2010 QCCQ 12533, 2010 QCCQ 12533

Montour c. Dufresne 2010 QCCQ 12533 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-010750-096 DATE : 23 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RICHARD LANDRY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ANICK MONTOUR

Partie demanderesse c. STÉPHANIE DUFRESNE et ALAIN PERREAULT

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Madame Montour réclame de ses vendeurs, madame Dufresne et monsieur Perreault, la somme de 7 000 $ après avoir découvert des traces d'incendie dans la maison achetée de ces derniers. [ 2 ] Les défendeurs allèguent que l'incendie serait survenu il y a plus de 60 ans, qu'ils en ignoraient tout jusqu'à la découverte de madame Montour et qu'il n'y a aucun déficit d'usage résultant de la situation.

LES QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] La présente affaire soulève les questions suivantes: 1) Les structures incendiées il y a 60 ans créent-elles un déficit d'usage? 2) Dans l'affirmative, à combien s'élève la compensation à laquelle la demanderesse a droit? LES FAITS [ 4 ] Le 25 août 2009, madame Montour achète de madame Dufresne et monsieur Perreault une maison sise à Rawdon pour le prix de 113 000 $, avec la garantie légale.

La prise de possession est fixée au 29 août suivant. [ 5 ] Madame Montour avait prévu effectuer des rénovations avant d'habiter sa nouvelle maison, ce qu'elle fit. [ 6 ] L'une de ces rénovations consistait à enlever un mur porteur qui séparait la salle à manger d'une salle de jeu. [ 7 ] À la fin août, alors que son frère Vincent Montour entreprend les travaux, ils découvrent qu'un incendie s'était produit dans cette

section de la maison: poutres et colombages calcinés, lattes du plancher du second étage crépitées, autres éléments de structure noircis. [ 8 ] Madame Montour en parle avec madame Dufresne qui paraît surprise de cette découverte. [ 9 ] Des dénonciations écrites et mises en demeure sont transmises les 1 er , 16 et 29 septembre 2009 de même que le 12 février 2010. [ 10 ] Les défendeurs répondent par des lettres du 16 septembre et 23 octobre 2009 qu'ils déclinent toute responsabilité puisque non seulement ils ignoraient la situation mais qu'aucun déficit structural n'affecte la propriété en conséquence de l'incendie est survenu environ 60 ans auparavant. [ 11 ] Les deux parties mandatent des spécialistes pour évaluer les conséquences de l'incendie.

[ 12 ] Monsieur Stéphane Bossus, du Centre d'Expertises Légales en Bâtiments, émet à madame Montour un rapport daté du 30 octobre 2009 dans lequel on retrouve l'opinion et la conclusion suivante: « 7 Opinion et conclusion Au jour de notre visite, nous avons constaté des structures incendiées dans les murs et les plafonds de l'immeuble sis au […], Québec. Ces constatations ont été rendues possibles suite au dégarnissage des finitions murales et plafonnières. Plusieurs de ces structures, tels les colombages, les lisses ainsi qu'une poutre principale et des solives de plafond, sont calcinées.

Le soussigné est d'opinion que lorsque les structures porteuses se trouvent dans un tel état, celles-ci se doivent d'être remplacées. D'autres surfaces, telles les lattes du pontage du plancher démontrent, quant à elles, une couverture de fumée non traitée à l'aide d'une peinture après-sinistre. Le soussigné est également d'opinion que cela est contraire aux règles de l'art. Il est de notre opinion que ces structures se devaient d'être remplacées pour celles qui sont calcinées et traitées à l'aide d'une peinture spécialisée après sinistre pour celles qui démontrent des traces de fumée.

Il sera donc nécessaire de procéder au dégarnissage des finitions murales et plafonnières, tout comme celles des planchers de l'étage, dans le but de procéder au remplacement de toutes les structures calcinées ainsi qu'au traitement des autres structures couvertes de fumée. Ces travaux devront se dérouler sous la gouverne d'un ingénieur en structure ainsi que sous la gouverne d'un chimiste spécialisé. Le soussigné est d'opinion qu'un ancien propriétaire connaissait très probablement l'état des structures calcinées du fait que du bois beaucoup plus récent a été mis en place à

titre de renforts (consolidation) juxtaposé à du bois calciné. De la même façon, nous avons constaté que les finitions du plafond ont été remplacées et que des travaux de plomberie ont été réalisés à l'emplacement même là où des structures sont calcinées. Finalement, plusieurs lattes du pontage du plancher ont même été remplacées, là où celles-ci se trouvent juxtaposées à des lattes calcinées.

Dans ce contexte, il nous apparaît donc très probable qu'un ancien propriétaire était au fait qu'un incendie avait sévi à son immeuble et que celui-ci connaissait tout autant l'état des structures incendiées enclavées dans les finitions intra-plafond et intra-murales. Nous déclarons par la présente que les renseignements fournis dans ce rapport représentent le résumé de nos constatations effectuées lors de notre visite.

Notre opinion se veut représentative des faits observés et rapportés dans le cadre de notre convention de services. » [ 13 ] Le rapport est appuyé de 59 photographies illustrant les constatations faites. Une évaluation contenue en

annexe établit à 7 340,10 $ la somme nécessaire pour procéder aux correctifs requis. [ 14 ] Le rapport de monsieur Bossus est appuyé du témoignage de ce dernier rendu lors de l'audition. [ 15 ] Son évaluation des travaux est corroborée par un rapport de l'entrepreneur Première Générale (Lanaudière) qui, en date du 8 octobre 2009, évaluait à 7 364,21 $ le coût d'exécution des travaux correctifs. [ 16 ] Pour leur part, les défendeurs Dufresne et Perreault font examiner les structures litigieuses par monsieur Renaud Ouellet de Réno Inspect Expert de Rawdon.

Après sa visite du 3 septembre 2009, monsieur Ouellet produit un rapport succinct dont les conclusions sont les suivantes: « Il y a déjà eu un feu sur une

partie du plafond et du mur qui date de plusieurs années (environ 4' x 8'). Les dommages causés par le feu ne sont que superficiels (1/8") ce qui n'engendre pas la qualité de la structure, il n'y a aucun problème d'effondrement dû au feu sur la structure. L'ancien propriétaire (M. Alain Perreault) ne pouvait savoir qu'il y avait eu présence d'un feu, sans démolir murs et plafonds. Selon mes constatations aucun travail ou il y a eu présence de feu n'a été fait ni aux alentours du feu, qui date de plusieurs années par M. Perreault. » [ 17 ] Monsieur Ouellet n'a pas témoigné lors de l'audition.

Il n'a donc pas été possible de connaître ses qualifications professionnelles puisqu'elles n'apparaissent pas à son rapport. [ 18 ] De plus, le rapport contient la réserve suivante: REFUS DE L'INSPECTION EXHAUSTIVE:

« Le Client reconnaît par les présentes avoir été dûment informé des limites de la présente inspection et des avantages de l'inspection exhaustive d'un immeuble impliquant l'intervention de plusieurs professionnels et nécessitant en moyenne de 24 à 36 heures de travail.

Cette information lui ayant été transmise, le Client déclare refuser que soit exécuté une telle inspection sur l'immeuble objet de la présente convention. ______ AP _________(initiales du client) [ 19 ] Compte tenu des divergences de vues entre les parties, madame Montour dépose sa poursuite à la Cour du Québec, Division des petites créances, le 9 novembre 2009. [ 20 ] À la même période, elle entreprend des travaux correctifs à la

section incendiée en même temps qu'elle procède aux autres travaux de rénovation déjà envisagés au départ. Elle dépose des factures de temps et de matériaux totalisant 4 876 $. [ 21 ] Ce sont là les principaux faits mis en preuve lors de l'audition. PRINCIPES DE DROIT APPLICABLES [ 22 ] C'est l'

article 1726 du Code civil du Québec qui constitue le fondement de la garantie légale de qualité. Cet

article se lit comme suit: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 23 ] Il est reconnu que, pour que la garantie de qualité contre les vices cachés s'applique, le vice doit être grave, caché, antérieur à la vente et inconnu de l'acheteur. [ 24 ] Dans la présente affaire, la preuve démontre que madame Montour ignorait tout de la situation qui n'a pas non plus été relevée par l'inspecteur qui a examiné la propriété à sa demande avant l'achat.

Il n'est donc pas contesté que la présence de structures incendiées était cachée, antérieure à la vente et inconnue de madame Montour. [ 25 ] Quant au critère de gravité, il est également reconnu que pour donner ouverture à un recours en vertu de la garantie de qualité, le vice constaté doit entraîner un déficit d'usage du bien acheté. [ 26 ] L'acheteur doit prouver que le vice caché rend le bien « impropre à l'usage auquel on le destine » ou « diminue son utilité » au point où il « ne l'aurait pas acheté » ou « n'aurait pas donné si haut prix. [ 27 ] Pour être considéré comme un « vice » , celui-ci doit engendrer un « déficit d'usage », c'est-à-dire qu'il doit, en tout ou en partie, empêcher un acheteur raisonnable de se servir du bien acheté pour l'usage auquel il est normalement destiné (ex: infiltration d'eau, système de disposition des eaux usées inadéquat, etc.).

Cela élimine de la garantie les dégradations, imperfections ou anomalies qui ne privent pas l'acheteur de l'utilisation de ce bien [1] .

Est également écarté le vice causé par la perte d'usage « normale » , c'est-à-dire provoquée par l'usure, le vieillissement ou la vétusté prévisible [2] (ex: toiture ayant atteint sa durée de vie utile). [ 28 ] Est donc écarté le vice mineur ou de peu d'importance qui n'aurait pas empêché un acheteur raisonnable d'acquérir le bien ou n'aurait pas entraîné une réduction significative du prix convenu [3] . [ 29 ] Pour apprécier la gravité du vice, le Tribunal peut tenir compte du coût des travaux de réparations, l'importance de la nuisance ou des inconvénients subis par l'acheteur, la diminution réelle de la valeur du bien et le temps que l'acheteur a pris pour le faire réparer. [ 30 ] Plusieurs jugements de nos tribunaux ont traite du critère de la gravité du vice en matière d'incendie [4] . [ 31 ] Ainsi, si un problème caché dans un immeuble est sans conséquence ou purement esthétique, l'acheteur est sans recours puisqu'il n'est privé de rien. [ 32 ] Par exemple, la découverte lors de travaux de rénovation des poutres calcinées qui n'affectent pas la solidité de l'immeuble ne constitue pas un défaut justifiant un recours pour vices cachés [5] . [ 33 ] Par contre, dans d'autres circonstances, on a conclu que les structures incendiées pouvaient présenter des problèmes suffisamment graves pour constituer un vice caché [6] . [ 34 ] C'est donc à partir de la preuve présentée par les parties à l'audition que le Tribunal pourra conclure à l'existence d'un déficit d'usage ou non résultant de l'incendie antérieur.

ANALYSE ET DÉCISION [ 35 ] De prime abord, il y avait lieu de questionner l'existence d'un déficit d'usage étant donné que l'incendie partiel de la maison serait survenu environ 60 ans plus tôt et que la maison est toujours en place.

[ 36 ] Toutefois, la preuve présentée par la demanderesse à l'effet qu'il existe un déficit d'usage est nettement plus convaincante que celle présentée par les défendeurs qui conclut dans le sens contraire. [ 37 ] En effet, monsieur Bossus est un expert en bâtiments connu qui a réalisé au-delà de 4 000 expertises et qui est régulièrement appelé à témoigner devant les tribunaux, notamment en matière de structure de bâtiment. [ 38 ] Dans le présent cas, son rapport est rédigé avec rigueur, bien documenté et bien étayé.

Il relève que plusieurs composantes de bois ont été sérieusement endommagées et que des tentatives de réparations réalisées dans le passé n'ont pas été réalisées suivant les règles de l'art. [ 39 ] Alors que les dommages à la structure du bois causés par le feu ne doivent pas dépasser de 1/4 à 3/16 de pouce de profondeur pour ne pas affecter leur solidité et leur durée de vie utile, monsieur Bossus a relevé à plusieurs endroits des taux de pénétration jusqu'à 3 pouces.

Ses différentes constatations l'ont mené à formuler l'opinion et la conclusion rapportées plus haut. [ 40 ] Ainsi, la dégradation des structures endommagées par le feu a forcé la demanderesse à investir des sommes additionnelles imprévues pour réaliser les reconstructions structurales nécessaires à l'exécution des travaux de rénovation envisagés lors de l'achat de la maison. [ 41 ] À l'inverse, le rapport succinct de monsieur Ouellet doit être lu avec la très importante réserve portant sur le refus des défendeurs de faire procéder à une inspection exhaustive.

D'abondant, le Tribunal n'a pas été en mesure d'entendre monsieur Ouellet, tant sur ses qualifications que sur ses constatations. [ 42 ] En conséquence, le Tribunal conclut que l'incendie partiel, même survenu plus de 60 ans plus tôt, a créé un déficit d'usage car il a, soit abrégé la durée de vie utile de certaines composantes structurales, soit l'a réduit à néant pour d'autres.

La demanderesse a le droit d'être compensée pour la perte qui en résulte. [ 43 ] À cet égard, il y a lieu de noter au départ que la preuve prépondérante ne démontre pas que monsieur Perreault ou madame Dufresne étaient au courant de la survenance de cet incendie au moment de la vente, malgré le fait que monsieur Perreault a réalisé certains travaux de rénovation dans le secteur affecté. [ 44 ] Par conséquent, l'

article 1728 du Code civil du Québec ne s'applique pas. Cet

article se lit comme suit: 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. [ 45 ] Cela réduit les dommages auxquels la demanderesse a droit, comme par exemple les dépenses supplémentaires pour se loger à l'extérieur pendant les travaux. [ 46 ] Quant au reste, il est extrêmement difficile de déterminer la valeur exacte du déficit d'usage qui résulte des composantes incendiées.

D'une part, ces composantes n'avaient pas à être toutes remplacées puisque certaines n'avaient été qu'enfumées ou noircies sans que leur capacité structurale en soit affectée. [ 47 ] De plus, les factures de réparations produites par madame Montour contiennent manifestement des matériaux et du temps de main d'oeuvre qui n'ont rien à voir avec les réparations aux structures endommagées (ex: plomberie, électricité, etc.). Encore là, il est difficile, voire impossible, de départager l'un et l'autre.

Puisque c'est la demanderesse qui a le fardeau de prouver sa perte, toute ambiguïté à cet égard joue en sa défaveur. [ 48 ] Également, il ne faut pas perdre de vue que la maison achetée par madame Montour était âgée d'environ 70 ans et qu'il en résultait déjà une dépréciation physique attribuable au passage du temps, indépendamment des composantes incendiées. [ 49 ] Dans les circonstances, usant de sa discrétion judiciaire, le Tribunal fixe à 3 000 $ le coût des travaux de réparations reliés directement à l'incendie. [ 50 ] À ce montant, le Tribunal ajoute les frais de monsieur Bossus dont l'expertise était plus que nécessaire dans ces circonstances pour permettre à la demanderesse d'établir le bien-fondé de ses prétentions.

Les frais d'expertise totalisent 1 820,82 $ comprenant la visite des lieux, la rédaction du rapport d'expertise, la préparation de l'audition et la présence de l'expert à la Cour. [ 51 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 52 ] CONDAMNE solidairement les défendeurs Alain Perreault et Stéphanie Dufresne à payer à madame Anick Montour la somme de 4 820,82 $, avec intérêts au taux légal plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 12 janvier 2010 plus les frais judiciaires de 157 $ et les frais de mise en demeure fixés à 27,21 $. __________________________________ RICHARD LANDRY, J.C.Q.

Date d’audience : 20 décembre 2010