2023 QCCQ 8062, 2023 QCCQ 8062

Theodore c. O'Halloran 2023 QCCQ 8062 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-162145-207 DATE : Le 3 octobre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARTIN BERGERON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ALEXANDER THEODORE -et- KELLY MICHOPOULOS Demandeurs c.

JOHN O’HALLORAN -et- HELENE SOMOGYI Défendeurs/Demandeurs en garantie -et- SOPHIE BERTHEAU -et- PEARL KEZELE -et- SAMUEL GASKIN Défendeurs en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Quelques mois après avoir fait l’acquisition de la maison de John O’Halloran et Helene Somogyi (« Vendeurs »), Alexander Theodore et Kelly Michopoulos (« Acheteurs ») apprennent que l’appareil de chauffage qui dessert l’immeuble est la propriété de Gaz Métro Plus S.E.C. (« Gaz Métro ») qui l’a loué aux Vendeurs lors de son installation quelques années plus tôt. [ 2 ] Puisque les Vendeurs déclarent dans l’acte de vente notarié [1] être propriétaires de l’appareil de chauffage, les Acheteurs les poursuivent en raison de cette déclaration.

Ils réclament le remboursement des mensualités qu’ils paient à Gaz Métro depuis la date d’acquisition de l’immeuble, en sus de dommages-intérêts de 2 000 $ visant à compenser les troubles et inconvénients qu’ils subissent. [ 3 ] Les Vendeurs n’ont en définitive aucune défense à offrir à la poursuite des Acheteurs.

Ils reconnaissent que l’appareil de chauffage appartient à Gaz Métro et, par voie de conséquence, la fausseté de leur déclaration relative à sa propriété contenue à l’acte de vente. [ 4 ] Les Vendeurs, qui déclarent la location de l’appareil de chauffage et du chauffe-eau dans le contrat de courtage et la fiche descriptive de l’immeuble, reprochent au courtier inscripteur, Sophie Bertheau, au courtier collaborateur, Pearl Kezele, et au notaire instrumentant, Me Samuel Gaskin, de faillir à leurs obligations professionnelles en ne reproduisant pas fidèlement cette information dans la promesse d’achat et l’acte de vente. [ 5 ] Ainsi, les Vendeurs imputent aux trois professionnels impliqués dans la vente de leur maison la responsabilité de la fausse déclaration contenue à l’acte de vente et ils demandent leur intervention forcée afin d’être tenus indemnes de la condamnation à être prononcée contre eux dans le cadre de la poursuite logée par les Acheteurs.

QUESTIONS EN LITIGE [ 6 ] Puisque le défaut de livrer l’appareil de chauffage est reconnu par les Vendeurs, les questions en litige se limitent ainsi :

A) À qui incombe la responsabilité de la fausse déclaration relative à la propriété de l’appareil de chauffage contenue à l’acte de vente?

B) Les montants réclamés par les Acheteurs en guise de sanction du défaut de livrer l’appareil de chauffage sont-ils justifiés?

C) Les dommages-intérêts pour troubles et inconvénients réclamés par les Acheteurs sont-ils justifiés? ANALYSE

A) À qui incombe la responsabilité de la fausse déclaration relative à la propriété de l’appareil de chauffage contenue à l’acte de vente? [ 7 ] Le Tribunal conclut que des fautes successives, commises par les courtiers immobiliers et les Vendeurs, expliquent la confusion au sujet de l’appareil de chauffage et le litige qui en découle. [ 8 ] Le Tribunal exclut le notaire Gaskin de la liste des fautifs et rejette la déclaration d’intervention qui le vise.

Son rôle dans la transaction conclue par les Acheteurs et les Vendeurs se limite à effectuer les recherches de titres habituelles, à préparer le mémoire des ajustements et à rédiger l’acte de vente selon les termes de l’entente préalablement conclue par les Acheteurs et les Vendeurs. [ 9 ] Le notaire n’y est pour rien dans ce litige, si ce n’est que l’acte de vente qu’il rédige reproduit une erreur préalablement commise, dont le Tribunal traite ci-après.

i) Les fautes commises par les courtiers immobiliers [ 10 ] Le courtier immobilier est soumis à des obligations de compétence et de diligence [2] .

Il se doit, en outre, d’identifier tous les facteurs pouvant affecter défavorablement les parties à une transaction et il doit « informer de façon raisonnable toutes les parties à une transaction des droits et obligations découlant des documents qu’il leur fait signer » [3] . [ 11 ] Sa conduite est examinée par rapport à celle d’un courtier immobilier raisonnablement prudent et diligent, placé dans les mêmes circonstances [4] . [ 12 ] L’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (« OACIQ ») explique, dans un bulletin d’information destiné au grand public [5] , la conduite attendue des courtiers immobiliers et de leurs clients au sujet des inclusions et des exclusions dans le cadre d’une vente. [ 13 ] Le bulletin mentionne que le courtier doit déterminer avec le vendeur quels éléments il désire inclure ou exclure de la vente de son immeuble.

Ces informations doivent être inscrites sur le contrat de courtage et sur la fiche descriptive. [ 14 ] Le bulletin indique également que la propriété des appareils de chauffage n’a pas à être précisée dans la promesse d’achat, à moins d’exclusion de l’appareil de la part du vendeur. [ 15 ] Enfin, le bulletin ajoute que le courtier de l’acheteur doit inscrire toutes les inclusions et exclusions que son client souhaite préciser sur la promesse d’achat.

a) La faute commise par Pearl Kezele, courtier collaborateur [ 16 ] Le contrat de courtage et la fiche descriptive de l’immeuble indiquent tous deux que l’appareil de chauffage et le chauffe-eau font l’objet d’une location.

Ils ne sont pas la propriété des Vendeurs et sont conséquemment exclus de la vente. [ 17 ] En pareil cas, madame Kezele, courtier collaborateur dont les services sont retenus par les Acheteurs, doit informer ses clients que l’appareil de chauffage et le chauffe-eau sont exclus de la vente, puisque les Vendeurs déclarent qu’ils sont loués. [ 18 ] Dans une telle situation, les Acheteurs doivent déterminer s’ils souhaitent assumer les obligations des Vendeurs en vertu des contrats de location et poursuivre les versements mensuels qui y sont prévus ou, plutôt, exiger que les Vendeurs leur confèrent la propriété de ces appareils en payant à Gaz Métro leurs valeurs de rachat. [ 19 ] Quelle que soit l’option retenue par les Acheteurs, la promesse d’achat doit obligatoirement traiter de ces appareils, à la rubrique des « Inclusions » ou celle des « Exclusions », puisqu’ils sont exclus de la vente par les Vendeurs dans le contrat de courtage et la fiche descriptive. [ 20 ] Madame Kezele, qui rédige la promesse d’achat pour les Acheteurs, fait les choses correctement à l’égard du chauffe-eau.

Il apparaît à la rubrique des « Exclusions », ce qui signifie que les Acheteurs sont informés de sa location et ils acceptent d’assumer les obligations des Vendeurs en vertu du contrat de location. [ 21 ] La situation est toutefois différente en ce qui a trait à l’appareil de chauffage. Madame Kezele explique que la location de cet appareil échappe à son attention lors de sa révision du contrat de courtage et de la fiche descriptive de l’immeuble.

Cette inattention a plus d’une conséquence. [ 22 ] Tout d’abord, les Acheteurs croient à tort, au moment de signer la promesse d’achat, que l’appareil de chauffage est inclus dans la vente.

Ils sont conduits sur cette fausse piste par madame Kezele qui ne les informe pas du facteur défavorable que représente la location de cet appareil. [ 23 ] Ensuite, le notaire Gaskin prend connaissance des termes de la promesse d’achat acceptée par les Vendeurs et les reproduit dans l’acte de vente qu’il rédige. [ 24 ] Puisqu’il constate que les parties à la transaction excluent le chauffe-eau et demeurent muettes au sujet de l’appareil de chauffage, il conclut, à juste titre, à l’inclusion dans la vente de l’appareil de chauffage et à l’exclusion du chauffe-eau. [ 25 ] Sur cette fausse prémisse, le notaire Gaskin prévoit à l’acte de vente que les parties signent une déclaration des Vendeurs à l’effet qu’ils sont propriétaires de l’appareil de chauffage et locataires du chauffe-eau. [ 26 ] On constate que l’inattention de madame Kezele lors de la révision du contrat de courtage et de la fiche descriptive de l’immeuble est à l’origine de la confusion au sujet de l’appareil de chauffage et, par voie de conséquence, du litige qui en découle.

[ 27 ] En faisant ainsi défaut à son obligation de compétence et de diligence, elle engage sa responsabilité.

b) La faute commise par Sophie Bertheau, courtier inscripteur [ 28 ] Madame Bertheau est également fautive car elle ne note pas que madame Kezele omet d’inclure, dans la promesse d’achat qu’elle lui transmet, une mention relative à l’appareil de chauffage qui doit, obligatoirement, apparaître à l’une ou l’autre des rubriques traitant des « Inclusions » ou des « Exclusions ». [ 29 ] Conséquemment, madame Bertheau ne prévient pas ses clients qu’en acceptant la promesse d’achat présentée par les Acheteurs, ils conviennent de vendre un bien dont ils ne sont pas propriétaires.

De plus, elle fait défaut d’informer madame Kezele, et les Acheteurs, de l’importante lacune dont souffre la promesse d’achat. [ 30 ] Puisqu’elle faillit à son obligation de compétence et de diligence, madame Bertheau engage également sa responsabilité.

c) Les fautes commises par les Vendeurs [ 31 ] Les Vendeurs demandent au Tribunal de les disculper de toute responsabilité dans cette affaire. Selon eux, les professionnels impliqués dans la transaction doivent être entièrement tenus responsables du paiement des montants réclamés par les Acheteurs. [ 32 ] Le Tribunal ne partage pas le point de vue des Vendeurs et conclut plutôt qu’ils doivent partager avec les courtiers immobiliers, la responsabilité des dommages subis par les Acheteurs. [ 33 ] Les Vendeurs savent que l’appareil de chauffage et le chauffe-eau ne leur appartiennent pas.

Conscients de l’importance de divulguer cette information aux éventuels acquéreurs de leur maison, ils en font part à leur courtier afin qu’elle figure au contrat de courtage et à la fiche descriptive. [ 34 ] S’ils font les choses correctement lors de la mise en marché de l’immeuble, la suite s’avère moins heureuse pour les Vendeurs. [ 35 ] Tout d’abord, ils ne notent pas, lors de la révision de la promesse d’achat, qu’elle ne prévoit que l’exclusion du chauffe-eau.

Par la suite, l’acte de vente qu’ils signent, après la lecture qu’en fait le notaire Gaskin, comporte la clause suivante: The heating equipment in the immovable belongs to him and is free of all charges except for the hot water tank which is covered by a leasing contract. (les caractères gras et le soulignement se retrouvent à l’acte de vente) [ 36 ] Le Tribunal souligne que la loi impose la lecture de l’acte notarié afin de permettre aux parties de bien comprendre ce qu’elles s’apprêtent à signer [6] . [ 37 ] Il est à noter que les Vendeurs signent l’acte de vente séparément.

Dans un premier temps, madame Somogyi le signe seule, en présence du notaire. Quelques jours plus tard, monsieur O’Halloran et les Acheteurs participent à la séance de clôture en présence du notaire et de madame Kezele. [ 38 ] Ainsi, malgré qu’ils bénéficient de deux occasions pour noter la fausseté de la déclaration et la signaler aux Acheteurs et au notaire Gaskin, les Vendeurs font chou blanc et ne tirent pas profit de ces opportunités pour rectifier les erreurs préalablement commises, par les courtiers immobiliers et eux-mêmes, aux étapes de la rédaction et de la révision de la promesse d’achat.

d) Le partage de responsabilité [ 39 ] Le Tribunal attribue 75% de la responsabilité aux Vendeurs et 25% aux courtiers immobiliers, en parts égales entre elles. [ 40 ] Sans minimiser l’importance des manquements des deux courtiers à leur obligation de diligence et de compétence, le Tribunal applique un tel partage de responsabilité puisqu’il évalue que les Vendeurs sont les plus grands fautifs dans cette affaire.

Non seulement disposent-ils de plusieurs occasions pour éviter la naissance de ce litige, la fausseté de la déclaration qu’ils font dans l’acte de vente est tellement flagrante qu’il est tout simplement inexcusable qu’ils ne la relèvent pas. [ 41 ] Pour ces raisons, la demande en intervention forcée logée contre mesdames Bertheau et Kezele est partiellement accueillie et chacune d’elles en tenue de verser aux Vendeurs un montant égal à 12,5% de la condamnation prononcée ci-après contre les Vendeurs, dans le cadre de la demande principale.

B) Les montants réclamés par les Acheteurs en guise de sanction du défaut de livrer l’appareil de chauffage sont-ils justifiés? [ 42 ] Les Acheteurs réclament 8 361,08 $ aux Vendeurs, ainsi ventilés : • 47 versements mensuels de 88 $ pour la location de l’appareil de chauffage depuis l’achat de l’immeuble, totalisant 4 136 $ lors du procès; • 4 857,78 $ correspondant à la valeur de rachat de l’appareil de chauffage lors du procès. [ 43 ] Le Tribunal accueille partiellement la demande des Acheteurs, pour les raisons suivantes. [ 44 ] Les Acheteurs sont informés pour la première fois de la location de l’appareil de chauffage en décembre 2019, lorsqu’ils reçoivent un avis de Gaz Métro les informant de versements en souffrance totalisant 440,01 $.

Cinq mois se sont alors écoulés depuis la vente de l’immeuble survenue le 15 juillet 2019.

[ 45 ] Monsieur Theodore communique sans délai avec Gaz Métro pour s’enquérir de la situation. Dans un courriel transmis le 10 décembre 2019, le locateur de l’appareil de chauffage informe monsieur Theodore de la possibilité de le racheter au coût 6 462,56 $ . [ 46 ] Les Acheteurs expliquent qu’ils ne disposent pas à cette époque des liquidités permettant le rachat de l’appareil et préfèrent poursuivre les versements mensuels jusqu’au procès.

Ceci explique que leur réclamation, mise à jour lors du procès, est plus élevée d’approximativement 2 500 $ que le montant dû à Gaz Métro en décembre 2019 pour le paiement des arrérages et le rachat de l’appareil. [ 47 ] En matière contractuelle, l’évaluation des dommages-intérêts dus en cas d’inexécution d’une obligation est faite selon les paramètres établis à l’

article 1613 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »). [ 48 ] Cet

article prévoit que les Vendeurs, en défaut de leur obligation de livrer [7] l’appareil de chauffage, sont tenus des dommages- intérêts prévus ou prévisibles au moment où l’obligation est contractée. Ces dommages doivent également être une suite immédiate et directe de l’inexécution de l’obligation des Vendeurs. [ 49 ] Dans la présente affaire, le défaut de livraison des Vendeurs se traduit par un défaut de conférer un bon et valable

titre de propriété aux Acheteurs à l’égard de l’appareil de chauffage.

Il est possible de remédier à ce défaut en payant à Gaz Métro un montant correspondant à la valeur de rachat de l’appareil. [ 50 ] Puisque les dommages-intérêts doivent être prévus ou prévisibles au moment où l’obligation est contractée, le Tribunal détermine que la valeur de rachat de l’appareil, à la date de la vente de l’immeuble, présente ce degré de prévisibilité. [ 51 ] Le Tribunal ne retient pas la valeur de rachat de l’appareil à la date du procès, proposée par les Acheteurs, puisqu’elle est tributaire de leur manque de liquidités, qui constitue un facteur imprévisible lorsque le défaut de livraison survient. [ 52 ] Selon les informations fournies par Gaz Métro en décembre 2019, la valeur de rachat de l’appareil de chauffage se chiffre alors à 6 462,56 $ et les arrérages en vertu du contrat de location s’élèvent à 440,01 $.

Le Tribunal additionne ces deux montants et établit à 8 902,57 $ les dommages-intérêts que les Vendeurs doivent payer aux Acheteurs en guise de sanction du défaut de livrer l’appareil de chauffage .

C) Les dommages-intérêts pour troubles et inconvénients réclamés par les Acheteurs sont-ils justifiés? [ 53 ]

Malgré la preuve limitée qu’il entend sur cette question, le Tribunal accorde 2 000 $ aux Acheteurs à

titre de dommages-intérêts pour les troubles et inconvénients qu’ils subissent en raison des fautes commises par les courtiers immobiliers et les Vendeurs. [ 54 ] Ce montant est accordé afin de compenser les inconvénients liés au le stress que les Acheteurs vivent lorsqu’ils apprennent que l’appareil de chauffage ne leur appartient pas, le temps qu’ils consacrent aux démarches qu’ils entreprennent pour y voir clair, les honoraires de l’avocat dont ils retiennent les services aux fins de la transmission d’une mise en demeure aux Vendeurs et la rémunération qu’ils perdent en raison de leur participation au procès qui s’échelonne sur deux jours. [ 55 ] Cette condamnation vise également à sanctionner le comportement des courtiers immobiliers et des Vendeurs qui, confrontés à l’évidence des faits, n’ont pas assumé la responsabilité de leur négligence, au détriment des malheureuses victimes de cette affaire que sont les Acheteurs.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 56 ] ACCUEILLE partiellement la demande de Alexander Theodore et Kelly Michopoulos contre John O’Halloran et Helene Somogyi; [ 57 ] CONDAMNE John O’Halloran et Helene Somogyi à payer à Alexander Theodore et Kelly Michopoulos 8 902,57 $ plus intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 14 février 2020; [ 58 ] CONDAMNE John O’Halloran et Helene Somogyi à payer à Alexander Theodore et Kelly Michopoulos les frais de justice de 193 $; [ 59 ] REJETTE l’appel en garantie de John O’Halloran et Helene Somogyi contre Samuel Gaskin; [ 60 ] CONDAMNE John O’Halloran et Helene Somogyi à payer à Samuel Gaskin les frais de justice de 207 $; [ 61 ] ACCUEILLE partiellement l’appel en garantie de John O’Halloran et Helene Somogyi contre Pearl Kezele et Sophie Bertheau; [ 62 ] CONDAMNE Pearl Kezele à payer 1 112,82 $ à John O’Halloran et Helene Somogyi avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 29 décembre 2020; [ 63 ] CONDAMNE Sophie Bertheau à payer 1 112,82 $ à John O’Halloran et Helene Somogyi avec intérêts au taux légal et indemnité à compter du 29 décembre 2020. __________________________________ MARTIN BERGERON, J.C.Q. Date d’audience : Le 5 juin 2023