2022 QCCQ 9470, 2022 QCCQ 9470

Henry c. Syndicat des copropriétaires du 5850/5860 Monkland 2022 QCCQ 9470 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500-32-709955-191 DATE : 12 décembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-FRANÇOIS ROBERGE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARIE-CLAUDE HENRY et CHRISTIAN DUFAILLY Parties demanderesses c. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 5850/5860 MONKLAND

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Madame Marie-Claude Henry et Monsieur Christian Dufailly ( Les Copropriétaires ) réclament 9 085,23 $ au Syndicat des copropriétaires du 5850/5860 Monkland ( Le Syndicat ) pour être indemnisés des préjudices allégués subis à l’occasion des travaux d’urgence faits en 2018 et 2019 pour décontaminer l’entretoit de l’immeuble, et réparer les dégâts liés à une infiltration d’eau dans leur appartement. [ 2 ] Les Copropriétaires ventilent leur réclamation de la manière suivante : 2 397,23 $ pour le sablage et vernissage des planchers, 5 300 $ pour les réparations et la peinture aux murs, 220 $ pour la hausse de leurs frais d’électricité pendant les travaux, 173,61 $ pour un changement de serrure, 338,97 $ pour le remplacement d’une vitre, 526,55 $ pour l’achat d’un aspirateur, 73,55 $ pour l’achat de deux gradateurs, 10,32 $ pour des fournitures de déménagement, 45 $ pour une perte de nourriture. [ 3 ] Le Syndicat allègue en défense avoir corrigé les dégradations aux murs de l’appartement des Copropriétaires, et il prétend que les marques sur le plancher résultent d’une usure normale.

Il prétend également que les autres dépenses ne sont pas directement liées à l’exécution des travaux. DROIT APPLICABLE [ 4 ] Selon l’

article 1067 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ), le Syndicat doit verser aux Copropriétaires une indemnité si l’exécution des travaux a causé l’une des situations suivantes : (1) une diminution définitive de la valeur de leur fraction, (2) ou un trouble de jouissance grave, même temporaire, (3) ou des dégradations [1] .

Le préjudice est limité à ces situations, et le Syndicat n’a donc pas à compenser les Copropriétaires pour les autres dommages qui doivent plutôt être prouvés de manière prépondérante comme étant le résultat d’un défaut contractuel ou d’une faute contractuelle [2] . [ 5 ] Le présent litige est essentiellement une question de preuve sur l’état de l’appartement à la fin des travaux en mars 2019. Comporte-t-il toujours des dégradations comme l’affirment les Copropriétaires, ou non comme l’affirme le Syndicat?

Étant donné que les Copropriétaires sont en demande, ils ont la responsabilité de démontrer selon la prépondérance des probabilités l’existence des dégradations réelles à l’intégrité physique de l’appartement à la fin des travaux et la valeur du préjudice à indemniser. [ 6 ] Pour qu’une preuve soit de qualité probante, le fait prouvé doit non seulement être possible, mais il doit être plus probable qu’improbable [3] . La preuve doit être claire et convaincante pour conclure que le fait existe.

En cas de version contradictoire, c’est la version la plus réaliste qui est retenue, et elle sera généralement documentée ou corroborée. QUESTION EN LITIGE

[ 7 ] Afin de régler le litige juridique entre les parties, le Tribunal tranche la question suivante : « Les Copropriétaires démontrent-ils de manière prépondérante que l’appartement comporte encore à la date de fin des travaux certaines dégradations qui résultent de l’exécution des travaux? » ANALYSE [ 8 ] À la lumière de la preuve, le Tribunal est d’opinion que les Copropriétaires démontrent qu’il est probable que les travaux entrepris sous la charge du Syndicat aient causé des dégradations aux murs et au plancher qui existent encore à la fin des travaux.

Toutefois, le Tribunal limite la valeur accordée de l’indemnité pour dégradation. Voici pourquoi. [ 9 ] Premièrement, les Copropriétaires offrent une preuve claire que les murs n’ont pas la finition de peinture à laquelle on peut normalement s’attendre d’une remise en état des lieux, et qu’ils subissent donc toujours un préjudice à la fin des travaux. [ 10 ] En effet, les Copropriétaires présentent des photos qui démontrent que les joints de plâtre entre les murs et le plafond ne sont pas adéquats [4] .

Tous les plafonds de l’appartement ont été enlevés pour faire la décontamination et refaits par la suite, et par conséquent, tous les murs sont concernés. [ 11 ] À l’audience, le Syndicat affirme avoir fait la peinture du plafond, et repeint seulement les murs ayant été affectés par les infiltrations d’eau. Ainsi, certains murs ne sont pas repeints bien que leur peinture soit dégradée. Cela signifie que l’appartement n’est pas dans un état similaire à celui avant le sinistre, et que les Copropriétaires conservent donc un préjudice.

Par conséquent, le Tribunal accorde la valeur totale du montant déboursé par les Copropriétaires pour les réparations et la peinture de tous les murs, soit 5 300 $ [5] . [ 12 ] Deuxièmement, les Copropriétaires démontrent qu’il est probable que le plancher ait été endommagé par les travaux de décontamination et réparations, et qu’ils en subissent toujours le préjudice à la fin des travaux. [ 13 ] En effet, les Copropriétaires présentent des photos qui démontrent plusieurs marques, taches de goudron, de même que la perte de vernis sur les planchers de bois [6] .

Les Copropriétaires affirment que ce sont les travaux de décontamination de l’entreprise Dargis effectués en juillet 2018 qui ont causé ces dommages étant donné qu’ils n’ont pas utilisé une couverture de plancher suffisamment robuste et épaisse.

Le Syndicat affirme de son côté qu’il s’agit d’une usure normale, sans le documenter. [ 14 ] Étant donné la présence de taches de goudron provenant de l’entretoit et que plusieurs matériaux (bois, clous, plâtre, etc.) ont été posés sur le plancher pendant les nombreux mois qu’ont duré les travaux avec plusieurs ouvriers, il semble plus vraisemblable que le plancher ait été abimé à cause des travaux, et non pas que ce soit la seule usure normale.

D’ailleurs les Copropriétaires ont avisé le Syndicat de la dégradation des planchers dès la fin des travaux de Dargis en juin 2018, et ils ont demandé que ce soit corrigé à l’occasion du contrat octroyé à l’entreprise Fraka qui a poursuivi les travaux de décontamination et réparation à partir de novembre 2018 [7] . [ 15 ] Toutefois, le Tribunal estime qu’il est justifié de limiter la valeur à compenser puisque les Copropriétaires utilisent le plancher depuis environ seize ans au moment des travaux, et que les travaux de Dargis reconnus comme déficients par les parties ont été faits sur une surface d’environ 350 pieds carrés sur un total de 1000 pieds carrés.

Étant donné la dépréciation au fil du temps et la superficie affectée, le Tribunal accorde 35 % du montant payé pour le sablage et le vernissage soit un total de 839 $ [8] . [ 16 ] Troisièmement, la fenêtre fissurée est une

partie commune à usage exclusif, et il n’est pas probable que la fissure résulte des travaux de décontamination et réparations. [ 17 ] En effet, le problème de fissure sur les fenêtres semble exister sur plusieurs appartements de l’immeuble. À l’audience, l’installateur qui a changé la vitre de fenêtre des Copropriétaires témoigne d’ailleurs que plusieurs raisons peuvent expliquer les fissures. La cause la plus réaliste semble être celle d’un décalage entre l’ouverture de la fenêtre, le cadrage de bois et la brique.

Les Copropriétaires ne démontrent pas qu’il est plus vraisemblable que la fissure de la fenêtre résulte des travaux de décontamination et réparations faits en 2018 et 2019 qui sont le fondement de l’indemnisation pour dégradation réclamée dans le présent litige. [ 18 ] De plus, les Copropriétaires ne démontrent pas un défaut contractuel du Syndicat dans la réalisation des travaux ni qu’il ait commis une faute contractuelle par rapport à l’application de la Déclaration de copropriété [9] .

Bien que les parties aient une lecture différente de l’article 72 de la Déclaration par rapport à l’entretien et à la réparation des fenêtres, aucun défaut n’est prouvé ni aucune faute n’est démontrée au-delà d’affirmations générales [10] .

En résumé, le Tribunal n’accorde pas cette réclamation par rapport à la fenêtre, car elle ne résulte pas des travaux, et que le Syndicat n’est pas en défaut, ni fautif. [ 19 ] Quatrièmement, les autres dommages réclamés ne sont pas des dégradations à l’appartement qui résultent des travaux de décontamination et de réparations. [ 20 ] En effet, les Copropriétaires fondent leur recours sur l’indemnisation que doit verser le syndicat pour les dégradations à l’appartement qui sont causées directement par les travaux urgents et nécessaires pris en charge par le syndicat [11] .

Or, l’achat d’un aspirateur, l’achat de fournitures de déménagement et la perte de nourriture sont des dépenses reliées à la relocalisation des Copropriétaires pendant les travaux, mais il ne s’agit pas de dégradations à l’appartement. [ 21 ] En ce qui concerne la serrure, elle est fonctionnelle à la fin des travaux, mais les Copropriétaires font le choix personnel de la changer pour obtenir une tranquillité d’esprit. En ce qui concerne les gradateurs, les Copropriétaires n’apportent pas la preuve qu’ils sont défectueux, et que cela résulte des travaux.

En ce qui concerne la hausse des frais d’électricité de l’appartement, elle est une conséquence des travaux, mais elle ne se qualifie pas comme une dégradation à l’appartement ou un trouble de jouissance grave. [ 22 ] En résumé, le Tribunal estime que les Copropriétaires font une preuve prépondérante que les murs et les planchers ont été dégradés par les travaux, et qu’une indemnité est justifiée afin que cesse le préjudice et qu’il soit compensé par une remise en état de l’appartement. Devant la preuve contradictoire, celle de la dégradation de l’appartement par les longs travaux d’envergure menés et

toujours existante à la fin des travaux en mars 2019 semble la version la plus vraisemblable. Les photos sont suffisamment claires et précises, appuyées de témoignages détaillés. [ 23 ] Par contre, le Tribunal exclut toute dépense qui ne correspond pas à une dégradation de l’appartement causée directement par les travaux de décontamination et de réparation. De plus, le Tribunal estime qu’il n’a pas la preuve d’un défaut contractuel, ou d’une faute commise par le Syndicat.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la demande en justice des parties demanderesses; CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires du 5850/5860 Monkland à payer 6 139 $ à Madame Marie-Claude Henry et Monsieur Christian Dufailly avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 10 juin 2019; LE TOUT , avec les frais de justice de 190 $. _______________________________ JEAN-FRANÇOIS ROBERGE, J.C.Q. Date d’audience : 7 novembre 2022