2014 QCCQ 8300, 2014 QCCQ 8300

Barros c. Correia 2014 QCCQ 8300 COUR DU QUÉBEC (« Division des petites créances ») CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-129960-110 DATE : Le 7 août 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JOAO BARROS -et- ARMINDA BARROS Demandeurs c. JOSÉ FRANCISCO CORREIA -et- ANTONIO CORREIA Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La

partie demanderesse, monsieur et madame Barros (« Barros ») reprochent à la

partie défenderesse, monsieur et madame Correia (« Correia »), de lui avoir vendu un immeuble affecté d'un vice caché ainsi que de lui avoir fait de fausses représentations concernant l'âge de la toiture. [ 2 ] La

partie défenderesse conteste cette réclamation au motif que la propriété n'est pas affectée d'un vice caché. Elle plaide de plus qu'elle n'a pas fait de fausses représentations. Les faits [ 3 ] Après avoir entendu la preuve testimoniale et révisé la preuve documentaire, le Tribunal retient les faits pertinents suivants. [ 4 ] M. Barros achète une propriété située au […] à Montréal. [ 5 ] M. Barros allègue que la propriété est affectée d'un vice caché puisqu’au mois de mai 2011, des dommages ont été causés par une infiltration d'eau provenant du toit de la propriété. [ 6 ] M.

Barros allègue de plus que le défendeur a fait une fausse déclaration en indiquant que la toiture avait 10 ans alors qu'elle aurait plutôt 25 ans. [ 7 ] M. Barros réclame 8 500 $ soit la valeur dépréciée d'une nouvelle toiture et il réduit sa réclamation à 7 000 $ pour respecter la juridiction des petites créances. [ 8 ] M. Barros a fait inspecter la propriété avant l'achat par M. Michel Desrosiers (« M. Desrosiers »). [ 9 ] Au moment de l'inspection en février 2011, le toit était recouvert de neige de telle sorte que la condition du toit n'a pas été évaluée. [ 10 ] Le 18 mars 2011, M.

Barros acquiert la propriété. [ 11 ] Au mois de mai 2011 survient une infiltration d'eau. [ 12 ] Le 20 mai 2011, M. Desrosiers effectue une deuxième visite « pour évaluer les conditions au toit qui n'étaient pas visibles au moment de l'inspection d'origine ». [ 13 ] Selon le rapport de M. Desrosiers, le toit montre évidence d'usure considérable de telle sorte qu'il approche à la fin de sa vie utile qui est de 20 à 25 ans, si bien entretenu.

[ 14 ] M. Correia témoigne qu'au moment de remplir le formulaire des déclarations du vendeur, on lui aurait demandé de fournir la garantie du couvreur. [ 15 ] Or, comme la garantie était expirée, il ne fournit pas le document et indique sur le formulaire que la toiture avait plus de 10 ans. [ 16 ] Lors de l'audience, M. Correia témoigne que la toiture aurait été changée en 1993-1994, soit 17 ans avant la vente. Jugement [ 17 ] La loi prévoit que le vendeur d'un bien est légalement tenu de garantir à son acheteur que le bien qu'il lui vende est exempt de vice caché. Cette obligation est stipulée à l'

article 1726 du Code civil du Québec [1] (« C.c.Q. ») : « 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 18 ] Comme le texte de l'

article 1726 C.c.Q. l'indique, la loi exclut de la portée de cette garantie le vice apparent ou le vice connu de l'acheteur. L'analyse menant à la détermination d'une situation de vice caché, donnant ouverture à la garantie légale, obéit généralement à quatre critères :

a) la gravité : Le vice doit être grave. Il doit causer des dommages sérieux à l'usage du bien qui en est affecté. Sa gravité doit être telle que l'acheteur n'aurait pas payé le prix convenu ou n'aurait pas acheté ledit bien s'il l'avait connu ;

b) le caractère inconnu : Le vice doit être inconnu de l'acheteur. L'acheteur peut connaître l'existence d'un vice sans l'avoir lui-même constaté. Ainsi, un vice dénoncé par le vendeur même s'il est matériellement caché est exclu de la garantie lorsque l'acheteur en a une connaissance suffisante ;

c) le caractère occulte : Un vice est caché lorsqu'il ne peut être découvert par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à l'examen d'un expert. Aucun indice n'est perceptible ; rien ne doit suggérer sa présence. Auquel cas, l'acheteur pourrait être tenu de recourir à un expert pour satisfaire son obligation de prudence et de diligence ;

d) l'antériorité : Le vice doit être présent lors de la vente puisque c'est l'état du bien à ce moment que le vendeur est tenu de garantir. Un vice qui survient postérieurement ne relève pas de la portée de la garantie légale. [ 19 ] M. Barros a retenu les services d'un expert qui a inspecté l'immeuble avant l'achat, mais a précisé qu'il ne pouvait se prononcer sur la condition de la toiture à cause de la présence de neige. [ 20 ] M. Correia a divulgué avant la vente que la toiture avait plus de 10 ans, signifiant ainsi qu'elle n'était plus sous garantie. [ 21 ] Pour le Tribunal, M.

Barros n'a pas agi en acheteur prudent, puisqu'il a concrétisé l'achat malgré que son expert l'ait avisé qu'il ne pouvait évaluer la condition de la toiture. [ 22 ] De plus, lorsque M. Correia fut questionné sur l'année d'installation de la toiture, il a répondu que la toiture avait plus de 10 ans. [ 23 ] M. Correia n'a peut être pas donné la date à laquelle la toiture a été refaite, mais de l'avis du Tribunal, ce dernier n'a pas fait de fausse déclaration puisque la toiture a effectivement plus de 10 ans. [ 24 ] Aussi, étant donné que M.

Barros savait que la toiture avait plus de 10 ans, et que par ailleurs son expert l'a avisé qu'il ne pouvait se prononcer sur la condition de la toiture, M. Barros aurait pu, en acheteur prudent et diligent, prévoir une clause au contrat lui permettant d'évaluer la toiture au printemps et de fixer le prix en conséquence si la toiture n'était pas conforme à ses attentes. [ 25 ] Ainsi, basé sur la preuve entendue et sur l'

article 1726 du Code civil du Québec , le Tribunal conclut que la

partie demanderesse, qui a le fardeau de la preuve, n'a pas prouvé qu'il s'agit d'un vice caché, puisque est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent. [ 26 ] La

partie demanderesse n'a pas démontré non plus que la

partie défenderesse a fait de fausses déclarations qui auraient viciées son consentement lors de l'achat de la propriété.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la requête introductive d'instance de la

partie demanderesse ; AVEC FRAIS . __________________________________ SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q. Date d’audience : 25 février 2014