2010 QCCQ 12084, 2010 QCCQ 12084

Côté c. Construction Citral ltée 2010 QCCQ 12084 J.R. 0413 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-22-015501-085 DATE : 20 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE DENIS ROBERT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARIÈVE CÔTÉ et DANY MORIN Demandeurs c.

CONSTRUCTION CITRAL LTÉE Défenderesse ______________________________________________________________________ Jugement ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament à la défenderesse le paiement d'une somme amendée à 37 683,61 $ en remboursement des taxes municipales relatives aux infrastructures qui leur ont été facturées par la Ville de Boucherville et certaines à venir. [ 2 ] La défenderesse refuse de payer en plaidant que lesdites taxes sont à la charge des demandeurs.

Les faits [ 3 ] Au cours de l'année 2004, les demandeurs recherchaient une maison et un terrain dans la municipalité de Longueuil, arrondissement Boucherville. [ 4 ] Les demandeurs ont alors choisi de faire affaires avec la défenderesse pour l'acquisition d'une maison modèle, le « Bayonne + ». [ 5 ] Au cours des négociations, les demandeurs ont été informés par une préposée de la défenderesse des conditions et du prix de vente. [ 6 ] La liste des prix fournie par la préposée de la défenderesse indique spécifiquement la mention suivante : « Veuillez prendre note que tous nos prix inclus (sic) les TPS, TVQ, ristourne TPS TVQ, infrastructures payées à 100% et le terrain. » [ 7 ] L'avant-contrat préliminaire, signé par les parties le 11 décembre 2004, spécifie la mention suivante dans la liste des choses comprises dans le prix de vente : « Prix des infrastructures, si applicables – incluses. » [ 8 ] Le contrat notarié intervenu le 9 juin 2005 stipule : « Cette vente est faite en exécution du contrat préliminaire dûment accepté par les parties.

Sauf incompatibilité, les parties confirment les ententes qui y sont contenues et reproduites aux présentes. » [ 9 ] À une date indéterminée, entre la remise de la liste des prix et le contrat notarié, les demandeurs ont reçu de la préposée de la défenderesse un document concernant le calcul des taxes municipales. [ 10 ] Ledit document mentionne, à

titre indicatif, le coût des taxes municipales avec la précision suivante : « Les taxes de secteur : Montant à payer à vérifier avec la Ville 450-[…]. » [ 11 ] La préposée de la défenderesse a alors expliqué aux demandeurs ce qu'elle comprenait de cette taxe de secteur; elle les a informés qu'il s'agissait d'une taxe de bassin, à savoir une taxe pour couvrir les frais d'entretien des bassins d'eau, de gazon, des parcs, etc., et autres dépenses de même nature.

[ 12 ] Les demandeurs n'ont pas fait d'autres recherches pour en savoir plus, parce qu'ils acceptaient de payer ces taxes municipales. [ 13 ] Les demandeurs étaient certains que toutes les taxes d'infrastructures étaient payées à 100% dans le prix de vente. [ 14 ] Les demandeurs ont pris possession de la maison et s'en sont déclarés très satisfaits. [ 15 ] Le 1 er janvier 2006, il y a eu défusion : Longueuil et Boucherville sont devenues respectivement des villes autonomes; la Ville de Boucherville a assumé la responsabilité d'appliquer le règlement de la Ville de Longueuil, lequel règlement assurait le financement des infrastructures. [ 16 ] Au cours de l'année 2006, la Ville de Boucherville a réclamé aux demandeurs le paiement d'une taxe sectorielle calculée sur la base de la superficie du terrain (taxe de superficie) et une autre calculée sur la base de leur étendue en front (taxe frontale), soit respectivement 1 461,21 $ et 580,22 $. [ 17 ] Les demandeurs ont alors payé ces taxes et ont protesté auprès de la défenderesse pour obtenir le remboursement de tels montants en soutenant que ces taxes étaient comprises dans le prix de vente puisque les infrastructures avaient été payées à 100% à ce moment-là. [ 18 ] La défenderesse a refusé de payer en alléguant que le contrat notarié prévoyait une clause indiquant que ces taxes étaient de l'amélioration locale à la charge des demandeurs en vertu de l'article 17.1, qui se lit comme suit : « L'acheteur s'engage expressément par les présentes, et ce à l'entière exonération du vendeur et de ses auteurs en titre, de payer toutes les taxes décrétées par les autorités compétentes et découlant de l'adoption de règlements pour des taxes de bassin, des taxes excédentaires ou toutes autres taxes valablement décrétées. » [ 19 ] La défenderesse soutient que cette clause oblige les demandeurs à payer eux-mêmes les taxes de bassin qui ont été décrétées par le règlement municipal CM2003-136 de la Ville de Longueuil. [ 20 ] Les clauses pertinentes du règlement municipal sont inscrites aux alinéas 3, 4, 5, 6 : « 3.

Pour se procurer la somme de 6 626 500 $, le Conseil municipal décrète un emprunt n'excédant pas 6 626 500 $ pour une période de 20 ans. 4. Pour pourvoir aux dépenses engagées relativement aux intérêts et au remboursement en capital des échéances annuelles d'un emprunt de 543 400 $, il est par le présent règlement imposé et il sera prélevé annuellement, durant le terme de l'emprunt, sur tous les immeubles imposables compris dans le bassin « Rue du Parc » montré sur le plan (03-EG-045-50) joint au présent règlement comme

annexe 2, une taxe spéciale à un taux suffisant sur la base de leur superficie telle qu'elle apparaît sur le rôle d'évaluation en vigueur chaque année. 5. Pour pourvoir aux dépenses engagées relativement aux intérêts et au remboursement en capital des échéances annuelles d'un emprunt de 287 100 $, il est par le présent règlement imposé et il sera prélevé annuellement, durant le terme de l'emprunt, sur tous les immeubles imposables compris dans le bassin « Aqueduc » montré sur le plan (03-EG-045-50) joint au présent règlement comme

annexe 2, une taxe spéciale à un taux suffisant sur la base de leur superficie telle qu'elle apparaît sur le rôle d'évaluation en vigueur chaque année. 6. Pour pourvoir aux dépenses engagées relativement aux intérêts et au remboursement en capital des échéances annuelles d'un emprunt de 5 816,000 $, il est par le présent règlement imposé et il sera prélevé annuellement, durant le terme de l'emprunt, sur tous les immeubles imposables riverains aux travaux compris dans les bassins montrés sur le plan (03-EG-045-50) joint au présent règlement comme

annexe 2, une taxe spéciale à un taux suffisant sur la base de leur étendue en front telle qu'elle apparaît sur le rôle d'évaluation en vigueur chaque année. » [ 21 ] La défenderesse allègue que les demandeurs doivent assumer ces taxes découlant du règlement municipal. [ 22 ] À ce moment-là, les parties n'ont pu venir à aucune entente et la vie a continué son cours. [ 23 ] La Ville de Boucherville a modifié, le 8 septembre 2007, le règlement de la Ville de Longueuil quant à son objet et quant aux clauses de taxation, ce qui a eu pour effet de réduire les coûts de taxe dite de secteur. [ 24 ] Au cours des années suivantes, les demandeurs ont reçu les comptes de taxes de la Ville de Boucherville pour chacune des années 2007, 2008, 2009 et 2010, lesquels comptes ils ont payés et la défenderesse a refusé de rembourser. [ 25 ] La preuve a démontré que, suite à l'entrée en vigueur du règlement modifié par la Ville de Boucherville, le coût imputable pour les infrastructures de la propriété des demandeurs a été réduit à 14 801 $ en fonction de l'estimé des taxes sectorielles au frontage. [ 26 ] Ce nouveau règlement a été appliqué à compter de l'année 2008. [ 27 ] Comme le montant principal a été financé en 2005, et revient au financement en 2011, ledit montant ne peut être payé comptant et doit faire

partie du financement prévu sur la base de 20 ans, comme le prévoit le règlement original. Analyse [ 28 ] La preuve a démontré que les demandeurs ont été informés que les infrastructures étaient incluses à 100% dans le prix de vente. [ 29 ] Les taxes sectorielles de superficie et de frontage résultent de travaux qui ont été décrits ainsi au règlement municipal de la

Ville de Longueuil : égout sanitaire, égout pluvial, aqueduc, voirie, éclairage, utilité publique et autres travaux connexes d'aménagement. [ 30 ] Tous ces services municipaux sont de la nature d'infrastructures parce qu'ils sont des travaux de nature permanente qui constituent la base du développement immobilier. [ 31 ] Les demandeurs étaient justifiés de considérer que tous ces travaux inscrits dans le règlement de la Ville de Longueuil étaient des infrastructures payées à 100%. [ 32 ] La défenderesse ne peut valablement soutenir que les demandeurs ne se sont pas renseignés adéquatement en ce qui concerne la taxe de secteur. [ 33 ] Les explications de la préposée de la défenderesse étaient erronées en ce qui concerne la signification de la taxe de bassin. [ 34 ] Les témoignages des préposés de la Ville de Longueuil permettent de comprendre que la taxe de bassin n'existe pas et qu'il s'agit d'une mauvaise appellation. [ 35 ] L'utilisation du mot « bassin » dans le règlement municipal réfère à une assiette géographique fiscale qui permet de répartir les coûts de l'emprunt sur un ensemble de propriétés ou un ensemble de terrains et non pas, comme suggéré par la proposée de la défenderesse, les bassins d'eau, les parcs ou l'entretien de tels items. [ 36 ] La taxe de secteur ou sectorielle est une taxe sur tous les immeubles imposables dans un territoire déterminé par le règlement municipal, soit le bassin montré sur les plans et devis. [ 37 ] Le bassin doit être compris comme étant un ensemble d'immeubles sur un territoire précis déterminé par le règlement, qui constitue l'assiette fiscale devant servir à l'imposition des propriétés pour rembourser certains services d'infrastructures dont bénéficie ce territoire. [ 38 ] Tout cela est bien loin d'une taxes sur les bassins d'eau et l'entretien des parcs. [ 39 ] La défenderesse ne valablement plaider que le contrat notarié prévoyait que les demandeurs devaient payer les taxes de bassin et les taxes excédentaires et toutes autres taxes valablement décrétées. [ 40 ] Cette référence est une clause de style qui n'a aucune signification parce que les taxes de bassin n'existent pas, les taxes excédentaires n'existent pas.

Il va de soi que les demandeurs acceptaient de payer les autres taxes valablement décrétées. [ 41 ] La défenderesse est responsable d'indemniser les demandeurs des dommages subis en vertus de leurs obligations contractuelles et extracontractuelles.

Dommages [ 42 ] Les demandeurs réclament le remboursement des taxes de secteur, frontales et sectorielles qu'ils ont payées et la taxe d'aqueduc; en plus, ils réclament des dommages pour taxes futures, soit jusqu'au remboursement complet de l'emprunt en 2025. [ 43 ] Au cours des années, les demandeurs ont payé des taxes de secteur, frontales et sectorielles, et ont droit au remboursement parce qu'il s'agit-là de taxes imposées pour payer les infrastructures, lesquelles infrastructures étaient comprises dans le prix de vente et payées à 100% : Année Taxe frontale Taxe sectorielle 2006 1 461,21 $ 580,22 $ 2007 1 409,15 $ 567,57 $ 2008 1 044,62 $ 479,73 $ 2009 1 047,55 $ 485,89 $ 2010 1 049,58 $ 671,09 $ 6 012,11 $ 2 784,50 $ Total : 8 796,61 $ [ 44 ] Les demandeurs n'ont pas droit au remboursement de la taxe d'aqueduc. [ 45 ]

Malgré l'appellation « taxe d'aqueduc », il est manifeste qu'il s'agit d'une taxe d'eau pour un logement, à la charge des demandeurs. [ 46 ] Les travaux d'aqueduc de nature d'infrastructure sont distribués dans le compte de taxes en fonction du règlement municipal et répartis tant sur une charge frontale que sur charge de superficie. [ 47 ] Les demandeurs ont droit aux dommages futurs pour taxes à venir. [ 48 ] L'

article 1611 du Code civil du Québec exige que le préjudice futur soit certain et susceptible d'être évalué. [ 49 ] Même si les taxes sont décrétées en fonction du rôle de perception et sont payables annuellement, il y a lieu de décider des dommages futurs parce qu'il n'est pas souhaitable ni pour l'administration de la justice ni pour l'intérêt des parties de s'engager à chaque année, au cours des quinze prochaines années, à un débat concernant le paiement desdites taxes de secteur.

[ 50 ] La Ville de Boucherville va taxer l'immeuble des demandeurs pour la durée de l'emprunt jusqu'en l'an 2025; le préjudice des demandeurs est donc certain et peut être déterminé en fonction de la dernière année de taxation, soit l'année 2010. [ 51 ] Les demandeurs ont déclaré accepter cette année 2010 pour servir de base aux fins de calcul, sans réserve quant aux augmentations futures qu'ils supporteront. [ 52 ] Les demandeurs soutiennent à bon droit que, même s'ils vendaient leur propriété au cours des années à venir, il n'y aurait pas d'enrichissement indu de leur part parce que le prix qu'ils ont payé pour la maison devait inclure le coût de telles infrastructures. [ 53 ] Les taxes sectorielles pour l'année 2010 totalisant 1 720,67 $ et pouvant servir de base au calcul pour les quinze prochaines années, les demandeurs auront à payer 25 810,05 $ pour les taxes de secteur.

Cette somme ainsi identifiée doit toutefois être pondérée pour être capitalisée. [ 54 ] Les éléments de preuve permettant de ce faire ne sont pas les mêmes pour la taxe frontale et la taxe de superficie. [ 55 ] En ce qui concerne la taxe frontale, il faut se servir de l'estimé du coût imputable pour la propriété des demandeurs, lequel a été déterminé à 14 801 $, applicable à partir de 2008 pour fins de taxation. [ 56 ] Compte tenu que cet estimé prévoit le remboursement par un financement à un taux d'intérêt moyen de 4%, ce montant est raisonnable pour valoir montant capitalisé requis pour financer le paiement des infrastructures frontales à partir de 2008. [ 57 ] Ce montant de 14 801 $ doit être réduit des montants taxés et payés en 2008, 2009 et 2010, qui sont déjà objet d'une disposition précédente. [ 58 ] La valeur nette capitalisée pour le paiement des taxes frontales est donc de 14 801 $ moins 3 141,75 $ (1 044,62 $ + 1 047,55 $ + 1 049,58 $), soit au total 11 659,25 $ . [ 59 ] En ce qui concerne la taxe de superficie, il faut se référer au même estimé de 14 801 $, à défaut d'autre preuve, pour calculer par voie de comparaison. [ 60 ] À partir des taxes payées en 2010, il apparaît que le rapport des taxes de superficie par rapport aux taxes frontales est de 675,09 $ sur 1 049,59 $, ce qui vaut à ± 60%. [ 61 ] Appliquant la même proportion, soit 60% de l'estimé de 14 801 $, le produit de ce calcul équivaut à 8 880,60 $, ce qui est retenu pour montant capitalisé à partir de 2008 pour le paiement des taxes de superficie. [ 62 ] Ce montant de 8 880,60 $ doit être également déduit des taxes payées en 2008, 2009 et 2010 qui sont également objet d'une disposition préalable. [ 63 ] La valeur nette capitalisée pour les taxes de superficie est 8 880,60 $ moins 1 636,71 $ (479,73 $ + 485,89 $ + 671,09 $), ce qui donne un produit net de 7 243,89 $ . [ 64 ] Les demandeurs ont donc justifié leur réclamation jusqu'à concurrence de 27 699,75 $ (8 796,61 $ + 11 659,25 $+ 7 243,89 $). [ 65 ] La défenderesse doit indemniser les demandeurs en conséquence. [ 66 ] POUR CES MOTIFS, LA COUR : CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs la somme de 27 699,75 avec intérêts au taux légal, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil , à compter de la date de la signification de la requête introductive d'instance; Le tout avec dépens. __________________________________ DENIS ROBERT, J.C.Q. Me Guy Ste-Marie Gutkin Ste-Marie Procureur des demandeurs Me Raymond A. Daoust Crochetière Pétrin Procureur de la défenderesse Dates d’audience : 10 et 11 novembre 2010