2020 QCCA 1672, 2020 QCCA 1672

Fédération des coopératives d'habitation intermunicipale du Montréal métropolitain c. Coopérative d'habitation Zone d'opportunité 2020 QCCA 1672 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-027762-186 ( 500-17-096565-166 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 27 novembre 2020 FORMATION : LES HONORABLES YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A. SOPHIE LAVALLÉE, J.C.A.

PARTIE APPELANTE/ INTIMÉE INCIDENTE AVOCAT fédération des coopératives d'habitation intermunicipale du Montréal métropolitain (FECHIMM) Me MICHEL COSSETTE ( Cossette Dolan Avocats )

PARTIE INTIMÉE/ APPELANTE INCIDENTE AVOCAT coopérative d'habitation zone d'opportunité Me DOMINIQUE PION ( Dominique Pion Avocat ) En appel d’un jugement rendu le 17 juillet 2018 par l’honorable Louisa L. Arcand de la Cour supérieure , district de Montréal . NATURE DE L’APPEL : Contrat de services – Responsabilité – Coopérative – Réclamation de cotisations et de frais pour service de gestion . Greffière-audiencière: Lesly Ramos Salle : Antonio-Lamer AUDITION

9 h 29 Début de l’audience. Continuation de l'audience du 24 novembre 2020. Les parties ont été dispensées d’être présentes à la Cour. PAR LA COUR : Arrêt – voir page 3. 9 h 30 Fin de l’audience. Lesly Ramos, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure, district de Montréal, du 17 juillet 2018 (l’honorable Louisa L. Arcand) [1] , lequel accueille en

partie la demande reconventionnelle de l’intimée et condamne l’appelante à payer à celle-ci la somme de 73 900 $ en dommages-intérêts découlant de sa faute dans l’exécution du contrat de service liant les parties. [ 2 ] L’intimée, appelante-incidente, se pourvoit, quant à elle, de sa condamnation dans le cadre de l’action principale, à payer une somme de 43 771,02 $ plus intérêt légal et indemnité additionnelle à compter du 13 octobre 2015 à

titre d’honoraires pour services rendus et de cotisations impayées. * * * [ 3 ] L’appelante-principale, Fédération des coopératives d’habitation intermunicipale du Montréal métropolitain (« Fédération »), est un organisme regroupant des coopératives d’habitation et offrant, en contrepartie d’une cotisation annuelle, certains services à ses membres.

Elle propose aussi toute une gamme de services de gestion et conseils à la demande. [ 4 ] L’intimée, appelante-incidente, Coopérative d’habitation zone d’opportunité (« Coopérative »), comprenant 46 logements, est membre de la Fédération à compter de 2006. [ 5 ] En 2012, la Coopérative est en difficulté.

L’immeuble est affecté de déficiences, certains logements sont inoccupés, des loyers sont impayés, les registres, états financiers et livres sont déficients ou inexistants et la situation financière est plus que précaire. [ 6 ] Afin d’assurer sa survie, la Coopérative approche la Société d’habitation du Québec (« SHQ »), qui lui a avancé des fonds dans le passé.

Celle-ci soumet son aide financière à la condition que la Coopérative utilise les services de la Fédération pour redresser sa situation. [ 7 ] En juillet 2012, une rencontre a lieu entre la Coopérative et Ghislaine Pion, de la Fédération, afin de voir ce qui doit être fait. À compter du 31 août 2012, la Fédération facture la Coopérative mensuellement pour les mandats qu’elle effectue. [ 8 ] Un document intitulé « Management Support Contract » ainsi que deux annexes (A et

B) sont préparés par la Fédération en 2013, mais ne sont pas signés par les parties.

Malgré cela, la Fédération continue de fournir ses services de base et obtient de la Coopérative des mandats ponctuels. [ 9 ] Le 13 décembre 2013, la SHQ approuve une nouvelle marge de crédit de 300 000 $. Pour cela, la Coopérative doit préalablement payer certaines factures, dont celle de la Fédération datée du 31 octobre 2013. D’un montant de 46 571,79 $, cette facture comprend à la fois les cotisations pour 2010, 2011 et 2012 ainsi que les services rendus jusqu’au 31 octobre 2013.

La Coopérative acquitte cette facture. [ 10 ] À la suite de ce paiement, la Fédération continue d’assurer des services à la Coopérative. Celle-ci cesse toutefois de payer les factures qu’elle reçoit. [ 11 ] Le 13 octobre 2015, la Fédération envoie une lettre exigeant le paiement des factures en souffrance, à défaut de quoi le contrat sera résilié le 31 décembre 2015. Le 9 décembre 2015, devant l’inaction de la Coopérative, la Fédération confirme la fin du contrat de service.

La Coopérative omet par la suite de payer les cotisations pour 2015 et 2016 et se retire de la Fédération. * * * [ 12 ] Dans sa demande principale, la Fédération réclame le paiement des cotisations pour les années 2015 et 2016 pour un montant de

4 948,24 $ ainsi que les services de gestion qu’elle a fournis du 1 er novembre 2013 au 31 décembre 2015 pour un montant de 38 822,78 $. [ 13 ] En défense, la Coopérative fait valoir que les parties ne se sont jamais entendues sur les termes du contrat. Dans un tel contexte, celui-ci est nul et les services doivent être évalués en fonction du quantum meruit . La Coopérative plaide que le montant de 46 571,79 $, qu’elle a déjà payé, suffit pour compenser les services reçus et qu’elle ne doit rien à la Fédération. [ 14 ] La Coopérative plaide également que si les parties se sont entendues sur les termes du Management Support Contract , alors l’annexe B, laquelle fixe les coûts, en fait

partie et constitue un contrat conclu sur estimation. Puisque les sommes excédentaires réclamées par la Fédération ne découlent pas d’une situation imprévisible, elles ne peuvent être réclamées selon l’

article 2107 C.c.Q. [ 15 ] La Coopérative présente également une demande reconventionnelle en dommages résultant de trois événements. L’un n’étant pas en appel, nous nous limiterons aux deux autres. [ 16 ] La Coopérative réclame 2 500 $ en honoraires de comptabilité qu’elle dit avoir payés en trop en raison du manque d’assistance de la Fédération dans la préparation des documents financiers. Mais l’essentiel de la demande reconventionnelle découle d’un dégât d’eau dans trois unités non occupées, constaté le 23 décembre 2012, à la suite du bris d’un radiateur.

La Coopérative fait valoir que la Fédération, par la voie de Mme Pion, a commis une faute en lui conseillant de ne pas présenter de réclamation à son assureur. Selon la Coopérative, cette faute l’a privé de l’indemnité d’assurance, ce qui l’a empêché d’effectuer les travaux et a entraîné à son tour la perte des loyers.

Elle réclame donc les coûts des travaux moins la franchise applicable de même que les loyers perdus du 1 er juillet 2013 au 1 er avril 2015. [ 17 ] La Fédération nie devoir quelconque somme à ce titre, la Coopérative n’ayant prouvé ni la faute, ni le préjudice, ni le lien causal. * * * [ 18 ] La juge de première instance accueille en totalité la demande principale de la Fédération. Selon elle, ce n’est qu’en 2017 que la Coopérative a légalement cessé de faire

partie de la Fédération et aucun motif ne peut justifier qu’elle ne paie pas ses cotisations pour 2015 et 2016. [ 19 ] Quant aux services rendus, la juge conclut que l’annexe B, laquelle énonce les tarifs de la Fédération, ne fait pas

partie du contrat, le président du conseil d’administration de la Coopérative ne l’ayant jamais reçue. Par conséquent, le contrat n’est pas conclu sur la base d’une estimation. La juge retient en fait que les termes du Management Support Contract , non signé, ne sont qu’une

partie de l’entente, laquelle s’est modulée tout au long de la relation entre les parties. [ 20 ] Constatant que la Coopérative a toujours reçu les factures sans les contester et qu’elle les a payées pendant au moins un an, elle ne peut pas, quatre ans plus tard, alléguer que les parties ne se sont jamais entendues sur les termes d’un contrat. Les services ont été rendus, ils doivent être payés. En ce qui concerne la valeur des services selon le quantum meruit , la juge note que la Coopérative n’a présenté aucune preuve à ce sujet.

La juge de première instance condamne donc la Coopérative à payer la somme de 43 771,02 $. [ 21 ] Quant à la demande reconventionnelle de la Coopérative, la juge l’accueille en partie. [ 22 ] Elle accorde d’abord 500 $ sur 2 500 $ pour les frais engagés inutilement auprès du comptable. Elle retient ensuite que la Fédération connaissait l’existence de l’assurance de la Coopérative. Aux termes de son obligation de diligence prévue à l’

article 2100 C.c.Q. , elle aurait donc dû faire une réclamation à l’assureur. Son omission constitue une faute, laquelle a amené la Coopérative à supporter personnellement le coût des réparations et a occasionné la perte de loyers.

La juge condamne la Fédération à payer 73 900 $ à la Coopérative, sans prévoir toutefois ni d’intérêt légal ni d’indemnité additionnelle. * * * [ 23 ] Il est préférable, sur un plan logique, de débuter l’analyse par l’appel incident, lequel, sous réserve d’un point accessoire sur lequel nous reviendrons, doit être rejeté. [ 24 ] Concernant les cotisations pour 2015 et 2016, bien que la Coopérative demande à la Cour d’infirmer en totalité le jugement entrepris sur la demande principale, elle ne fait valoir aucun argument pouvant justifier l’intervention de la Cour sur cette question.

Ajoutons que, de toute manière, la juge ne fait ici aucune erreur et conclut, à juste titre, que la Coopérative est membre de la Fédération en 2015 et 2016 et qu’elle doit payer ses cotisations. Ce moyen d’appel doit donc être rejeté. [ 25 ] En ce qui concerne les honoraires pour les services rendus par la Fédération, les positions des parties ne sont pas exemptes de toute ambiguïté. C’est ainsi que la Fédération invoque le Management Support Contract dans sa demande, tout en plaidant qu’il n’a pas été signé et que son

annexe A ne constituait qu’un document standard. Quant à l’annexe B, elle ne serait selon la Fédération, qu’un simple document de travail. Pourtant, les sommes qu’elle facture suivent les tarifs de cette annexe.

Quant à la Coopérative, elle a d’abord soumis que le contrat était nul puisque les parties ne s’étaient pas entendues sur celui-ci, pour ensuite soutenir que, non seulement le contrat était-il valide mais qu’en raison de l’annexe B, que son président dit pourtant n’avoir jamais reçue, il s’agit d’un contrat sur estimation. [ 26 ] L’appréciation de ces diverses positions, leur variation dans le temps et leur cohérence, constituent des questions de fait soumises à l’appréciation de la juge de première instance.

Or, cette dernière retient que même si le Management Support Contract n’a pas été signé, il a été reçu par la Coopérative et représente « une

partie de l’entente », le reste du contrat s’étant construit par les mandats ponctuels confiés à la Fédération. En ce qui concerne l’annexe B, la juge conclut que celle-ci ne fait pas

partie de l’entente et que, par conséquent, le contrat n’a pas été conclu sur la base d’une estimation. La juge note enfin que la Coopérative a payé une facture (46 571,79 $), qu’elle n’en a contesté aucune des autres qu’elle a reçues et qu’elle a continué, jusqu’à la réclamation de la Fédération, de leur donner des mandats.

[ 27 ] La qualification d’un contrat, tout comme son interprétation, sont des questions mixtes qui commandent que notre Cour fasse preuve de déférence [2] .

La Coopérative ne parvenant pas à nous convaincre que la juge, notamment en ignorant une pièce, a commis une erreur manifeste et déterminante, ce moyen doit échouer. [ 28 ] Examinons maintenant l’appel principal, lequel, pour les motifs qui suivent, doit être accueilli en large partie. [ 29 ] Rappelons que la principale réclamation de la Coopérative se fonde sur le fait que la Fédération aurait commis une faute en conseillant à celle-ci de ne pas faire de déclaration. Le juge de première instance lui donne raison en voyant là une violation de l’obligation de diligence de la Fédération prévue à l’

article 2100 C.c.Q. Cette dernière conteste cette conclusion plaidant que jamais n’avait-elle reçu le mandat de s’occuper de la réclamation de l’assurance. [ 30 ] Or, il ne s’avère pas nécessaire de se prononcer sur l’existence ou non d’une faute de la Fédération dans la mesure où, même si on prend pour acquis cette faute, le dossier ne permet pas de conclure à l’existence du lien causal.

En effet, puisque la faute dont la Coopérative recherche l’indemnisation n’est pas en lien avec l’événement ayant causé le dégât d’eau, soit l’éclatement du calorifère, mais bien avec le fait que l’assureur n’a pas indemnisé ce préjudice, la Coopérative devait prouver, d’une part, que ce risque était couvert et, d’autre part, que le préjudice découlait de celui-ci.

Or, sur ces deux points, la preuve est lacunaire, voire inexistante. [ 31 ] C’est ainsi qu’en ce qui concerne la couverture du risque, la Coopérative ne produit pas le contrat d’assurance pas plus qu’elle ne fait témoigner un représentant de l’assureur afin d’établir la couverture de ce type de dommages et les conditions l’encadrant. Seul le certificat d’assurance est inclus au dossier, lequel n’est ni précis ni suffisant.

Notons que même la Coopérative, dans ses représentations écrites, peut-être de manière inconsciente, relève l’insuffisance de la preuve de la causalité en faisant valoir que la faute de la Fédération « lui a fait perdre une chance d’être indemnisée ». Or, la démonstration de la perte de chance d’un gain futur ne peut être une façon de pallier l’insuffisance de la preuve de causalité [3] . Il fallait établir, par la prépondérance des probabilités, que l’assureur aurait indemnisé le sinistre, ce qui ne peut être possible sans établir le contenu de la police.

Cela est d’autant plus vrai que le dossier révèle que le système de chauffage semblait souffrir d’un manque d’entretien laissant planer un doute supplémentaire quant à la couverture du sinistre. Cela amène à la deuxième difficulté. [ 32 ] Même dans l’hypothèse où l’on avait établi qu’une fuite d’eau telle que celle en l’espèce était couverte, encore fallait-il démontrer que le préjudice subi découlait de celle-ci. Ce point interpelle tant la causalité que le quantum du préjudice.

Or, rien dans la preuve ne relie les travaux effectués au dégât survenu, que ce soit, par exemple, des photos des appartements avant ou après le sinistre ou encore des témoignages sur l’état de ceux-ci ou sur les travaux effectués. Seule une facture est produite, laquelle ne fait que décrire les travaux effectués sans expliquer la raison qui les a rendus nécessaires.

Ajoutons à cela que les travaux ont lieu plusieurs années après le dégât et que les appartements, au moment de l’événement, n’étaient pas en parfaite condition, raison pour laquelle ils n’étaient pas loués, d’autres éléments affaiblissant la relation causale entre les travaux et l’éclatement du calorifère. [ 33 ] La Coopérative plaide que si la preuve de causalité n’est pas parfaite, c’est parce qu’il n’y a pas eu de réclamation et que l’assureur n’a pu faire une enquête sur le sinistre.

La faute de la Fédération étant la cause de cette absence, elle ne peut, en application de la théorie de la fin de non-recevoir, invoquer la faiblesse de la preuve de causalité. Cet argument ne convainc pas. L’absence de réclamation explique qu’il n’y ait pas eu un rapport d’un expert en sinistre.

Elle n’empêchait toutefois pas la Coopérative de prouver que le risque était couvert par la police, d’établir les modalités et les limites de cette couverture et, surtout, de prouver que les travaux effectués découlaient, en tout ou en partie, de ce sinistre. [ 34 ] Bien que la détermination du lien causal constitue une question de fait, exigeant ainsi une déférence [4] , en l’espèce le dossier tel que constitué ne permettait pas à la juge de conclure à son existence. Elle ne pouvait donc pas condamner la Fédération à payer les coûts des réparations de même que, logiquement, d’indemniser pour la perte des loyers.

L’appel doit donc être accueilli sur ces deux points. [ 35 ] En ce qui concerne la question, bien accessoire, du montant de 500 $ octroyé pour les honoraires de comptabilité payés en trop, la Fédération ne soulève que des questions de fait et échoue à démontrer une erreur manifeste de la juge. Il n’y a pas lieu d’intervenir. [ 36 ] Enfin, il est exact que la juge omet de traiter de la question des intérêts et de l’indemnité additionnelle.

La Coopérative ayant un droit automatique à l’intérêt légal [5] et aucun motif ne pouvant justifier, en l’espèce, qu’on ne lui accorde pas l’indemnité additionnelle, il convient de les ajouter à la conclusion en les faisant courir à compter de la date de la demande reconventionnelle initiale, soit le 20 juin 2016. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 37 ] ACCUEILLE en

partie l’appel principal afin de remplacer au paragraphe 82 le montant de 73 900 $ par celui de 500 $; [ 38 ] ACCUEILLE en

partie l’appel incident à la seule fin d’ajouter l’intérêt légal et l’indemnité additionnelle depuis le 20 juin 2016 à la condamnation de la Fédération des coopératives d’habitation intermunicipale du Montréal métropolitain; [ 39 ] REMPLACE le paragraphe 82 du jugement de la Cour supérieure, du 17 juillet 2018 (l’honorable Louisa Arcand), par celui-ci : CONDAMNE la Fédération des coopératives d’habitation intermunicipale du Montréal métropolitain à payer à la Coopérative d’habitation Zone d’opportunité 500 $ avec l’intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle depuis le 20 juin 2016; [ 40 ] LE TOUT avec frais de justice sur l’appel principal et sans frais de justice sur l’appel incident.

YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A. SOPHIE LAVALLÉE, J.C.A.