2017 QCCQ 9882, 2017 QCCQ 9882

Légaré c. Garant 2017 QCCQ 9882 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-064305-153 200-32-064304-156 DATE : Le 11 août 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GENEVIÈVE COTNAM, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MONIQUE LÉGARÉ ET PAUL ROUSSEAU […], Québec (Québec) […] Demandeurs c.

JEAN-CHARLES GARANT […], Québec (Québec) […] Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs, Monique Légaré et Paul Rousseau (ci-après : « les Acheteurs ») intentent deux recours séparés contre M. Jean-Charles Garant afin de lui réclamer les coûts encourus pour poser de nouvelles installations septiques sur deux immeubles leur appartenant. Ils allèguent avoir fait ces travaux en raison de la non-conformité du système d’égout fourni par M.

Garant auquel ils avaient accès aux termes d’un acte de servitude. LE CONTEXTE [ 2 ] M. Jean-Charles Garant est propriétaire d’une résidence située au […] à Québec (secteur Ste-Foy). [ 3 ] En 1991, la Ville de Ste-Foy propose à M. Garant de raccorder sa propriété à l’égout municipal. [ 4 ] L’entente de raccordement à la Ville ne tenant plus, M. Garant choisit de procéder à une installation privée. [ 5 ] Le 24 juillet 1992, M. Garant demande au ministère de l’Environnement (ci-après : « le Ministère ») un permis pour l’exploitation d’un réseau d’aqueduc et d’égout privé. M.

Garant désire solliciter ses voisins afin qu’ils se raccordent à son réseau. [ 6 ] En 1993, M. Garant soumet à la Ville un plan préparé par l’ingénieur Jean Masse pour l’installation d’un système de traitement des eaux sur sa propriété. M. Masse se spécialise dans ce type de projet. Le 23 juillet 1993, la Ville délivre le permis. [ 7 ] Les voisins de M. Garant, Mme Martine Tremblay (propriétaire du […]) et Mme Rita Cloutier (propriétaire du […]) souhaitent se brancher au système de M. Garant et proposent de partager les coûts d’installation et d’entretien.

Le 8 novembre 1993, les voisins signent deux servitudes d’égout et d’aqueduc. [ 8 ] Le 6 mars 1995, M. Garant reçoit les nouveaux plans préparés par M. Masse pour un réseau d’égout de type commercial desservant les trois propriétés. Il ne demande pas de nouveau permis. [ 9 ] La construction du système septique se fait en mai 1996 selon les plans de l’ingénieur Masse. Pendant les travaux, l’inspecteur de la Ville et un représentant du Ministère se présentent sur les lieux. Ils n’exigent pas l’arrêt des travaux et n’émettent aucun constat d’infraction. [ 10 ] M.

Garant ne reçoit aucun avis de non-conformité par la suite. [ 11 ] Les trois voisins contribuent au frais d’installation du réseau et à son entretien. [ 12 ] Le 1 er février 2000, Rita Cloutier vend le 1560 à M. Aurélien Drouin. [ 13 ] Le 26 août 2002, Mme Tremblay vend le 1543 à M. Drouin. [ 14 ] M. Drouin met les deux propriétés en vente en 2010.

[ 15 ] Mme Légaré, se présente comme étant « rénovatrice » de profession. Elle achète des maisons afin de les rénover et de les revendre à profit. Elle s’intéresse aux propriétés de M. Drouin qui sont bien situées et qui permettent d’offrir à un acheteur potentiel les avantages de la vie à la campagne en ville. [ 16 ] Lors des démarches entourant l’achat, les Acheteurs apprennent que les immeubles bénéficient d’une servitude d’égout. Ils ne posent aucune question spécifique au vendeur à ce sujet. Ce dernier ne semble pas en mesure de les renseigner sur les coûts d’entretien du système.

Les Acheteurs ne demandent pas à obtenir copie des plans, du certificat d’autorisation ou des factures en lien avec le système d’égout. Ils n’inspectent pas le système et ne discutent pas avec M. Garant. [ 17 ] Le 4 juin 2010, les Acheteurs deviennent propriétaires des deux immeubles. [ 18 ] Ils aménagent au 1560 et entreprennent de rénover le 1543. [ 19 ] En octobre 2010, alors que les travaux de rénovation sont en cours, un inspecteur de la Ville leur demande copie du certificat d’autorisation pour l’installation septique. Mme Légaré répond qu’ils disposent d’une servitude et que tout est en règle.

En mai 2011, la Ville revient inspecter la résidence à la fin des travaux. Il n’est pas question lors de cette visite du certificat d’autorisation. [ 20 ] En octobre 2012, les Acheteurs entreprennent les rénovations du 1560. Le projet comprend un agrandissement qui implique des échanges avec la Ville pour l’octroi du permis. [ 21 ] La Ville exige, de nouveau, une copie du certificat d’autorisation du Ministère pour l’installation septique commerciale desservant le terrain. [ 22 ] Les Acheteurs demandent verbalement à M. Garant de leur fournir copie de ce document. Ce dernier le cherche, mais ne le trouve pas.

Il leur assure que l’installation est conforme. [ 23 ] Las d’attendre, les Vendeurs entreprennent leurs propres démarches afin d’obtenir le certificat. En s’adressant au Ministère, ils découvrent en décembre 2012 qu’aucun certificat d’autorisation n’a été émis. Le dossier du Ministère confirme cependant qu’il y a eu une inspection en mai 1996. [ 24 ] Le 25 janvier 2013, l’avocate de la Ville suggère aux Acheteurs de transmettre une mise en demeure à M. Garant afin d’exiger le certificat.

Elle avise les Acheteurs qu’à défaut de recevoir le certificat avec la demande de permis la Ville exigera une nouvelle fosse septique pour le 1560 et le 1543. Or, le terrain du 1560 est trop petit pour une installation septique standard. [ 25 ] Le 28 janvier 2013, les Acheteurs transmettent une lettre de mise en demeure à M. Garant lui demandant copie du certificat d’autorisation, des études de sol et d’ingénierie ainsi que des plans d’installation du système.

La lettre n’indique toutefois pas ce qui motive cette demande, ni les conséquences si les Acheteurs n’obtiennent pas ces documents. [ 26 ] Les Acheteurs affirment que lors d’une dispute en mars 2013, ils informent M. Garant qu’à défaut d’obtenir le certificat ils vont devoir refaire l’installation et qu’ils n’ont pas l’intention de payer pour ces travaux. M. Garant nie avoir été avisé. [ 27 ] Le 27 janvier 2014, les Acheteurs transmettent un courriel à M. Garant l’informant qu’ils ont installé un système Écoloflo au 1543 afin de répondre aux exigences de la Ville.

Ils l’avisent qu’un système identique sera installé au 1560 lors des travaux de rénovation prévus à l’été. [ 28 ] La lettre précise que ces installations sont requises en raison de l’absence de certificat d’autorisation du Ministère suite aux travaux réalisés par M. Garant en 1996. Les Acheteurs souhaitent modifier l’acte de servitude afin d’abolir la servitude d’égout et refléter le fait que la servitude d’aqueduc n’est qu’une servitude de passage pour le tuyau d’alimentation en eau potable provenant de la Ville.

La lettre ne fait aucune mention d’une réclamation éventuelle. [ 29 ] Le 25 mai 2015, les Acheteurs reviennent à la charge pour la question de la servitude et, pour la première fois, mentionnent vouloir en venir à une entente concernant les coûts d’installation des systèmes Écoflo. [ 30 ] Le 26 mai 2015, M. Garant nie toute responsabilité. Il soulève l’absence d’avis avant de procéder aux travaux et la prescription du recours. Il offre par contre de mandater un notaire pour préparer l’acte d’abandon de servitude. [ 31 ] Le 31 août 2015, les Acheteurs transmettent une lettre de mise en demeure à M.

Garant réclamant le remboursement, dans les 10 jours, de l’installation du système Écoflo au 1560 ce qui représente un montant de 13 194,54 $. [ 32 ] Ils transmettent une seconde lettre de mise en demeure réclamant le remboursement, dans les 10 jours, de l’installation du système Écoflo au 1543 soit une somme de 16 161,54 $. [ 33 ] Le 19 octobre 2015, les Acheteurs intentent un recours contre M. Garant afin de réclamer les coûts engagés au 1543.

Ils réduisent leur réclamation à 15 000 $ pour donner compétence à la Cour du Québec, Division des petites créances. [ 34 ] Le même jour, ils intentent un second recours au montant de 13 194,54 $ pour l’installation du système Écoflo au 1560. [ 35 ] La preuve révèle que la relation de voisinage entre les parties semble difficile. Les Acheteurs intentent divers recours contre M. Garant entre 2011 et 2015. En 2011, ils lui transmettent une lettre de mise en demeure remettant en cause la conformité de l’installation septique. Ce contexte explique en

partie les difficultés de communication. LES QUESTIONS EN LITIGE [ 36 ] Le Défendeur peut-il être tenu responsable des coûts encourus par les Acheteurs afin d’installer un système septique de type Écoflo sur leurs propriétés?

[ 37 ] L’absence de mise en demeure préalable aux travaux est-elle fatale au recours entrepris par les Acheteurs? [ 38 ] Les recours des Acheteurs sont-ils prescrits? L’ANALYSE A- Le Défendeur peut-il être tenu responsable des coûts encourus par les Acheteurs afin d’installer un système septique de type Écoflo sur leur propriété? [ 39 ] Il importe de rappeler le contexte particulier des recours intentés par les Acheteurs à l’encontre de M. Garant. Les Acheteurs ne poursuivent pas leur vendeur puisque les ventes sont faites sans garantie et aux risques et périls de l’acheteur.

Ils intentent leur recours contre un voisin avec qui ils partagent une installation septique. [ 40 ] Les dispositions en matière de vente ne trouvent donc pas application. Les Acheteurs doivent établir une faute de la part de M. Garant et un lien de causalité entre cette faute et le préjudice allégué. [ 41 ] Les Acheteurs reprochent à M. Garant son incapacité à leur fournir le certificat du Ministère attestant de la conformité de l’installation septique. Il semble que la Ville exige ce document pour délivrer le permis de rénovation des deux maisons.

La preuve ne révèle pas en quoi ce document est requis et si la demande résulte des travaux spécifiques que les acheteurs envisagent réaliser. La preuve ne permet davantage de conclure s’il est possible de répondre aux préoccupations de la Ville autrement qu’en fournissant le certificat. [ 42 ] M. Garant n’a jamais obtenu de certificat du Ministère pour son installation. Ce fait engage-t-il sa responsabilité envers les Acheteurs? [ 43 ] M. Garant n’a jamais représenté aux Acheteurs que l’installation septique avait été certifiée par le Ministère.

Il n’a aucun échange avec les Acheteurs à ce sujet avant la vente. [ 44 ] Les parties sont liées par deux actes de servitude signés en 1993. [ 45 ] Dans ces actes, M. Garant (partie de première part) déclare : La

partie de première part a fait procéder à des études de sol et d’ingénierie en ce qui concerne principalement des installations septiques qui prendraient place sur une

partie de son immeuble et qui seraient conformes aux normes relatives à la

Loi sur la qualité de l’environnement. (…) La

partie de première part a obtenu de la Ville de Sainte-Foy un permis l’autorisant à procéder à l’exécution des travaux de construction et d’installation septique pour son unité conformément aux plans d’ingénierie qu’elle a soumis. [ 46 ] Ces représentations sont conformes à la réalité au moment de la signature des actes de servitude. Le projet initial évolue suite à la signature des actes de servitude afin de permettre aux voisins de se brancher à son système. [ 47 ] Les actes créent une servitude aux conditions suivantes : 11. Également, la

partie de première part autorise par la présente la

partie de seconde part à déverser ses eaux usées, dans le conduit que la

partie de première part aménagera. 14. La

partie de seconde part (propriétaires du 1543 et 1560) verra à obtenir toutes les autorisations requises par quelques autorités municipales ou provinciales, en relation avec son raccordement aux installations de la

partie de première part et elle dégage expressément la

partie de première part de tout responsabilité à cet égard. [ 48 ] Aux termes de ces ententes, M. Garant aménage un réseau chez lui et permet à ses voisins de se brancher à son réseau. Les voisins paient une

partie des travaux et de l’entretien du système. [ 49 ] M. Garant ne s’engage aucunement à faire inspecter le système par le Ministère et à remettre un certificat d’autorisation aux propriétaires voisins. Le Tribunal ignore même si l’obligation d’obtenir un tel certificat existait à l’époque de la construction. [ 50 ] Les actes de servitude énoncent clairement qu’il appartient à chaque propriétaire d’obtenir les autorisations requises des autorités afin de se raccorder au réseau. Les voisins dégagent M. Garant de toute responsabilité à cet égard.

Chaque propriétaire doit valider la conformité de son installation. [ 51 ] Selon les Acheteurs, en l’absence d’un certificat d’autorisation, la Ville n’accepte pas que l’installation septique desservant leurs immeubles comme conforme. Le Tribunal retient de la preuve qu’il appartenait aux propriétaires antérieurs d’obtenir ces documents à l’époque de la construction. Ils ne semblent pas l’avoir fait. Cette situation aurait possiblement pu donner lieu à un recours contre le vendeur, M. Drouin mais pas contre M. Garant. [ 52 ] Les Acheteurs reprochent à M.

Garant d’avoir fait des travaux illégaux et de ne pas leur avoir dit. Rien dans la preuve ne permet de conclure que l’installation de M. Garant n’est pas conforme aux normes de l’époque. Les travaux sont faits selon les plans d’un ingénieur spécialisé dans le domaine. Certes, les Acheteurs transmettent une lettre remettant en cause certains éléments de l’installation,

mais la preuve ne permet pas de croire que ces reproches sont fondés et que l’installation n’est pas conforme. Les reproches en question s’appuient sur les normes en vigueur en 2011 plutôt que sur celles en vigueur lors de la construction. Il s’agit au surplus d’éléments faciles à corriger. [ 53 ] En 1993, M. Garant obtient un permis de la Ville pour l’installation initiale. Même s’il ne demande pas un nouveau permis lors de l’exécution des travaux en 1996, la preuve révèle qu’un inspecteur de la Ville et un représentant du Ministère se rendent sur place. Ils constatent les travaux en cours.

Ils n’émettent aucun avis d’infraction suite à cette visite. [ 54 ] Les Acheteurs ne peuvent se plaindre de la situation alors qu’au moment de l’achat ils ne font aucune vérification auprès de la Ville malgré les travaux projetés. Ils ne s’intéressent aucunement à l’installation septique et ne posent aucune question à M. Garant. Ils ne vérifient pas le système septique alors qu’ils achètent sans garantie. [ 55 ] Le système est possiblement fragile, puisqu’il brise à l’occasion, mais il est fonctionnel. [ 56 ] M.

Garant l’utilise toujours aujourd’hui et il n’a reçu aucun avis d’infraction de la part de la Ville ou du Ministère. [ 57 ] Le simple fait que M. Garant n’obtient pas de certificat d’autorisation de la part du Ministère ne permet pas de conclure à une faute de sa part. Il n’a jamais représenté l’avoir fait. [ 58 ] Les Demandeurs produisent des autorités [1] au soutien de leur réclamation. Ces dernières concernent les obligations du vendeur envers l’acheteur en cas de violation d’une limitation de droit public. L’

article 1725 C.c.Q. vise spécifiquement ces cas. Or, tel que mentionné, le recours intenté n’est pas celui des Acheteurs envers leur vendeur, mais bien un recours en responsabilité contre un tiers. Ces décisions ne peuvent trouver application. [ 59 ] Le Tribunal conclut donc que M. Garant n’est aucunement responsable du préjudice réclamé par les Acheteurs. B- L’absence de mise en demeure préalable aux travaux est-elle fatale au recours entrepris par les Acheteurs ? [ 60 ] Bien qu’il ne soit pas nécessaire de trancher cette question compte tenu de l’absence de responsabilité de M.

Garant, le Tribunal tient à souligner que les Acheteurs n’ont pas avisé M. Garant qu’ils entendaient lui réclamer le coût de l’installation des systèmes Écoflo avant de faire les travaux. [ 61 ] Les Acheteurs apprennent en janvier 2013 qu’en l’absence de certificat d’autorisation la Ville exige qu’ils installent une nouvelle installation septique pour chaque immeuble. [ 62 ] Le 28 janvier 2013, les Acheteurs transmettent une lettre à M. Garant exigeant de recevoir certains documents dont le certificat d’autorisation.

Ils ne l’avisent pas des exigences de la Ville et des conséquences possibles s’ils ne reçoivent pas ces documents. Ils ne mentionnent aucunement qu’ils entendent lui réclamer les coûts d’installation du nouveau système. [ 63 ] Mme Légaré dit avoir informé verbalement M. Garant de ce fait. M. Garant nie avoir été mis au courant. Rappelons que les relations sont tendues à l’époque en raison des autres recours intentés par les Acheteurs contre M. Garant. [ 64 ] L’installation du nouveau système au 1543 se fait en 2013. Le 27 janvier 2014, les Acheteurs transmettent un courriel à M. Garant.

Ils l’informent que des travaux faits au 1543 et de ceux prévus au 1560. En raison de ces installations, ils précisent qu’il sera nécessaire de modifier les actes de servitude. Ces travaux impliquent que M. Garant devra désormais assumer seul les frais d’entretien de son système. Il n’est pas question dans ce courriel d’une réclamation potentielle. [ 65 ] En décembre 2014, les Acheteurs complètent les travaux au 1560. [ 66 ] Le 25 mai 2015, pour la première fois, les demandeurs informent M. Garant qu’ils entendent lui réclamer le coût des travaux. [ 67 ] M. Garant est placé devant le fait accompli.

Il ne peut rien faire afin de minimiser les dommages ou trouver une solution alternative. Il ne peut faire inspecter son installation pour établir sa conformité à la satisfaction de la Ville. [ 68 ] Dans la mesure où les recours des Demandeurs trouvent appui sur les actes de servitude et les obligations contractées par les parties à ces actes, M. Garant avait droit d’être mis en demeure. [ 69 ] L’

article 1595 du Code civil du Québec prévoit que la mise en demeure doit être faite par écrit. Cette mise en demeure doit également indiquer que la

partie considère que l’autre a manqué à une obligation et la mettre en demeure de respecter cette obligation en précisant les conséquences possibles. [ 70 ] En l’espèce, M. Garant est tenu dans l’ignorance des intentions des demandeurs. [ 71 ] Le Tribunal considère que l’absence de mise en demeure dans les circonstances du présent dossier justifie de rejeter les recours. C- Les recours des Acheteurs sont-ils prescrits? [ 72 ] Dans sa contestation M. Garant soulève que les recours intentés le 19 octobre 2015 sont prescrits. [ 73 ] Selon lui, le délai de prescription de trois ans commence à courir à l’une des dates suivantes : • Mai 1996 : date de construction du réseau

• 2000 et 2002 : dates d’acquisition des terrains par l’auteur des demandeurs • 4 juin 2010 : date d’acquisition des immeubles par les Demandeurs. [ 74 ] Le Tribunal conclut que le recours n’est pas prescrit. La prescription commence à courir à partir du moment où la

partie a des raisons de croire qu’une faute a été commise. [ 75 ] Ce n’est qu’en décembre 2013, lorsque les Acheteurs découvrent l’absence de certificat et les conséquences découlant de cette situation, que leur droit d’action prend naissance. Les recours ne sont donc pas prescrits. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : Dans le dossier 200-32-064305-153 REJETTE la demande CONDAMNE les Demandeurs à payer au défendeur les frais de justice. Dans le dossier 200-32-064304-156 REJETTE la demande CONDAMNE les Demandeurs à payer au défendeur les frais de justice. __________________________________ GENEVIÈVE COTNAM, J.C.Q. Date d’audience : 5 mai 2017