2021 QCCQ 8565, 2021 QCCQ 8565

Dima c.

Jomphe (Succession de Desjardins) 2021 QCCQ 8565 COUR DU QUÉBEC (Division des petites créances) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL (Chambre civile) N° : 500-32-705209-189 DATE : 9 septembre 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JULIE PHILIPPE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ viOREL dima -Et- luminita cristina dima Demandeurs c. chantal jomphe, en sa qualité de liquidatrice de la succession de charles desjardins -Et- chantal jomphe Défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Viorel Dima et Luminita Cristina Dima achètent un immeuble de Chantal Jomphe et Charles Desjardins le 15 juin 2016.

Ils découvrent le 5 mai 2017 que l’immeuble est atteint de vices cachés. [ 2 ] Ils dénoncent ces vices cachés aux vendeurs le 10 mai 2017 [1] et ils demandent qu’ils assument les frais reliés aux travaux correctifs, ce que les vendeurs refusent. Les acheteurs recherchent avec la présente action à ce que les vendeurs les dédommagent pour la somme de 14 825,74 $. Ce montant représente les frais encourus pour les travaux correctifs et les services d’ingénierie. Les vendeurs sont mis en demeure de payer cette somme [2] , mais ils font défaut d’y donner suite.

QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] Afin de décider de ce litige, le Tribunal doit déterminer si les défauts allégués constituent des vices cachés pour lesquels les défenderesses doivent être tenues responsables. Il devra également établir le montant de la condamnation advenant que le Tribunal retienne la responsabilité des vendeurs. ANALYSE ET DÉCISION [ 4 ] En 2016, M. et Mme Dima se montrent intéressés à acquérir l’immeuble possédé par Mme Jomphe et M.

Desjardins et mis en vente pour un montant de 349 900 $ [3] . [ 5 ] M. et Mme Dima transmettent une première offre d’achat au montant de 330 000 $ [4] , conditionnelle à une visite complète des lieux, afin d’acquérir l’immeuble. L’offre est acceptée par les vendeurs. [ 6 ] M. et Mme Dima visitent les lieux pour faire suite à cette offre acceptée. Ils se rendent toutefois compte que l’immeuble est vieillot et nécessite d’importantes rénovations pour le mettre au goût du jour. [ 7 ] Ils demandent alors une réduction de 50 000 $ du prix de vente, pour tenir compte de ces travaux.

L’indication suivante apparait au formulaire de modification qui vise à informer les vendeurs de cette demande de réduction de prix : « …suite à la condition de l’acheteur de visiter toute les appartements a son entier satisfaction, il a découvert que l’immeuble nécessite plusieurs renovations et reparations dispendieuses et il propose la reduction du prix de vente tel qu’indiqué dans la présente, qui devrait être accepte par le vendeur jusqu’à 4 mai 2016 a 20:00pm. » (texte repris intégralement) (notre soulignement) [ 8 ] Cette réduction leur est accordée par les vendeurs.

Ils conviennent donc d’un prix de vente final de 280 000 $, en date du 3 mai 2016 [5] . [ 9 ] M. et Mme Dima effectuent ensuite une inspection pré-achat [6] par l’entremise d’un inspecteur en bâtiments certifié, qui ne laisse pas entrevoir de problématique importante concernant l’immeuble. [ 10 ] Ils emménagent le 7 janvier 2017 et ils entreprennent certaines rénovations. Ils découvrent alors le 5 mai 2017 que l’immeuble

est affecté de vices, inconnus jusque-là. Ils dénoncent les vices aux vendeurs le 10 mai 2017 [7] , conformément à leur obligation d’informer les vendeurs lorsqu’un vice caché est découvert [8] . [ 11 ] Ils informent ainsi les vendeurs de la découverte des problématiques suivantes : • De sévères infiltrations d’eau dans la

partie arrière du rez-de-chaussée; • De la moisissure dans les plafonds, l’isolation, les murs et les planchers; • Des problèmes électriques, dont des fils coupés dans les murs sans boîte de jonction; • Un mur porteur manquant; • Un conduit de ventilateur manquant. [ 12 ] Suite à cette dénonciation, M. Desjardins se déplace alors avec son expert afin de constater l’état des lieux.

Il refuse toutefois de procéder aux travaux requis et d’assumer le coût des réparations nécessaires. [ 13 ] Le 25 mai 2017, l’ingénieur retenu par les acheteurs confirme avec détails la nécessité de procéder à des travaux correctifs [9] . [ 14 ] Les photos de l’état des lieux au moment de la découverte des vices [10] produites par M. et Mme Dima sont d’ailleurs éloquentes. Un entonnoir a même été trouvé, dissimulé dans le mur et relié à un conduit en plastique pour tenter de diriger l’eau d’infiltration.

Cette installation laisse à penser que l’un des propriétaires antérieurs, que ce soit les vendeurs actuels ou ceux qui possédaient l’immeuble avant Mme Jomphe et M. Desjardins, ont découvert un problème d’infiltration d’eau et ont tenté de le contrôler temporairement de cette façon.

Le Tribunal ne retient pas l’hypothèse de Mme Jomphe voulant qu’un mauvais entretien des gouttières par les acheteurs ait pu occasionner des infiltrations d’eau dans les circonstances. [ 15 ] Le Tribunal est satisfait de l’ensemble de la preuve administrée devant lui que les divers défauts découverts sont bien des vices cachés [11] . [ 16 ] Il appert que dans une des salles de bain, l’enlèvement du mur porteur a causé un affaissement du toit, causant une infiltration d’eau dans les cavités du toit, plafond et murs.

Cet enlèvement a également causé le désalignement des planchers et des portes au premier et deuxième étage. De plus, dans la chambre à coucher, des éléments de charpente pourris ont été décelés ainsi que de la moisissure causée par le conduit d’évacuation de ventilation de la salle de bain se terminant à l’intérieur des cavités du mur et du plafond.

Finalement, trois colonnes au sous-sol ne possédaient pas de plaque de support appropriée, en plus d’être atteintes par la rouille et la corrosion sur environ 8 à 10 pouces des extrémités inférieures, laissant moins de 50 % des matériaux de la colonne pour supporter les charges. [ 17 ] Les vices constatés sont graves, cachés, ils existaient au moment de la vente et ils étaient inconnus des acheteurs au moment de la vente. Le Tribunal retient que les acheteurs ont fait preuve de prudence en procédant à une inspection préachat et à la visite des lieux.

Ils n’ont pourtant rien décelé et pour cause, ces défauts n’étaient pas visibles. Il a fallu que ceux-ci entament des travaux et procèdent à l’ouverture de certains murs pour faire ces découvertes. Mme Jomphe précise d’ailleurs à l’audience que les acheteurs n’avaient pas de façon de découvrir les défauts puisqu’elle-même et son mari y ont habité pendant plusieurs années et qu’ils n’ont rien vu qui laissait présager ces problématiques. [ 18 ] Mme Jomphe est toutefois d’avis que la réduction de prix accordée au moment de la vente visait justement à couvrir tous travaux nécessaires dans l’immeuble.

Elle prétend que les acheteurs ont en quelque sorte renoncé à la garantie de qualité, vu cette réduction. [ 19 ] Le Tribunal ne retient pas cet argument. La réduction de prix visait à couvrir plusieurs rénovations et réparations qualifiées de dispendieuses. Ces rénovations et réparations ne sont toutefois pas détaillées dans l’offre de vente. Le Tribunal ne peut faire droit à l’argument de Mme Jomphe, qui est d’avis que les défauts découverts après la vente sont inclus. Rien n’indique que les acheteurs référaient à ces travaux, par ailleurs alors inconnus d’eux.

Le Tribunal est plutôt convaincu que la visite préachat des lieux avait permis de déceler des rénovations à effectuer pour rendre l’immeuble au goût du jour et que la réduction a été convenue en conséquence, uniquement pour ces travaux. [ 20 ] D’autre part, la renonciation à la garantie de qualité doit être claire et non équivoque, ce qui n’est pas le cas ici, vu le contenu du texte qui explique la réduction de prix. Il n’est d’ailleurs pas précisé que la vente se faisait sans garantie légale.

Au contraire, l’acte de vente prévoit que la vente est faite avec la garantie légale [12] . [ 21 ] Le Tribunal tient donc les vendeurs responsables des vices cachés découverts par les acheteurs. [ 22 ] M. et Mme Dima ont dû faire appel aux services d’un ingénieur afin de régler les problèmes de structure décelés. Le rapport d’ingénieur du 25 mai 2017 confirme les différentes problématiques et les travaux correctifs à effectuer [13] . [ 23 ] Les travaux correctifs ont été effectués par les acheteurs [14] . Le coût total des travaux, incluant les frais d’ingénierie, s’élève à 14 825,74 $ [15] .

Il n’est pas opportun vu la nature des travaux, essentiellement structurelle et sans apport de plus-value à l’immeuble, de réduire le montant de la condamnation. Le Tribunal condamne en conséquence les vendeurs à rembourser l’ensemble des frais encourus par les acheteurs. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande de Viorel Dima et Luminita Cristina Dima; CONDAMNE Chantal Jomphe et Chantal Jomphe en sa qualité de liquidatrice de la succession de Charles Desjardins à payer à Viorel

Dima et Luminita Cristina Dima la somme de 14 825,74 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 23 février 2018, avec frais de justice au montant de 202 $ représentant le timbre judiciaire sur la demande. __________________________________ JULIE PHILIPPE, J.C.Q. Date d’audience : 10 mai 2021