâtiment et le terrain ou seulement le bâtiment ? [ 91 ] La preuve permet de conclure sans difficulté que le bail convenu entre 9169 inc. et MB inc., le 11 février 2010, vise l'immeuble au complet, c'est-à-dire le bâtiment et le terrain. [ 92 ] Les mots utilisés au bail pour désigner les lieux loués sont clairs et ne prêtent pas à interprétation. [ 93 ] Le bail a pour objet un immeuble désigné comme étant le lot deux millions cent soixante-trois mille quatre cent trente-sept (2,163,437) du cadastre de Québec et non pas une parcelle de terrain ou le bâtiment du 1800 Bresse.

Il est bon de rappeler que le bail est préparé par les avocats de M. Horn. [ 94 ] Lorsque 9169 inc. souhaite louer qu'une

partie de l'immeuble, ses baux le spécifient. Par exemple, le bail convenu entre 9169 inc. et Fondation RM (2005) inc., pour la période du 1 er septembre 2009 au 31 août 2010, précise l'objet du bail en ces termes : «Le locateur, par le présent bail, loue au locataire un emplacement de terrain pour l'entreposage situé au 1800 rue Bresse, Québec (…)». [ 95 ] Aussi, la lettre que le procureur de 9169 inc. transmet à MB inc. le 4 octobre 2011 laisse clairement voir que 9169 inc. a loué l'immeuble au complet à MB inc., lui reprochant de ne pas avoir obtenu, conformément à l'article 9 du bail, l'autorisation préalable du locateur pour sous-louer des parcelles de terrain. [ 96 ]

L'article 10 du bail qui prévoit : «Les lieux loués ne pourront être utilisés par le locataire que pour des fins d'entreposage sur le terrain» et qui aurait pu circonscrire les lieux loués, éliminant d'emblée le bâtiment, a été biffé lors de la signature du bail, biffure initialisée par M.

Horn. [ 97 ] Le procureur de 9169 inc. prétend qu'avec la disparition de cet article, le bail ne peut viser que le bâtiment, parce que 9169 inc. a d'autres locataires sur le terrain au moment de la signature du bail avec MB inc. [ 98 ] Le Tribunal ne peut retenir cet argument qui tente à contredire ou changer les termes du bail. Sa disparition permet plutôt à MB inc. de bénéficier de l'ensemble de l'immeuble. D'ailleurs, 9169 inc. n'a plus de locataire sur le terrain depuis décembre 2009 et MB inc. a nécessairement besoin du terrain pour entreposer les coffrages et le matériel roulant.

2. MB inc. a-t-elle fait défaut de remplir des obligations prévues au bail emportant la résiliation du bail ? [ 99 ] Le défaut de remplir des obligations prévues au bail peut conduire à la résiliation du bail. [ 100 ] De façon générale, l'

article 1590 C.c.Q. prévoit : 1590. L'obligation confère au créancier le droit d'exiger qu'elle soit exécutée entièrement, correctement et sans retard. Lorsque le débiteur, sans justification, n'exécute pas son obligation et qu'il est en demeure, le créancier peut, sans préjudice de son droit à l'exécution par équivalent de tout ou

partie de l'obligation: 1° Forcer l'exécution en nature de l'obligation; 2° Obtenir, si l'obligation est contractuelle, la résolution ou la résiliation du contrat ou la réduction de sa propre obligation corrélative; 3° Prendre tout autre moyen que la loi prévoit pour la mise en oeuvre de son droit à l'exécution de l'obligation. [ 101 ] L'

article 1863 C.c.Q. énonce plus particulièrement, dans le cas d'un bail : 1863. L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agissant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail .

L'inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l'avenir. (Le Tribunal souligne) [ 102 ] Quant au défaut de payer le loyer dû, l'

article 1883 C.c.Q. prévoit : 1883. Le locataire poursuivi en résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer peut éviter la résiliation en payant, avant jugement, outre le loyer dû et les frais, les intérêts au taux fixé en application de l'article 28 de la

Loi sur le ministère du Revenu ou à un autre taux convenu avec le locateur si ce taux est moins élevé. [ 103 ] Enfin, le bail convenu entre 9169 inc. et MB inc. contient une clause de résiliation de plein droit en faveur du locateur : « 13.

DÉFAUT POUR LES FINS DU PRÉSENT BAIL Les événements suivants constitueront un défaut aux fins du présent bail : a. défaut de payer un versement de loyer à échéance; b. défaut de remplir toute autre disposition du bail; […] Si le Locataire est en défaut aux termes des présentes, et si après avoir été avisé par le Locateur à cet effet, le Locataire ne remédie pas à la situation dans les dix (10) jours d'un tel avis, le présent bail sera alors résilié de plein droit, à l'option du Locateur, sans préjudice aux droits de ce dernier de recouvrer les loyers échus ou à échoir en vertu du présent bail et sans préjudice aussi à l'exécution de toutes les obligations présentement assumées par le Locataire.

Toutes les obligations assumées par les présentes sont de l'essence du présent bail et peuvent donner par suite de leur inexécution, droit à une action de résiliation de bail suite à l'avis ou mise en demeure de dix (10) jours.». [ 104 ] 9169 inc. ne s'est pas prévalue de cette clause de résiliation car elle n'a transmis à MB inc. aucun avis de se conformer aux obligations auxquelles elle aurait pu contrevenir, mis à

part celui du 4 octobre 2011 qui vise une contravention à l'article 9 du bail pour l'absence de consentement de 9169 inc. à la sous-location et qui en demande la cessation et le transfert en sa faveur des loyers perçus mais par cet avis, elle opte pour des procédures judiciaires, laissant ainsi comprendre que la contravention invoquée n'emporte pas la résiliation de plein droit du bail. [ 105 ] Aussi, l'avis du procureur de 9169 inc., en date du 2 décembre 2011, transmis à MB inc. et M.

Naud, ne saurait être constitutif de l'avis prévu à l'article 13 du bail. [ 106 ] Le Tribunal en conclut que les manquements au bail invoqués par 9169 inc., s'ils sont prouvés, ne peuvent pas entraîner une résiliation de plein droit du bail mais peuvent amener le Tribunal à prononcer une résiliation judiciaire du bail [4] , laquelle ne sera acquise qu'au moment d'un jugement la prononçant sans effet rétroactif. [ 107 ] Pour obtenir la résiliation judiciaire, le locateur doit démontrer que les défauts allégués contre le locataire lui ont causé un préjudice sérieux [5] : « (…) Cette condition s'applique quelle que soit la faute commise, sauf le cas du défaut total de payer le loyer où le locateur n'a pas à prouver quelque préjudice que ce soit. (…) […]

(…) Mais, à notre avis, l'importance du défaut peut être définie en fonction de sa valeur par rapport à toutes les autres obligations du locataire ou encore en fonction de ses conséquences, donc du préjudice probable qu'elle causera. Les tribunaux ont discrétion pour définir ce concept d'importance du défaut et de faire un lien avec le préjudice sérieux, et inversement. (…) […] (…) Le préjudice sérieux doit s'apprécier de façon objective.». [6]

a) Les sous-locations, dont celle que MB inc. a consentie à M. Naud en mai 2011, sont-elles valides ? [ 108 ] Comme MB inc. est locataire de l'ensemble de l'immeuble, elle peut certes sous-louer tout ou

partie de cet immeuble en obtenant l'assentiment du locateur. [ 109 ]

L'article 9 du bail prévoit : « Le Locataire ne peut donner, transférer ou autrement céder ce bail ou sous-louer en totalité ou en

partie les lieux, ni tolérer ou permettre l'occupation des lieux loués en totalité ou en

partie par d'autres personnes, sans avoir obtenu le consentement préalable et par écrit du locateur.». [ 110 ] MB inc. n'a pas demandé ni reçu aucun tel avis écrit de 9169 inc. [ 111 ] En l'absence du consentement du locateur, la sous-location peut être annulée. Comme il s'agit de nullité relative, c'est le locateur qui peut l'invoquer. [7] Un tel acte est aussi susceptible de confirmation par le locateur. Cette confirmation peut s'inférer de son acquiescement exprès ou tacite à la sous-location.

La confirmation d'un acte annulable constitue une question de fait. [8] La confirmation est tacite lorsque le contractant se comporte comme si la cause de nullité n'existait pas. [ 112 ] De même, le bail peut être résilié si le locateur apporte la preuve que la sous-location a été faite hors sa connaissance et qu'elle lui cause un préjudice sérieux. [ 113 ] 9169 inc., par son représentant M. Horn, sait que MB inc. sous-loue les parcelles de terrain adjacentes au bâtiment du 1800 Bresse et ce, avant même que le bail ne soit en vigueur, MB inc. ayant pris possession des lieux loués à l'automne 2009 et M.

Horn accepte cette situation. 9169 inc. n'a pas démontré non plus qu'elle subissait un préjudice sérieux découlant de la sous-location effectuée par MB inc. Le bail convenu entre MB inc. et 9169 inc. est clair quant à la location de l'ensemble de l'immeuble à MB inc. [ 114 ] M. Horn n'est pas crédible lorsqu'il affirme ignorer la situation et ne la découvrir qu'à l'été 2011. [ 115 ] Le silence et l'inaction de M. Horn depuis l'automne 2009 jusqu'à l'automne 2011 constitue un acquiescement à tout le moins tacite de sa part. [ 116 ] Il est significatif que M. Horn discute des modalités du bail avec M.

Naud, et assiste aussi, selon le témoignage de ce dernier, à la signature du bail avec MB inc., sans requérir de signer le bail au nom de 9169 inc. du moins pour la parcelle de terrain louée si celle-ci n'est pas déjà louée à MB inc. tel qu'il l'affirme. Il relate que M. Horn lui dit de « régler ça avec Marlène ». M. Naud ajoute, au cours de son contre-interrogatoire, avoir entendu autant de la part de M. Horn que de Mme Bérubé, que celle-ci était propriétaire des lieux. [ 117 ] M.

Horn ne requiert pas de signer au nom de 9169 inc. les renouvellements des baux à l'automne 2010 pour les parcelles de terrain alors qu'il témoigne avoir rappelé à Mme Bérubé l'augmentation des loyers. Il ne requiert pas non plus de signer le nouveau bail avec Fondations RM (2005) inc. à cette même période alors qu'il est signé, depuis plusieurs années, année après année comme l'exige son représentant M. Jobin. [ 118 ] Il faut se rappeler le contexte dans lequel tout cela se déroule. À l'époque, M. Horn et Mme Bérubé forment un couple depuis déjà un an et leur relation semble excellente.

Ils se sont mariés six mois auparavant. M. Horn ne situe la détérioration de leur relation qu'à la fin de l'année 2010 ou au début de l'année 2011. [ 119 ] M. Horn se rend régulièrement au 1800 Bresse malgré les traitements qu'il doit suivre en raison de son accident de motocyclette, du port de la prothèse ou de son AVC. Il conseille Mme Bérubé même s'il ne fait pas de gestion quotidienne. [ 120 ] Mme Bérubé accomplit alors des tâches administratives depuis peu de temps et elle ne connaît pas la construction. Elle a besoin de conseils et contrairement à ce que M.

Horn prétend, elle n'a pas intérêt à agir seule et à son insu, ce que M. Horn pourrait découvrir facilement par des échanges avec l'un des locataires, son comptable ou son banquier ou encore en consultant les comptes bancaires ou les états financiers de ses entreprises, ce qu'il n'a jamais été empêché de faire. [ 121 ] D'ailleurs, M. Horn a sûrement pris connaissance des états financiers de 9169 inc. pour l'année 2010 préparés par ses comptables et constaté qu'aucun loyer n'est perçu par 9169 inc. à l'exception du loyer dû par MB inc. [ 122 ] Le Tribunal ignore quels arrangements M.

Horn et Mme Bérubé ont pris réellement entre eux ou s'ils en ont pris mais le Tribunal comprend de la situation que M. Horn tente de minimiser les dégâts à la suite des déboires de Idéal inc. Il trouve sûrement son intérêt en vendant les actifs de Idéal inc. à MB inc., qui a d'ailleurs commencé ses activités au 1800 Bresse dès octobre 2009 selon ses états financiers, et en lui louant l'immeuble. Il trouve sûrement son intérêt en se retranchant derrière MB inc. [ 123 ] Le Tribunal en conclut que MB inc. pouvait validement sous-louer des parcelles de terrain adjacentes au bâtiment du 1800 Bresse.

Il considère que ces sous-locations sont acceptées par M. Horn, à

titre personnel et à

titre de représentant de 9169 inc. et qu'elles ne causent aucun préjudice sérieux au locateur.

[ 124 ] La réclamation de 9169 inc. pour être remboursée des loyers perçus des sous-locataires au montant de 23 738,70$ ne peut être accueillie.

b) Y a-t-il eu compensation à l'égard des quatre mois de loyer dû par MB inc. ? [ 125 ] Mme Bérubé reconnaît que MB inc. n'a pas versé les loyers des mois d'août à novembre 2011 que lui réclame 9169 inc., ce qui représente une somme de 10 400,00$.

En défense, elle invoque la compensation légale. [ 126 ] Mme Desrochers confirme que, durant la période du 1 er janvier 2010 jusqu'au 1 er juillet 2011 (19 mois), MB inc. a versé 64 000,00$ à 9169 inc., soit 14 600,00$ de plus que ce que prévoit le bail, somme suffisante pour compenser le montant des loyers jusqu'en décembre 2011. [ 127 ] La compensation est un mode d'extinction des obligations prévue aux articles 1672 à 1682 C.c.Q. Il s'agit de l'extinction de deux dettes jusqu'à concurrence de la moindre des deux. [ 128 ] L'

article 1672 C.c.Q. énonce : 1672. Lorsque deux personnes se trouvent réciproquement débitrices et créancières l'une de l'autre, les dettes auxquelles elles sont tenues s'éteignent par compensation jusqu'à concurrence de la moindre. La compensation ne peut être invoquée contre l'État, mais celui-ci peut s'en prévaloir. [ 129 ] L'

article 1673 C.c.Q. prévoit les conditions requises pour permettre d'opérer une compensation légale, soit celle qui se produit de plein droit, par le seul effet de la loi, sans intervention judiciaire ni consentement des parties : 1673. La compensation s'opère de plein droit dès que coexistent des dettes qui sont l'une et l'autre certaines, liquides et exigibles et qui ont pour objet une somme d'argent ou une certaine quantité de biens fongibles de même espèce. Une

partie peut demander la liquidation judiciaire d'une dette afin de l'opposer en compensation. [ 130 ] Ainsi, pour que la compensation légale s'opère, il faut que les deux dettes soient certaines, liquides et exigibles. En l'instance, MB inc. a le fardeau de prouver l'existence d'une créance certaine, liquide et exigible en sa faveur contre 9169 inc. [ 131 ] Bien qu'ayant questionné longuement Mme Desrochers sur les chiffres qu'elle soumet à l'audience, 9169 inc. ne conteste pas comme tel le résultat de 14 600,00$ auquel elle arrive.

Il s'agit de paiements comptabilisés avec chèques à l'appui. [ 132 ] Une preuve prépondérante permet d'établir que les créances sont certaines, liquides et exigibles puisque le montant des dettes peut être fixé aisément. [ 133 ] La compensation entre la créance pour loyer impayé et la créance en remboursement à MB inc. d'avances consenties à 9169 inc. peut être qualifiée de compensation légale qui produit ses effets de plein droit sans intervention judiciaire.

Elle justifiait MB inc. de retenir son loyer jusqu'à concurrence des sommes dues. [ 134 ] Comme le loyer dû et réclamé est de 10 400,00$ et les sommes dues à MB inc. de 14 600,00$, le Tribunal reconnaît une compensation légale jusqu'à concurrence de 10 400,00$.

c) MB inc. a-t-elle abandonné les lieux loués ? [ 135 ] Dans l'ouvrage Le Louage , le professeur Pierre-Gabriel Jobin traite de l'abandon des lieux par le locataire de la façon suivante : « 191. Observations générales .

À priori, le locataire qui abandonne le bien loué viole l'obligation d'utiliser celui-ci en personne prudente et diligente, faute qui peut conduire même à la résiliation du louage ; le locataire a en effet l'obligation d'utiliser les lieux loués, ou de les habiter s'il s'agit d'un logement.» [9] (le Tribunal souligne) [ 136 ] Dans le même ouvrage, le professeur Jobin précise : « En matières commerciales également, les tribunaux ont eu l'occasion d'affirmer l'existence de l'obligation du locataire de mener dans les lieux loués, de façon régulière, les activités pour lesquelles il les a loués. (…)». [10] [ 137 ] Dès la fin d'octobre 2011, MB inc. se prépare à quitter le 1800 Bresse.

Elle déménage à la mi-novembre 2011 pour opérer son entreprise ailleurs. [ 138 ] MB inc. a bel et bien quitté les lieux loués. La preuve le démontre clairement. À priori, elle viole son obligation d'utiliser les lieux loués en personne prudente et diligente. Mais s'agit-il d'un abandon qui justifie la résiliation judiciaire à la demande de 9169 inc. ? [ 139 ] Madame Bérubé témoigne que des négociations ont été entreprises avec M. Horn pour la conclusion d'une entente à l'amiable visant la résiliation du bail, négociations qui ont échoué au cours du mois de novembre 2011. Le Tribunal ignore le contenu de ces

négociations. Il retient de ce témoignage qu'à défaut de telle entente, le bail n'est pas résilié et MB inc. décide de poursuivre la location. [ 140 ] Le 1 er décembre 2011, MB inc. témoigne concrètement de son statut de locataire en adressant à 9169 inc. un avis pour sous-louer l'immeuble du 1800 Bresse à M.

Naud. [ 141 ] Comme la sous-location est refusée entre autres pour le motif que le bail serait résilié de plein droit, elle s'adresse à la Cour et obtient une ordonnance de sauvegarde lui permettant un retour au 1800 Bresse. [ 142 ] Le Tribunal voit dans de tels gestes une volonté ferme de MB inc. d'être toujours locataire et d'occuper les lieux loués. [ 143 ] Pour réussir dans sa demande de résiliation judiciaire, 9169 inc. doit prouver un préjudice sérieux résultant de l'abandon des lieux, ce qui se traduit généralement par une réclamation pour loyers échus ou à échoir ainsi qu'en dommages-intérêts dans le cadre d'une demande de résiliation de bail présentée par le locateur. [ 144 ] Dans le présent dossier, 9169 inc. ne réclame rien de tel et ne peut faire la preuve d'un préjudice sérieux vu le retour de MB inc. au 1800 Bresse.

Ce retour ne découle pas seulement de l'ordonnance de sauvegarde mais bien de la volonté de MB inc. de se prévaloir des droits que lui confère le bail. [ 145 ] Le professeur Jobin enseigne : « Il n'y a pas, non plus, de droits acquis à la résiliation dans le louage non résidentiel.

En effet, les tribunaux ont parfois décidé que, si le locateur a remédié à son défaut au moment de l'institution de l'action en résiliation, celle-ci n'a plus d'objet, et que, s'il y a remédié entre l'introduction de l'action et l'enquête, il n'existe plus de préjudice sérieux permettant la résiliation.». [11] (référence omise) [ 146 ] Le Tribunal est d'avis qu'il en est de même pour un locataire qui souhaite retourner dans les lieux loués. [ 147 ] Comme il n'y a pas de droits acquis à la résiliation dans le louage et que 9169 inc. n'a pas prouvé un préjudice sérieux découlant de l'abandon temporaire du 1800 Bresse, le Tribunal est d'avis que le bail ne peut être résilié judiciairement.

d) Y a-t-il d'autres manquements au bail d'importance et causant un préjudice sérieux à 9169 inc. ? [ 148 ] Les reproches visent les copies des polices d'assurance non fournies par MB inc. à 9169 inc., un déversement au sol de produits contaminants, la présence de réservoirs sur le terrain et des travaux électriques effectués sans l'autorisation de 9169 inc. et l'occupation d'une

partie du bâtiment par M. Naud sans l'autorisation de 9169 inc. [ 149 ] 9169 inc. n'a jamais transmis de mise en demeure quant à ces défauts invoqués et elle n'a pas démontré que ces manquements, lorsque prouvés, lui ont causé un préjudice sérieux. [ 150 ] MB inc. a toujours maintenu des assurances sur l'immeuble du 1800 Bresse jusqu'à son départ «temporaire» à la mi-novembre 2011, assurances qu'elle assumait en

partie pour et à l'acquit de 9169 inc. Cette dernière pouvait obtenir copie des polices d'assurance en tout temps. Il suffisait pour M. Horn de les demander à sa conjointe. [ 151 ] La preuve ne permet pas d'établir que MB inc. aurait effectué un déversement de contaminants au sol. De plus, la clause 6b) du bail ne prévoit pas la résiliation dans ce cas mais plutôt une décontamination à la charge du locataire. [ 152 ] Selon le témoignage de M. Naud, les réservoirs ont été installés sur le terrain, à l'endroit indiqué par M. Horn pour leur installation.

Il s'agit de réservoirs neufs à double parois, conformes aux normes. Le Tribunal en conclut qu'il y a eu autorisation de 9169 inc. à ce sujet. [ 153 ] Les travaux électriques sont des améliorations locatives pour répondre aux besoins du sous-locataire M. Naud, lesquels qui ont été effectués par des électriciens à la demande de MB inc. Il s'agit de travaux mineurs (ajout de circuits électriques pour un éclairage à l'arrière du bâtiment) qui n'obligent pas à faire des plans et n'affectent pas la structure du bâtiment. [ 154 ] Quant à l'occupation d'une

partie de la bâtisse par M. Naud, le Tribunal n'y voit aucun manquement au bail liant MB inc. et 9169 inc. qui pourrait être préjudiciable à cette dernière. [ 155 ] En sommes, les défauts invoqués par 9169 inc. sont plutôt des critiques soulevées sur le tard pour tenter d'obtenir la résiliation du bail. 3. MB inc. est-elle justifiée de réclamer à 9169 inc. et M. Horn des dommages-intérêts compensatoires et punitifs ? [ 156 ] MB inc. se plaint de l'attitude de M. Horn tant personnellement qu'à

titre de représentant de 9169 inc. Il aurait entravé, diminué et empêché MB inc. d'avoir la jouissance paisible des lieux loués et aurait nuit aux opérations de l'entreprise, provoquant l'obligation pour MB inc. de procéder à un déménagement.

Malgré ses reproches, MB inc. ne transmet pas d'avis écrit ou verbal à 9169 inc. pour corriger la situation et elle déménage. [12] [ 157 ] Elle ne réclame pas la résiliation du bail à son avantage mais seulement des dommages compensatoires et punitifs. Les dommages compensatoires comprennent les frais relatifs au déménagement comme ceux relatifs au retour. MB inc. ne produit aucun document tel le bail sur la rue d'Anvers ni aucune facture à ce sujet. La preuve à cet égard n'est pas chiffrée de façon satisfaisante. Il n'est pas suffisant d'affirmer avoir eu des dommages, encore faut-il les prouver par preuve prépondérante.

[ 158 ] Quoi qu'il en soit, selon le Tribunal, le déménagement s'effectue pour des motifs qui sont personnels à Mme Bérubé dans le contexte du conflit matrimonial qui l'oppose à M. Horn et la preuve ne permet pas de conclure que MB inc. a été entravée dans la jouissance paisible des lieux loués ou dans ses opérations pendant la période précédant son déménagement. [ 159 ] Les témoignages de messieurs Naud, Couture et Bureau convergent. Ils voient souvent M. Horn à bord d'un véhicule automobile sur le terrain du 1800 Bresse durant cette période. Ils ne sont pas harcelés ou dérangés dans leurs opérations.

Aucun sous-locataire n'a quitté les lieux. M. Naud ajoute n'avoir jamais eu d'altercation avec M. Horn. [ 160 ] Ce dernier a eu accès au bâtiment à deux reprises, le 6 novembre et le 12 novembre 2011, et Mme Bérubé reconnaît que M. Horn n'est jamais entré dans le bâtiment par effraction. Elle ajoute n'avoir qu'un seul face-à-face avec lui et avoir constaté sa présence une quinzaine de fois dans le stationnement du 1800 Bresse. [ 161 ] Le Tribunal ne voit pas comment la présence de M.

Horn sur le terrain des lieux loués, telle que rapportée par les témoignages, aurait pu nuire aux opérations de MB inc. [ 162 ] Certes, cette présence peut créer une certaine tension chez Mme Bérubé. Elle peut se sentir angoissée à l'idée que son ex-conjoint puisse être aux aguets et souhaiter mettre fin au bail. Mais elle n'est pas la locataire des lieux. [ 163 ] De l'avis du Tribunal, MB inc. aurait pu poursuivre ses activités au 1800 Bresse et attendre du moins le dénouement des négociations avec 9169 inc. et M.

Horn pour décider de la position à prendre et des gestes à poser. [ 164 ] Le Tribunal en conclut que MB inc. a quitté les lieux volontairement et sans justification et la réclamation de MB inc. ne peut être accueillie tant pour les dommages compensatoires que punitifs. 4. Les biens revendiqués appartiennent-ils à M. Horn et sont-ils en possession de MB inc . ? [ 165 ] En février 2012, Idéal inc. intervient au dossier. Elle revendique, à

titre de propriétaire, les biens meubles énumérés à la pièce IN- 3, lesquels seraient entre les mains de MB inc. [ 166 ] À cette fin, M. Horn, son représentant, signe un affidavit au soutien de la réquisition déposée pour l'émission d'un bref de saisie avant jugement, attestant que Idéal inc. est propriétaire des biens qui y sont énumérés. [ 167 ] La saisie avant jugement est pratiquée mais avec un résultat mitigé.

À l'audience, Idéal inc. se désiste de son intervention. [ 168 ] Il faut se rappeler que Idéal inc. a vendu tous ses actifs à MB inc. en février 2010 et qu'en décembre 2010, en déposant sa proposition auprès du syndic de faillite, elle déclare ne posséder aucun bien meuble. Elle a comme seul actif des comptes à recevoir. [ 169 ] Toujours en février 2012, M. Horn revendique aussi la propriété de biens meubles énumérés aux pièces D-2.1 et D-2.2.

Il fait émettre un bref de saisie avant jugement avec un résultat aussi mitigé que Idéal inc. [ 170 ] Le Tribunal a fait une étude comparative des biens mentionnés aux réquisitions déposées pour l'émission des brefs de saisie avant jugement, lesquelles sont appuyées des affidavits de M. Horn souscrits au soutien de la revendication de Idéal inc. et au soutien de sa revendication personnelle. [ 171 ] Trente-six des quarante-neuf biens revendiqués par M. Horn le sont aussi par Idéal inc. [ 172 ] De plus, au constat de l'huissier, les biens saisis par M.

Horn se retrouvent, à une exception près, dans la réquisition pour l'émission de la saisie avant jugement de Idéal inc. [ 173 ] De surcroît, à l'audience, M. Horn témoigne que ces biens appartiennent à 9169 inc. depuis juin 2008. [ 174 ] Toutes ces contradictions quant à la propriété des biens affectent grandement la crédibilité de M.

Horn. [ 175 ] Il n'a pas été non plus en mesure de déposer une seule facture établissant son droit de propriété ni aucune évaluation établissant la valeur des biens dont il revendique la propriété. [ 176 ] Il devait établir qu'il était propriétaire des biens mentionnés dans la réquisition déposée au soutien de son bref de saisie avant jugement et le Tribunal conclut qu'il n'a pas réussi cette démonstration, à l'exception de deux remorques Artis pour lesquelles il a déposé des certificats d'immatriculation à son nom. [ 177 ] Ces remorques n'ont pas été saisies et la preuve ne permet pas d'établir qu'elles sont en possession de MB inc. et quelle en est la valeur. [ 178 ] Dans les circonstances, la revendication de biens meubles de M.

Horn ne peut réussir. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande principale.

DÉCLARE valide la convention de sous-location intervenue en 2011 entre Coffrage et location MB inc. et Claude Naud ainsi que les conventions de sous-location intervenues entre Coffrage et location MB inc. et les autres sous-locataires. REJETTE la défense, demande reconventionnelle et demande d'ordonnances de sauvegarde réamendée dont la demande de résiliation de bail. LE TOUT , avec dépens contre les défendeurs et demandeurs reconventionnels. DONNE ACTE du désistement de l'intervention de Coffrage Idéal inc., avec dépens contre Dany Horn. ACCORDE mainlevée des saisies pratiquées au présent dossier.

DOMINIQUE LANGIS, J.C.Q . Me Vincent Fortier Barakatt Harvey (casier 104) Procureurs des demandeurs et défendeurs reconventionnels Me Pierre Émond Dussault Gervais Thivierge (casier 101) Procureurs des défendeurs et demandeurs reconventionnels et de l'intervenante Dates d’audience : 25, 26 et 27 avril 2012 [2] Jean-Claude Royer et Sophie Lavallée , La preuve civile , 4 e Édition, Cowansville, Éditions Yvon Blais ltée, 2008, p. 125. [3] Id. , p. 126. [9] Précitée, note 6, par. 191. [10] Précitée, note 6, par. 100. [11] Précitée, note 6, par. 190.