2018 QCCQ 8542, 2018 QCCQ 8542

Roy c. Cloutier 2018 QCCQ 8542 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-154597-167 DATE : Le 15 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVES HAMEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Alexandrine Roy -ET- sIMON hÉBERT-lAMARRE,

Partie demanderesse c. Jonathan Cloutier -et- Joanie Saint-Onge,

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alexandrine Roy et Simon Hébert-Lamarre ( AR et SHL ) [1] réclament 15 000 $ à Jonathan Cloutier et Joanie Saint-Onge ( JC et JSO ) au motif que l’immeuble situé au [...] à Montréal (l’Immeuble), acquis de ces derniers le ou vers le 4 mai 2015, serait affecté d’un vice caché en ce que [2] : « [ ] 6. [ ] Lors de la prise de possession du logement le 30 mai dernier, nous avons constaté avec stupéfaction de la moisissure sur une grande

partie du mur mitoyen (mur de gauche en faisant face à la maison) et le mur extérieur arrière (partie dans la chambre du fond). Suite à cette découverte, nous n’avons eu d’autres choix que de retirer le placoplâtre (sic) . Nous avons constaté que des lattes de bois étaient installées directement sur la fondation en moellon et que celles-ci s’effritaient au touché tellement elles étaient pourrîtes. Par la suite, nous avons constaté que plusieurs lattes de plancher de bois franc et sous-plancher collés sur le mur de fondation en question étaient moisis.

Une démarcation visibles de l’humidité sur la fondation en moellon et une odeur d’humidité omniprésente nous a donc obligé de consulter certains spécialistes en fondation pour déterminer quelles étaient les solutions pour régler le problème d’humidité . Toutes les compagnies rencontrées nous ont suggéré d’installer une membrane et un drain français avec une sompe pompe à l’intérieur de l’appartement afin d’éliminer l’humidité . Cependant, ces travaux nécessitaient de démolir les planchers (sic) la

partie de gauche de l’appartement, des sous-planchers et des solives. [ ] » (Soulignements ajoutés) [ 2 ] La somme réclamée de 15 000 $ se détaille, aux termes de la Demande modifiée en cours d’instance, comme suit : - Remboursement du coût des travaux suivants : o Drain français et membrane : 1 149,75 $ o Roches concassées : 13,52 $ o Béton coulé (21 sacs de béton x 4,29 $) : 103,58 $ o Voyages de déchets : 402,41 $

o Solives pour les trois (3) pièces de gauche (32 x 7,76 $ la solive sur les 42 pieds de longueur du mur mitoyen) : 285,51 $ o Étriers à solive (2 x 32 étriers à 1,19 chaque) : 87,56 $ o Plywood pour les trois (3) pièces de gauche (14 feuilles pour 420 pieds carrés) : 481,61 $ o Clou vrille : 34,99 $ o Plancher de bois franc pour l’appartement au complet (2,15 $ x 680 pieds carrés + taxes) : 1 680,93 $ o Uréthane dans les planchers : 1 725,00 $ o « 2x4 » (2x4 sur la longueur du mur mitoyen et les demi murs avant et arrière) : 199,43 $ o Panneaux de gypse (9 panneaux de gypse 4 x 12 pour le mur mitoyen et les deux demi murs avant et arrière) : 155,00 $ o Chaudière de plâtre : 77,95 $ o Rapport du Technologue : 689,85 $ Sous-total des travaux : 7 087,09 $ o Dommages-intérêts pour stress, troubles, ennuis et inconvénients et exécution des travaux correctifs : 7 912,91 $ TOTAL : 15 000,00 $ [ 3 ] JC et JSO nient le bien-fondé en fait et en droit de la réclamation de AR et SHL . [ 4 ] Plus particulièrement, JC et JSO soutiennent qu’il ne s’agit pas d’un vice caché, mais plutôt d’un vice apparent, en ce que le Rapport préachat inspection [3] que AR et SHL ont obtenu de la firme A.L.

Inspection M. fait état de constats alarmants qui aurait dû les inciter à mandater un spécialiste afin de pousser plus loin leur vérification et découvrir les problèmes affectant l’Immeuble, s’il en est, tel qu’ils le soutiennent à leur Contestation en ces termes [4] : « […] ▪

Section 4.1 : La durée de vie utile de la fondation est vraisemblablement atteinte car celle-ci est estimée à plus ou moins trente ou quarante ans; ▪

Section 4.3.1 : Des variations de température inquiétantes sont constatées sur les murs lors de la visite de l’appartement [...]. L’inspecteur en fait mention par le biais de l’usage du terme « mention importante »; ▪

Section 5.1 : o La fondation de l’Immeuble s’effrite par endroits. L’inspecteur met en garde quant aux potentielles infiltrations d’eau; o Des traces blanchâtres sur la maçonnerie témoignent de la présence d’humidité au niveau du revêtement des murs; o Mur de brique est à l’intérieur des fondations. L’inspecteur met en garde quant aux potentielles infiltrations d’eau; ▪

Section 11.1 : o Pour l’appartement [...] : Il y a des déformations de matériaux décelés au niveau des plafonds ce qui demande une investigation supplémentaire; o Pour l’appartement [...] : Il y a des déformations de matériaux décelés au niveau des murs ce qui demande une investigation supplémentaire; o Les planchers de bois et de céramiques de l’appartement [...] sont abîmés. L’inspecteur suggère aux acheteurs d’en investiguer la cause; o Pour l’appartement [...] : Dans la

section portant le nom « L’Indice d’humidité » l’inspecteur détecte des cernes jaunes (sic) au niveau des murs et du plafond. Il suggère aux acheteurs de vérifier auprès d’un spécialiste qualifié, de trouver la cause et de corriger pour éviter toutes conséquences dues à une négligence à cet effet; […] » [ 5 ] De surcroît, JC et JSO soutiennent ne pas avoir reçu une dénonciation écrite valable avant l’exécution des travaux correctifs

entrepris par AR et SHL, s’il en est. QUESTIONS EN LITIGE [6] AR et SHL ont-ils établi, selon le critère de la prépondérance de la preuve, que l’Immeuble acquis de JC et JSO le 4 mai 2015est affecté d’un vice caché? [7] Dans l’affirmative, JC et JSO ont-ils été dénoncés en temps opportun et quelle est la valeur des travaux correctifs et desdommages-intérêts que AR et SHL ont droit d’obtenir, le cas échéant?

LE DROIT [8] Pour une bonne compréhension de la présente affaire, le Tribunal croit qu’il est approprié de reproduire les articles 1726, 1739,2803 et 2804 du Code civil du Québec[5] (C.c.Q.) qui prévoient : « […] 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui lerendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’auraitpas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constatépar un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. […] 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuissa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravitéet l’étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. […] 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plusconvaincante. […] » (Soulignements ajoutés) [9] Ainsi, AR et SHL doivent établir, selon le critère de la prépondérance de la preuve[6], que l’Immeuble est affecté d’un vicecaché, la cause de celui-ci et le préjudice occasionné par celui-ci à ces derniers, le cas échéant. [10] De la même façon, JC et JSO doivent établir, selon le critère de la prépondérance de la preuve[7], que l’Immeuble n’est pasaffecté d’un vice caché, mais plutôt d’un vice apparent et s’il en est, qu’ils n’ont pas été dénoncés en temps opportun de celui-ci. [11] En d'autres mots, chacune des parties doit établir par une prépondérance de preuve leurs prétentions. [12] Ainsi, dans l'arrêt Parent c.

Lapointe[8], Monsieur le juge Taschereau de la Cour suprême du Canada déclare : « C'est par la prépondérance de la preuve que les causes doivent être déterminées et c'est à la lumière de ce que révèle les faits les plusprobables que les responsabilités doivent être établis. » [13] Dans le volume La preuve civile[9], l’auteur fait la distinction entre ce qui constitue une simple possibilité par rapport à uneprobabilité en ces termes : « Ainsi, le plaideur doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible mais est probable. » [14] La Cour suprême du Canada, dans l'arrêt F.H. c.

McDougall[10], écrit relativement à la valeur probante d'une preuve : « De même, la preuve doit toujours être claire et convaincante pour satisfaire aux critères de la prépondérance des probabilités. » [15] La Cour d’appel du Québec[11] nous précise relativement aux conditions d’exercice d’un recours fondé sur l’obligation degarantie de qualité du vendeur en regard d’un bien vendu : « […] [33] Dans l'arrêt ABB Inc. c.

Domtar Inc., 2007 CSC 50 , [2007] 3 R.C.S. 461, la Cour suprême énumère les conditionsessentielles de la mise en œuvre de cette garantie au paragraphe 50 : Cependant, quelle que soit la qualification du vice, il doit présenter quatre caractères, tous essentiels à la garantie : il doit être caché,

suffisamment grave, existant au moment de la vente et inconnu de l'acheteur. [34] Ces conditions d'exercice du recours quant à l'existence d'un vice caché s'apprécient selon une norme objective en évaluant laconduite de l'acheteur en fonction de celle qu'aurait eue un acheteur prudent et diligent tout en tenant compte des circonstances del'espèce. […] » (Soulignements ajoutés) [16] Cependant, pour bénéficier d’un tel recours pour vice caché, AR et SHL doivent établir avoir dénoncé par écrit le ou les vicescachés à JC et JSO, conformément aux exigences de l’article 1739 C.c.Q. [17] À cet égard, la Cour d’appel du Québec[12] résume les principes applicables en matière de dénonciation comme suit : « […] [9] Dans une affaire récente, Facchini c.

Coppola (2013 QCCA 197), la Cour résume les principes applicables en matière dedénonciation du vice: [40] La dénonciation doit avoir lieu dans un délai raisonnable à compter de la découverte du vice. Par contre, lorsque comme enl'espèce l'acheteur connaissait l'existence du vice il ne peut se plaindre d'une dénonciation tardive.

C'est l'effet du second paragraphe. [41] Selon la doctrine[Denys-Claude Lamontagne, Droit de la vente, 3e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2005, n° 223, p. 126;Pierre-Gabriel Jobin, avec la collaboration de Michelle Cumyn, La vente, 3e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2007, n° 167, p.220.], la raison d'être de la dénonciation est de permettre au vendeur de constater le vice, d'examiner la preuve et de procéder auxréparations en limitant les coûts. [42] La dispense, en cas de connaissance du vice sur le vendeur, ne porte que sur la tardiveté de l'avis alors que la dénonciationdemeure une condition de fond.

C'est l'avis que le professeur Jobin exprime ainsi [ P.-G. Jobin, La vente, supra, note 5, n° 169, p. 224,225.] : 169 – Préavis. Sanction – Le préavis constitue une condition de fond de la garantie.

Comme dans l'ancienne jurisprudence, lorsqu'il n'apas été donné et qu'aucune exemption ne s'applique, l'action intentée par l'acheteur contre le vendeur doit donc en principe être rejetée,selon la jurisprudence. […] Elle est justifiée quand l'acheteur a réparé le bien ou la revendu sans laisser au vendeur la chance devérifier s'il s'agit bel et bien d'un vice couvert par la garantie, notamment. […] [43] En effet, la dénonciation prévue à l'article 1739 C.c.Q. doit être envoyée avant l'exécution des travaux corrigeant le vice caché.Selon une décision récente de notre Cour, dans l'affaire Argayova c.

Fernandez [J.E. 2012-1400 (C.A.), 2012 QCCA 1243, paragr. 22.],le but de la dénonciation est atteint lorsque le vendeur est informé d'un vice avant les travaux et lorsqu'il a eu l'occasion de vérifier lanécessité et le coût de ceux-ci. L'absence d'une dénonciation entraîne le rejet du recours lorsque l'omission prive le vendeur de lapossibilité de vérifier l'existence du vice et de la(sic) réparer [Weiss c.

Raschella, J.E. 2009-2186 (C.A.), 2009 QCCA 2186, paragr. 6.]. [44] En ce qui a trait à la connaissance du vice décrit au deuxième alinéa de l'article 1739 C.c.Q., elle ne fait pas disparaîtrel'obligation pour l'acheteur d'envoyer la dénonciation avant le début des travaux. Selon un arrêt de la Cour d'appel en 2008[Quincaillerie Côté & Castonguay inc. c.

Castonguay, J.E. 2008-2284 (C.A.), 2008 QCCA 2216, paragr. 7.] : Il est également reconnu, en ce qui concerne le deuxième alinéa de l'article, que la connaissance du vice supprime l'obligation d'envoyerun avis écrit dans un délai raisonnable, mais elle ne fait pas disparaître l'obligation d'envoyer un tel avis avant le début des travaux. […] [47] La jurisprudence identifie trois exceptions à l'obligation de dénoncer le vice avant le début des travaux (ce dont parle Jobin dans lacitation plus haut).

Il s'agit, selon la juge Bich de notre Cour, du cas d'urgence, du cas du vendeur qui répudie sa responsabilité àl'égard du vice caché et du cas du vendeur qui renonce à se prévaloir du défaut d'avis [Immeubles de l'Estuaire phase III inc. c.

Syndicatdes copropriétaires de l'Estuaire Condo phase III, J.E. 2006-1224 (C.A.), 2006 QCCA 781] : [161] Par exception à la règle du préavis, la jurisprudence a reconnu qu'en certaines circonstances, le défaut de préavis, en matière device caché, pouvait n'être pas fatal au recours de l'acheteur (et ce, que le vendeur ait connu le vice ou pas) : ainsi, en cas d'urgence, lebien étant menacé d'un dépérissement immédiat, le défaut de dénonciation préalable ne pourra être opposé à l'acheteur, et de même si levendeur a répudié sa responsabilité à l'égard du vice ou renoncé à se prévaloir du défaut d'avis. [48] En l'instance, le vice a été dénoncé et l'appelant a répudié son obligation.

D'ailleurs, en tout temps utile et à ce jour, il ne lareconnaît pas. […] » (Soulignements ajoutés) [18] Par ailleurs, relativement à ce que constitue un vice apparent comparativement à un vice caché, la Cour d’appel du Québec[13]rappelle les principes applicables en ces termes : « […] [1] La Cour a endossé, dans Blanchard c. Guertin (QC CA), [2004] R.D.I. 278, les propos exprimés par le

juge Rochon dans Lavoie c. Comtois, (QC CS), [2000] R.D.I. 36, alors qu’il était à la Cour supérieure : Il faut donc examiner, suivant chaque cas d’espèce, la conduite d’un acheteur prudent et diligent. Antérieurement à 1994 on exigeaitégalement de l’acheteur qu’il soit prudent et diligent. Sans revenir à l’ancienne règle jurisprudentielle au sujet des experts, il estpossible dans certains cas que le fait de ne pas recourir à un expert pourra être perçu en soi, comme un manque de prudence et dediligence.

Le tribunal ne veut pas réintroduire dans notre droit une exigence spécifiquement exclue par le législateur en 1994. Parailleurs, cette exclusion ne saurait être interprétée comme autorisant l’acheteur à agir de façon insouciante ou négligente. Cet acheteurne fera pas preuve de prudence et de diligence alors qu’il existe des indices perceptibles pour un profane, s’il ne prend pas les moyens (ycompris le recours à des experts le cas échéant) de s’assurer que l’immeuble est exempt de vice. [2] La Cour a également écrit, dans Gélinas c.

Beaumier, (QC CA), [1990] R.D.I. 23 : […] Ainsi, pour déterminer ceux des vices qui étaient apparents et que l’acheteur a pu lui-même connaître, il faut à mon avis se servir decritères différents selon qu’il s’agit de la vieille

partie ou de la

partie nouvelle. L’acheteur le moindrement prudent et avisé se sentira obligé, avant d’acquiescer à l’achat d’une vieille maison, de l’examinersoigneusement. Cette proposition a d’autant plus de pertinence en l’espèce qu’il s’agit d’une maison dont la construction remonte à centans. En ce qui concerne la vieille partie, les acheteurs en connaissaient l’âge. La prudence la plus élémentaire exigeait donc un examensoigneux des lieux de leur part. Les intimés devaient ainsi faire le nécessaire pour vérifier l’état des lieux et voir ce qui était visible. […] » (Soulignements ajouté

s) CONTEXTE [19] AR et SHL ont acquis l’Immeuble de JC et JSO le 4 mai 2015. [20] Lors la visite de l’Immeuble, l’appartement [...] est loué et la pièce du fond est, en partie, encombrée par des boîtes appartenantaux locataires. [21] Ce n’est que le ou vers le 30 mai 2016, alors que les locataires occupant le logement ont quitté, à la suite de la reprise de celui-ci par AR et SHL pour leurs fins personnelles, que ces derniers ont constaté des traces importantes de moisissures sur le mur dans le coingauche arrière du logement. [22] Dès le 31 mai 2016, AR et SHL ont démoli les murs touchés par la moisissure et ils ont été à même de constater que le murmitoyen côté gauche est humide, la présence d’une ouverture dans le coin de la pièce côté gauche du fond de l’Immeuble à la jonction duplancher et du mur, de l’humidité sur le plancher de bois franc et le sous-plancher qui se désagrègerait par ailleurs à certains endroits ausimple touché. [23] À cet égard, les photos produites au dossier de la Cour démontrent la détérioration des composantes du plancher[14]. [24] Entre le ou vers le 1er juin 2016 et le 3 juin 2016, AR et SHL obtiennent des conseils, voire des recommandations de différentsentrepreneurs en fondation, sans toutefois les faire témoigner lors de l’instruction de la présente affaire. [25] À cet égard, aucun rapport d’expert n’est produit au dossier de la Cour afin d’expliquer au Tribunal le ou les vices cachés dontserait affecté l’Immeuble incluant la cause et le remède approprié afin de remédier aux vices cachés allégués, s’il en est. [26] Le 4 juin 2016, SHL appelle JC pour informer ce dernier des constatations effectuées à l’Immeuble et plus particulièrement,dans le logement [...]. [27] Lors de cette conversation, JC est peu enclin à prendre fait et cause pour les problèmes constatés par AR et SHL.

JC se sentattaqué par SHL lors de cette conversation téléphonique. [28] Dans ce contexte, JC refuse de donner son adresse pour l’envoi d’une mise en demeure, tel que demandé par SHL. [29] Voyant le peu de collaboration de JC, SHL entre en communication avec l’Agent d’Immeuble de JC et JSO, MonsieurMichael Falduto (MF). Ce dernier vient constater l’état du logement dès le mardi 7 juin 2016[15] à 17h30 et prend quelques photos. [30] AR et SHL présument que MF transmettra les photos prises à l’attention de JC et JSO.

Or, selon la preuve offerte, les photosprises par MF ont été transmise à JC et JSO uniquement le 4 juillet 2016[16]. [31] Lors de cette rencontre, MF aurait informé AR et SHL qu’il contactera JC et JSO, ce que ne nient pas ces derniers. [32] Le 8 juin 2016, SHL entre en communication à nouveau avec MF et ce dernier transmet les excuses de JC pour la façon dont ila réagi lors de son entretien téléphonique avec SHL le 4 juin 2016, ce que reconnaît, en partie, JC lors de l’instruction. [33] Lors de cette conversation, SHL ne réussit toujours pas à obtenir l’adresse de JC et JSO, mais à la suite de celle-ci, il entre encommunication à nouveau avec JC pour organiser une rencontre à l’Immeuble et visite du logement [...], ce à quoi JC ne s’objecte pas àproprement parler, dans la mesure où il demande d’être accompagné par un ami entrepreneur. [34] Le 9 juin 2016, SHL relance JC pour convenir d’une date pour la visite du logement.

Celle-ci est finalement convenue pour le12 juin 2016. JC doit rappeler SHL pour confirmer l’heure de la visite. [35] Le 11 juin 2016, JC annule la visite prévue pour le 12 juin 2016 au logement et affirme qu’il préfère recevoir une mise en

demeure de la part de AR et SHL , afin de connaître au préalable le ou les vices cachés dont serait affecté l’Immeuble, s’il en est. [ 36 ] Cependant, JC refuse de donner son adresse et informe SHL que son adresse est dans les Pages jaune . [ 37 ] Le 16 juin 2016, un Technologue en bâtiment, Monsieur Richard Gervais (Gervais) de la firme Cerf-plan inc. visite le logement [...], à la demande de AR et SHL . [ 38 ] Gervais remet une première lettre [17] en date du 17 juin 2016 à AR et SHL précisant : « […] Madame, Monsieur, En date du 16 juin 2016, nous avons réalisé une visite des lieux afin de déterminer les dommages au sous-sol.

De toute évidence plusieurs anomalies ne pouvaient être visualisées à l’inspection préachat. Le sous-sol démontre plusieurs déficiences : 1. Mur sud mitoyen friable 2. Contamination fongique importante 3. Structure du plancher probablement à refaire 4. Mur et plafond qui présente une contamination possiblement à refaire au complet 5. Dalle de béton qui présente des anomalies et possiblement à refaire 6. Plomberie qui passe sous le plancher et non la dalle Il nous apparaît que les travaux à prévoir sont majeurs et représentent des sommes importantes et que vous n’auriez pas payé le prix demandé pour l’Immeuble.

Nous devons procéder à une expertise légale pour évaluer les dommages qui sont importants. Un rapport

sommaire vous sera fourni d’ici deux semaines. […] » (Soulignements ajoutés) [ 39 ] Cette lettre du 17 juin 2016 de Gervais est également transmise à JC par courrier électronique le 21 juin 2016 [18] . [ 40 ] Le 21 juin 2016, Gervais, dans un rapport plus détaillé, écrit [19] : « […] Mandat : Notre mandat est une visite des lieux ainsi qu’une vérification visuelle des lieux pour le [...] à Montréal. Cette visite est de vérifier les anomalies au niveau de l’appartement situé au sous-sol.

Une expertise sera nécessaire et un rapport écrit sera nécessaire dans l’éventualité d’une poursuite judiciaire. […] Visite du [...] à Montréal : Il s’agit d’une construction du début du siècle 1900 . Au moment de notre visite, le sous-sol a été dégarni. Il reste des morceaux de placoplâtre couvert de pousse fongique. Le plancher et les structures des murs est (sic) toujours en place. La fondation est visible sur la

partie sud avec un effritement assez important . Dans le cadre d’une expertise ce qui n’est pas le cas présentement, il faut prévoir une étude environnementale par une firme spécialisée afin de déterminer la contamination et des recommandations de travaux. Une odeur est bien perceptible en relation avec des pousses fongiques . Au niveau des planchers, certaines ouvertures démontrent une dalle non nivelée à première vue avec la tuyauterie qui passe par-dessus la dalle de béton.

Nous sommes d’avis sur les aspects rencontrés dans le sous-sol qui doivent faire l’objet d’une expertise formelle afin de définir les dégâts et la condition exacte des fondations. Présence d’humidité et d’eau sur le mur mitoyen qui est friable . Nous suggérons ici de ne pas retirer le plancher afin de réaliser une expertise plus approfondie . […] […] » (Soulignements ajoutés) [ 41 ] À la conclusion de ce rapport

sommaire, Gervais mentionne [20] :

« […] Conclusion Notre inspection du sous-sol démontre plusieurs anomalies et demande une expertise plus poussée afin de déterminer les dommages. Il faut prévoir une expertise légale afin d’émettre un rapport écrit pour fin de poursuite au civil. Les services d’un avocat seraient préférables . Nous avons remis une lettre de dénonciation afin d’informer l’ancien propriétaire qui jusqu’à maintenant reste muet. Nous conseillons de laisser comme tels les matériaux en place afin de poursuivre éventuellement une expertise.

À ce jour, nous ne pouvons décrire tous les items et correctifs à apporter sans poursuivre une expertise plus approfondie tant sur la structure, plomberie, électricité, fondation, dalle de béton, etc. Il faut considérer l’âge du bâtiment et d’une dépréciation importante dont on vous a bien expliqué lors de notre visite.

Dans le cas d’une expertise légale, il faut prévoir une : - analyse environnementale par des entreprises spécialisées avec les coûts pour cette expertise; - étude et possiblement carottage des fondations pour étude coûts supplémentaires par une firme technique; - expertise légale, les frais sont variables selon le temps passé sur place ainsi que le nombre de visite. Dans le cas où, il y a eu inspection préachat, il faut prévoir nous fournir le rapport afin de vérifier les aspects présents au rapport d’inspection préachat .

En date du 16 juin 2016, nous avons réalisé une visite des lieux afin de déterminer les dommages au sous-sol. De toute évidence, plusieurs anomalies ne pouvaient être visualisées à l’inspection préachat. Le sous-sol démontre plusieurs déficiences : 1. Mur sud mitoyen friable; 2. Contamination fongique importante; 3. Structure du plancher probablement à refaire; 4. Mur et plafond qui présente une contamination possiblement à refaire au complet; 5. Dalle de béton qui présente des anomalies et possiblement à refaire; 6. Plomberie qui passe sous le plancher et non la dalle. (sic) 7.

Présence d’humidité importante et d’eau sur le mur mitoyen friable. Il nous apparait que les travaux à prévoir sont majeurs et représentent des sommes importantes, vous n’auriez pas payé le prix demandé pour l’immeuble. Nous devons procéder à une expertise légale pour évaluer de façon formelle. Sous toute réserve d’une expertise plus approfondie afin de permettre d’identifier les problèmes rencontrés . (Signé : Richard Gervais) Richard Gervais T.P.

Technologue Professionnel […] » (Soulignements ajoutés) [ 42 ] L’odeur inhabituelle à laquelle réfère l’inspecteur [21] de AR et SHL dans son Rapport pré-inspection semble avoir également été identifiée par Gervais lors de la visite du 16 juin 2016 et est décrite à son rapport du 21 juin 2016 comme étant une odeur « bien perceptible en relation avec des pousses fongiques. » . [ 43 ] Dans l’intervalle, entre le 11 juin 2016 et le ou vers le 17 juin 2016, AR et SHL obtiennent la nouvelle adresse de JC et JSO par l’intermédiaire de leur Agent d’Immeuble. [ 44 ] Le ou vers le 17 juin 2016, AR et SHL envoient une mise en demeure [22] à JC et JSO par le biais de Purolator . [ 45 ] Cet envoi est uniquement reçu par JC et JSO en date de le ou vers le 29 juin 2016, lequel envoi [23] précise : « […] Suite à l’avis de plusieurs experts, ces problèmes constituent des vices cachés en rapport duquel votre responsabilité serait engagée.

En conséquence, nous vous fournissons le présent avis afin de vous dénoncer cette situation et pour réserver tous nos droits et recours contre vous. Dans les prochains jours, une copie du rapport d’un expert en bâtiment vous sera aussi acheminée pour confirmer l’existence des problèmes . Considérant notre premier appel du 4 juin dernier avec vous et votre agent d’Immeuble M. Michael Falduto, en plus de votre annulation au rendez-vous que vous aviez déterminé pour le dimanche 12 juin 2016, nous vous

laissons un délai raisonnable de 5 jours pour vous gouverner en conséquence . […] » (Soulignements ajoutés) [ 46 ] Toutefois, AR et SHL affirment que celle-ci aurait dûment été livrée par Purolator le 21 juin 2016, sans toutefois en faire la démonstration outre que de l’affirmer. [ 47 ] Par ailleurs, aucun rapport d’un expert en bâtiment n’a été acheminé à JC et JSO expliquant le ou les vices cachés et les solutions appropriées pour corriger ceux-ci, s’il en est. [ 48 ] JC et JSO affirment avoir trouvé un avis de Purolator par hasard dans leur jardin le ou vers le 29 juin 2016 et avoir récupéré l’envoi la même journée ou le lendemain. [ 49 ] Le Tribunal n’a pas de motif d’écarter cette affirmation de la part de JC et JSO . [ 50 ] D’autant plus que dès la découverte de l’avis de livraison laissé à leur domicile par Purolator et la prise de connaissance de la mise en demeure, leur avocat entre en communication [24] avec AR et SHL . [ 51 ] Cependant, le 27 juin 2016, AR et SHL ont déjà repris leurs travaux de démolition et reconstruction. [ 52 ] Ainsi, AR et SHL enlèvent le plancher, sous-plancher ainsi que les solives du côté gauche de l’appartement pour le plancher et creusent au plancher de béton une tranchée pour installer un drain intérieur le long du mur mitoyen de la fondation du côté gauche de l’Immeuble et une

partie des murs arrière et avant du logement, et ce, contrairement à ce que Gervais leur a recommandé, c’est-à-dire d’obtenir, avant tous travaux additionnels de démolition et de reconstruction, une expertise sur les causes et les solutions possibles aux problèmes constatés dans l’appartement [...]. [ 53 ] Le 28 juin 2016, la firme Solage Solide effectue l’installation du drain intérieur et d’une membrane sur les murs mitoyens de la fondation et une

partie des murs arrière et avant de l’intérieur du logement pour la somme de 1 149,75 $ [25] . [ 54 ] Tel que mentionné précédemment, le 30 juin 2016, les procureurs de JC et JSO informent AR et SHL que leurs clients ont eu connaissance de la mise en demeure uniquement en date du 29 juin 2016 et demandent de pouvoir visiter le logement [...] le 1 er juillet 2016 ou le 8 juillet 2016 [26] . [ 55 ] Le 1 er juillet 2016, JC et JSO se rendent visiter le logement, alors que tous les travaux correctifs au plancher et au mur de fondation à l’intérieur de l’appartement [...] et la pause du drain sont complétés. [ 56 ] Cette visite de JC et JSO aurait duré approximativement cinq (5) minutes, ce que ces derniers expliquent au motif que tous les travaux correctifs envisagés par AR et SHL sont effectués et qu’il n’y a plus rien à constater relativement à quelque vice caché que ce soit ayant pu exister à l’intérieur de l’appartement [...]. [ 57 ] Lors de cette visite, JC et JSO refusent de consulter les différentes photos prises par AR et SHL et produites au dossier de la Cour dans le cadre de l’instruction de la présente affaire. [ 58 ] Entre le ou vers le 2 juillet 2016 et le 4 juillet 2016, les parties s’échangent des courriers électroniques [27] , afin de vérifier la possibilité pour JC et JSO d’examiner une

partie des murs de fondation à l’intérieur de l’appartement [...] recouvert par une membrane afin de constater l’état de détérioration de la fondation, ce qui leur est refusée par AR et SHL , afin de ne pas perdre le bénéfice de la garantie des travaux effectués par la firme Solage Solide . [ 59 ] Le 8 juillet 2016, les procureurs de JC et JSO demandent à obtenir copie de l’ensemble de la documentation, telle que photos, l’ Inspection préachat et Rapport d’expertise du technologue relativement au problème de vice caché dont serait affecté le logement ou l’immeuble, s’il en est. [ 60 ] Le 21 octobre 2016, AR et SHL intentent le présent recours. [ 61 ] Le 17 novembre 2016, JC et JSO déposent leur Contestation au dossier de la Cour.

ANALYSE [ 62 ] D’entrée de jeu, il convient de souligner que AR et SHL n’ont obtenu aucune expertise relativement aux problèmes dont seraient affecté le mur mitoyen côté gauche du logement et une

partie des murs de fondation du côté avant et arrière du logement, contrairement à ce que Gervais leur a recommandé dès le 16 juin 2016. [ 63 ] Outre d’affirmer que les problèmes d’effritement de la fondation et de la pourriture de la structure des murs et d’une

partie du plancher relève d’une humidité excessive ou d’infiltrations d’eau, aucune preuve indépendante, claire et convaincante n’est offerte au Tribunal, lors de l’instruction de la présente affaire, pour expliquer la détérioration des matériaux, les causes possibles ainsi que les solutions à envisager pour corriger la situation. [ 64 ] Par ailleurs, la preuve révèle que l’Immeuble date du début des années 1900. [ 65 ] L’Immeuble est donc plus que centenaire et aurait été endommagé, en

partie ou en totalité, à la suite d’un feu survenu dans les années 50.

[ 66 ] Toutefois, la preuve est incertaine sur l’ampleur des travaux de reconstruction qui auraient eu lieu et s’ils incluent des travaux correctifs à la fondation ou non. [ 67 ] Le Rapport d’inspection préachat [28] obtenu par AR et SHL préalablement à la signature de l’ Acte de vente mentionne, entre autres : « […] Légende des codes de priorité […] Les codes de la colonne de droite indique : 1 Réparation urgente et/ou majeure 2 Réparation, entretien ou investigation requise. 2 vers 1 Recommandation pour la sécurité si applicable; ou réparation, investigation ou entretien (selon spécifié au rapport) requis à brève échéance.

Note : la présence du 1 dans le code 2 vers 1 indique une plus haute priorité qu’un code 2 de Réparation, entretien ou investigation. Ne pas suivre les recommandations faites à l’occasion d’un code 2 vers 1 dans un avenir très rapproché pourrait engendrer des coûts et conséquences équivalents à ceux d’un code 1. 3 À suivre de près : Peut éventuellement nécessiter une réparation ou un entretien ultérieur. FC Frais de condo (si applicable) : Généralement les parties communes relevant de la responsabilité du syndicat de copropriété.

Vérifier dans la déclaration de copropriété. […] ÉTAT/CONDITION DES SYSTÈMES ET COMPOSANTES Lorsque des déficiences et/ou des défauts sont présents, ceux-ci sont notés et définis pour chaque composante ou système à leur

section respective dans le rapport. Lorsqu’ il n’y a pas de tels déficiences et/ou défauts de notés, le client doit considérer qu’il n’y avait aucun indice qui laissait présager l’existence de problèmes et que leur état ne présentait aucun défaut visible lors de l’inspection.

Cependant voir la note pour Aucune détérioration rendant la composante/le système non fonctionnel n’a été observée aux endroits visibles. […] EXAMEN TECHNIQUEMENT EXHAUSTIF Lorsqu’une investigation supplémentaire ou une recommandation de vérification par un spécialiste est formulée au rapport, le client est conscient et a été informé du fait que cela signifie qu’un examen techniquement exhaustif doit être effectué concernant l’item spécifié .

LE CLIENT s’engage face à L’INSPECTEUR à ne prendre aucune décision concernant l’immeuble avant d’avoir effectué un tel examen et d’avoir obtenu les soumissions relatives aux travaux à réaliser et ce avant l’expiration de la condition de l’inspection prévue normalement à la promesse d’achat. Nous invitons le client à s’assurer de ce délai à ladite promesse d’achat ou dans tout autre document auquel il aurait pu être prévu dans le cadre de ses négociations avec le vendeur. […] 4- Système : Composantes structurales et

(11) Isolation Code

4.1-Type de fondation : La fondation est partiellement accessible de l’intérieur car elle est recouverte. Pour les sections visibles : Béton. […] Note : Le drainage de fondation ne fait pas

partie de l’inspection. De plus, l’état ou la présence d’un drain de fondation ne peut être véritablement vérifié que si l’on creuse. Par ailleurs, l’usure normale des matériaux expose tout bâtiment aux infiltrations d’eau . Ainsi, la durée de vie utile d’un drain de fondation, tout comme celle d’une membrane servant à protéger les fondations, est approximativement de trente à quarante ans . Qu’il soit d’argile ou de plastique, ce conduit de drainage peut être déplacé, écrasé ou bouché.

Sa durée de vie et condition d’absorption peut considérablement être réduite selon les conditions d’installation et les éléments dont le sol est composé. Ces éléments peuvent entre autres l’obstruer, réduire sa performance et empêcher l’eau de bien s’écouler. De plus, la majorité des bâtiments plus âgés ne comporte pas de drain. Si vous désirez connaître le statut actuel du drainage et imperméabilisation des fondations, il est recommandé de vérifier auprès de spécialistes qualifiés dans ce domaine. […] […] 4.3.1 Température des murs ( supplément à la norme de pratique de l’AIBQ).

Plus ou moins 3-5 degrés F d’écart entre le haut et le bas des murs au sous-sol et 3-5 degrés F aux autres niveau indiquant une bonne réparation de l’isolation. Cependant, la variation de température est plus de 6 degrés F par endroits , pouvant entre autres indiquer une faible répartition de l’isolant. Cela demande une investigation supplémentaire .

Vérifier auprès d’un spécialiste qualifié, trouver la cause et corriger pour plus de confort, d’économie d’énergie et éviter toutes conséquences dues à une négligence à cet effet telle que la migration de l’humidité vers les murs extérieurs . […] 2 vers 1 […] […] Niveau laser : ( supplément à la norme de pratique de l’AIBQ). […] [...] : Le vallonnement est de plus de 1 pouce pouvant entre autres indiquer un problème structural. Cela demande une investigation supplémentaire et à être corrigé.

Vérifier auprès d’un spécialiste qualifié, trouver la cause et réparer selon les recommandations afin d’éviter la déflexion et détérioration progressive de la structure. […] […] 2 vers 1 […] […]

5.1-Fondation extérieure Voir le type de fondation dans la

section 4.1. Il y a des travaux de crépi de finition à réaliser à quelques endroits autour de la fondation. La fondation s’effrite, cela requiert une investigation supplémentaire. Vérifier auprès d’un spécialiste en fondation et réparer afin de limiter les risques sur la structure ainsi que les risques d’infiltration d’eau et toutes conséquences que pourrait engendrer une négligence à cet effet. Note : Toute fissure est susceptible de laisser l’eau s’infiltrer, ce qui peut entraîner plusieurs conséquences.

Dès qu’une fissure est constatée, nous vous recommandons de consulter un spécialiste pour évaluer les coûts et la faire réparer pour éviter toutes les conséquences que pourraient engendrer des négligences à cet effet. Note : Il est recommandé de réparer toutes les fissures visibles pour éviter les infiltrations d’eau et la détérioration des composantes reliées à ces dernières en plus des conséquences subséquentes telles que le développement de moisissures. Il est recommandé de suivre l’évolution des fissures, si présentes, afin de détecter des mouvements structuraux possibles.

Pour plus de détails, consulter un spécialiste en fondation. 2 2 vers […] […] Revêtement extérieur des murs : […] Il y a des traces blanchâtres sur la maçonnerie pouvant indiquer la présence d’humidité, cela demande une investigation supplémentaire. Vérifier auprès d’un spécialiste qualifié en maçonnerie, trouver la cause et corriger pour éviter toutes les conséquences que pourraient engendrer des négligences à cet effet telles que la détérioration des matériaux et les risques d’infiltration d’eau. […] Le mur de brique est à l’intérieur du mur de fondation.

Ce type d’installation demande un suivi particulier notamment au niveau des scellements puisqu’il est plus sujet aux risques d’infiltrations d’eau. Il est recommandé de vérifier l’état des scellements périodiquement et de les restaurer au besoin pour éviter toutes les conséquences dues à une négligence à cet effet telles que les risques d’infiltration d’eau. […] Les revêtements sont situés près du sol.

Il est recommandé de corriger la situation afin d’avoir un dégagement d’au moins 8 pouces* entre le bas des revêtements muraux et le sol et assurer un drainage adéquat des eaux pour éviter les risques d’infiltration d’eau, la détérioration des matériaux et les risques de développement de moisissures. * source : Construction de Maison à ossature de bois-Canada, édition 2005. […] […] 2 […] 2 […] 2 […] […] […] […]

5.5-Végétation, entrée de garage, trottoir d’entrée, mur de soutènement* (pour ce qui est de l’effet de leur présence sur l’état du bâtiment seulement) : * seuls les murs de soutènement touchant directement le bâtiment sont inspectés. […] Aucun drain n’a été décelé près de l’entrée avant et arrière au [...]. Il est recommandé de vérifier auprès d’un plombier qualifié et d’en installer un au plus bas point et de façon adéquate pour éviter toutes conséquences que pourrait engendrer une négligence à cet effet telles que les risques d’accumulation d’eau et d’infiltration d’eau.

Aucun espace n’a été décelé entre la fondation et le mur de soutènement à l’avant. Il est recommandé de laisser un espace entre la fondation et le mur de soutènement afin d’éviter les effets du gel qui peuvent créer des problèmes de fondation , briser le mur de soutènement et toutes autres conséquences subséquentes. Le mur de soutènement est à réparer à l’avant de la bâtisse. Vérifier auprès d’un spécialiste qualifié en réparation de fondation et réparer afin de limiter les effets néfastes sur la structure du bâtiment et du mur de soutènement. Arrière : Le mur de soutènement est à réparer.

Vérifier auprès d’un spécialiste qualifié en réparation de fondation et réparer afin de limiter les effets néfastes sur la structure du bâtiment et du mur de soutènement. […] 2 vers 1 2 2 1 […] 11- Système : Intérieur et ventilation 11.1-

Les planchers Recouvrement et état : […] [...] : Il y a des ouvertures entre les lattes de bois, cela demande une investigation supplémentaire . Vérifier auprès d’un entrepreneur qualifié pour ce type de revêtement de sol, trouver la cause et corriger au besoin selon les recommandations afin d’éviter toutes conséquences dues à une négligence à cet effet telles que la détérioration des matériaux . [...] : Lorsque l’on marche sur les planchers on peut entendre un craquement. Cela demande une investigation supplémentaire.

Vérifier auprès d’un entrepreneur qualifié, trouver la cause, corriger ou renforcir selon les recommandations pour éviter toutes conséquences dues à une négligence à cet effet, telles que la détérioration des matériaux. [...] : Les plancher de bois au niveau du passage sont mous, cela demande une investigation supplémentaire.

Vérifier auprès d’un entrepreneur en recouvrement de sol au besoin, trouver la cause et réparer pour éviter toutes conséquences subséquentes telles que les bris de matériaux. […] [...] : Il y a des traces noires sur le plancher de bois par endroits, cela demande une investigation supplémentaire.

Vérifier auprès d’un spécialiste qualifié, trouver la cause, réparer et assainir/décontaminer afin d’éviter toutes conséquences dues à une négligence à cet effet telles que les risques de prolifération de moisissures, ceux pour la santé et la détérioration des matériaux. […] [...] : Les planchers de bois et céramiques sont abimés .

Vérifier auprès d’un entrepreneur qualifié, trouver la cause et réparer ou remplacer pour éviter toutes conséquences dues à une négligence à cet effet tel que la détérioration des matériaux. 2 2 2 […] 2 vers 1 […] 1 Les plafonds Recouvrement et état : […] [...] : Il y a des déformations des matériaux décelés au niveau des plafonds ce qui demande une investigation supplémentaire. Vérifier auprès des propriétaires et d’un spécialiste qualifié pour trouver la cause , réparer et assainir afin d’éviter les risques d’infiltrations d’eau, la détérioration des matériaux et les risques de développement de moisissures .

Lors de l’inspection, nous avons vérifié avec notre appareil d’humidité à cet endroit et l’humidité mesurée n’était pas élevée basée sur notre échantillonnage. Cependant, cela n’est pas garant de l’avenir. […] 1 et 2 vers 1

Les murs Recouvrement et état : […] Il y a des fissurations sur les murs par endroits. Trouver la cause et réparer afin d’éviter la dégradation des matériaux. Il y a présence de fissuration en 45 degrés pouvant entre autres indiquer un mouvement structural. Cela demande une investigation supplémentaire.

Vérifier auprès d’un spécialiste qualifié, trouver la cause et réparer pour éviter toutes les conséquences que pourraient engendrer des négligences à cet effet, tel que la déflexion et détérioration des structures. [...] : Il y a des déformations des matériaux décelés au niveau des murs ce qui demande une investigation supplémentaire. Vérifier auprès des propriétaires et d’un spécialiste qualifié pour trouver la cause, réparer et assainir afin d’éviter les risques d’infiltrations d’eau, la détérioration des matériaux et les risques de développement de moisissures .

Lors de l’inspection, nous avons vérifié avec notre appareil d’humidité à cet endroit et l’humidité mesurée n’était pas élevée basée sur notre échantillonnage. Cependant, cela n’est pas garant de l’avenir. […] 2 2 1 et 2 vers 1 […] […] […] Indice d’Humidité : (supplément à la norme de pratique de l’AIBQ) […] [...] : L’humidité mesurée près de la toilette est trop élevée, cela demande une investigation supplémentaire.

Vérifier auprès d’un spécialiste qualifié afin de trouver la cause , réparer et désinfecter afin d’éviter la détérioration des matériaux, le développement de moisissures et toutes conséquences que pourrait engendrer une négligence à cet effet. […] [...] : Il y a des cernes jaunes (présumé nicotine) au niveau des murs et plafond, cela demande une investigation supplémentaire.

Vérifier auprès d’un spécialiste qualifié , trouver la cause et corriger pour éviter toutes conséquences dues à une négligence à cet effet. 1 […] 2 vers 1 […] […] […] Le ventilateur d’extraction de la cuisine […] [...] : Un ventilateur a été décelé . Il fonctionne mais est de type re-circulant (aucun conduit ni sortie n’évacue l’air à l’extérieur). Afin d’assurer une meilleure ventilation et évacuation de l’humidité à l’extérieur, il est recommandé d’installer un ventilateur et des conduits isolés permettant d’ évacuer l’air à l’extérieur de façon adéquate.

Une négligence a cet effet pourrait entre autres engendrer la création de moisissures . Il est recommandé de vérifier auprès d’un entrepreneur qualifié afin d’effectuer les travaux. 2 vers 1 […] […] […]

Conclusions : Vous devez réglez (sic) prioritairement les codes 1 et 2 vers 1 ainsi qu’effectuer les investigations supplémentaires recommandées afin d’éviter de mauvaise (sic) surprises et contribuer au bon état du bâtiment. Si vous réglez les codes 2 et effectuez rigoureusement le suivi des items 3, vous maintiendrez ou améliorerez la propriété. […] Il est fortement recommandé de demander les soumissions des travaux recommandés avant la transaction. Vérifier avec des spécialistes qualifiés ou les autorités compétentes pour plus de détails. […] […] » (Soulignements ajoutés) [ 68 ] À l’

Annexe – Photos [29] du Rapport d’inspection préachat [30] de AL Inspection M , l’inspecteur y mentionne, entre autres, les points suivants : « […] Avant : Aucun espace n’a été décelé entre la fondation et le mur de soutènement à l’avant . Il est recommandé de laisser un espace entre la fondation et le mur de soutènement afin d’éviter les effets du gel qui peuvent créer des problèmes de fondation , briser le mur de soutènement et toutes autres conséquences subséquentes. Le mur de soutènement est à réparer à l’avant de la bâtisse.

Vérifier auprès d’un spécialiste qualifié en réparation de la fondation et réparer afin de limiter les effets néfastes sur la structure du bâtiment et du mur de soutènement. 2 2 Avant : La fondation s’effrite, cela requiert une investigation supplémentaire . Vérifier auprès d’un spécialiste en fondation et réparer afin de limiter les risques sur la structure ainsi que les risques d’infiltration d’eau et toutes conséquences que pourrait engendrer une négligence à cet effet. 2 vers 1 […]

Avant : Aucun espace n’a été décelé entre la fondation et le mur de soutènement à l’avant . Il est recommandé de laisser un espace entre la fondation et le mur de soutènement afin d’éviter les effets du gel qui peuvent créer des problèmes de fondation, briser le mur de soutènement et toutes autres conséquences subséquentes. 2 […] [...] : Il y a des déformations des matériaux décelés au niveau des plafonds ce qui demande une investigation supplémentaire.

Vérifier auprès des propriétaires et d’un spécialiste qualifié pour trouver la cause, réparer et assainir afin d’éviter les risques d’infiltrations d’eau , la détérioration des matériaux et les risques de développement de moisissures. Lors de l’inspection, nous avons vérifié avec notre appareil d’humidité à cet endroit et l’humidité mesurée n’était pas élevée basée sur notre échantillonnage.

Cependant, cela n’est pas garant de l’avenir. 1 et 2 vers1 [...] : Aucun système de chauffage indépendant n’a été décelé dans la pièce au côté gauche-centre cependant aucuns (sic) murs (sic) extérieurs (sic) ne sont (sic) décelés (sic) pour cette pièce. Pour plus de confort et éviter les problèmes de condensation qui peuvent engendrer le développement de moisissures, il est recommandé d’en installer un.

Il est recommandé de vérifier auprès d’un électricien qualifié afin d’effectuer l’installation. 2 […] [...] : Il y a une ouverture au niveau de la jonction entre le mur et le plafond pouvant entre autres indiquer un mouvement structural. Cela demande une investigation supplémentaire. Vérifier auprès d’un spécialiste qualifié, trouver la cause et réparer pour éviter toutes les conséquences que pourraient engendrer des négligences à cet effet, tel que la déflexion et détérioration des structures. 2 […]

[...] : Les planchers de bois et céramiques sont abimés . Vérifier auprès d’un entrepreneur qualifié, trouver la cause et réparer ou remplacer pour éviter toutes conséquences dues à une négligence à cet effet tel que la détérioration des matériaux. 1 […] [...] : Arrière : Le mur de soutènement est abimé et aucun drain n’est décelé.

Vérifier auprès d’un spécialiste qualifié en réparation de fondation et réparer afin de limiter les effets néfastes sur la structure du bâtiment et du mur de soutènement. 1 […] [...] : Il y a une fissure en 45 degrés pouvant entre autres indiquer un mouvement structural ou les effets du gel/dégel, cela demande une supplémentaire.

Vérifier auprès d’un spécialiste qualifié en fondation, trouver la cause et réparer afin d’éviter les mauvais effets sur la structure ainsi que les infiltrations d’eau et toutes conséquences que pourrait engendrer une négligence à cet effet. 1 […] Odeurs inhabituelles […] [...] : Une odeur inhabituelle est décelée : Cela demande une investigation supplémentaire.

Il est important de s’assurer que le propriétaire est avisé de ce problème et de vérifier auprès de spécialistes qualifiés pour trouver la cause et réparer, et s’assurer qu’il n’y a plus ou pas de contamination (si applicable) afin d’éviter toutes conséquences que pourraient engendrer des négligences à ces effets. 2 vers 1 […] » (Soulignements ajoutés) [ 69 ] En preuve principale, AR et SHL laissent entendre être dans l’impossibilité de préciser au Tribunal si effectivement il y a ou non un drain français à la fondation installé du côté extérieur de celle-ci et dans l’affirmative, s’il est défectueux. [ 70 ] Cependant, au cours de l’instruction, JC et JSO représentent au Tribunal qu’il n’y a pas de drain français autour de la fondation de l’Immeuble et que AR et SHL sont conscients de cela avant d’acheter l’Immeuble, ce que ces derniers ne nient pas. [ 71 ] Par ailleurs, la preuve révèle que les travaux effectués par AR et SHL consistent essentiellement à mettre en place un drain de fondation sur certains murs de celle-ci, mais de l’intérieur du logement [...], le long du mur mitoyen de la fondation côté gauche, et une

partie avant et arrière des murs de fondation du côté gauche des portes se situant sur chacun des murs. [ 72 ] Bref, les travaux visent directement à compenser, ce que AR et SHL savent avant d’acheter l’Immeuble, c’est-à-dire l’inexistence d’un drain de fondation situé à l’extérieur de l’Immeuble ou évacuer toute humidité excessive ou infiltration d’eau qui pourrait provenir du côté du mur mitoyen de la fondation qui serait moins étanche, du moins selon l’affirmation de AR et SHL .

[ 73 ] Dans ce contexte, force est de constater, sans conclure nécessairement que l’Immeuble est affecté d’un vice quelconque, que les travaux correctifs effectués par AR et SHL visent également à compenser ce que leur inspecteur leur mentionnait précisément dans le Rapport d’inspection préachat [31] lorsqu’il écrit : « […] Si vous désirez connaître le statut actuel du drainage et imperméabilisation des fondations , il est recommandé de vérifier auprès de spécialistes qualifiés dans ce domaine . […] »

Ce que AR et SHL ont justement omis et/ou négligé de faire avant l’acquisition de l’Immeuble. [ 74 ] Ceci étant, il utile de rappeler ce que l’inspecteur écrit relativement à la durée de vie d’un drain de fondation et d’une membrane servant à protéger les fondations, que celle-ci est approximativement de 30 à 40 ans, alors que la maison est construite au début des années 1900. [ 75 ] À plus forte raison, s’il n’y a pas de drain de fondation, comme la preuve l’a révélé, la fondation est encore moins protégée de l’eau, et ce, depuis plus de 100 ans. [ 76 ] Il n’est pas sans intérêt de rappeler que la fondation a été construite au début des années 1900 et a certainement une durée de vie utile, à tout le moins son imperméabilité. [ 77 ] Or, AR et SHL n’ont présenté aucune preuve au Tribunal afin d’établir si la fondation et plus particulièrement le mur de fondation mitoyen est à la fin de sa vie utile ou s’il s’est endommagé de façon prématuré, bien qu’il a plus de 100 ans. [ 78 ]

Malgré les constats effectués par l’inspecteur de AR et SHL et les multiples, voire nombreuses recommandations de ce dernier à AR et SHL de consulter, entre autres, un expert en fondation, AR et SHL n’ont pas poussé plus amplement leurs vérifications avant l’acquisition de l’Immeuble. [ 79 ] D’ailleurs, AR et SHL n’ont consulté aucun type de spécialiste après réception du rapport de leur inspecteur, malgré les nombreuses recommandations en ce sens. [ 80 ] Ainsi, même dans l’éventualité où le Tribunal concluait à un vice caché, ce qu’il ne peut faire aux termes de la preuve administrée, force est de constater que la cause du ou des vices cachés, s’il en est, l’étendue de celui-ci/ceux-ci et la solution de le/les corriger, le cas échéant, doivent être établies au Tribunal par une preuve prépondérante qui peut être qualifiée de claire et convaincante, ce que AR et SHL n’ont pas présentée. [ 81 ] Dit autrement, il n’appartient pas au Tribunal de spéculer sur les causes possibles pouvant affecter l’Immeuble acquis de AR et SHL et découverts en mai 2016 afin d’expliquer la détérioration d’une

partie de la structure des planchers et des murs dans l’appartement [...]. [ 82 ] Il y a certainement une cause à cette détérioration importante, mais quelle est-elle? S’agit-il d’une cause unique ou d’une combinaison de causes? [ 83 ] Ces détériorations constatées par AR et SHL dans l’appartement [...] relèvent-elles d’un vice caché? [ 84 ] Relèvent-elles d’une usure anormale ou plutôt d’une usure normale de la fondation mitoyenne, compte tenu de l’âge de l’Immeuble? [ 85 ] Relèvent-elles, en

partie ou en totalité, d’un manque de ventilation à l’intérieur de l’appartement [...]? [ 86 ] Relèvent-elles, en

partie ou en totalité, de la non présence d’un drain de plancher, tel que constatée par l’inspecteur, voire finalement de la non fonctionnalité de ceux-ci, tel que la preuve l’a révélé? [ 87 ] L’absence d’un chauffage dans une des pièces de l’appartement [...] a-t-elle contribué, en

partie ou en totalité, au problème de moisissure constaté par AR et SHL ? [ 88 ] L’effritement des fondations constaté par l’inspecteur est-il lié à une usure anormale ou à une usure normale de la fondation ou à l’absence d’un drain français autour de la fondation ou la présence d’un mur de soutènement à certains endroits? [ 89 ] L’absence d’un drain français du coté extérieur de la fondation, qui a par ailleurs plus de 100 ans, est-il la cause de l’humidité ou l’eau constatée sur le mur mitoyen de la fondation? [ 90 ] Est-il anormal ou normal qu’une fondation ayant plus de 100 ans ne soit plus ou pas imperméable? [ 91 ] L’absence d’une sortie extérieure pour le ventilateur dans la cuisine est-elle responsable en

partie ou en totalité de la moisissure constatée dans le logement une fois celui-ci vide? [ 92 ] Toutes et chacune de ces questions demeureront sans réponse. [ 93 ] En effet, AR et SHL n’ont fait entendre aucun expert ni produit aucun rapport d’expert afin d’étayer leurs prétentions. [ 94 ] Il n’appartient pas au Tribunal de spéculer sur les causes possibles de la détérioration des matériaux constatée dans l’appartement [...] ni sur les solutions appropriés pour y remédier. [ 95 ] Par ailleurs, le mur de fondation mitoyen serait l’endroit où Gervais constate l’humidité la plus élevée, voire de l’eau. [ 96 ] Or, aucune preuve n’est offerte au Tribunal afin d’expliquer ce qu’il y a de l’autre côté du mur de fondation mitoyen et pouvant

justifier cette humidité excessive ou cette eau, s’il en est. [ 97 ] Dans ce contexte, le voisin propriétaire de l’immeuble adjacent où se situe le mur mitoyen de la fondation est-il responsable de cette humidité excessive ou de l’eau, s’il en est? [ 98 ] Il y a lieu de réitérer que les multiples recommandations et constats effectués par l’inspecteur mandaté par AR et SHL avant l’achat de l’Immeuble n’ont fait l’objet d’aucun suivi de la part de ces derniers préalablement à l’acquisition de l’Immeuble. [ 99 ] Ainsi, les mentions apparaissant au Rapport de l’inspecteur , telles, entre autres, le constat que la fondation s’effrite à certains endroits, le mur de soutènement est trop proche du mur de fondation et peut endommager celui-ci, voire créer une détérioration, l’odeur inhabituelle importante décelée par l’inspecteur qui est d’ailleurs constatée par Gervais lors de sa visite des lieux le 16 juin 2016, la détérioration importante des planchers dans les différents logements, incluant celui de l’appartement [...], sont autant d’éléments qui auraient dû alerter AR et SHL afin de pousser plus loin leur vérification de l’immeuble, ce qu’ils ont n’ont pas fait. [ 100 ] Bref, l’ensemble des constats de l’inspecteur ont tout simplement été ignorés par AR et SHL , et ce, bien qu’il s’agissait d’un immeuble centenaire. [ 101 ] En l’instance, cette omission de pousser plus loin leur vérification de la part de AR et SHL leur est opposable. [ 102 ] Cette omission a eu pour conséquences que AR et SHL n’ont pas, entre autres, effectué plus amples vérifications de la fondation centenaire et cherché les causes de l’odeur inhabituelle constatée dans l’appartement [...].

Pourtant, ces recommandations de l’inspecteur étaient sérieuses et déterminantes. [ 103 ] Cela étant, les faits et gestes de AR et SHL ne sont pas compatibles avec l’obligation d’agir comme un acheteur prudent et diligent, tel que défini par la jurisprudence. [ 104 ] Dans le contexte de la présente affaire, la preuve offerte ne permet pas au Tribunal de conclure, selon le critère de la prépondérance de la preuve [32] , que l’Immeuble est affecté d’un vice caché. [ 105 ] Tel que mentionné précédemment, la cause des problèmes ayant entraîné la détérioration des planchers et du mur dans l’appartement [...] n’ont pas été établis au Tribunal. [ 106 ] Plusieurs des différentes recommandations de l’inspecteur de AR et SHL peuvent expliquer, en

partie ou en totalité, la détérioration des matériaux constatés dans l’appartement [...].

Du moins les différents constats étaient suffisamment importants, selon l’inspecteur préachat, pour justifier de plus amples vérifications de la part de AR et SHL , ce que ces derniers ont choisi de ne pas faire. [ 107 ] Outre l’affirmation de AR et SHL que les travaux correctifs effectués dans l’appartement [...] ont eu pour objet de régler les problèmes dont serait affecté l’Immeuble, aucune preuve indépendante, claire et convaincante en ce sens n’est offerte au Tribunal. [ 108 ] Ainsi, AR et SHL ne présentent aucune preuve par un expert afin d’étayer cette affirmation et d’établir que tant la cause de la détérioration que les travaux correctifs effectués ont été occasionnés par un vice caché. [ 109 ] Cela étant, le Tribunal conclut que AR et SHL n’ont pas établi, selon le critère de la prépondérance de la preuve [33] , le ou les vices cachés affectant l’Immeuble et les correctifs appropriés à effectuer, le cas échéant. [ 110 ] Au surplus, même dans l’éventualité où le Tribunal concluait que les problèmes dont est affecté l’Immeuble constituent un vice caché, ce que la preuve offerte ne permet pas de conclure, force est de constater que JC et JSO n’ont pas été dénoncés de la situation en temps opportun. [ 111 ] En effet, la prépondérance de la preuve ne permet pas au Tribunal de conclure que JC et JSO ont été dénoncés par écrit avant l’exécution des travaux correctifs exécutés par AR et SHL . [ 112 ] D’autant plus que AR et SHL sont informés par Gervais qu’ils ne peuvent poursuivre l’exécution de leurs travaux de démolition avant même qu’un expert évalue les causes possibles de la détérioration des matériaux dans l’appartement [...], ce que AR et SHL n’ont pas cru utile de faire, tant pour préserver leurs droits que ceux de JC et JSO . [ 113 ] De la même façon, Gervais informe, de façon spécifique, AR et SHL , en leur fournissant même un projet de lettre de dénonciation par écrit qu’ils doivent faire parvenir à JC et JSO avant de poursuivre leurs travaux de démolition et de reconstruction. [ 114 ] Or, AR et SHL omettent de s’assurer que leur avis de dénonciation a bel et bien été reçu par JC et JSO en temps opportun avant de poursuivre leurs travaux. [ 115 ] Ce manquement de la part de AR et SHL est également fatal sur l’issue de la présente réclamation. [ 116 ] De surcroît, lorsque JC et JSO reçoivent copie de la dénonciation écrite et constatent l’exécution des travaux en totalité, ils requièrent à AR et SHL d’avoir accès à la fondation en retirant la membrane installée sur le mur mitoyen à l’intérieur de l’appartement [...] pour constater, à tout le moins, l’état de la fondation, mais ces derniers refusent. [ 117 ] Ce faisant, AR et SHL ne sont pas en mesure de faire expertiser les causes possibles de la détérioration des matériaux dans l’appartement [...] et encore moins la cause possible de l’humidité excessive, voire l’infiltration d’eau sur le mur mitoyen de la fondation, s’il en est. [ 118 ] Finalement, selon la preuve administrée, le Tribunal ne peut conclure qu’il y avait urgence pour AR et SHL de procéder aux travaux de reconstruction, sans s’assurer au préalable que JC et JSO avaient bel et bien reçu la dénonciation écrite avant d’exécuter leurs travaux.

[ 119 ] De la même façon, la preuve ne permet pas au Tribunal de conclure que JC et JSO ont connaissance, au moment de la vente de l’Immeuble, des problèmes dont serait affecté l’Immeuble, s’il en est. [ 120 ] Dans ces circonstances, cette absence de dénonciation écrite justifie également de rejeter la réclamation de AR et SHL . [ 121 ] Compte tenu des faits particuliers de la présente affaire, le Tribunal rejette le recours de AR et SHL , mais sans frais. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la réclamation de Alexandrine Roy et Simon Hébert-Lamarre ; LE TOUT chaque

partie payant ses frais de justice. __________________________________ YVES HAMEL, J.C.Q. Date d’audience : Les 9 avril 2018 et 11 septembre 2018