2024 QCCQ 264, 2024 QCCQ 264

Moreau c. Beausoleil 2024 QCCQ 264 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D’ ABITIBI LOCALITÉ D’ AMOS « Chambre civile » N° : 605-32-700214-231 DATE : 26 janvier 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-PIERRE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYLVIE MOREAU

Partie demanderesse c. PHILIPPE BEAUSOLEIL

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse poursuit le défendeur lui réclamant les sommes liées à certains correctifs qu’elle a dû faire, suite à l’achat d’une résidence. [ 2 ] Monsieur Beausoleil plaide que la vente s’est faite sans garantie légale et qu’en tout état de cause, il n’a fait aucune représentation fausse ou trompeuse à son acheteur. [ 3 ] Voici à quoi se résument les principaux éléments mis en preuve dans ce dossier. [ 4 ] Nous sommes à l’hiver 2019 et madame Moreau est à la recherche d’une nouvelle maison. [ 5 ] Elle en voit beaucoup, mais s’intéresse particulièrement à celle que monsieur Beausoleil met en vente par l’intermédiaire d’une courtière. [ 6 ] Elle effectue une seule visite, le 27 janvier 2019, puis s’amorce une négociation qui mènera à une entente consignée dans une promesse d’achat datée du 9 janvier 2019. [ 7 ] On note, entre autres, à celle-ci que « la présente vente est faite sans garantie légale de qualité aux risques et périls de l’acheteur. » [ 8 ] Également, figure une mention comme quoi la promettante acquéreur se réserve le droit de faire inspecter l’immeuble par un professionnel dans les 20 jours, démarche qu’elle décidera finalement de ne pas faire. [ 9 ] Toujours est-il que le 16 avril 2019, devant Me Marie-Josée Laurent, notaire à Amos, la transaction se finalise, la prise de possession étant immédiate. [ 10 ] Si au début la demanderesse est heureuse de son achat, elle déchante lorsqu’au mois de septembre suivant, elle voit courir dans son salon, une souris, elle qui a une peur aiguë de ces petits animaux. [ 11 ] Immédiatement, elle contacte un exterminateur et installe des pièges empoisonnés. [ 12 ] N’aimant pas finalement cette maison située en milieu rural, on la remet en vente dès l’année suivante, et à la mi-septembre 2020, un acheteur se présente. [ 13 ] Lui embauche un inspecteur préachat, qui produit un rapport qui met en lumière certains problèmes qui le découragent de se porter acquéreur. [ 14 ] On apprend notamment que sous l’isolant de fibre de verre se trouve de la vermiculite qui, potentiellement, peut contenir des fibres d’amiante. [ 15 ] Le rapport révèle également que le chauffe-eau date de 2008, alors que le défendeur, dans la déclaration du vendeur sur l’état de

l’immeuble, dit plutôt qu’il a été remplacé en 2012. [ 16 ] Donc, ne trouvant pas à vendre, la demanderesse décide de corriger ce qu’elle allègue être des défectuosités et en réclame maintenant le coût à monsieur Beausoleil. [ 17 ] Il est à souligner qu’à l’audience, elle indique au Tribunal vouloir, entre autres, qu’il soit ordonné à son vendeur de remplacer la vermiculite trouvée dans l’entretoit et de rendre conforme le champ d’épuration. [ 18 ] Il est indiqué séance tenante que la division des petites créances de la Cour du Québec n’a pas le pouvoir de la satisfaire de cette manière. En effet, la présente instance ne peut contraindre une

partie à faire ou ne pas faire quelque chose. [ 19 ] En ce qui a trait à ce qu’elle demande, elle dit, outre ce qui est mentionné plus avant, avoir découvert certains problèmes au niveau de la plomberie et de la pompe, qui a rendu l’âme en 2022. [ 20 ] Elle en réclame donc une nouvelle et, tant qu’à y être, exige que tout le système soit mis à niveau. [ 21 ] Elle souhaite également recevoir 1 000 $ représentant le coût de gravier qu’on a dû installer dans l’entrée charretière, du fait que l’eau s’accumule à cet endroit. [ 22 ] On ne pouvait, lors de la visite en 2019, constater cette situation, de telle sorte qu’on se fie alors à la déclaration du vendeur qui ne mentionne aucun problème du genre. [ 23 ] Lors des travaux effectués au niveau du système de plomberie, on découvre la présence de moisissure notamment au niveau du plancher, avec comme résultat qu’on exige une autre somme de 1 000 $ pour pouvoir réparer le tout. [ 24 ] Quant au chauffe-eau, dont la date de remplacement est erronée, on a dû débourser la somme de 2 285 $ pour le remplacer, qu’on voudrait maintenant que monsieur Beausoleil rembourse. [ 25 ] En ce qui a trait à l’exterminateur, c’est 1 500 $ qu’on veut recevoir. [ 26 ] De son côté, le défendeur soulève évidemment que la vente s’est faite sans garantie légale et qu’en conséquence on ne peut le poursuivre sur cette base. [ 27 ] Pour ce qui est du reproche qu’on dirige contre lui comme quoi ce qu’il écrit dans la déclaration du vendeur sur l’état de l’immeuble est faux, il ajoute que le tout a été fait au meilleur de sa connaissance. [ 28 ] Il est cependant vrai qu’il n’indique pas qu’il a déjà capturé quelques souris dans le passé et c’est la raison pour laquelle il installe des trappes qui règlent le problème.

Pour lui, ce n’est pas là quelque chose de récurrent ni digne de mention. [ 29 ] Maintenant, en ce qui a trait au chauffe-eau, il ne fait pas la vérification et pense alors que c’est en 2012 qu’il est remplacé, malgré que lui-même est locataire des lieux à partir de 2007, avant d’acheter la maison. [ 30 ] Voici donc à quoi se résume la preuve présentée au Tribunal dans ce dossier.

Analyse [ 31 ] Avant d’examiner un par un les postes de la réclamation de la demanderesse, il y a lieu d’effectuer un survol des règles encadrant la garantie légale ainsi que la responsabilité qui découle des déclarations faites par un vendeur à son futur acheteur. [ 32 ] L’

article 1726 du Code civil du Québec prévoit ceci : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1991, c. 64, a. 1726. [ 33 ] En bref, un vendeur garantit à son acheteur que le bien est exempt d’un vice non apparent. [ 34 ] Par contre, les parties peuvent décider de mettre de côté cette garantie, comme le permet l’

article 1732 C.c.Q. : 1732. Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l’exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. 1991, c. 64, a. 1732. [ 35 ] Pour qu’une renonciation à la garantie de qualité soit valide, elle doit être claire, précise et non équivoque. [ 36 ] Un éventuel doute à cet égard s’interprétera en faveur du maintien de la garantie contre les vices cachés. [ 37 ] Dans le cas présent, on lit à la promesse d’achat signée par les parties le 29 janvier 2019, ceci :

« La présente vente est faite sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur. [1] » [ 38 ] À l’acte de vente, figure une clause référant directement à ce que contient la promesse d’achat : CLAUSE SPÉCIALE Les parties reconnaissent avoir signé préalablement à l’exécution des présentes, une offre d’achat ou promesse de vente en date du 2 février 2019; elles conviennent que toutes les dispositions y contenues demeurent intégralement en vigueur, sauf celles pouvant s’avérer incompatibles avec celles stipulées aux présentes. [2] [ 39 ] Et enfin, toujours dans le même acte, on lit que : OBJET DU CONTRAT Le vendeur VEND par les présentes, sous la seule garantie de son droit de propriété, à l’acquéreur, présente et acceptant, l’immeuble suivant, savoir : [ 40 ] Donc, il est inutile d’épiloguer longuement sur le sujet, l’exclusion de garantie est on ne peut plus claire et ne souffre d’aucune ambiguïté. [ 41 ] Conséquemment, la demanderesse ne peut s’appuyer sur les règles qui encadrent la garantie contre les vices cachés pour tenter d’avoir gain de cause. [ 42 ] Maintenant, si l'on examine le recours sous l’autre angle suggéré par madame Moreau, soit qu’elle est induite en erreur par ce qui figure dans les « déclarations du vendeur sur l’immeuble », voici ce qu’il en est. [ 43 ] Ce document est un formulaire type produit par l’organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec.

Il vise essentiellement à informer un éventuel acquéreur d’une situation particulière dont le vendeur a connaissance. [ 44 ] Précisons d’ailleurs que dans son en-tête, il porte la mention suivante : Compte tenu de l’importance que revêtent les déclarations qui suivent, le vendeur doit transmettre les informations au meilleur de sa connaissance, en y apportant des précisions au besoin. [3] [ 45 ] On comprend donc que le but de ces déclarations est de dénoncer toutes situations particulières que celui qui offre un immeuble en vente connait, de telle sorte qu’un éventuel acquéreur puisse prendre une décision éclairée.

Il ne s’agit pas d’une garantie inconditionnelle, mais plutôt, comme le soulignait le Juge Dugré, de la Cour supérieure, dans Thi c.

Bernard [4] , d’une affirmation faite au meilleur de la connaissance du déclarant. [ 46 ] Conséquemment, lorsque figure une mention fausse dans une déclaration du vendeur, sans que ce dernier n’ait de cette manière volontairement caché un fait important, à ce moment, on ne saurait lui en tenir rigueur. [ 47 ] Par contre, lorsqu’il remplit le document en omettant en connaissance de cause une mention qui serait susceptible d’avoir une influence sur la décision du futur acquéreur, alors il se livre à un dol. Tel que le dit l’

article 1401 C.c.Q. , le consentement est alors vicié. 1401. L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes.

Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence. 1991, c. 64, a. 1401. [ 48 ] Si tel est le cas, l’acheteur a un recours envers son vendeur. [ 49 ] Ceci étant dit, voyons à la lumière des règles énoncées plus avant, quelles sont les conclusions qu’il y a lieu de tirer dans la présente affaire. [ 50 ] Tel que dit, ce n’est pas en s’appuyant sur la garantie de qualité que l’on peut donner raison à madame Moreau, l’exclusion de celle-ci étant parfaitement valide. [ 51 ] Donc, tout ce qui concerne les défauts allégués au niveau de la plomberie, de la découverte de moisissure sous le plancher ou encore du fait qu’on ait dû remplacer la pompe, doit être mis de côté.

Si, peut-être, certains éléments pouvaient constituer un vice caché, l’absence de garantie fait en sorte que le recours doit être rejeté. [ 52 ] Il reste donc à voir si mentions dans la déclaration du vendeur se sont avérées inexactes, de telle sorte qu’il doit y avoir compensation. [ 53 ] En premier, figure la réponse à la question D8.4 « Quelle est l’année d’installation du chauffe-eau? » à laquelle monsieur Beausoleil a répondu 2012, alors qu’en réalité, il date plutôt de 2008. [ 54 ] Évidemment, cette affirmation est surprenante, comprenant que le défendeur réside dans les lieux depuis 2007, avant de l’acquérir. [ 55 ] Difficile donc d’excuser qu’il ait commis une telle erreur.

[ 56 ] On sait que ces appareils ont une durée de vie limitée et qu’ils sont susceptibles de causer des avaries après un certain temps. [ 57 ] Donc, au moment de l’achat, il a déjà 11 ans, soit 4 de plus que ce qui est annoncé. [ 58 ] Si l’on tient pour acquise l’affirmation de la demanderesse comme quoi la longévité d’un appareil semblable est de 10 ans, on peut conclure qu’une compensation équivalant à 40 % du coût est juste. [ 59 ] Madame ayant dû débourser la somme de 1 535 $ pour le remplacement, il lui sera alloué un montant de 614 $. [ 60 ] Figure également à la déclaration du vendeur une mention comme quoi il n’y a pas d’accumulation périodique d’eau sur le terrain. [ 61 ] Dans les faits, il s’avère au contraire que chaque printemps ou lors de fortes pluies, en plusieurs points, une bonne quantité d’eau s’accumule.

Ceci a été corrigé par l’ajout d’agrégat qu’on dit avoir payé 1 000 $. [ 62 ] Cependant, on n’est pas en mesure de produire quelque facture que ce soit, ni même de justifier autrement ce montant. [ 63 ] Si le Tribunal peut bien croire que, surtout dans l’allée charretière, le fait de remettre du gravier s’imposait, difficile dans les circonstances d’octroyer cette somme sans davantage d’explication. [ 64 ] Donc, le Tribunal limite à 500 $ la somme qui sera allouée à ce titre. [ 65 ] Maintenant, en ce qui a trait à la présence de souris, madame Moreau a bien expliqué qu’il s’agissait-là d’une considération essentielle pour elle et que si elle avait été correctement informée de la situation, elle aurait peut-être pris une décision autre que d’acquérir la maison. [ 66 ] Monsieur Beausoleil aurait dû être plus transparent à cet égard, lui-même ayant dû installer, à l’occasion, des trappes pour se débarrasser de ces rongeurs. [ 67 ] La demanderesse réclame donc 1 500 $ sous cette rubrique, la revue des quelques factures qu’elle produit montre qu’une

partie des frais ont été dépensés pour prévenir la présence d’insectes. [ 68 ] Conséquemment, ayant pu justifier 613,88 $, c’est ce montant qui sera alloué. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la demande; CONDAMNE défendeur à verser à la demanderesse la somme de 1 727,88 $, en plus de l’intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , et ce, à compter du 12 avril 2023, date d’introduction du recours; LE TOUT avec frais de justice. __________________________________ Jean-Pierre Gervais, J.C.Q. Date d’audience : 12 décembre 2023