2016 QCCQ 9093, 2016 QCCQ 9093

Monit Investments Inc. c. Kazemi 2016 QCCQ 9093 JV0516 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-147355-152 DATE : 31 août 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE SUZANNE VADBONCOEUR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MONIT INVESTMENTS INC. Demanderesse c.

MAHNAZ KAZEMI Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse ( Monit ) réclame 4 167,08$ à la défenderesse en vertu d’un bail commercial ayant débuté en 2009 et s’étant renouvelé depuis. [ 2 ] La défenderesse nie devoir ce montant, alléguant avoir signé la dernière période de trois mois de renouvellement sous pression et sous la menace de voir ses serrures changées. [ 3 ] Elle ajoute refuser de payer le loyer de novembre 2013 – litige au cœur du renouvellement de trois mois fait au début de novembre 2014 – à cause des conditions inacceptables (absence de chauffage) qui prévalaient dans le local loué. [ 4 ] Se portant demanderesse reconventionnelle, Mahnaz Kazemi réclame à son tour à la demanderesse Monit la somme de 15 000$ en dommages pour perte de revenus durant la période de froid survenue en octobre 2013 et à la suite des problèmes de santé qu’elle a connus et qui sont dus aux conditions malsaines maintenues par Monit dans les lieux loués, notamment sur le plan de la température anormalement froide qui y sévissait.

LES QUESTIONS EN LITIGE [ 5 ] Le Tribunal doit décider des questions suivantes : • Les loyers réclamés par Monit sont-ils dus?; • La prolongation du bail, quant aux derniers trois mois, a-t-elle été conclue sous la pression et la menace? • Les dommages réclamés par la défenderesse en demande reconventionnelle sont-ils justifiés et, dans l’affirmative, sont-ils raisonnables?

LE CONTEXTE [ 6 ] La défenderesse est psychologue; elle loue un local commercial de Monit Investments inc., situé sur la rue Drummond à Montréal, depuis octobre 2009 et y reçoit ses clients. [ 7 ] Elle se plaint que le locateur ne chauffe pas suffisamment son local durant les mois d’hiver. Celui-ci se trouve au bout du corridor au quatrième étage.

Les espaces à côté du sien ne sont pas loués ni chauffés (voir D-4), tant et si bien que madame Kazemi décide de retenir son loyer de novembre 2013. [ 8 ] Quelques mois avant la fin du bail le 30 septembre 2014, les parties négocient : le locateur souhaite conclure un bail de trois mois (octobre, novembre et décembre 2014) et être payé pour le mois de novembre 2013, alors que madame Kazemi désire quitter. [ 9 ] Ils s’entendent enfin pour trois mois (octobre, novembre et décembre 2014) mais la locataire ajoute de son propre chef une clause manuscrite au bail déjà signé par le locateur, sans que ce dernier accepte cet ajout, comme on peut le voir à la pièce P-6.

[ 10 ] Comme on peut l’entendre sur la cassette audio écoutée à l’audience et le lire sur la transcription D-7, l’offre de prolongation du locateur inclut une certaine indemnité et des dépenses d'opération, que madame Kazemi accepte de payer comme en font foi les chèques de loyer P-7. [ 11 ] La défenderesse quitte son local le dimanche 9 novembre 2014 sans en aviser le locateur et fait un arrêt de paiement sur les trois chèques remis à son locateur, soit les loyers de novembre 2013 et ceux d’octobre et de novembre 2014 (P-7). [ 12 ] Le chèque du loyer de décembre 2014 (P-8) ne sera jamais présenté pour paiement. [ 13 ] Une mise en demeure est signifiée à madame Kazemi le 28 novembre 2014 (P-10) avec la facture P-9 où Monit a appliqué la pénalité prévue à la clause 3.03 du bail. [ 14 ] Le montant de la facture totale est de 4 403,55$ mais le locateur a déduit le montant du dépôt de sécurité (780$) et a ajouté au solde l’indemnité de 15% prévue à la clause 19.05 du bail ( Indemnity ), faisant en sorte que sa réclamation est maintenant de 4 167,08$. [ 15 ] Quant à la demande reconventionnelle de la défenderesse, elle se base sur la perte de trois semaines de revenus (du 9 novembre au 1 er décembre 2013) étant donné qu’elle a dû annuler tous ses rendez-vous avec ses patients durant cette période à cause du froid qui sévissait dans son local. [ 16 ] Elle estime ses revenus hebdomadaires entre 2 000$ et 3 000$ sans toutefois apporter de preuve documentaire à cet égard. [ 17 ] Madame Kazemi dit également avoir subi du stress, de l’intimidation, des menaces en plus des douleurs physiques au dos dues au froid qu’elle devait endurer.

ANALYSE ET DÉCISION [ 18 ] Dans tout recours en justice, la

partie demanderesse – et cela vaut tant en demande principale qu'en demande reconventionnelle – doit démontrer au Tribunal, par une preuve prépondérante, le bien fondé de ses prétentions conformément aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec , lesquels se lisent comme suit : « 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. »

La demande principale [ 19 ] Les témoins de Monit , le gestionnaire Tim Koufos et la secrétaire administrative Suzanne Nantel qui travaille pour Monit depuis 1981, ont été plutôt convaincants dans leur témoignage : monsieur Koufos a fait part des démarches entreprises quant au renouvellement du bail de madame Kazemi environ six mois avant l’expiration de celui-ci, le 30 septembre 2014, et des nombreux messages laissés sur sa boîte vocale sans qu’il y ait eu de retours d’appels. [ 20 ] Il a de plus exposé l’entente qui est intervenue avec madame Kazemi – cette dernière désirait désormais renouveler son bail au mois – qui était de trois mois (octobre, novembre et décembre 2014) en plus du paiement du loyer de novembre 2013 qui avait été retenu par elle. [ 21 ] Madame Nantel, pour sa part, a expliqué la politique de chauffage qui existe dans cette bâtisse depuis 38 ans.

Le chauffage fonctionne le matin durant une heure et demie à deux heures lorsque la température extérieure est de moins de 5°C. puis il s’arrête. Si au moins quatre locataires – sur une quarantaine – requièrent que le chauffage continue, le locateur le maintient. [ 22 ] Ce témoin a également raconté que le plombier s’est rendu à quelques reprises au local loué par madame Kazemi pour constater que le chauffage était tout à fait normal (voir les rapports P-12).

Il a même démonté le radiateur en 2013 et celui-ci était fonctionnel. [ 23 ] Madame Nantel a ajouté que le concierge de la bâtisse était allé un matin dans le local de madame Kazemi avant qu’elle n’arrive et avait constaté que la fenêtre était restée ouverte toute la nuit. Celle-ci a admis à l’audience qu’elle l’avait peut-être oubliée une fois. [ 24 ] La preuve a clairement démontré qu’une entente est intervenue pour un renouvellement de bail au mois.

Bien qu’elle ait préféré un bail de deux mois, madame Kazemi a finalement accepté trois mois puis a fait ses chèques de loyer pour novembre 2013 (le loyer retenu), octobre, novembre et décembre 2014 (P-7 et P-8) mais, sauf pour le chèque de décembre 2014 qui ne fut jamais présenté pour paiement, elle a fait un arrêt de paiement sur les autres. [ 25 ] Elle a unilatéralement ajouté une clause manuscrite au bail alors que celui-ci avait déjà été signé par le locateur.

Cet ajout prévoyait que le locateur lui retournerait le chèque du loyer de décembre 2014 si elle devait quitter les lieux à la fin de novembre 2014 (voir P-6). Une telle clause n’a jamais été acceptée par le locateur, ce dernier désirant que le bail se poursuive durant trois mois, en plus de vouloir être payé pour les arrérages de 2013. [ 26 ] La locataire a décidé de quitter le 9 novembre 2014, un dimanche, sans aviser son locateur et a fait un arrêt de paiement sur ses chèques de loyer.

Ce dernier a donc considéré qu’il n’y avait plus d’entente entre eux et que madame Kazemi avait occupé les lieux sans droit, sans bail. Il a en conséquence appliqué la clause 3.03 du bail (pénalité de 200%) et l’a incluse dans la facture P-9 accompagnant sa mise en demeure. Cette clause 3.03 se lit comme suit :

« 3.03 No Tacit Renewal Notwithstanding any present or future legislation to the contrary, including without limitation

Article 1879 of the Civil Code of Quebec , neither this Lease nor the Term hereby granted will be subject to tacit renewal.

Should Tenant remain in possession of the Premises after the expiry of the Term without the express written consent of Landlord, Tenant shall be deemed to be occupying the Premises as a tenant from month to month, at a monthly rental payable in the advance on the first day of each month equal to one-twelfth (1/12 th ) of Two Hundred Percent (200%) of the aggregate of the Base Rent and Additional Rent payable in the last twelve-month period of the Term, the whole without prejudice to all other rights and recourses of Landlord as a result of Tenant’s failure to surrender the Premises. » [ 27 ] Le dépôt de sécurité de 780$ a été déduit de la somme due, et l’indemnité de 15% a été ajoutée (clause 19.05), ce qui fait que la réclamation de Monit au montant de 4 167,08$ est bien fondée. [ 28 ] Madame Kazemi ne pouvait se faire justice à elle-même en retenant en novembre 2013 un mois de loyer pourtant dû et en déguerpissant de son local sans avertir, malgré l'entente intervenue. [ 29 ] La preuve des menaces et des pressions alléguées par la défenderesse n’étant pas concluante, elle n’est pas retenue par le Tribunal.

La demande reconventionelle [ 30 ] Madame Kazemi réclame 15 000$ en dommages en compensation des douleurs au dos et de la perte de revenus subie durant trois semaines en octobre 2013.

Certains témoins diront que c'était en novembre 2013. [ 31 ] Or, madame Kazemi n’offre aucune preuve de son revenu ni preuve médicale de sa condition outre la lettre de son médecin (D- 1) qui mentionne que sa douleur au dos remonte à mai 2013. [ 32 ] Même si la lettre de madame Kazemi, datée du 16 novembre 2010 (D-3), montre qu’elle se plaint déjà à cette date de la température trop froide de son bureau, force est de constater qu’elle a toujours renouvelé son bail depuis cette époque.

Pourquoi n’a-t- elle pas loué ailleurs si la température était à ce point difficile à supporter? [ 33 ] La pièce P-12 contient le rapport de cinq plaintes de madame Kazemi au sujet de la température de son bureau qu’elle estimait trop basse, suivies de visites d’inspection, le tout entre le 22 octobre et le 5 novembre 2013 : selon les rapports d’inspection, le degré de température était tout à fait normal et la valve de contrôle était fonctionnelle. [ 34 ] En outre, le Tribunal tient à préciser qu’il ne peut accepter ni tenir compte de la preuve additionnelle que madame Kazemi lui a envoyée quelques jours après l’audition au sujet de sa condition de santé, la preuve ayant été déclarée close de part et d’autre à l’audience et la cause prise en délibéré.

Ce serait injuste pour la

partie adverse que d'accepter cette preuve additionnelle. [ 35 ] Enfin, le Tribunal ne retient pas l’accusation d’acharnement portée par madame Kazemi contre Monit quant à la température de son bureau. Il a en effet été démontré qu’il est impossible de couper le chauffage sur un seul étage ou pour un seul locataire. [ 36 ] La demande reconventionnelle de la défenderesse doit donc être rejetée, faute de preuve concluante. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande principale de la demanderesse Monit Investments inc.; CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 4 167,08$ avec les intérêts au taux légal de 5% l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 28 novembre 2014, ainsi que les frais de justice au montant de 145$; REJETTE la demande reconventionnelle de la défenderesse sans frais. __________________________________ SUZANNE VADBONCOEUR, J.C.Q. Date d’audience : 12 avril 2016