2022 QCCQ 8858, 2022 QCCQ 8858

Chambre des notaires du Québec c. Lessard 2022 QCCQ 8858 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-22-088512-207 DATE : 24 octobre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MADAME LA JUGE HÉLÈNE CARRIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CHAMBRE DES NOTAIRES DU QUÉBEC Demanderesse c.

MARIO LESSARD Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ I.

INTRODUCTION [ 1 ] Le 29 mai 2018, à la suite d’un acte de vente notarié reçu par Me Gertrude Lacroix, le défendeur, monsieur Mario Lessard, vend un immeuble pour le prix de 320 000 $ (ci-après : Immeuble). [ 2 ] Avant d’instrumenter l’acte de vente, Me Lacroix requiert et obtient de la Banque Toronto-Dominion (Banque TD) et de la Caisse Desjardins de Charlesbourg (Desjardins), l’état des créances hypothécaires qu’elles détiennent et qui grèvent l’Immeuble. [ 3 ] Selon l’État des répartitions du vendeur rédigé par Me Lacroix, le défendeur reçoit la somme de 81 775,97 $ à

titre de produit net de vente [1] . [ 4 ] Ainsi, Me Lacroix émet les chèques suivants : - Solde hypothécaire dû à BANQUE TORONTO-DOMINION avec intérêt 192 231,85 $ - Solde hypothécaire dû à CAISSE POPULAIRE DESJARDINS DE CHARLESBOURG avec intérêt 28 551,96 $ - Arrérages de taxes municipales de VILLE DE QUÉBEC 2 488,61 $ - Arrérages de taxes scolaire de la Commission scolaire des Premières Seigneuries 779,44 $ - Honoraires de la notaire pour les trois (3) quittances 1 388,86 $ - Frais de publication au Registre foncier 477,00 $ - Certificats de taxes 109,23 $ - Honoraires du courtier REMax Capitale Inc. 11 497,50 $ - Honoraires de Bellemare arpenteurs-géomètres inc. 1 034,78 $ = Montant net revenant au vendeur 81 775,97 $ TOTAL DES CHÈQUES ÉMIS : 320 335,20 $ [2] [Reproduction conforme à l’original, pièce D-8] [ 5 ] Dans les jours qui suivent la vente, Banque TD informe Me Lacroix qu’elle refuse de donner mainlevée et de radier l’hypothèque publiée le 28 novembre 2011 et liée à une ligne de crédit pour marge domiciliaire puisqu’un solde de 31 997,75 $ demeure

impayé. [ 6 ] Or, aux termes de l’acte de vente, le défendeur déclare que l’ Immeuble est libre de toute hypothèque, redevance, priorité ou charge quelconque, compte tenu du fait qu’à même le prix de vente sont acquittées aux frais du vendeur les dettes hypothécaires en faveur de Banque TD [3] et Desjardins. [ 7 ] Me Lacroix vérifie les documents qu’elle a en sa possession et découvre alors, qu’elle a fait une erreur lors du calcul des déboursés et de la distribution des sommes car, par inadvertance, elle a omis de prendre en compte un solde hypothécaire de 31 977,75 $ en capital encore dû par le défendeur à Banque TD en vertu d’une ligne de crédit pour marge domiciliaire [4] . [ 8 ] En somme, au moment où elle dresse les déboursements qui résultent de la vente de l’Immeuble, Me Lacroix rembourse 192 231,85 $ à Banque TD concernant l’acte hypothécaire publié le 2 juin 2011, alors qu’en réalité celle-ci détenait deux créances hypothécaires publiées contre l’Immeuble. [ 9 ] Ainsi, lors de la vente, le défendeur reçoit un montant supérieur à ce qu’il devait recevoir. [ 10 ] Me Lacroix convoque une rencontre avec le défendeur afin de s’expliquer et de l’informer qu’il est redevable d’une somme de 32 040,13 $ (capital et intérêts) [5] à la Banque TD et qu’ainsi, elle lui a erronément remis la somme 31 977,75 $.

Ils tentent de trouver une solution. [ 11 ] Le 12 septembre 2018, soit plus de trois mois après la vente, Me Lacroix transmet au défendeur les documents relatifs à la vente de l’Immeuble. Elle y ajoute de façon manuscrite « n’oublier pas de prendre contact avec BTD et me donner un suivi » [6] .

Le défendeur prend alors véritablement connaissance du solde hypothécaire dû à Banque TD en capital et intérêts. [ 12 ] Ayant vendu l’Immeuble parce qu’il étouffait sous ses dettes, le défendeur mentionne qu’à cette date, il a dispersé la somme reçue de 81 775,97 $ parmi ses créanciers. [ 13 ] Étant déjà en processus de vendre un terrain lui appartenant, le défendeur indique à Me Lacroix qu’il utilisera le produit net de la vente pour rembourser sa dette auprès de Banque TD. [ 14 ] Le 13 juillet 2018, le défendeur paie 22 000 $ à la Banque TD, et ce, à même le produit net de la vente de son terrain [7] , laissant ainsi un solde en capital de 9 977,75 $ [8] . [ 15 ] Vu ce solde, la Banque TD refuse de donner mainlevée et de radier sa créance hypothécaire. [ 16 ] En conséquence, l’acheteur de l’Immeuble ne jouit pas d’un bien libre de tous droits. [ 17 ] Me Lacroix fait des suivis auprès du défendeur afin qu’il respecte ses obligations de vendeur auprès de l’acheteur et qu’il rembourse les sommes dues à Banque TD, mais sans succès. [ 18 ] Le 4 mars 2019, soit près de onze mois après la signature de l’acte de vente, Me Lacroix transmet un avis de sinistre à son assureur responsabilité professionnelle [9] , le Fonds d’assurance responsabilité professionnelle de la Chambre des notaires du Québec (FARPCNQ) [10] . [ 19 ] Elle fait état d’avoir, par erreur, remis l’entièreté du solde de la vente au défendeur au lieu de rembourser le solde de son prêt hypothécaire directement auprès de Banque TD qui est une créancière hypothécaire garantie sur l’Immeuble et qui refuse, vu le défaut du défendeur d’acquitter sa dette, de radier son hypothèque et de libérer la charge contre l’Immeuble. [ 20 ] En conséquence, elle invoque être en défaut de procurer à l’acheteur un

titre clair et libre de toute charge susceptible d’affecter, de limiter ou de dévaluer son droit de propriété, et ce, contrairement à l’ensemble de ses obligations qui découlent de l’instrumentation. [ 21 ] Le 30 avril 2019, le FARPCNQ met le défendeur en demeure de prendre les arrangements nécessaires afin de procéder au paiement de la créance hypothécaire auprès de la Banque TD, en capital, intérêts et frais. Un délai de cinq jours lui est accordé, sous peine d’une poursuite judiciaire [11] . [ 22 ] Le même jour, le défendeur répond et clame qu’il ne possède pas les sommes qui lui sont réclamées.

Aussi, il considère avoir fait sa part en vendant son terrain afin de réparer la faute professionnelle de Me Lacroix et qu’en conséquence, il revient à celle-ci de payer sa part auprès de la Banque TD. Il écrit: […] Afin de pallier a cette erreur de sa partJe lui es mentionné que j’avais un terrain que je pourrais vendre rapidement pour une somme de 22.000$ que j’appliquerait directement sur le remboursement de la marge de crédit, mais bien-sûr que j’avais besoin d’un certain délai pour sa vente. Pour le reste, j’irais voir avec ma banque qu’est ce qu’il pouvait faire.

Étant donné ma situation financière la banque à refusé ma demande étant donné mon crédit qui était complètement saturé et que je n’étais pas solvable pour plus. […] Tout ceci est sûrement causé par la surcharge de travail qui favorise la vitesse et le manque de temps pour pouvoir bien répondre au besoin de ses clients. J’ai rester à peine 10 minutes dans le bureau et qu’un autre rendez vous était derrière nous.

Enfin j’imagine que l’erreur est humain, que j’ai essayer du mieux que je pouvais pour aider Maitre Lacroix à cammouffler ses erreurs professionnelles. […] Il y a eu négligence de sa part et de sa secrétaire et moi j’ai essayé de contribuer de mon côté du mieux que je pouvais. Maintenant je vous demande d’assumer votre responsabilité de Notaire […]. [Reproduction conforme à l’original, pièce D-2]

[ 23 ] Le 16 mai 2019, la demanderesse, Chambre des notaires du Québec, par l’intermédiaire du FARPCNQ paie la somme de 10 018,27 $ (capital et intérêts) à Banque TD, laquelle donne mainlevée de sa créance et radie l’hypothèque grevant l’Immeuble [12] . [ 24 ] La demanderesse ayant versé à Banque TD la somme que le défendeur lui devait, elle introduit une demande en justice pour recouvrer de ce dernier la somme de 9 977,75 $ qu’il a reçue en trop et sans droit, plus les intérêts courus. [ 25 ] Au soutien de sa demande, la demanderesse invoque la subrogation conventionnelle et légale dans les droits de Banque TD. [ 26 ] Le défendeur conteste la demande en alléguant une faute professionnelle commise par Me Lacroix et qu’il a droit d’en bénéficier.

De plus, il argue que sa capacité d’emprunt est nulle de sorte qu’il ne détient pas les fonds nécessaires pour acquitter la somme réclamée. II. LES QUESTIONS EN LITIGE [ 27 ]

A) Quelles sont les obligations du défendeur et de Me Lacroix à l’endroit de l’Acheteur?

B) La demanderesse est-elle bien fondée de réclamer le paiement de la somme de 10 018,27 $ au défendeur? III. L’ANALYSE

A) Quelles sont les obligations du défendeur et de Me Lacroix à l’endroit de l’Acheteur? 1. Les obligations du défendeur en tant que vendeur [ 28 ] Le Code civil du Québec ( C.c.Q. ) impose deux obligations au vendeur : celle de délivrer le bien vendu et celle de garantir le droit de propriété et la qualité : 1717. L’obligation de délivrer le bien est remplie lorsque le vendeur met l’acheteur en possession du bien ou consent à ce qu’il en prenne possession, tous obstacles étant écartés. 1723.

Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien est libre de tous droits, à l’exception de ceux qu’il a déclarés lors de la vente. Il est tenu de purger le bien des hypothèques qui le grèvent, même déclarées ou inscrites, à moins que l’acheteur n’ait assumé la dette ainsi garantie. [ 29 ] En l’espèce, l’obligation de délivrance n’est pas en cause. [ 30 ] L’

article 1723 C.c.Q. prescrit que le vendeur « est tenu de purger le bien des hypothèques qui [le] grèvent, même déclarées ou inscrites, à moins que l’acheteur n’ait assumé la dette ainsi garantie ». Le vendeur doit donc fournir à l’acheteur un « bon » titre, un

titre « clair » ou encore « libre de tous droits ». [ 31 ] Quand il s’agit d’une hypothèque, le vendeur doit la garantie du droit de propriété même s’il l’a déclarée dans l’acte de vente et même si elle est publiée; sa seule façon d’échapper à la garantie, s’il n’obtient pas mainlevée de l’hypothèque avant la vente, est de convaincre l’acheteur d’assumer la dette garantie [13] . [ 32 ] Par ailleurs, l’acheteur peut exercer la garantie dès qu’il découvre l’existence d’une hypothèque non radiée et non assumée.

À cet effet, outre demander la nullité de la vente ou la réduction du prix de vente, il peut obtenir un jugement forçant le vendeur à purger les hypothèques qui grèvent le bien acheté. [ 33 ] En l’espèce, l’acheteur n’a pas assumé les dettes du défendeur garanties par les actes hypothécaires. D’ailleurs, dans l’acte de vente du 29 mai 2018, Me Lacroix indique : 1.

L’immeuble est libre de toute hypothèque, redevance, priorité ou charge quelconque, compte tenu du fait qu’à même le prix de vente sont acquittées aux frais du vendeur les seules dettes hypothécaires grevant l’immeuble, savoir : - une hypothèque de Mario LESSARD en faveur de LA BANQUE TORONTO DOMINION reçue devant Me Valérie LEFEBVRE, notaire, le deux juin deux mille onze (02-06-2011), sous le numéro 3021 de ses minutes et publiée au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Québec, le deux juin deux mille onze (02-06-2011), sous le numéro 18 184 108; - une hypothèque de Mario LESSARD en faveur de LA BANQUE TORONTO DOMINION reçue devant Me Normand LAVOIE, notaire, le vingt-cinq novembre deux mile onze (25-11-2011), sous le numéro 7530 de ses minutes et publiée au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Québec, le vingt-huit novembre deux mille onze (28-11-2011), sous le numéro 18 665 759; - une hypothèque de Mario LESSARD en faveur de CAISSE DESJARDINS DE CHARLESBOURG, signée sous seing privée le onze mars deux mille quatorze (11-03-2014) et publiée au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Québec, le dix-huit mars deux mille quatorze (18-03-2014), sous le numéro 20 618 245; [ 34 ] De toute évidence, le défendeur n’a pas respecté ses obligations de vendeur à l’endroit de l’acheteur puisqu’il ne lui a pas livré l’Immeuble libre de toute charge. 2.

Les obligations de Me Lacroix [ 35 ] Le notaire a pour mission de constater les faits suivants [14] :

On peut dire, de façon générale, qu'en conformité avec la

Loi sur le notariat , le notaire a pour mission de constater la date et le lieu de l'acte, l'accomplissement des formalités externes (entre autres, lorsqu'elle s'applique, la formalité de la lecture faite), l'identité des parties (sous réserve de nuances qui seront explorées plus loin), l'acte juridique que les parties veulent voir figurer à l'acte, leur consentement et leur signature. [ 36 ] Il a ainsi pour mission de s'assurer que ce qui est contenu dans l'acte reproduit fidèlement la volonté des parties [15] . [ 37 ] Dans l'exercice de ses fonctions, le notaire a également un devoir de conseil, lequel est défini en ces termes par le professeur Paul-Yvan Marquis [16] : Le devoir de conseil peut être défini comme étant : L'obligation à la fois morale et légale qui incombe au notaire d'éclairer les parties, suivant leurs besoins respectifs et les circonstances particulières de chaque cas, sur la nature et les conséquences juridiques, parfois même économiques, de leurs actes et de leurs conventions ainsi que sur les formalités requises pour assurer à ceux-ci leur validité et leur efficacité. [Références omises] [ 38 ] Ce devoir de conseil, de renseignement et d'impartialité existe à l'égard de toutes les parties à l'acte [17] . [ 39 ] Me Lacroix devait s'assurer que ce qui est contenu dans l’acte qu'elle a instrumenté reproduit fidèlement la volonté des parties . [ 40 ] Ainsi, en vertu de son mandat, du contrat à prestation de services et selon les termes de l’acte de vente, particulièrement de la clause Déclarations du vendeur , Me Lacroix devait voir à ce que le défendeur procure à l’acheteur un

titre clair de propriété et libre de toute charge. [ 41 ] Pour ce faire et afin que le défendeur respecte ses obligations contractuelles, Me Lacroix devait à même le prix de vente retenir les fonds nécessaires aux paiements des créances hypothécaires de Desjardins et de Banque TD jusqu’à l’exécution des mainlevées et ainsi s’assurer qu’il n’y ait aucune charge hypothécaire consentie en faveur du défendeur qui grève l’Immeuble. [ 42 ] En vertu de son obligation d’examiner les titres [18] et de son devoir de conseil, Me Lacroix était donc responsable à l’égard de l’acheteur de lui procurer un

titre clair et libre de toute charge susceptible d’affecter, de limiter ou de dévaluer son droit de propriété. [ 43 ] Aussi, Me Lacroix ne devait pas débourser les fonds provenant du créancier hypothécaire de l’acheteur qui exigeait être de premier rang sans d’abord s’assurer d’obtenir les mainlevées de toutes les créances hypothécaires antérieures. 3. La faute de Me Lacroix [ 44 ] En omettant de verser en totalité les sommes dues à Banque TD afin de la désintéresser, Me Lacroix a commis une erreur qui constitue une faute engageant sa responsabilité professionnelle à l’endroit de l’acheteur et de son créancier hypothécaire puisque le défaut d’avoir un

titre clair de propriété constitue un préjudice pour ces derniers, qui nécessite réparation. [ 45 ] Le défendeur ne nie pas avoir reçu 9 977,75 $ en trop et que cette somme aurait dû être versée à Banque TD par Me Lacroix, l’assurée de la demanderesse. [ 46 ] Toutefois, le défendeur se considère en droit de bénéficier de l’erreur de Me Lacroix pour refuser de rembourser les sommes dues. [ 47 ] Il soutient que cette dernière doit supporter les conséquences de sa faute professionnelle. [ 48 ] À mots couverts, le défendeur argumente que Me Lacroix a commis une faute à son égard et que partant, il n’a pas à payer la somme réclamée en l’instance. [ 49 ] En quelque sorte, le défendeur fait valoir les règles de la responsabilité civile.

Or, cette notion se caractérise par la conjonction de trois facteurs : la faute, un dommage et un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi. [ 50 ] N’eût été l’erreur de Me Lacroix, le solde du prêt relié à la ligne de crédit pour marge domiciliaire aurait été acquitté à même le prix de vente de l’Immeuble et Banque TD aurait été désintéressée, permettant ainsi la radiation de sa créance hypothécaire et la libération de sa charge contre l’Immeuble. [ 51 ] Dans les faits, le défendeur aurait reçu la somme de 49 778,22 $ et non pas une somme de 81 775,97 $. [ 52 ] Le Tribunal souligne que le défendeur pouvait difficilement ignorer l’état de sa propre dette hypothécaire et croire avoir droit à un tel produit net de vente. [ 53 ] Indépendamment de toute erreur de la part de Me Lacroix, le défendeur demeure responsable de sa dette hypothécaire en vertu du contrat d’hypothèque [19] , de ses déclarations à l’acte de vente [20] et selon les dispositions de l’

article 1723 C.c.Q. En somme, il n’a aucun moyen de défense à faire valoir pour refuser de payer les sommes qu’il doit à son créancier hypothécaire pour les sommes empruntées. [ 54 ] D’ailleurs, la preuve révèle que le défendeur n’a jamais été libéré de son obligation de rembourser les sommes clairement dues à son créancier hypothécaire, Banque TD. [ 55 ] Il ne peut nullement profiter de l’erreur commise par Me Lacroix pour se soustraire à ses obligations contractuelles, puisqu’il ne fait valoir aucune faute de cette dernière à son endroit et encore moins un quelconque préjudice que cette erreur aurait pu lui causer.

[ 56 ] Comme mentionné, Me Lacroix a commis une faute professionnelle à l’égard de l’acheteur et nullement à l’endroit du défendeur. [ 57 ] Erreur ou pas, le défendeur doit le solde de sa dette hypothécaire à Banque TD et il ne peut pas prétendre qu’il n’a pas à rembourser son dû réel. [ 58 ] Or, le 16 mai 2019, la demanderesse, par l’intermédiaire du FARPCNQ, paie la somme de 10 018,27 $ (capital et intérêts) à Banque TD, laquelle donne mainlevée de sa créance et radie l’hypothèque grevant l’Immeuble [21] . [ 59 ] C’est donc en raison de ses obligations contractuelles envers son assurée [22] , et considérant le refus du défendeur d’acquitter en totalité sa dette envers Banque TD que la demanderesse a décidé de payer Banque TD, pour et à l’acquis de Me Lacroix, afin que celle-ci respecte ses obligations professionnelles envers l’acheteur.

La demanderesse en réclame le remboursement au défendeur.

B) La demanderesse est-elle bien fondée de réclamer le paiement de la somme de 10 018,27 $ au défendeur? [ 60 ] La demanderesse plaide être subrogée dans les droits de Banque TD. [ 61 ] Dans sa demande introductive d’instance (Demande), la demanderesse réfère à la subrogation conventionnelle. Elle allègue, notamment : […] 11. Le défendeur n’a pas acquitté, ce jour, le solde de 10 018,35 $ payable à TD; 12. Afin de protéger les droits de propriété des acheteurs de bonne foi compte tenu de ce défaut, la demanderesse a payé, en son lieu et place, une somme de 10 018,27 $ à TD, […]; 13.

Suivant ce paiement, TD a donné mainlevée de sa créance et radié l’Hypothèque grevant l’Immeuble, […]; 14. En considération de ce paiement, TD a subrogé et cédé à la demanderesse tous ses droits de réclamation envers le défendeur; 15.

En vertu de ce qui précède, le FARPCNQ est en droit de récupérer du défendeur la totalité de la somme de 10 018,27 $ payée à TD, puisque cette dernière lui a cédé tous ses droits d’action à son encontre; […] [ 62 ] À l’instruction, elle argue avoir payé la somme de 10 018,27 $ à la Banque TD en lieu et place du défendeur, et ce, en vertu de la subrogation légale prévue à l’ article 1656 (3) C.c.Q. [ 63 ] Considérant que la source du recours subrogatoire, exercé par la demanderesse à l’endroit du défendeur, n’a pas été discutée au cours de l’enquête, mais uniquement effleurée au cours des plaidoiries, le Tribunal, par décision rendue selon l’article 323 C.p.c. [23] , a demandé à la demanderesse de lui transmettre à ce sujet ses arguments en droit appuyés sur la preuve présentée lors de l’instruction. [ 64 ] En réponse et par la présentation d’un complément de plan d’argumentation de la demanderesse, celle-ci plaide l’application de la subrogation légale [24] . [ 65 ] Le défendeur ne répond pas aux observations fournies par la demanderesse. 4.

La subrogation – dispositions législatives applicables [ 66 ] La subrogation intervient lorsqu’un tiers-payeur (subrogé) paie le créancier originaire (subrogeant) en lieu et place du débiteur et profite, de ce fait, des droits du créancier à l’endroit de ce débiteur. [ 67 ] Précisément, elle suppose une opération juridique par laquelle la personne qui paie à la place du débiteur (en l’espèce, la demanderesse paie à la place du défendeur) se voit transmettre légalement ou conventionnellement par le créancier (en l’espèce, Banque TD) la créance de celui-ci avec tous ses accessoires.

Elle constitue en fait un paiement pur et simple pour le créancier puisque ce paiement éteint le lien obligationnel entre lui et le débiteur (en l’espèce, Banque TD et le défendeur).

La subrogation constituant une substitution de personnes, le tiers subrogé (en l’espèce, la demanderesse) qui a payé la dette prend la place du créancier originaire et devient le nouveau créancier du débiteur [25] . [ 68 ] Ainsi, par la subrogation, le tiers subrogé acquiert la créance du créancier originaire et c’est donc envers lui que le débiteur est désormais tenu. [ 69 ] La subrogation est légale lorsqu’elle découle du seul effet de la loi, sans même l’accord de l’une ou l’autre des parties à l’obligation.

Elle est conventionnelle lorsqu’elle est le fruit d’une entente écrite qui intervient entre le créancier (subrogeant) et le tiers (subrogé). [ 70 ] À cet effet, les articles 1555 , 1651 à 1653 et 1656 C.c.Q. énoncent : 1555. Le paiement peut être fait par toute personne, lors même qu’elle serait un tiers par rapport à l’obligation;[…]. 1651. La personne qui paie à la place du débiteur peut être subrogée dans les droits du créancier. Elle n’a pas plus de droits que le subrogeant.

1652. La subrogation est conventionnelle ou légale. 1653. La subrogation conventionnelle peut être consentie par le créancier ou par le débiteur, mais elle doit être expresse et constatée par écrit . 1656.

La subrogation s’opère par le seul effet de la loi : 1° Au profit d’un créancier qui paie un autre créancier qui lui est préférable en raison d’une créance prioritaire ou d’une hypothèque; 2° Au profit de l’acquéreur d’un bien qui paie un créancier dont la créance est garantie par une hypothèque sur ce bien; 3° Au profit de celui qui paie une dette à laquelle il est tenu avec d’autres ou pour d’autres et qu’il a intérêt à acquitter; 4° Au profit de l’héritier qui paie de ses propres deniers une dette de la succession à laquelle il n’était pas tenu; 5° Dans les autres cas établis par la loi. [Le Tribunal souligne] [ 71 ]

Malgré les allégations de la Demande, il appert qu’il n’existe aucune entente écrite qui subroge la demanderesse dans les droits de Banque TD. Il n’est donc pas question de subrogation conventionnelle. Il ne peut s’agir que d’une subrogation légale. [ 72 ] En plaidoirie et selon ses représentations, la demanderesse argue que le défendeur demeure le débiteur primaire et le seul responsable de la créance de Banque TD au montant de 10 018,27 $ qu’elle a payé en son lieu et place, en vertu de l’ article 1656 (3) C.c.Q. [ 73 ] L’

article 1555 C.c.Q. , précité, prévoit que toute personne peut payer une dette même si elle est un tiers par rapport à l’obligation. Toutefois, ce paiement ne subroge pas nécessairement cette personne dans les droits du créancier. La subrogation légale dont il est question à l’ article 1656(3) C.c.Q. exige que deux conditions soient réunies : la personne qui paie doit 1- être tenue de le faire et 2 – avoir intérêt à le faire [26] . [ 74 ] Dans le présent dossier, la demanderesse n’est pas au sens strict, la débitrice première de l’obligation résultant de la ligne de crédit pour marge domiciliaire intervenue.

Si elle n’est pas la débitrice première de l’obligation, peut-elle tout de même être considérée comme tenue à cette dette? [ 75 ] Les circonstances particulières de cette affaire révèlent que tant le défendeur que Me Lacroix étaient tenus de délivrer des titres clairs de propriété à l’acheteur. [ 76 ] Conséquemment, la responsabilité de Me Lacroix envers l’acheteur était manifeste. [ 77 ] Ainsi, pour répondre à ses obligations professionnelles à l’endroit de l’acheteur, et lui permettre de jouir d’un Immeuble libre de tous droits [27] , il fallait nécessairement, pour la demanderesse [28] , acquitter le solde de la dette hypothécaire auprès de Banque TD et obtenir de cette dernière une mainlevée, ainsi que la radiation de sa créance hypothécaire. [ 78 ] Aussi, en payant Banque TD, la demanderesse l’a fait pour le défendeur puisqu’elle lui a permis de respecter ses obligations contractuelles, soit d’accorder un

titre clair de propriété à l’acheteur conformément aux termes de l’acte de vente [29] et aux garanties prévues à l’

article 1723 C.c.Q. [ 79 ] En conséquence, ce paiement fait par la demanderesse à la place du défendeur, n’a pas annihilé la responsabilité de ce dernier au paiement de cette dette. [ 80 ] Le Tribunal conclut que la demanderesse était tenue de payer la dette à Banque TD, d’autant plus que potentiellement, si elle avait été poursuivie par l’acheteur [30] en responsabilité professionnelle, elle aurait pu être condamnée, conjointement avec le défendeur, en vertu de la responsabilité in solidum [31] , à payer le montant du solde de l’hypothèque payable, et ce, afin d’octroyer un

titre de propriété clair et valable à l’acheteur. [ 81 ] De plus, il faut reconnaître que la demanderesse, dans son rôle d’assureur, a, par ce paiement, anticipé de régler et d’éviter un litige futur entre l’acheteur de l’Immeuble ou son créancier hypothécaire à l’endroit du défendeur et de Me Lacroix [32] . [ 82 ] La demanderesse avait donc intérêt à acquitter la dette et d’être subrogée dans les droits de Banque TD. [ 83 ] Selon les représentations faites par la demanderesse, celle-ci démontre, par preuve prépondérante [33] , qu’elle était tenue et avait intérêt à rembourser le solde dû au créancier hypothécaire du défendeur, Banque TD. [ 84 ] La demanderesse est donc subrogée légalement [34] dans les droits de Banque TD et elle est bien fondée de réclamer la somme de 10 028,17 $ au défendeur, véritable débiteur de cette créance. [ 85 ] Enfin, l’impécuniosité du défendeur ne constitue pas une excuse ni un moyen de défense au recours de la demanderesse [35] .

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 86 ] ACCUEILLE la demande;

[ 87 ] CONDAMNE le défendeur, monsieur Mario Lessard, à payer à la demanderesse, Chambre des notaires du Québec, la somme de 10 018,27 $ avec les intérêts calculés au taux légal de 5 % l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de la demeure, soit le 19 novembre 2019 [36] . [ 88 ] LE TOUT , avec les frais de justice. __________________________________ HÉLÈNE CARRIER, J.C.Q. Me Patricia Baram Robinson Sheppard Shapiro s.e.n.c.r.l. Avocats de la demanderesse Monsieur Mario Lessard Défendeur