2013 QCCQ 7452, 2013 QCCQ 7452

Société Paul-Gury, s.e.n.c. c. Agence du revenu du Québec 2013 QCCQ 7452 JC2399 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d'appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N o : 200-80-004605-117 DATE : 3 juillet 2013 SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE PIERRE CODERRE, J.C.Q. SOCIÉTÉ PAUL-GURY S.E.N.C. Demanderesse c.

L'AGENCE DU REVENU DU QUÉBEC Défenderesse JUGEMENT [ 1 ] La demanderesse, la Société Paul-Gury S.E.N.C. (la Société Paul-Gury) porte en appel la décision de la défenderesse, l'Agence du revenu du Québec (l'Agence), rejetant son opposition le 17 novembre 2010 et maintenant l'avis de cotisation numéro 3530081 daté du 29 avril 2010 pour la période d'imposition du 1 er avril 2005 au 30 septembre 2006 conformément, entre autres, aux articles 225 , 378.4 , 378.6 et 378.7 de la

Loi sur la taxe de vente du Québec (L.R.Q., ch. T-0.1). [ 2 ] Par son appel, la Société Paul-Gury requiert l'annulation de l'avis de cotisation lui requérant de payer 118 352,16 $ (droits : 109 923,81 $; intérêts : 8 428,35 $) à l'Agence, ce qu'elle a fait. [ 3 ] La Société Paul-Gury requiert que la juste valeur marchande (JVM) des trois immeubles à logements en litige, situés au 6100, 6150 et 6200, rue Paul-Gury dans la Ville de Québec soit celle établie selon les rapports de son évaluateur agréé.

Enfin, la Société Paul- Gury demande que le dossier soit déféré à l'Agence pour que de nouvelles cotisations soient émises en fonction du jugement à intervenir et qu'elle lui rembourse 118 352,16 $ avec intérêts depuis le paiement effectué. [ 4 ] L'Agence conteste cela et demande au Tribunal de maintenir la JVM établie par son évaluateur agréé pour l'établissement de la cotisation énoncée plus haut. LES FAITS [ 5 ] La Société Paul-Gury est une société en nom collectif qui fait

partie d'un ensemble d'entreprises de la famille Parent qui possède près de 3 000 unités de logements dans les régions de Québec et Chaudière-Appalaches. [ 6 ] En 2005 et en 2006, la Société Paul-Gury prend la décision de construire trois immeubles à logements sur un grand terrain qu'elle a acquis dans le secteur Les Saules de la Ville de Québec. La construction est réalisée par une des compagnies de la famille Parent et des sous-traitants. Le premier immeuble situé au 6100, sur la rue Paul-Gury sera complété à 90 % et prêt pour occupation le 15 juin 2005. Il comporte 47 unités de logements.

Celui-ci est situé aux abords de la rue Paul-Gury. Les 47 unités obtiennent preneur sans qu'il ne soit nécessaire au locateur d'offrir des gratuités ou des incitatifs à la location. [ 7 ] Les deux autres immeubles, le 6150 et le 6200 comportent respectivement 47 et 50 unités de logements. Ils sont de la même dimension que celui du 6100. Ils sont situés l'un et l'autre à l'arrière de ce dernier. Pour y accéder, il y a une servitude de passage partagée par un complexe de copropriétés qui est contigu. Le 6150 est prêt à 90 % et disponible pour la location le 15 juin 2006. Le 6200, le 15 juillet 2006.

La Société Paul-Gury offre des gratuités pour inciter les locataires à conclurent des baux de location dans ces deux immeubles. [ 8 ] Les baux varient d'un an à trois ans pour les trois immeubles. [ 9 ] Selon les données obtenues par l'Agence auprès du comptable des entreprises Parent, le coût de construction, incluant le coût

d'acquisition du terrain, du 6100 a été de 3 000 988,37 $, de 2 994 670,29 $ pour le 6150 et de 3 065 640,45 $ pour le 6200. Il est à noter que ce dernier comporte 50 unités de logement parce que la Société Paul-Gury a décidé d'y inclure davantage de logements comportant trois pièces et demie, les autres étant des quatre et demi. [ 10 ] Afin de respecter les exigences, entre autres, de l'

article 225 de la

Loi sur la taxe de vente du Québec , la Société Paul-Gury s'est autocotisée sur les trois immeubles sur la base de la JVM établie par son évaluateur agréé en date du 15 juin 2005 pour le 6100, du 15 juin 2006 pour le 6150 et du 15 juillet 2006 pour le 6200, soit respectivement, avant taxes, 2 602 857,63 $, 2 465 865,12 $ et 2 536 197,79 $. [ 11 ] L'évaluateur agréé de la Société Paul-Gury a établi cette juste valeur marchande de chacun des immeubles principalement sur la base de la méthode du revenu. [ 12 ] L'Agence n'est pas d'accord avec cette JVM.

L'évaluateur agréé mandaté par l'Agence établit une JVM différente pour chacun des immeubles, et ce, en privilégiant la méthode du coût. Pour le 6100, il l'évalue pour la cotisation à 3 287 821 $, pour le 6150 à 3 205 626 $ et pour le 6200 à 3 308 084 $. [ 13 ] Il y a eu des discussions entre les parties pour conclure une entente mais cela n'a pas porté fruit, d'où le présent litige. La Société Paul-Gury a contesté la cotisation numéro 3530081 datée du 29 avril 2010 par laquelle elle a dû payer 118 352,16 $, tel que mentionné plus haut, et ce, par un avis d'opposition.

Le 17 novembre 2010, monsieur Charles Martel, personne autorisée à l'Agence du revenu du Québec, rend sa décision sur opposition en ces termes : Le ministre du Revenu a étudié les faits et motifs énoncés dans votre avis d'opposition et a décidé que : La cotisation a été établie conformément aux dispositions de la loi notamment, mais sans restreindre la généralité de ce qui précède, en ce que le montant cotisé l'a été en vertu des articles 225 , 378.4 , 378.6 et 378.7 de la

Loi sur la taxe de vente du Québec . (Reproduction intégrale) [ 14 ] C'est à la suite de cela que le 14 février 2011, la Société Paul-Gury fait timbrer sa requête introductive d'instance d'appel. LES QUESTIONS EN LITIGE [ 15 ] Dans sa requête introductive d'instance en appel, la Société Paul-Gury établit les questions en litige ainsi : 20.

Les questions en litige auxquelles le tribunal devra répondre sont les suivantes: 20.1 Quelle est la juste valeur marchande de chacun des trois (3) immeubles? 20.2 Quelle méthode ou quelles méthodes doit ou doivent être utilisées pour déterminer la juste valeur marchande de ces immeubles entre la méthode du coût, la méthode du revenu (méthode de la valeur actualisée nette) et la méthode de la parité? 20.3 L'une ou l'autre de ces méthodes ou plus d'une de ces méthodes doivent-elles être écartées? 20.4 Y a-t-il lieu d'appliquer la corrélation entre les méthodes retenues si plus d'une méthode est retenue? 20.5 Y a t-il lieu d'écarter la méthode du coût? 20.6 Y a-t-il lieu d'établir la juste valeur marchande à partir d'une corrélation des résultats obtenus par les méthodes du revenu et de comparaison? 20.7 Ya-t-il lieu d'annuler la cotisation, de la modifier, de déterminer la juste valeur marchande ou de la déférer au ministre pour un nouvel examen et une nouvelle cotisation? (Reproduction intégrale) [ 16 ] Dans sa défense, l'Agence considère qu'il n'y a qu'une seule question en litige, soit : 29.

La question en litige consiste à déterminer la juste valeur marchande des immeubles en litige; (Reproduction intégrale) [ 17 ] Dans son plan d'argumentation présenté lors de sa plaidoirie, l'avocate de l'Agence formule les questions en litige de cette manière : 1. Est-ce que la défenderesse était bien fondée d'émettre une cotisation dans le cadre des immeubles du 6100, 6150, 6200 rue Paul-Gury ? 2. Est-ce que la demanderesse a réussi à renverser le fardeau de preuve qui lui incombe en vertu de l'article 1014 de la LI? 3.

Quelle est la juste valeur marchande que devrait retenir le Tribunal pour les immeubles du 6100, 6150 et 6200 rue Paul-Gury aux fins d'autocotisation? (Reproduction intégrale) [ 18 ] Le Tribunal conclut qu'en répondant à la troisième question formulée par l'avocate de l'Agence dans son plan d'argumentation, il

pourra répondre aux sept questions en litige énoncées par la Société Paul-Gury et aux autres par l'Agence. ANALYSE Introduction [ 19 ] Dans sa décision sur opposition monsieur Charles Martel, personne autorisée par l'Agence du revenu, réfère aux articles 225 , 378.4 , 378.6 et 378.7 de la

Loi sur la taxe de vente du Québec qui énoncent : 225.

Dans le cas où la construction ou la rénovation majeure d'un immeuble d'habitation à logements multiples est presque achevée, le constructeur de l'immeuble d'habitation est réputé, à la fois: 1° avoir effectué et reçu, le dernier en date du moment où la construction ou la rénovation majeure est presque achevée, du moment où la possession ou l’utilisation de l'habitation visée aux sous-paragraphes a et a .1 du paragraphe 1° du deuxième alinéa est donnée conformément à ces sous-paragraphes et du moment où l'habitation visée au sous-paragraphe b de ce paragraphe est occupée conformément à ce sous-paragraphe, une fourniture taxable de l'immeuble d'habitation par vente; 2° avoir payé à

titre d'acquéreur et avoir perçu à

titre de fournisseur, le dernier en date de ces moments, la taxe à l'égard de la fourniture calculée sur la juste valeur marchande de l'immeuble d'habitation le dernier en date de ces moments. Toutefois, le premier alinéa ne s'applique que dans le cas où, à la fois: 1° le constructeur de l'immeuble d'habitation:

a) soit, donne la possession ou l’utilisation d'une habitation située dans l'immeuble d'habitation à une personne donnée en vertu d'un contrat de louage, d'une licence ou d'un accord semblable conclu en vue de l'occupation de l'habitation par un particulier à

titre de résidence et que cette personne donnée n'est pas un acheteur de l'immeuble d'habitation en vertu d'une convention d'achat et de vente; a. 1 ) soit, donne la possession ou l’utilisation d'une habitation située dans l'immeuble d'habitation à une personne donnée en vertu d'une convention pour la fourniture, à la fois: i. par vente de la totalité ou d'une

partie du bâtiment qui fait

partie de l'immeuble d'habitation; ii. par louage du fonds de terre qui fait

partie de l'immeuble d'habitation ou la fourniture d'un tel contrat par cession;

b) soit, étant un particulier, occupe une habitation située dans l'immeuble d'habitation à

titre de résidence; 2° le constructeur, la personne donnée ou un particulier qui a conclu avec celle-ci un contrat de louage, une licence ou un accord semblable à l’égard d’une habitation située dans l’immeuble d’habitation, est le premier particulier à occuper une habitation située dans l’immeuble d’habitation à

titre de résidence après que la construction ou la rénovation soit presque achevée. 378.4.

Pour l'application de la présente sous-section, l'expression: «habitation admissible» d'une personne, à un moment donné, signifie, selon le cas: 1° une habitation dont la personne est, au moment donné ou immédiatement avant ce moment, le propriétaire, un copropriétaire, un locataire ou un sous-locataire, ou dont elle a la possession en tant qu'acheteur en vertu d'une convention d'achat et de vente, au moment donné ou immédiatement avant ce moment, ou une habitation qui est située dans un immeuble d'habitation et dont elle est un locataire ou un sous-locataire au moment donné ou immédiatement avant ce moment, dans le cas où, à la fois:

a) au moment donné, l'habitation est une résidence autonome;

b) la personne détient l'habitation: i. soit dans le but d’effectuer des fournitures exonérées visées aux articles 97.1, 99, 99.0.1 ou 100; i.1. soit dans le but d’effectuer des fournitures exonérées de biens ou de services qui comprennent le transfert de la possession ou de l’utilisation de l’habitation à une personne en vertu d’un contrat de louage, d’une licence ou d’un accord semblable à être conclu en vue de son occupation par un particulier à

titre de résidence; ii. soit pour l'utiliser à

titre de résidence principale pour elle-même, dans le cas où l'immeuble dans lequel l'habitation est située comprend une ou plusieurs autres habitations qui seraient des habitations admissibles de la personne;

c) la première utilisation de l'habitation est ou sera, ou la personne peut raisonnablement s'attendre au moment donné à ce que cette première utilisation soit, selon le cas: i. à

titre de résidence principale pour la personne, un particulier qui lui est lié ou un ex-conjoint de la personne ou pour un locateur de l'immeuble, un particulier qui lui est lié ou un ex-conjoint du locateur, pour une période d'au moins un an, ou pour une période plus courte au terme de laquelle l'habitation sera utilisée conformément au sous-paragraphe ii; ii. à

titre de résidence pour des particuliers qui peuvent chacun occuper de façon continue l'habitation, en vertu d'un ou de plusieurs contrats de louage, pour une période d'au moins un an tout au long de laquelle l'habitation leur sert de résidence principale, ou pour une période plus courte se terminant lorsque l'habitation est soit vendue à un acquéreur qui l'acquiert pour l'utiliser à

titre de résidence principale pour lui-même, un particulier qui lui est lié ou un ex-conjoint de l'acquéreur, soit utilisée à

titre de résidence principale pour la personne, un particulier qui lui est lié ou un ex-conjoint de la personne ou pour un locateur de l'immeuble, un particulier qui lui est lié ou un ex-conjoint du locateur;

d) sauf dans le cas où l'habitation est utilisée, dans les circonstances visées au sous-paragraphe ii du sous-paragraphe c , à

titre de résidence principale pour la personne, un particulier qui lui est lié ou un ex-conjoint de la personne ou pour un locateur de l'immeuble, un particulier qui lui est lié ou un ex-conjoint du locateur, dans le cas où, au moment donné, la personne a l'intention, après que l'habitation a été utilisée conformément au sous-paragraphe c , de l'occuper pour son propre usage ou de la fournir par louage à

titre de résidence ou d'hébergement à un particulier qui lui est lié ou un ex-conjoint de la personne ou qui est un actionnaire, un membre ou un associé de la personne, ou avec lequel elle a un lien de dépendance, la personne peut raisonnablement s'attendre à ce que l'habitation soit sa résidence principale ou celle de ce particulier; 2° une habitation prescrite de la personne; «première utilisation» à l'égard d'une habitation signifie la première utilisation d'une habitation après que la construction ou la dernière rénovation majeure dont elle a fait l'objet soit presque achevée ou, dans le cas d'une habitation qui est située dans un immeuble d'habitation à logements multiples, après que la construction ou la dernière rénovation majeure de l'immeuble ou de l'adjonction à celui- ci dans lequel l'habitation est située soit presque achevée; «résidence autonome» signifie une habitation qui, selon le cas: 1° est une chambre ou une suite dans une auberge, un hôtel, un motel, une pension, une résidence pour étudiants, pour aînés, pour personnes handicapées ou pour autres particuliers; 2° contient une cuisine, une salle de bains et un espace habitable privés;

«pourcentage de superficie totale» à l'égard d'une habitation qui fait

partie d'un immeuble d'habitation, ou qui fait

partie d'une adjonction à un immeuble d'habitation à logements multiples, signifie la proportion, exprimée en pourcentage, que représente, en mètres carrés, la superficie totale de l'habitation par rapport à la superficie totale de toutes les habitations qui se trouvent dans l'immeuble d'habitation ou dans l'adjonction, selon le cas. 378.6.

Sous réserve des articles 378.16 et 378.17, une personne, autre qu'une coopérative d'habitation, a droit à un remboursement déterminé conformément à l'

article 378.7 dans le cas où, à la fois: 1° la personne est, selon le cas:

a) l'acquéreur de la fourniture taxable par vente — appelée «achat auprès du fournisseur» dans le présent

article et l'article 378.7 — effectuée par une autre personne, d'un immeuble d'habitation ou d'un droit dans celui-ci et n'est pas un constructeur de l'immeuble;

b) le constructeur d’un immeuble d’habitation ou d’une adjonction à un immeuble d’habitation à logements multiples qui donne la possession ou l’utilisation d’une habitation située dans l’immeuble d’habitation ou dans l’adjonction à une autre personne en vertu d’un contrat de louage, d’une licence ou d’un accord semblable conclu en vue de son occupation par un particulier à

titre de résidence par suite de laquelle la personne est réputée, en vertu des articles 223 à 231.1, avoir effectué et reçu une fourniture taxable par vente — appelée «achat présumé» dans le présent

article et l’article 378.7 — de l’immeuble ou de l’adjonction; 2° à un moment donné, la taxe devient payable pour la première fois à l'égard de l'achat auprès du fournisseur ou la taxe à l'égard de l'achat présumé est réputée avoir été payée par la personne; 3° au moment donné, l'immeuble ou l'adjonction, selon le cas, est une habitation admissible de la personne ou comprend une ou plusieurs habitations admissibles de cette dernière; 4° la personne n'a pas le droit d'inclure, dans le calcul de son remboursement de la taxe sur les intrants, la taxe à l'égard de l'achat auprès du fournisseur ou la taxe à l'égard de l'achat présumé. 378.7. Pour l'application de l'

article 378.6 , le remboursement auquel la personne a droit est égal au total des montants dont chacun représente un montant à l'égard d'une habitation qui fait

partie de l'immeuble d'habitation ou de l'adjonction, selon le cas, et qui est une habitation admissible de la personne, au moment donné, déterminé selon la formule suivante: A × (225 000 $ − B)/25 000 $. Pour l'application de la formule prévue au premier alinéa: 1° la lettre A représente le moindre de 7 182 $ et du montant déterminé selon la formule suivante: 36% × (A1 × A2); 2° la lettre B représente le plus élevé de 200 000 $ et de l'un des montants suivants:

a) dans le cas où l'habitation est un immeuble d'habitation à logement unique ou un logement en copropriété, la juste valeur marchande

de l'habitation au moment donné;

b) dans tout autre cas, le montant déterminé selon la formule suivante: B1 × B2; 3° (paragraphe abrogé). Pour l'application des formules prévues au deuxième alinéa: 1° la lettre A1 représente le total de la taxe payable en vertu de l'article 16 à l'égard de l'achat auprès du fournisseur ou qui est réputée avoir été payée à l'égard de l'achat présumé; 2° la lettre A2 représente:

a) dans le cas où l'habitation est un immeuble d'habitation à logement unique ou un logement en copropriété, 1;

b) dans tout autre cas, le pourcentage de superficie totale de l'habitation; 3° la lettre B1 représente le pourcentage de superficie totale de l'habitation; 4° la lettre B2 représente la juste valeur marchande, au moment donné, de l'immeuble d'habitation ou de l'adjonction, selon le cas; 5° (paragraphe abrogé). (Reproduction intégrale) [ 20 ] Dans la

Loi sur la taxe de vente du Québec , l'

article 15 précise ceci à l'égard de la juste valeur marchande : 15. La juste valeur marchande d'un bien ou d'un service fourni à une personne s'établit sans tenir compte de toute taxe exclue par l'article 52 de la contrepartie de la fourniture. (Reproduction intégrale) [ 21 ] Dans l'Énoncé de politique sur la TPS [1] , le gouvernement fédéral défini ainsi la juste valeur marchande : La JVM est définie au paragraphe 123(1) comme désignant la JVM d'un bien ou d'un service, abstraction faite de la taxe exclue en application de l'article 154.

En règle générale, la position du Ministère est que la juste valeur marchande représente le prix le plus élevé, exprimé en argent ou en valeur en argent, qui peut être obtenu sur un marché libre et sans restrictions entre des parties bien renseignées, informées et prudentes agissant sans lien de dépendance, aucune des parties n'étant contrainte à transiger. (Reproduction intégrale) [ 22 ] De son côté, l'Agence définit de cette façon la juste valeur marchande d'un immeuble d'habitation [2] dans un Bulletin d'interprétation, aux fins de la

Loi sur la taxe de vente du Québec , notamment des articles 223 et 225 : 6. Il faut donc se référer à la jurisprudence qui, au cours des années, a déterminé le sens à donner à cette expression. Ainsi, la juste valeur marchande d'un immeuble d'habitation représente le prix le plus élevé, exprimé en argent ou en valeur en argent, qui peut être obtenu sur un marché libre et sans restriction entre des parties bien renseignées, informées et prudentes agissant sans lien de dépendance, aucune des parties n'étant contrainte à transiger. (Reproduction intégrale)

[ 23 ] Dans le Bulletin d'interprétation cité précédemment, l'Agence ajoute cette information : 7. À cet égard, il existe des pratiques reconnues sur la façon de déterminer la juste valeur marchande d'un bien. Ainsi, trois méthodes ou approches générales quant à l'évaluation au prix du marché sont utilisées, à savoir la méthode du coût, la méthode de comparaison et la méthode du revenu. Différentes approches peuvent être utilisées pour différentes composantes de l'immeuble évalué et aucune méthode ne doit être exclue de façon catégorique. 8.

L'évaluation doit, par ailleurs, porter sur les biens tels qu'ils sont visés par les définitions des expressions « immeuble d'habitation », « immeuble d'habitation à logement unique », « logement en copropriété » et « immeuble d'habitation à logements multiples » prévues à l'article 1 de la LTVQ. Selon cet article, un « immeuble d'habitation » comprend la

partie des aires communes et des autres dépendances du bâtiment, le fonds de terre sous-jacent ainsi que le fonds contigu au bâtiment raisonnablement nécessaire pour l'utilisation et la jouissance de celui-ci à

titre de résidence pour des particuliers. […] 11. Enfin, la détermination de la juste valeur marchande du bien doit être effectuée au moment visé par les articles 223, 225 et 226 de la LTVQ.

Ce moment correspond au dernier en date des moments suivants : – le moment où la construction de l'immeuble d'habitation ou de l'adjonction ou la rénovation majeure de l'immeuble d'habitation est presque achevée ; – le moment où la possession ou l'utilisation de l'immeuble d'habitation ou d'une habitation dans celui-ci ou dans l'adjonction est donnée à une personne en vertu d'un contrat de louage ou d'un accord semblable, en vue de l'occupation de l'immeuble ou de l'habitation pour la première fois par un particulier à

titre de résidence ; – le moment où l'immeuble d'habitation ou une habitation dans celui-ci ou dans l'adjonction est occupé par le constructeur, si celui-ci ou dans l'adjonction est occupé par le constructeur, si celui-ci est un particulier et qu'il est le premier à occuper l'immeuble ou une habitation dans celui-ci ou dans l'adjonction à

titre de résidence. 12. Les travaux sont « presque achevés » lorsque la construction ou la rénovation majeure de l'immeuble d'habitation est achevée, généralement à 90 % ou plus, à un point où une personne peut raisonnablement habiter les lieux. 13. Le stade d'achèvement fait référence à la construction ou à la rénovation majeure du bâtiment alors que la juste valeur marchande de l'immeuble au moment où les travaux sont presque achevés inclut la valeur du terrain ainsi que celle du bâtiment partiellement achevé.

Ainsi, il n'existe pas nécessairement de lien entre le pourcentage d'achèvement des travaux et la juste valeur marchande de l'immeuble d'habitation dont la construction ou la rénovation majeure est presque achevée.

Par exemple, la juste valeur marchande d'un immeuble d'habitation dont la construction du bâtiment est achevée à 90 % ne correspond pas nécessairement à 90 % de la juste valeur marchande de l'immeuble d'habitation. (Reproduction intégrale) [ 24 ] Dans ses rapports, l'évaluateur agréé de la Société Paul-Gury réfère également à la notion de valeur marchande telle qu'on la retrouve dans le Guide d'application des normes de pratique professionnelle des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ) [3] : VALEUR MARCHANDE C'est le prix sincère le plus probable, de la vente réelle ou présumée d'un immeuble, à une date donnée, sur un marché libre et ouvert à la concurrence et répondant aux conditions suivantes : - les parties sont bien informées ou bien avisées de l'état de l'immeuble, des conditions du marché et raisonnablement bien avisées de l'utilisation la plus probable de l'immeuble; - l'immeuble a été mis en vente pendant une période de temps suffisante, compte tenu de sa nature, de l'importance du prix et de la situation économique; - le paiement est exprimé en argent comptant (dollars canadiens) ou équivalent à de l'argent comptant; - le prix de vente doit faire abstraction de toute considération étrangère à l'immeuble lui-même et doit représenter la vraie considération épurée de l'impact des mesures incitatives, de conditions et de financement avantageux. (Reproduction intégrale) La juste valeur marchande établie par chacune des parties [ 25 ] Dans la

section sur « Les Faits », le Tribunal présente la juste valeur marchande établie par la Société Paul-Gury pour chacun des immeubles aux fins de l'autocotisation aux dates d'évaluation choisies pour les trois immeubles situés respectivement au 6100, 6150 et 6200 rue Paul-Gury. Cette JVM a été établie par madame Annie Labbé, évaluatrice agréée, mandatée par la Société Paul-Gury. [ 26 ] La juste valeur marchande utilisée par l'Agence aux fins de la cotisation en litige est également mentionnée dans la

section sur « Les Faits » et elle a été déterminée par monsieur Dominique Marquis, évaluateur agréé à l'emploi de l'Agence. Cette JVM pour chacun des immeubles a fait l'objet d'une note de service transmise le 27 janvier 2010 par monsieur Marquis à madame Patrice Solano-Encinas à

AVANT l'application de la TPS, la TVQ et des remboursements applicables INCLUANT la TPS, la TVQ et les remboursements applicables Revenu Québec Société Paul- Gury (Logisco) 134 344 $ Revenu Québec Société Paul-Gury (Logisco) 147 100 $ Valeur marchande du terrain 283 333 $ la Direction de la vérification de l'Agence pour cette cotisation. [ 27 ] À l'audience, chaque évaluateur agréé a présenté comment la juste valeur marchande a été définie pour chacun des immeubles, et ce, en utilisant la méthode du coût, la méthode du revenu et la méthode de comparaison.

Monsieur Marquis et madame Labbé ont procédé à une réconciliation des justes valeurs marchandes établies selon chacune de ces méthodes. [ 28 ] Monsieur Marquis a déterminé la juste valeur marchande principalement à partir de la méthode du coût et madame Labbé à partir de la méthode du revenu. Monsieur Marquis n'a appliqué aucune désuétude économique et/ou fonctionnelle à chacun des bâtiments alors que madame Labbé l'a fait.

En conséquence de cela, monsieur Marquis obtient une juste valeur marchande supérieure au coût réel de construction et à l'évaluation municipale alors que madame Labbé obtient une juste valeur marchande inférieure au coût de construction et à l'évaluation municipale, tel qu'il appert du tableau suivant [4] : PRÉSENTATION DES DIFFÉRENTES VALEURS (Valeur équivalente avant TPS, TVQ et remboursement) Évaluation municipale (rôle 2007-2009) Coût de revient comptable (sans aucun rajustement, ni ajout pour le profit) Valeur marchande financement JVM retenue pour calcul des taxes par RQ JVM de Revenu Québec JVM Annie Labbé 6100, Paul-Gury 2005-07-01 2 947 165 $ 3 000 988 $ 2004-10-18 3 219 324 $ 2005-06-15 3 287 821 $ 2005-06-15 3 303 974 $ 2005-06-15 2 602 858 $ 6150, Paul-Gury 2005-07-01 2 968 171 $ 2 994 670 $ 2004-10-18 3 219 324 $ 2006-06-15 3 205 626 $ 2006-06-15 3 360 197 $ 2006-06-15 2 465 865 $ 6200, Paul-Gury 2005-07-01 3 050 789 $ 3 065 640 $ 2006-07-15 3 308 084 $ 2006-07-15 3 379 659 $ 2006-07-15 2 536 198 $ (Reproduction intégrale sauf quant aux couleurs parce qu'elles ne peuvent être reproduites dans ce jugement) [ 29 ] Dans son rapport [5] , monsieur Marquis définit ainsi la méthode du coût : Méthode du coût La méthode du coût consiste à estimer la valeur marchande du terrain selon la méthode de comparaison, y ajouter le coût de remplacement déprécié du ou des bâtiments ainsi que la valeur contributive des améliorations au terrain. (Reproduction intégrale) [ 30 ] Madame Labbé définit cette méthode en ces termes [6] : DÉFINITION DU COÛT Le coût de reproduction est ce qu'il en coûterait aujourd'hui pour la construction d'une nouvelle bâtisse qui serait l'exacte réplique de celle à évaluer, en se basant sur les prix courants des matériaux semblables et sur les taux actuels de la main-d'œuvre locale.

Le coût de remplacement est la somme d'argent qu'il faudrait dépenser pour reconstruire une bâtisse ayant la même utilité, sans pour cela être obligé de reproduire une réplique exacte de la bâtisse à évaluer. (Reproduction intégrale) [ 31 ] À l'audience, monsieur Marquis produit un résumé des chiffres déterminés par chaque

partie au litige selon la méthode du coût dans les tableaux suivants [7] : RÉSUMÉ DES INDICATIONS DE CHAQUE

PARTIE SELON LA MÉTHODE DU COÛT 6100, rue Paul-Gury, en date du 15 juin 2005 6150, rue Paul-Gury, en date du 15 juin 2006

Valeur des améliorations au sol 145 439 $ 27 399 $ 310 236 $ 159 248 $ 3 148 204 $ 30 000 $ 3 509 000 $ Coût de remplacement du bâtiment 2 875 202 $ 3 204 711 $ Indication non dépréciée 3 303 974 $ 3 366 454 $ 3 617 688 $ 0 $ 0 $ 3 686 100 $ 0 $ (526 400 $) Désuétude fonctionnelle au bâtiment 0 $ 0 $ Désuétude économique au bâtiment 0 $ (480 752 $) Indication par sommation 3 303 974 $ 2 885 701 $ 3 617 688 $ 3 617 688 $ 3 159 700 $ 3 160 000 $ Indication selon les montants arrondis retenus 3 303 974 $ 2 885 975 $ AVANT l'application de la TPS, la TVQ et des remboursements applicables INCLUANT la TPS, la TVQ et les remboursements applicables Revenu Québec Société Paul- Gury (Logisco) 134 344 $ Revenu Québec 310 236 $ 159 248 $ 3 209 765 $ Société Paul-Gury (Logisco) 147 100 $ 30 000 $ 3 696 000 $ Valeur marchande du terrain 283 333 $ Valeur des améliorations au sol 145 439 $ 27 399 $ Coût de remplacement du bâtiment 2 931 425 $ 3 375 495 $ Indication non dépréciée 3 360 197 $ 3 537 238 $ 3 679 249 $ 0 $ 0 $ 3 873 100 $ (369 600 $) (499 000 $) Désuétude fonctionnelle au bâtiment 0 $ (337 550 $) Désuétude économique au bâtiment 0 $ (455 728 $) Indication par sommation 3 360 197 $ 2 743 960 $ 3 679 249 $ 3 679 249 $ 3 004 500 $ 3 005 000 $ Indication selon les montants arrondis retenus 3 360 197 $ 2 744 417 $ AVANT l'application de la TPS, la TVQ et des remboursements applicables INCLUANT la TPS, la TVQ et les remboursements applicables Revenu Québec Société Paul- Gury (Logisco) 135 172 $ Revenu Québec 308 335 $ 158 273 $ 3 211 283 $ Société Paul-Gury (Logisco) 147 100 $ 30 000 $ 3 905 000 $ Valeur marchande du terrain 283 333 $ Valeur des améliorations au sol 145 439 $ 27 567 $ Coût de remplacement du bâtiment 2 950 887 $ 3 588 352 $ 6200, rue Paul-Gury, en date du 15 juin 2006 (Reproduction intégrale sauf quant aux couleurs parce qu'elles ne peuvent être reproduites dans ce jugement) [ 32 ] La méthode du revenu est définie par monsieur Marquis de cette façon [8] : Méthode du revenu

Indication non dépréciée 3 379 659 $ 3 751 092 $ 3 677 891 $ 0 $ 0 $ 4 082 100 $ (585 800 $) (497 900 $) Désuétude fonctionnelle au bâtiment 0 $ (538 299 $) Désuétude économique au bâtiment 0 $ (457 526 $) Indication par sommation 3 379 659 $ 2 755 266 $ 3 677 891 $ 3 677 891 $ 2 998 400 $ 3 000 000 $ Indication selon les montants arrondis retenus 3 379 659 $ 2 756 737 $ La méthode du revenu consiste à actualiser le revenu net normalisé de l'immeuble à un taux découlant du marché pour en indiquer la valeur marchande.

Il s'agit en fait de trouver « le prix que paierait un investisseur pour un immeuble, compte tenu du revenu net et du taux de rendement qu'il anticipe recevoir sur son capital investi » 2 Cette approche suggère, de façon générale, le cheminement suivant : 1) Mesure du revenu brut potentiel (résidentiel) 2) Estimation de la provision pour inoccupation et mauvaises créances 3) Calcul du revenu brut effectif 4) Estimation des frais d'exploitation annuels normalisés basés sur des données historiques du sujet ou sur des propriétés comparables 5) Calcul du revenu net normalisé 6) Dérivation d'un taux global d'actualisation 7) Conversion du revenu net annuel normalisé en un énoncé de valeur (Référence omise) (Reproduction intégrale) [ 33 ] Madame Labbé définit cette méthode ainsi [9] : PROCESSUS DE LA MÉTHODE DU REVENU L'emploi de cette méthode a pour but de transformer en une valeur actuelle, la somme des revenus nets normalisés qu'une propriété peut produire d'après une opération typique normale, pendant chaque année de sa vie utile.

En appliquant cette méthode à une propriété en particulier, il faut de toute nécessité considérer ce que rapportent des propriétés similaires situées dans le même milieu, et soumises aux mêmes influences, en vue de découvrir de bonnes indications sur le revenu de location normal d'après une opération physique, ou en d'autres mots, le loyer paritaire normal. C'est en somme ce que fait un investisseur prudent en considérant l'achat d'une propriété à revenus. Dans l'estimé de la valeur par la méthode du revenu, quatre (4) étapes doivent être franchies :

a) déterminer le revenu de location économique;

b) estimer le revenu net stabilisé de la propriété;

c) établir le taux d'actuallisation approprié;

d) actualiser le revenu net. Cette méthode consiste donc à découvrir l'opération typique et le loyer paritaire normal pour obtenir une estimation du revenu brut futur le plus probable, et par la suite, le revenu net stabilisé ou normalisé. Ce revenu net annuel est le montant restant après que les dépenses pour couvrir les vacances et mauvaises créances, ainsi que les dépenses d'opération, aient été déduites du revenu brut. La façon mathématique de convertir ce revenu net en valeur marchande est appelée « méthode d'actualisation ».

Le taux d'actualisation est la somme du taux d'intérêt et du taux de rendement; ceci exprime la relation entre la valeur de la propriété et son revenu net. Cette façon de procéder provient de la méthode abrégée d'actualisation hypothèque/mise de fonds, couramment employée en financement hypothécaire. (Reproduction intégrale)

[ 34 ] À l'audience, monsieur Marquis résume les chiffres obtenus par chacune des parties selon la méthode du revenu dans ces tableaux [10] : 6100, Paul-Gury, Québec RÉSUMÉ DES INDICATIONS DE CHAQUE

PARTIE SELON LA MÉTHODE DU REVENU NOTE IMPORTANTE RELATIVEMENT AUX TAXES: Les montants présentés dans les tableaux suivants inclus toutes les taxes applicables. En toute fin d'analyse (dernière ligne des tableaux, l'indication de valeur qui inclus implicitement la TPS, TVQ et les remboursements applicables est transformée en une indication avant taxes correspondant à la JVM recherchée aux fins de fourniture à soit-même. Revenu Québec a admis le Revenu Net du rapport d'Annie Labbé pour cet immeuble considérant le peu d'écart de Revenu Net entre les deux parties.

Revenus d'exploitation Loyer paritaire Gratuité Vacance et mauvaises créances Revenu brut effectif Dépenses d'exploitation Taxes municipale + scolaire Assurances du bâtiment Énergie Déneigement Conciergerie Entretien, réparation, ascenseur, contenant sanitaire Piscine Administration et publicité Réserve de remplacement / bâtiment Total des dépenses d'exploitation Revenu net (RN) Revenu Québec Annie Labbé 437 040 $ 437 040 $ 0 $ 0 $ (21 852 $) (21 852 $) 5.0% (21 852 $) 5,0 % (21 852 $) 415 188 $ 415 188 $ 13,8 % 57 304 $ 13,8 % 57 304 $ 1,4 % 5 700 $ 1,4 % 5 700 $ 1,9 % 8 000 $ 1,9 % 8 000 $ 1.1 % 4 500 $ 1.1 % 4 500 $ 2.0 % 8 460 $ 2.0 % 8 460 $ 5,1 % 21 045 $ 5,1 % 21 045 $ 0,5 % 2 030 $ 0,5 % 2 030 $ 6,6 % 27 411 $ 6,6 % 27 411 $ 1,5 % 6 228 $ 1,5 % 6 228 $ 33,9 % 140 678 $ 33,9 % 140 678 $ 66,1 % 274 510 $ 66,1 % 274 510 $ Retenu: 274 512 $ Calcul du taux d'actualisation (R) :

Proportion de financement hypothécaire: Taux d'intérêt hypothécaire : Amortissement de l'hypothèque: Proportion de la mise de fond (équité) : Taux de rendement sur l'équité : Indication de valeur ( RN / R) (Incluant TPS, TVQ et remboursements) Indication (Avant TPS, TVQ et remboursements): 75% 5,70% 25 ans 25% 8,00% Calcul du taux d'actualisation 0,055988 0,020000 Calcul du taux d'actualisation 75% 8,00% 20 ans 25% 9,00% (historique) Arrondi: 0,074552 0,022500 0,097052 0,097100 Arrondi: 2 827 106 $ 2 800 000 $ 2 557 193 $ 0,075988 3 612 544 $ 3 299 276 $ 6150, Paul-Gury, Québec RÉSUMÉ DES INDICATIONS DE CHAQUE

PARTIE SELON LA MÉTHODE DU REVENU NOTE IMPORTANTE RELATIVEMENT AUX TAXES: Les montants présentés dans les tableaux suivants inclus toutes les taxes applicables. En toute fin d'analyse (dernière ligne des tableaux, l'indication de valeur qui inclus implicitement la TPS, TVQ et les remboursements applicables est transformée en une indication avant taxes correspondant à la JVM recherchée aux fins de fourniture à soit-même.

Revenu Québec a admis le loyer paritaire du rapport d'Annie Labbé pour cet immeuble, considérant le peu d'écart entre les deux parties. Conséquement la vacance et certains postes de dépenses calculés en pourcentage du revenu ont été corrigé.

Revenus d'exploitation Loyer paritaire Gratuité Vacance et mauvaises créances Revenu brut effectif Dépenses d'exploitation Taxes municipale + scolaire Assurances du bâtiment Énergie Déneigement Conciergerie Entretien, réparation, ascenseur, contenant sanitaire Piscine Administration et publicité Réserve de remplacement / bâtiment Total des dépenses d'exploitation Revenu net (RN) Revenu Québec Annie Labbé 438 840 $ 438 840 $ 0 $ 7,1% (31 200 $) 4,0% (17 554 $) 3,7% (16 306 $) 4.0% (17 554 $) 10,8 % (47 506 $) 421 286 $ 391 334 $ 13,8 % 64 891 $ 13,8 % 59 393 $ 1,4 % 5 700 $ 1,4 % 5 700 $ 1,9 % 5 000 $ 1,9 % 8 000 $ 1.1 % 5 200 $ 1.1 % 4 500 $ 2.0 % 8 460 $ 2.0 % 8 460 $ 5,1 % 20 950 $ 5,1 % 21 045 $ 0,5 % 2 500 $ 0,5 % 2 030 $ 6,6 % 23 171 $ 6,6 % 25 980 $ 1,5 % 6 319 $ 1,5 % 5 870 $ 33,8 % 142 191 $ 33,9 % 140 978 $ 66,2 % 279 095 $ 66,1 % 250 356 $ Retenu: 250 352 $ Calcul du taux d'actualisation (R) : Proportion de financement hypothécaire: 75% 6,45% Calcul du taux d'actualisation Calcul du taux d'actualisation 75% 8,00% 20 ans (historique) 0,074552

Taux d'intérêt hypothécaire : Amortissement de l'hypothèque: Proportion de la mise de fond (équité) : Taux de rendement sur l'équité : Indication de valeur ( RN / R) (Incluant TPS, TVQ et remboursements) Indication (Avant TPS, TVQ et remboursements): 25 ans 25% 6,00% 0,060012 0,015000 25% 9,00% Arrondi: 0, 022500 0,097052 0,097100 Arrondi: 2 578 290 $ 2 600 000 $ 2 374 537 $ 0,075012 3 720 676 $ 3 398 032 $ 6200, Paul-Gury, Québec RÉSUMÉ DES INDICATIONS DE CHAQUE

PARTIE SELON LA MÉTHODE DU REVENU NOTE IMPORTANTE RELATIVEMENT AUX TAXES: Les montants présentés dans les tableaux suivants inclus toutes les taxes applicables. En toute fin d'analyse (dernière ligne des tableaux, l'indication de valeur qui inclus implicitement la TPS, TVQ et les remboursements applicables est transformée en une indication avant taxes correspondant à la JVM recherchée aux fins de fourniture à soit-même. Revenu Québec a admis le loyer paritaire du rapport d'Annie Labbé pour cet immeuble, considérant le peu d'écart entre les deux parties.

Conséquement la vacance et certains postes de dépenses calculés en pourcentage du revenu ont été corrigé. Revenus d'exploitation Loyer paritaire Revenu Québec Annie Labbé 445 980 $ 445 980 $

Gratuité Vacance et mauvaises créances Revenu brut effectif Dépenses d'exploitation Taxes municipale + scolaire Assurances du bâtiment Énergie Déneigement Conciergerie Entretien, réparation, ascenseur, contenant sanitaire Piscine Administration et publicité Réserve de remplacement / bâtiment Total des dépenses d'exploitation Revenu net (RN) 0 $ 2,2% (10 000 $) 5,0% (22 299 $) 4,9% (21 799 $) 5.0% (22 299 $) 7,1 % (31 799 $) 423 681 $ 414 181 $ 16,1 % 68 046 $ 15,0 % 62 017 $ 1,4 % 5 800 $ 1,6 % 6 500 $ 1,1 % 4 800 $ 2,0 % 8 350 $ 1,2 % 5 200 $ 1.1 % 4 500 $ 2.1 % 9 000 $ 2.5 % 10 200 $ 5,1 % 21 400 $ 5,0 % 20 900 $ 0,6 % 2 500 $ 0,5 % 2 030 $ 5,5 % 23 302 $ 7,8 % 32 493 $ 1,5 % 6 355 $ 2,5 % 10 355 $ 34,6 % 146 404 $ 38,0 % 157 345 $ 66,1 % 277 277 $ 62,0 % 256 836 $ Revenu Net ci-haut correspond à celui indiqué en page 28 du rapport d'Annie Labbé Selon la page 31 du rapport d'Annie Labbé : 259 310 $

Calcul du taux d'actualisation (R) : Calcul du taux d'actualisation Calcul du taux d'actualisation Proportion de financement hypothécaire: 75% 75% Taux d'intérêt hypothécaire : 6,95% 8,00% (historique) Amortissement de l'hypothèque: 25 ans 0,062760 20 ans 0,074552 Proportion de la mise de fond (équité) : 25% 25% Taux de rendement sur l'équité 5,00% 0,012500 9,00% 0,022500 0,075260 0,097052 Indication de valeur non rajusté ( RN / R ) (Incluant TPS, TVQ et remboursements ) 3 684 259 $ Arrondi: 0,097100 (Voir note 1, ci-bas) 2 645 067 $ 2 670 546 $ Manque à gagner temporaire pendant l'intégration (20 000 $) 0 $ 0 $ Indication de valeur non rajusté ( RN / R) (Incluant TPS, TVQ et remboursements) 3 664 259 $ 2 645 067 $ 2 670 546 $ Arrondi à: 2 650 000 $ Indication (Avant TPS, TVQ et remboursements) : 3 367 132 $ 2 430 584 $ 2 435 117 $ Indication de valeur présentée par Annie Labbé NOTE 1 : Le revenu net présenté en page 28 du rapport d'Annie Labbé n'est pas le même que celui présenté en page 31 de son rapport.

La colonne à droite pour le lecteur indique le revenu net de la page 31 qui a servi au calcul de l'indication de valeur de madame Annie Labbé. (Reproduction intégrale sauf quant aux couleurs parce qu'elles ne peuvent être reproduites dans ce jugement) [ 35 ] Monsieur Marquis définit la méthode de comparaison, auparavant connue sous le nom de méthode de parité, ainsi [11] : Méthode de comparaison La méthode de comparaison vise à estimer la valeur la plus probable d'un immeuble en le comparant à d'autres immeubles dits comparables ou semblables, sans qu'ils soient nécessairement identiques, lesquels immeubles ont été transigés dans un marché libre et normal et à une date compatible avec celle de l'évaluation. (Reproduction intégrale) [ 36 ] Madame Labbé présente cette méthode en ces termes [12] :

L'application pratique de cette méthode peut se résumer ainsi :

a) faire un relevé du secteur pour trouver des immeubles comparables;

b) procéder à la cueillette et à la vérification des données pour chaque immeuble comparable;

c) analyser ces données en fonction de leurs éléments comparables et ne les retenir qu'en fonction de leur pertinence;

d) quantifier les écarts entre les « comparables » et l'immeuble à évaluer, selon les indications découlant de l'analyse;

e) identifier les données prépondérantes rajustées ou non pour en arriver à la valeur marchande. Fondamentalement, la méthode de parité repose sur le principe de substitution, lequel veut qu'un acheteur avisé ne paie pas plus pour un immeuble qu'il ne paierait pour un autre immeuble offrant les mêmes caractéristiques. Lorsqu'on dispose de suffisamment de données comparables (moyens de preuve directe), la méthode de parité se révèle la preuve par excellence de la valeur marchande, car rien n'est plus important dans le domaine de l'évaluation que l'étude des transactions immobilières. (Reproduction intégrale) [ 37 ] À l'audience, monsieur Marquis résume les chiffres établis par chaque

partie selon la méthode de comparaison dans les tableaux suivants [13] : RÉSUMÉ DES INDICATIONS DE CHAQUE

PARTIE SELON LA MÉTHODE DE COMPARAISON NOTE : Les données de Revenu Québec ont été corrigés en fonction des admissions relativement au revenu net du 6100 Paul Gury ainsi que du loyer paritaire du 6150 et 6200 Paul Gury 6100, Paul Gury REVENU QUÉBEC ANNIE LABBÉ TPS, TVQ et remboursement inclus Montant correspondant avant taxes TPS, TVQ et remboursement inclus Montant correspondant avant taxes Prix par logement 47 log. 76 000$/log. 3 572 000 $ 3 262 248 $ 64 000 $/log. 3 008 000 $ 2 747 156 $ Prix par pièce 204,5 pièces 14 200 $/pièce 2 903 900 $ 2 652 084 $ Prix par pied carré Revenu Québec 51 603 pi 2 Annie Labbé 52 152 pi 2 65 $/ pi 2 3 389 880 $ 3 095 921 $ Multiplicateur de revenu brut (MRB) 437 040 $ 8,65 3 780 396 $ 3 452 573 $ Taux global d'actualisation (TGA) 274 510 $ 7,60% 3 611 974 $ 3 298 756 $ Valeur retenue selon cette méthode 3 600 000 $ 3 287 820 $ 2 900 000 $ 2 648 522 $ 6150, Paul Gury REVENU QUÉBEC ANNIE LABBÉ TPS, TVQ et remboursement inclus Montant correspondant avant taxes TPS, TVQ et remboursement inclus Montant correspondant avant taxes Prix par logement 47 log. 79 000$/log. 3 713 000 $ 3 391 021 $ 60 500 $/log. 2 843 500 $ 2 596 921 $

Prix par pièce 204,5 pièces 13 500 $/pièce 2 760 750 $ 2 521 347 $ Prix par pied carré Revenu Québec 51 603 pi 2 Annie Labbé 52 152 pi 2 63 $/ pi 2 3 285 576 $ 3 000 662 $ Multiplicateur de revenu brut (MRB) Revenu Québec 438 840 $ 8,70 3 817 908 $ 3 486 832 $ Taux global d'actualisation (TGA) Revenu Québec 279 095 $ 7,50% 3 721 267 $ 3 398 571 $ Valeur retenue selon cette méthode 3 700 000 $ 3 379 148 $ 2 800 000 $ 2 557 193 $ 6200, Paul Gury REVENU QUÉBEC ANNIE LABBÉ TPS, TVQ et remboursement inclus Montant correspondant avant taxes TPS, TVQ et remboursement inclus Montant correspondant avant taxes Prix par logement 50 log. 76 000$/log. 3 750 000 $ 3 445 921 $ 58 500 $/log. 2 925 000 $ 2 687 818 $ Prix par pièce 203,0 pièces 13 100 $/pièce 2 659 300 $ 2 443 663 $ Prix par pied carré Revenu Québec 51 603 pi 2 Annie Labbé 52 152 pi 2 62 $/ pi 2 3 233 424 $ 2 971 233 $ Multiplicateur de revenu brut (MRB) Revenu Québec 445 980 $ 8,60 3 835 428 $ 3 524 422 $ Taux global d'actualisation (TGA) Revenu Québec 277 277 $ 7,55% 3 672 543 $ 3 374 745 $ Valeur retenue avant manque à gagner selon cette méthode Moins manque à gagner (période d'intégration) Valeur retenue selon cette 3 750 000 $ (20 000 $) 3 445 921 $ (18 378 $) 2 875 000 $ 0 $ 2 641 873 $ 0 $

méthode 3 730 000 $ 3 427 543 $ 2 875 000 $ 2 641 873 $ (Reproduction intégrale sauf quant aux couleurs parce qu'elles ne peuvent être reproduites dans ce jugement) [ 38 ] Après qu'ils aient procédés à leur analyse selon les méthodes présentées ci-dessus, les deux évaluateurs agréés procèdent à la réconciliation des valeurs que monsieur Marquis définit comme étant [14] « l'étape finale du processus d'évaluation et consiste à choisir la valeur de l'immeuble à partir des indications obtenues par les différentes méthodes d'évaluation ». [ 39 ] À cet égard, monsieur Marquis conclut [15] : La méthode du coût permet de calculer le coût de remplacement d'une propriété c'est-à-dire le montant d'argent nécessaire pour l'acquisition du terrain, la construction des bâtiments et l'aménagement du terrain.

Le coût de construction est propre au bâtiment à évaluer. Il correspond aux montants versés pour la construction du bâtiment et doit renfermer tous les coûts directs et indirects ainsi que le profit de l'entrepreneur en construction et du promoteur s'il y a lieu. Elle s'avère une méthode très appropriée pour mesurer la valeur d'un bâtiment neuf pour lequel aucune désuétude ou dépréciation physique ne doit être calculée. Elle fournit une preuve « indirect », mais généralement fiable de la valeur marchande d'un immeuble.

La méthode de comparaison, par définition, représente une preuve « directe » de la valeur marchande d'un immeuble. Elle se veut le reflet du marché immobilier et son degré de précision est largement tributaire de la qualité des propriétés comparables retenues. Dans le cas présent, une excellente vente a pu être relevée par l'évaluateur. Cette méthode offre une bonne indication de la valeur marchande et elle permet de corroborer l'indication par la méthode du coût. La méthode du revenu nous permet d'établir la valeur d'un immeuble à partir des revenus que celui-ci peut générer.

Elle constitue un excellent moyen d'établir la valeur marchande d'une propriété à revenus lorsque le marché est inexistant ou qu'il ne fournit pas assez de renseignements pour utiliser la méthode de comparaison.

Dans le cas présent, la méthode de revenu est toutefois acccessoire à la méthode du coût, car nous sommes en présence d'un immeuble neuf qui n'a pas connu le test du marché de la location et est en période d'intégration. […] (Reproduction intégrale) [ 40 ] Madame Labbé conclut ainsi [16] : Le but de ce rapport consistait à estimer la valeur marchande potentielle de la propriété concernée, aux fins de représentation à la Cour, après terminaison des travaux de construction, en date du 15 juin 2005.

La méthode du coût fut également appliquée, mais non retenue aux fins de corrélation puisque les résultats en découlant ne sont pas représentatifs du marché de la revente pour ce genre d'immeuble et qu'économiquement il est non rentable de construire cette gamme d'immeubles dans ce secteur sur la base de la désuétude économique du secteur dont vous trouverez preuve à la méthode du coût. L'analyse selon la méthode du revenu nous démontre une valeur de 2 800 000 $ basée sur les revenus actuels de location de l'immeuble et actualisée pour les fins de la valeur marchande probable.

Dans le cas d'une propriété susceptible de produire des revenus, la méthode du revenu demeure généralement celle qui reproduit le plus fidèlement les motivations typiques d'un investisseur/acheteur éventuel. La méthode de parité a également été retenue, car les données sont tirées directement du marché et que les ventes comparables utilisées furent transigées dans les vingt-quatre (24) derniers mois. Les indicateurs du prix de vente par logement et du multiplicateur du revenu brut démontrent une certaine homogénéité dans les valeurs obtenues et peuvent contribuer à une analyse fiable pour le sujet.

Compte tenu de la tendance du marché actuel pour ce genre de propriété, nous sommes d'opinion de retenir une valeur marchande basée sur les deux méthodes pré-citées. Toutefois, nous considérons que les résultats obtenus par la méthode du revenu sont plus représentatifs du réflexe des acheteurs. […] (Reproduction intégrale) [ 41 ] La juste valeur marchande à laquelle madame Labbé conclut pour chacun des immeubles est celle qui a servi aux fins de l'autocotisation par sa cliente la Société Paul-Gury.

Par ailleurs, en ce qui concerne monsieur Marquis, la juste valeur marchande qu'il a établie pour chacun des immeubles et qui a été présenté au Tribunal n'est pas identique à celle qui a servi aux fins de la cotisation en litige car, tel qu'il l'a expliqué, pour la cotisation il a utilisé en particulier les fiches du ministère des Affaires municipales et pour la rédaction de son rapport (pièce D-3), il s'est basé sur les paramètres développés par les auteurs Marshall & Swift, lesquels ont également été pris en compte par madame Labbé. [ 42 ] Par ailleurs à l'audience, tel que l'a souligné monsieur Marquis, la différence entre la juste valeur marchande établie dans son rapport (D-3) et celle dont s'est servi l'Agence pour la cotisation du 29 avril 2010 n'est pas suffisamment grande pour faire en sorte que

l'Agence amende sa cotisation. Le rôle du Tribunal en appel d'un avis de cotisation [ 43 ] Dans l'arrêt Rémillard c. Québec (Sous-ministre du Revenu) [17] , la Cour d'appel du Québec précise le rôle de la Cour du Québec dans le cadre de l'appel à la suite d'une décision rendue par l'Agence du revenu du Québec sur un avis d'opposition à une cotisation : […] [18] Les dispositions pertinentes de la

Loi sur le ministère du Revenu 2 sont les suivantes: 93.1.1. Une personne peut s'opposer à une cotisation prévue par une loi fiscale en notifiant au ministre, dans les 90 jours de la date de l'envoi de l'avis de cotisation, un avis d'opposition exposant les motifs de son opposition et tous les faits pertinents. […] 93.1.10. Lorsqu'une personne a notifié un avis d'opposition prévu à l'article 93.1.1, elle peut interjeter appel auprès de la Cour du Québec siégeant soit pour le district où elle réside, soit pour le district de Québec ou de Montréal selon celui où elle pourrait en appeler en vertu de l'

article 90 du Code de procédure civile (chapitre C-25 ) s'il s'agissait d'un appel auprès de la Cour d'appel, pour faire annuler ou modifier la cotisation:

a) soit après que le ministre a ratifié la cotisation ou procédé à une nouvelle cotisation;

b) soit après l'expiration des 90 jours dans le cas d'une opposition visée à l'article 12.0.3 ou après l'expiration des 180 jours dans les autres cas, qui suivent la notification de l'avis d'opposition sans que le ministre ait transmis sa décision par la poste. […] 93.1.21. La Cour peut rejeter l'appel ou annuler la cotisation, la modifier ou la déférer au ministre pour un nouvel examen et une nouvelle cotisation. [19] C'est cette dernière disposition qui est en litige, en l'espèce. L'appelant soumet qu'elle doit s'interpréter comme suit: En appel d'une cotisation émise par Revenu Québec, la Cour du Québec peut: • Rejeter l'appel du contribuable; ou •

i) annuler la cotisation; ii) modifier la cotisaton ou iii) déférer la cotisation à Revenu Québec pour un nouvel examen et une nouvelle cotisation. [20] Je suis d'accord avec l'appelant quant à son interprétation de l'article 93.1.21. [21]

L'article 93.1.10 stipule expressément, même si cela va de soi, que c'est le seul contribuable qui peut s'opposer à la cotisation (article 93.1.1) et, par voie de conséquence, interjeter appel auprès de la Cour du Québec «pour faire annuler ou modifier la cotisation». [22] Les droits de l'intimé, à l'égard de la cotisation qu'il a établie, sont énoncés à l'article 1014 de la

Loi sur les impôts 3 :

Sous réserve des modifications ou de l'annulation résultant d'une opposition, d'un appel ou d'un appel

sommaire et sous réserve d'une nouvelle cotisation, une cotisation est réputée valide et tenante nonobstant toute erreur, vide de forme ou omission qui s'y trouve ou qui se trouve dans toute procédure s'y rattachant. 2 Supra. ( L.R.Q., c. M-31 maintenant

Loi sur l'administration fiscale, L.R.Q., c. A-6.002 ) 3 L.R.Q., C. 1-3. [23] Ces dispositions constituent le cadre législatif déterminant la compétence de la Cour du Québec siégeant en appel et limitent

cette compétence aux conclusions recherchées par l'appelant, le cas échéant, soit l'annulation pure et simple de la cotisation ou sa modification pour les motifs invoqués par l'appelant, si la preuve permet d'établir les montants appropriés, ou par déféré au ministre pour nouvelle cotisation dans le cadre de la preuve soumise par l'appelant et des motifs au soutien de l'appel. [24] Si l'appelant fait défaut de prouver les faits essentiels au soutien de sa demande, ou si ses motifs d'appel ne résistent pas à la preuve, la compétence de la Cour du Québec est de rejeter purement et simplement son appel, tel que la conclusion de la contestation de l'intimé, en l'espèce, le demandait. [25] En d'autres mots, rien dans les dispositions législatives encadrant et limitant la compétence de la Cour du Québec n'autorise celle-ci à interpréter le litige comme si l'intimé avait droit à une demande reconventionnelle équivalente à un appel incident de son propre avis de cotisation. [26] Bref, l'article 93.1.21 ne permettait pas à la Cour du Québec, directement ou indirectement, ni d'ordonner une majoration des montants réclamés par l'intimé ni, par voie de conséquence, de retourner le dossier à l'intimé en l'invitant à ce faire et, sur ce dernier aspect, encore moins en conférant à Revenu Québec une discrétion absolue à ce sujet, «s'il y a lieu». (Reproduction intégrale sauf l'ajout entre parenthèses fait à la note 2 en caractère gras) [ 44 ] Comme le mentionne la Cour d'appel dans l'arrêt Rémillard au paragraphe 23 , cité précédemment, le Tribunal est lié par les conclusions recherchées par l'appelant qui peut requérir « soit l'annulation pure et simple de la cotisation ou sa modification ». [ 45 ] Récemment, la Cour d'appel du Québec s'est prononcée à nouveau à ce sujet dans l'arrêt Pellan c.

Agence du revenu du Québec [18] : [59] Il n'est pas nécessaire d'insister longuement sur le fait que la contestation envisagée par ces dispositions est celle de la cotisation elle-même (qui est présumée valide en vertu de l'article 1014 L.i .). Le recours ne peut ultimement mener qu'à l'annulation ou à la modification de cette cotisation ou encore au réexamen par le ministre et à une nouvelle cotisation.

Le ministre saisi de l'avis d'opposition ne peut pas faire autre chose que cela, vu l'article 93.1.6 L.a.f ., et la compétence d'appel de la Cour du Québec, qui s'exerce dans un cadre purement statutaire, s'arrête là elle aussi, et ce, en vertu de l'article 93.1.21 L.a.f . 23 , tel que le confirme la Cour dans Rémillard c. Québec (Sous-ministre du Revenu ) 24 .

La Cour du Québec peut également entendre des appels de certaines décisions du ministre, conformément aux articles 93.1.15 à 93.1.15.2 L.a.f ., dispositions qui ne sont cependant pas applicables à l'espèce. (Références omises) (Reproduction intégrale) [ 46 ] Dans sa requête introductive d'instance en appel, la Société Paul-Gury énonce ses conclusions ainsi : INFIRMER la décision sur opposition (pièce P-3) rendue par le défendeur le 17 novembre 2010; MAINTENIR l'avis d'opposition de la demanderesse (Pièce P-2) du 25 mai 2010; ANNULER l'avis de cotisation (pièce P-1) du 29 avril 2010 portant le numéro 3530081 pour la somme de 118 352,16 $; DÉCLARER que la demanderesse ne doit rien au défendeur en vertu de cet avis de cotisation; FIXER la juste valeur marchande des trois (3) immeubles comme suit pour la période visée du 1 er avril 2005 au 30 septembre 2006 : - 6100, Paul-Gury, Québec 2 850 000 $ - 6150, Paul-Gury, Québec 2 700 000 $ - 6200, Paul-Gury, Québec 2 760 000 $ DÉFÉRER au défendeur pour de nouvelles cotisations conformes au jugement à intervenir; CONDAMNER le défendeur à rembourser à la demanderesse la somme de 118 352,16 $ avec intérêts depuis le paiement effectué au défendeur; LE TOUT avec dépens. (Reproduction intégrale) La présomption de validité de la cotisation et le fardeau de preuve [ 47 ] En ce qui concerne la cotisation, l'

article 95.1 de la

Loi sur l'administration fiscale [19] stipule : 95.1. Le ministre n'est pas lié par une déclaration fiscale, un rapport, une demande de remboursement ou les renseignements fournis par une personne ou en son nom et il peut, malgré la déclaration, le rapport, la demande ou les renseignements ou en l'absence d'une déclaration, d'un rapport, d'une demande ou de renseignements, faire une cotisation ou déterminer un remboursement. (Reproduction intégrale)

[48] Par ailleurs, en vertu de l'article 1014 de la

Loi sur les impôts[20], cité plus haut dans l'arrêt Rémillard, il y a une présomptionde validité de la cotisation. [49] En regard de celle-ci, la Cour d'appel du Québec a énoncé les règles applicables à un contribuable qui souhaite la contrer etrenverser le fardeau de la preuve, et ce, dans l'arrêt St-Georges[21] : [8]

L'article 1014 L.I. établit la présomption de validité des cotisations fiscales. [9] Dans 9027-5967 Québec Inc. (Sous-Ministre du Revenu), 2007 QCCA 47 , J.E. 2007-223 (C.A.), la Cour rappelle lesconséquences de cette présomption sur le fardeau de la preuve, aux paragr. 13 et 14 : [13] Dans l'arrêt Durand c. Québec (sous-ministre du Revenu), la Cour a réitéré les règles relatives à la présomption de validité de lacotisation discale et des fardeaux de preuve qui en découlent. Reprenant les principes énoncés par la Cour suprême dans HickmanMotors Ltd. c. Canada, la Cour dit : - La cotisation fiscale jouit d'une présomption de validité (art. 1014

Loi sur les impôts), qui peut être repoussée par le contribuable. - Le fardeau initial du contribuable consiste à « démolir » l'exactitude de la présomption en présentant une preuve prima facie. - Lorsque le contribuable présente une telle preuve, il y a renversement du fardeau de la preuve. - Le fisc doit alors réfuter la preuve prima facie et prouver la cotisation établie par présomption. [14] Règle générale, la preuve prima facie se définit comme une preuve suffisante pour établir un fait jusqu'à preuve du contraire.Dans Stewart c.

M.R.N., le juge Cain mentionne qu'«une preuve prima facie est celle qui est étayée par des éléments de preuve qui créentun tel degré de probabilité en sa faveur que la cour doit l'accepter si elle y ajoute fois, à moins qu'elle ne soit contredite ou que lecontraire ne soit prouvé ». [références omises] [10] Dans Capobianco c. Québec (Sous-ministre du Revenu), 2007 QCCA 1235 , J.E. 2007-1837 aux paragr. 12 à 14 (C.A.),la Cour précise que le contribuable n'a pas à établir le montant exact de son revenu imposable.

Cet enseignement met définitivement finau flottement entourant la question du fardeau de preuve du contribuable qui s'oppose à l'avis de cotisation parce que le montant de son revenu imposable établi par le ministère du Revenu serait inexact1. Le contribuable doit seulement démolir l'exactitude de laprésomption en présentant une preuve prima facie de son inexactitude. [11] La preuve du contribuable doit toutefois comporter un certain degré de précision et de probabilité en sa faveur par opposition àdes allégations vagues et ambiguës.

Règle générale, la simple affirmation du contribuable ne suffit pas elle aura avantage à être soutenuepar une preuve documentaire ou circonstancielle. [12] La thèse voulant qu'une simple négation de la part du contribuable puisse contrer la présomption de validité de l'article 1014 L.I. reviendrait à priver cet

article de tout son sens2. [13] Dans Hickman Motors Ltd. V.R., (CSC), [1997] 2 R.C.S. 336, la preuve se limitait à un témoignage, mais ils'agissait, selon madame la juge l'Heureux-Dubé, d'un témoignage clair, non ébranlé en contre-interrogatoire et offert par un témoin dontla crédibilité n'avait pas été mise en doute, alors qu'aucune preuve contraire n'avait été présentée par le fisc (paragr. 91). En l'espèce, letémoignage de l'appelant Jean-Guy St-Georges ne satisfait à aucune de ces exigences.

Le document qu'il a préparé et produit au soutiende sa position n'a pas, ou peu, de valeur probante; de fait, il n'a pas plus de poids que le témoignage de l'appelant. Par ailleurs, l'intimé aprésenté à la juge de première instance une preuve contredisant celle de l'appelant; à cet égard, le témoignage du vérificateur de RevenuCanada, William Hague, était particulièrement accablant. 1 Voir, sur ce point, Chernenkoff c. Minister of National Revenue, (CA EXC), [1949] C.T.C. 369; Distributeurs Cléd'Or Inc. c. Québec (Sous-ministre du Revenu), [1988] R.D.F.Q. 30, 35 (C.A.); Québec (Sous-ministre du Revenue) c.

Dupuis, J.E. 96-1883 (C.A.). 2 Voir sur ce point: Rafla (Provision Viau inc.) c. Québec (Sous-Ministre du Revenu), 2006 QCCA 1349 , J.E. 2006-2131 auparagr. 20 (C.A.). [50] Dans l'affaire 9062-8942 Québec inc. c. Québec (Sous-ministre du revenu)[22], le juge Pierre Labbé, j.c.Q. analyse une affairesimilaire à la présente et il écrit ceci relativement à la présomption de validité de l'avis de cotisation et au fardeau de preuve ducontribuable : [85] Il incombait à l'appelante de faire une preuve prima facie que les présomptions de l'avis de cotisation pour ces remboursementsne sont pas exactes.

Une fois cette preuve faite, il revient à l'intimé de démontrer, par preuve prépondérante, l'exactitude de la cotisation.À cette étape, l'appelante ne peut se contenter de simples affirmations que les montants retenus par l'intimé ne sont pas exacts. Sans être une preuve prépondérante à cette étape5, la preuve de l'appelante doit cependant être sérieuse et documentée6. (Références omises) (Reproduction intégrale)

[51] Récemment, la Cour d'appel fédérale a réitéré les principes applicables en cette matière dans l'arrêt House c. Canada[23] : 30 Pour trancher la question dont elle est saisie, il importe que la Cour garde à l'esprit l'arrêt de la Cour suprême du Canada, HICKMANMotors Ltd. c. Canada, (CSC), [1997] 2 R.C.S. 336 (Hickman), dans lequel la juge L'Heureux-Dubé a anoncé, auxparagraphes 92 à 95 de ses motifs, les principes qui régissent le fardeau de la preuve dans le domaine de la fiscalité : 1. Dans le domaine de la fiscalité, la norme de preuve est la prépondérance des probabilités. 2.

Le contribuable a la charge initiale de "démolir" les présomptions sur lesquelles le ministre se fonde pour établir sa cotisation. 3. Le contribuable s'acquitte de cette charge initiale lorsqu'il présente une preuve prima facie. 4.

Lorsque le contribuable a établi une preuve prima facie, le fardeau de la preuve passe alors au ministre qui doit réfuter cettepreuve en démontrant, selon la prépondérance des probabilités, l'exactitude de ses présomptions (en l'espèce, la présomption que HuntRiver détenait à la fin de l'année d'imposition 2002 un placement à long terme de 305 000 $ qu'elle a transféré à l'appelant en 2003). 5.

Si le ministre ne présente aucune preuve satisfaisante, le contribuable a gain de cause. 31 Plus précisément aux paragraphes 92 et 93 de ses motifs dans l'arrêt Hickman, la juge L'Heureux-Dubé a expliqué en termes clairs lacharge dont devait s'acquitter le contribuable à l'étape initiale : 92. Il est bien établi en droit que, dans le domaine de la fiscalité, la norme de preuve est la prépondérance des probabilités : DobiecoLtd. c.

Minister of National Revenue, (SCC), [1966] R.C.S. 95, et que, à l'intérieur de cette norme, différents degrés depreuve peuvent être exigés, selon le sujet en cause, pour que soit acquittée la charge de la preuve : Continental Insurance Co. C. DaltonCartage Co., (CSC), [1982] 1 R.C.S. 164; Pallan c. M.R.N., (CA EXC), 59 D.T.C. 1098 (C. de l'É.), àla p. 1101), et la charge initiale de "démolir" les présomptions formulées par le ministre dans sa cotisation est imposée au contribuable(Johnston c. Minister of National Revenue, (SCC), [1948] R.C.S. 486; Kennedy c. M.R.N., (CAF), 73D.T.C. 5359 (C.A.F.), à la p. 5361).

Le fardeau initial consiste seulement à "démolir" les présomptions exactes qu'a utilisées le ministre, mais rien de plus : First Fund Genesis Corp. C. La Reine, 90 D.T.C. 6337 (C.F. 1re inst.), à la p. 6340. 93 L'appelant s'acquitte de cette charge initiale de "démolir" l'exactitude des présomptions du ministre lorsqu'il présente au moinsune preuve prima facie : Kamin c. M.R.N., 93 D.T.C. 62 (C.C.I.); Goodwin c. M.R.N., 82 D.T.C. 1679 (C.R.I.). En l'espèce, l'appelante aproduit une preuve qui respecte non seulement la norme prima facie, mais, selon moi, une norme encore plus sévère.

À mon avis,l'appelante a "démoli" les présomptions suivantes :

a) la présomption de l'existence de "deux entreprises", en produisant une preuveclaire de l'existence d'une seule entreprise;

b) la présomption qu'il n'y a "aucun revenu", en produisant une preuve claire de l'existenced'un revenu. Il est établi en droit qu'une preuve non contestée ni contredit "démolit" les présomptions du ministre : voir par exempleMaclsaac c. M.R.N., 74 D.T.C. 6380 (C.A.F.), à la p. 6381; Zink c. M.R.N., 87 D.T.C. 652 (C.C.I.) […] [Non souligné dans l'original.] 32 À mon avis, au vu de la preuve dont il disposait, le juge en chef adjoint a commis une erreur de droit en concluant que l'appelant nes'était pas acquitté de son fardeau de "démolir" les hypothèses formulées par le ministre aux alinéas 11(

i) et (

j) de sa réponse à l'avisd'appel de l'appelant, à savoir que Hunt River avait, à la fin de 2002, un placement de 305 000 $ qu'elle a transféré à l'appelant en 2003.Le juge en chef adjoint a confondu la charge initiale qui incombait à l'appelant de "démolir" les hypothèses du ministre par laprésentation d'éléments de preuve qui, à première vue, étayaient sa thèse, et le fardeau général qui incombait aux parties de prouver quele placement avait été ou non payé à l'appelant en 2003. (Reproduction intégrale) [52] À l'audience, l'avocat de la Société Paul-Gury affirme que par les rapports préparés, rédigés et produits par madame AnnieLabbé, évaluatrice agréée, il a établi une preuve prima facie qui a eu pour effet de renverser le fardeau de la preuve.

L'avocate del'Agence soutient le contraire. La juste valeur marchande aux fins de l'autocotisation [53] Au soutien de son appel, la Société Paul-Gury présente des rapports d'expert réalisés par madame Annie Labbé, évaluatriceagréée, qui ont servi aux fins de l'autocotisation requise en vertu, notamment, de l'article 225 de la

Loi sur la taxe de vente du Québec. [54] Madame Labbé établit la JVM des trois immeubles principalement sur la base de la méthode du revenu et en appliquant soit unedésuétude économique, soit une désuétude fonctionnelle ou les deux à la méthode du coût.

La JVM de chacun des immeubles qu'elledétermine aux dates d'évaluation, soit le 15 juin 2005, le 15 juin 2006 et le 15 juillet 2006, respectivement pour les immeubles situés au6100, 6150 et 6200, rue Paul-Gury à Québec, s'avère inférieure au coût de construction du Groupe Parent (incluant le prix d'achat duterrain) pour chacun de ceux-ci : JVM établie par Coût de construction Écart entre la madame Labbé (incluant le prix d'achat JVM et le coût avant taxes du terrain) avant taxes de construction 6100, Paul-Gury 2 602 858 $ 3 000 988 $ (-) 398 130 $

6150, Paul-Gury 2 465 865 $ 2 994 670 $ (-) 528 805 $ 6200, Paul-Gury 2 536 198 $ 3 065 640 $ (-) 529 442 $ [ 55 ] L'Agence a fixé sa cotisation, laquelle fait l'objet de ce litige, sur la base de la juste valeur marchande établie par son évaluateur agréé, monsieur Dominique Marquis, lequel a privilégié la méthode du coût, sans appliquer de désuétude économique ou fonctionnelle car il a jugé que s'agissant d'immeubles neufs et la JVM étant établie aux fins de l'autocotisation pour la taxe de vente, il n'y avait eu lieu de le faire.

Monsieur Marquis obtient une juste valeur marchande qui est supérieure au coût de construction du Groupe Parent (incluant le prix d'achat du terrain) : JVM établie par Coût de construction Écart entre la Monsieur Marquis (incluant le prix d'achat JVM et le coût avant taxes du terrain) avant taxes de construction 6100, Paul-Gury 3 287 821 $ 3 000 988 $ (+) 286 833 $ 6150, Paul-Gury 3 205 626 $ 2 994 670 $ (+) 210 956 $ 6200, Paul-Gury 3 308 084 $ 3 065 640 $ (+) 242 444 $ [ 56 ] La JVM ayant servi aux fins de la cotisation établie par monsieur Marquis en utilisant les fiches du ministère des Affaires municipales n'est pas identique à celle qu'il a présentée lors de l'audience, laquelle a été déterminée sur la base des paramètres établis par les auteurs Marshall & Swift.

En fonction de ces critères, monsieur Marquis obtient la juste valeur marchande suivante (avant taxes) pour chacun des immeubles, encore une fois basés principalement sur la méthode du coût, sans application de désuétude économique ou fonctionnelle : 6100, Paul-Gury 3 303 974 $ 6150, Paul-Gury 3 360 197 $ 6200, Paul-Gury 3 379 659 $ [ 57 ] Pour son rôle d'évaluation foncière relatif aux années 2007, 2008 et 2009, la Ville de Québec, par l'entremise de ses évaluateurs agréés, obtient comme juste valeur marchande pour les trois immeubles situés sur la rue Paul-Gury à la date d'évaluation du 1 er juillet 2005 : 6100, Paul-Gury 2 947 165 $ 6150, Paul-Gury 2 968 171 $ 6200, Paul-Gury 3 050 789 $ [ 58 ] Dans son rapport d'évaluation [24] , monsieur Marquis affirme ceci quant à la variation du chiffre obtenu pour une juste valeur marchande : […] Les résultats soumis sont représentatifs du contexte économique et politique prévalant à la période de l'évaluation.

De plus, ils s'inscrivent dans un cadre malléable permettant un écart pouvant varier autour de 5 %, en plus ou en moins, de la conclusion soumise. […] [ 59 ] Le Tribunal doit déterminer si la Société Paul-Gury a non seulement réussi à contrer la présomption de validité de la cotisation par une preuve prima facie mais aussi et surtout s'il y a lieu d'appliquer, tel que l'a fait madame Labbé, principalement la méthode du revenu pour établir la juste valeur marchande de chacun des immeubles ou plutôt la méthode du coût, sans application de désuétude économique et de désuétude fonctionnelle, comme l'a fait monsieur Marquis. [ 60 ] Dans son rapport d'évaluation relatif à l'immeuble situé au 6100, rue Paul-Gury [25] , madame Labbé rejette la méthode du coût « puisque les résultats en découlant ne sont pas représentatifs du marché de la revente pour ce genre d'immeuble ».

Elle reprend cette phrase dans ses rapports pour les immeubles situés au 6150 et 6200, rue Paul-Gury [26] . [ 61 ] L'avocat de la Société Paul-Gury, en appui à l'approche de madame Labbé, réfère le Tribunal à l'affaire Le 11675 société en commandite c. Sa Majesté la Reine [27] , où le juge Alain Tardif affirme ceci dans le cadre de la détermination de la JVM pour un immeuble assujetti à la taxe de vente : [30] Pour ce qui est de la question de la JVM de la

partie de l'immeuble assujetti à la TPS, il y a lieu de procéder à l'analyse des deux évaluations préparées par les experts mandatés par les parties. [31] Bien que les règles de l'art en matière d'évaluation prévoient diverses formules ou approches pour déterminer la JVM d'un immeuble, soit la méthode de la parité, le coût de remplacement et la méthode des revenus, les deux experts ont convenu que la méthode la plus appropriée devant être priorisée dans les circonstances était celle des revenus.

[32] Tous deux d'accord, les experts ont affirmé que la JVM devait être déterminée à partir de la technique des revenus plutôt qu'à partir du coût de construction, de la technique du coût normalisé, de l'évaluation municipale, ou même à partir de la comparable conséquente à la revente de l'immeuble en 1999. (Reproduction intégrale) [ 62 ] L'avocat de la Société Paul-Gury réfère aussi le Tribunal à ce sujet aux décisions suivantes du Bureau de révision de l'évaluation foncière (maintenant la

section immobilière du Tribunal administratif du Québec) : • Société d'habitation du Québec c. Ville d'Iberville ; [28] • Société d'habitation c. Iberville (Ville d') ; [29] • Société d'habitation du Québec c.

La Pocatière (Ville de) [30] . [ 63 ] L'avocate de l'Agence plaide qu'il y a plutôt lieu d'appliquer la méthode du coût, sans désuétude économique et/ou fonctionnelle, comme l'a fait monsieur Marquis pour déterminer la juste valeur marchande aux fins de l'autocotisation pour le paiement de la taxe de vente du Québec. [ 64 ] À cet égard, le juge Pierre Labbé, j.c.Q., a eu à déterminer laquelle des méthodes d'évaluation était la plus appropriée dans des circonstances semblables au présent dossier dans l'affaire 9062-8942 Québec inc. [31] , à laquelle le Tribunal a déjà référé plus haut sur un autre point : [119] Ceci étant, quelle technique faut-il retenir entre celle du coût et celle du revenu?

Le Tribunal a fait état plus haut d'autorités soutenant le point de vue que pour un immeuble neuf ou de construction très récente, la technique du coût était plus appropriée. Des autorités appuient aussi le point de vue que la technique du revenu est meilleure pour un immeuble à revenus.

Ainsi, Jean-Guy Desjardins 14 : « Il apparaît indispensable de procéder au calcul de la valeur réelle par la méthode du revenu dans les cas suivants : 1) Quand la propriété à évaluer est une propriété à revenus, tels un centre commercial, une maison de rapport, un édifice à bureaux, un hippodrome. (…) » [120] Et Jacques Forgues 15 : « À défaut d'obtenir une indication fiable de la valeur par la technique de parité, la jurisprudence affirme que, dans la recherche de la valeur d'un immeuble à revenus, la technique du revenu est celle qui doit être privilégiée. (…) La même pensée est d'ailleurs reprise par différentes instances.

Elle est notamment applicable pour de vieux édifices à revenus, des immeubles à revenus de grande envergure, des édifices à logements multiples, des hôtels et des centres commerciaux. » [121] Pour l'édifice à logements multiples, Me Forgues réfère à des décisions du B.R.E.F. 16 . [122] Il conclut ainsi sur cette technique 17 : « En somme, à défaut de pouvoir procéder par la technique de parité, la technique du revenu est la meilleure technique à utiliser dans la recherche de la valeur d'un immeuble à revenus ayant déjà connu le test du marché de la location. » [123] Me Forgues, à ce dernier sujet, réfère à l'affaire Trizec c.

C.U.M. et al. 18 où le B.R.E.F. dit ceci : « La plaignante emploie à juste

titre la technique du revenu pour déterminer la valeur réelle de l'unité de l'évaluation. Il s'agit en effet d'un édifice à revenus de grande envergure. » [124] Et plus loin 19 : « Le Bureau s'interroge sur la valeur probante de l'emploi de la technique du coût pour l'étude du 500 Place d'Armes : nous sommes en présence d'un édifice qui a une expérience assez longue de revenus pour s'en tenir exclusivement à la technique du revenu afin d'en déterminer la valeur.

La technique du coût peut tout au moins avoir une valeur de corroboration et passerait bien après la technique de parité. » (…) La technique du revenu apparaît donc des plus adaptée pour déterminer la valeur d'un édifice à revenus ayant une expérience de revenus valables. En effet, la valeur d'une telle propriété est établie suivant la qualité, la quantité, la durée des revenus nets générés par l'édifice. » [125] Dans le présent dossier, l'immeuble en cause n'a pas connu le test du marché de la location, pour employer les termes de Me Forgues, à la date d'évaluation.

L'immeuble étant neuf ou de construction très récente et n'ayant pas d'expérience de revenus, la technique du coût, de l'avis du Tribunal, doit être préférée.

(Références omises) (Reproduction intégrale) [ 65 ] L'avocate de l'Agence réfère le Tribunal sur ce point aux quatre jugements suivants où la méthode du coût a été retenue pour déterminer la juste valeur marchande d'un immeuble neuf

[…]