2013 QCCQ 827, 2013 QCCQ 827

Cytren Development Corporation c. Barsemian (Spice Hpise

(1994) Reg'd) 2013 QCCQ 827 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-121954-103 DATE : 14 FÉVRIER 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE CHRISTIAN M. TREMBLAY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CYTREN DEVELOPMENT CORPORATION ET AL. demanderesse c. SATENIK BARSEMIAN, FAISANT AFFAIRE SOUS LE NOM DE NATIONAL SPICE HOUSE

(1994) REG'D défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] Les compagnies demanderesses réclament la somme de 5 613.82 $ qu'elles ont dû assumer afin de remettre en bon état le local loué pendant plus de 14 ans par la défenderesse. LES FAITS [ 2 ] En février 1996, Cytren Development Corporation & International Development Corporation (Quebec) Ltd (les locatrices) louent à National Spice House

(1994) Reg'd (la locataire) un entrepôt situé à Dorval afin que la locataire y opère son entreprise (pièce P- 6). [ 3 ] Selon la fille de la locataire, les locatrices ont accordé un congé de loyer pour quelques mois parce que le local était en mauvais état. [ 4 ] Le bail est renouvelé à chaque année. [ 5 ] En 1999, une infiltration d'eau survient dans l'entrepôt et cause certains dommages. Ceux-ci ont cependant été réparés (pièce D-6). [ 6 ] Le 1 er mai 2007, un nouveau bail est signé (pièce P-7).

La durée du bail est d'un an, soit du 1 er juin 2007 au 31 mai 2008. [ 7 ] À la fin du bail, celui-ci est renouvelé pour un an. [ 8 ] Le 14 décembre 2008, la locataire avise les locatrices qu'elle n'a pas l'intention de renouveler le bail. Par conséquent, les locatrices confirment le tout, par écrit, dès le lendemain (pièce P-3). Elles en profitent pour rappeler à la locataire son obligation de remettre les lieux en bon état tel que prévu au bail.

[ 9 ] Bien que le bail se termine le 31 mai 2009, la locataire demande une extension de quelques mois afin de liquider l'inventaire du commerce, ce à quoi consentent les locatrices. [ 10 ] Lors de la remise des clés, le 1 er décembre 2009, le représentant des locatrices constate que les lieux loués sont en mauvais état. Dès lors, une lettre est transmise à la locataire afin de dénoncer la situation (pièce P-12) et des photographies sont prises (pièce P-20). [ 11 ] La fille de la locataire affirme avoir retenu les services de tiers pour faire le ménage et effectuer certaines réparations (pièces D- 1 et D-2).

Quant à la fournaise, elle reconnaît que c'est à la locataire de la remettre en état de fonctionnement, mais que Gaz Métropolitain l'en aurait empêchée. La locataire a même obtenu une évaluation pour faire effectuer cette réparation (pièce D-3). [ 12 ] À plusieurs reprises, les locatrices ont tenté de rencontrer la locataire afin de discuter de la situation, mais celle-ci n'a pas donné suite. Conséquemment, les locatrices ont fait effectuer les réparations et ont transmis à la locataire une lettre de mise en demeure datée du 3 février 2010 (pièce P-5).

Copie de cette lettre est transmise à la fille de la locataire, mais celle-ci refuse de recevoir la correspondance (pièce P-6). [ 13 ] Les factures P-8 démontrent que les locatrices ont engagé Groupe Logidata Solution inc. en janvier 2010. Il en a coûté 5 083.89 $ pour remettre les lieux en état. Pour remettre en fonction la fournaise, les locatrices ont versé 529.93 $ à Pro Gaz D.M.N. inc. [ 14 ] Le 22 février 2010, le procureur des locatrices transmet une lettre de mise en demeure à la locataire afin de lui réclamer les 5 613.82 $ qu'ont dû assumer les locatrices (pièce P-9).

Aucune suite n'est donnée à cette lettre. [ 15 ] Les locatrices produisent des photographies des lieux prises quelques mois après la remise en état des lieux (pièces P-22). ANALYSE [ 16 ] L'

article 1890 du Code civil stipule: 1890. Le locataire est tenu, à la fin du bail, de remettre le bien dans l'état où il l'a reçu, mais il n'est pas tenu des changements résultant de la vétusté, de l'usure normale du bien ou d'une force majeure. L'état du bien peut être constaté par la description ou les photographies qu'en ont faites les parties; à défaut de constatation, le locataire est présumé avoir reçu le bien en bon état au début du bail. [ 17 ] Il est manifeste que l'entrepôt n'est pas un local moderne ou encore récent. Il s'agit d'un immeuble âgé.

Il est possible qu'au début du bail, en 1996, l'on ait accordé quelques mois de loyer gratuit parce que le local n'était pas propre. La clause 51(2) du bail P-6 ne le spécifie pas. Cependant, cela ne signifie pas que le local n'était pas en bon état ou était endommagé. Il faut donc présumer qu'il était en bon état. [ 18 ] Par ailleurs, lors de la signature d'un nouveau bail, le 1 er mai 2007 (pièce P-7), il est écrit à la clause 51 ce qui suit: 3.

It is an essential condition of this Lease, without which this Lease would not have been entered into that when the Lessee vacates the Leased Premises they are returned to the Lessor in the exact same clean and orderly condition as they were at the time the Lessee took possession of same (less normal wear and tear). 4.

The Lessee further acknowledges that the Leased Premises are in a clean and orderly condition and all mechanical systems such as heating, electrical and plumbing are functioning properly, and that would include all doors, windows, etc…, and the Lessee will not call upon the Lessor to make any changes and/or improvements whatsoever on/or about the Leased Premises.

[Soulignements ajoutés] [ 19 ] De plus, la clause 19 du bail stipule qu'à la fin du bail, la locataire doit enlever les constructions, ouvrages ou améliorations qu'elle a faits ( art. 1891 C.c.Q. ). [ 20 ] À deux reprises, les locatrices ont avisé la locataire que le local avait été laissé en mauvais état contrairement aux engagements prévus au bail. La locataire n'a pas réagi. [ 21 ] Les locatrices ont tenté de communiquer avec la locataire pour discuter de la situation et elle n'a pas réagi. [ 22 ] Aujourd'hui, alors qu'elle est poursuivie, elle soutient avoir respecté le bail.

Elle soutient ne pas être responsable de l'état de vétusté et de l'usure normale du local loué. [ 23 ] Malheureusement pour elle, le Tribunal n'accorde aucune crédibilité à la défense qu'elle a tenté d'offrir par l'entremise de sa fille et des témoins Robert Bryan, Gilbert Pitre et Fadi El Masry. [ 24 ] Les photographies P-20 parlent par elles-mêmes. Le local était dans un état lamentable.

De plus, les témoignages de Jonathan Isenberg et de Pierre Du Paul ont clairement corroboré celui d'Herbert Isenberg. [ 25 ] Les factures produites sous la cote P-16 sont détaillées et démontrent l'ampleur des travaux afin de remettre en bon état les lieux loués par la locataire. [ 26 ] La preuve prépondérante démontre que la locataire a contrevenu à ses obligations contractuelles. Elle devra donc dédommager les locatrices. [ 27 ] Le Tribunal considère que les locatrices ont fait la preuve des dommages qu'elles réclament. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL ACCUEILLE la demande.

CONDAMNE la défenderesse, Satenik Barsemian, faisant affaire sous le nom de National Spice House

(1994) Reg'd, à payer aux défenderesses, Cytren Development Corporation & International Development Corporation (Quebec) Ltd, la somme de 5 613.82 $ avec intérêts au taux légal de 5 % l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. , le tout à compter de la mise en demeure datée du 3 février 2010. CONDAMNE la défenderesse, Satenik Barsemian, faisant affaire sous le nom de National Spice House

(1994) Reg'd, à payer aux demanderesses, Cytren Development Corporation & International Development Corporation (Quebec) Ltd, les frais de 204 $. __________________________________ CHRISTIAN M. TREMBLAY, J.C.Q. Date d’audience : 22 octobre 2012