2015 QCCA 25, 2015 QCCA 25

Gestion immobilière DCFA inc. c. Dubé 2015 QCCA 25 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-008141-134 (200-17-018022-137) DATE : Le 14 janvier 2015 CORAM : LES HONORABLES JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. BENOÎT MORIN, J.C.A. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. GESTION IMMOBILIÈRE DCFA INC. APPELANTE – Défenderesse c.

CLAUDE DUBÉ INTIMÉ – Demandeur et L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE LÉVIS MIS EN CAUSE – Mis en cause ARRÊT [ 1 ] La Cour statuant sur le pourvoi de l’appelante contre un jugement rendu le 14 août 2013 par l’honorable Marc Paradis de la Cour supérieure, district de Québec, lequel accueille la requête de l’intimé en radiation de l’hypothèque légale de la construction. [ 2 ] Pour les motifs du juge Vauclair, auxquels souscrivent les juges Chamberland et Morin : [ 3 ] ACCUEILLE l’appel, avec dépens; [ 4 ] INFIRME le jugement de la Cour supérieure; [ 5 ] REJETTE , avec dépens, la requête en radiation de l’hypothèque légale de la construction publiée le 1 er mars 2012 au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Lévis, cadastre du Québec, sous le numéro 18 870 867, contre l’immeuble ci- après désigné : DÉSIGNATION : « Un immeuble connu et désigné comme étant le lot numéro QUATRE MILLIONS SIX CENT CINQ MILLE NEUF CENT TRENTE (4 605 930) du CADASTRE DU QUÉBEC , dans la circonscription foncière de Lévis .

Avec bâtisse dessus construite, portant le numéro 717, rue Principale, (Saint-Étienne-de-Lauzon) Lévis (QUÉBEC) G6G 1J4, avec toutes les circonstances et dépendances ». JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. BENOÎT MORIN, J.C.A. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. Me Paul Langevin LPL AVOCATS Pour l’appelante Me Frédéric Desgagné HICKSON NOONAN

Pour l’intimé Date d’audience : Le 15 mai 2014 MOTIFS DU JUGE VAUCLAIR [ 6 ] M. Denis Leclerc (ci-après : « Leclerc »), autrefois propriétaire de Matériaux St-Étienne (1986) inc. aujourd’hui appelante sous une autre raison sociale, et Claude Dubé (ci-après : « Dubé ») se connaissent depuis plus de vingt ans. Leurs commerces ont pignon sur la rue principale d’une petite communauté, à environ cinq immeubles l’un de l’autre.

L’appelante exploite un commerce de matériaux de construction et l’intimé, un atelier de débosselage et mécanique automobile par l’intermédiaire d’une compagnie, soit 9047-5922 Québec inc. (ci-après « 9047 ») dont il est l’unique actionnaire. Il tient également un restaurant situé juste en face de l’appelante. [ 7 ] Le litige qui les oppose découle d’un projet d’agrandissement d’un garage, loué par son propriétaire Dubé à 9047, et pour lequel l’appelante a fourni des matériaux.

N’étant pas payée, elle a publié un avis d’hypothèque légale sur l’immeuble de Dubé. [ 8 ] En première instance, les parties ont soumis au juge une question préliminaire cherchant à déterminer si l’appelante, qui a fourni les matériaux, devait transmettre une dénonciation écrite à Dubé, comme prévu à l’

article 2728 du Code civil du Québec afin d’inscrire une hypothèque légale sur l’immeuble de ce dernier. L’appelante admet ne pas avoir dénoncé par écrit son contrat et les parties ont convenu de scinder l’instance afin de trancher la seule question des conséquences qui en résultent. [ 9 ] Par jugement rendu le 14 août 2013, l’honorable Marc Paradis de la Cour supérieure, district de Québec, ordonne la radiation de l’inscription de l’hypothèque légale publiée le 1er mars 2012 par l’appelante. LE JUGEMENT ATTAQUÉ [ 10 ] Les faits exposés dans la décision ne sont pas véritablement contestés.

L’intimé, Claude Dubé, est l’administrateur et actionnaire unique de la société 9047 qui est son alter ego . Depuis 1997, il loue des locaux à 9047, soit un garage. [ 11 ] Concernant le projet d’agrandissement de ce garage, le juge retient que Dubé s’occupe des démarches relatives au projet. C’est lui qui initie le contact avec Leclerc, lui-même président de l’appelante alors qu’elle opérait sous son ancienne dénomination sociale. Dubé lui présente des plans

sommaires du projet pour obtenir une évaluation des coûts. Dubé obtient aussi les permis nécessaires de la municipalité. [ 12 ] Dubé demande toutefois à Leclerc de facturer 9047 pour les matériaux et Leclerc ne prétend pas l’ignorer. C’est Dubé qui reçoit les factures adressées à 9047. Dans ce contexte brossé à grands traits, le juge ordonne la radiation de l’inscription de l’hypothèque légale. [ 13 ] Voici comment le juge d’instance règle la question. Après avoir noté que Dubé est indéniablement l’ alter ego de 9047, le juge ajoute que cela ne fait pas en sorte que Dubé soit

partie au contrat intervenu entre 9047 et Matériaux St-Etienne. Il rappelle les personnalités juridiques distinctes en cause, le fait qu’elles doivent le demeurer et que rien ne permet la levée du voile corporatif en application de l’

article 317 C.c.Q . [ 14 ] Tout en constatant que Dubé n’ignore rien des travaux, et s’appuyant sur des arrêts de notre Cour [1] , le juge conclut que cette connaissance n’exempte pas le fournisseur de matériaux, l’appelante, de dénoncer son contrat par écrit au propriétaire. Enfin, selon lui, le dossier ne démontre pas une renonciation claire et évidente à cet avis. Il termine en soulignant l’absence de preuve de « l’implication directe et personnelle de Claude Dubé en tant que propriétaire de l’immeuble, et non d’actionnaire et administrateur de 9047 dans la relation contractuelle . »

PRÉTENTION DES PARTIES [ 15 ] L’appelante, dans son mémoire, soulève l’unique question en litige, soit celle de savoir si la dénonciation écrite au sens des articles 2728 du C.c.Q. était nécessaire. [ 16 ] L’appelante soutient qu’il n’est pas nécessaire de soulever le voile corporatif en l’espèce puisqu’elle n’exerce pas un recours personnel envers l’intimé. Puisque l’intimé est à la fois l’ alter ego de la société 9047 et le propriétaire de l’immeuble, il ne peut se soustraire à l’hypothèque légale en invoquant l’absence de dénonciation écrite.

Par ailleurs, l’appelante affirme que la preuve en première instance révèle que l’intimé dirige les travaux, commande les matériaux nécessaires et les supervise. Par conséquent, la dénonciation écrite n’est pas nécessaire. [ 17 ] Pour sa part, l’intimé plaide que les faits en l’espèce ne constituent pas un cas d’exception à la règle de la dénonciation écrite. Il affirme que, nonobstant la notion d’ alter ego , il n’est pas

partie aux contrats entre l’appelante et la société 9047. Il rappelle que l’avis d’hypothèque ne mentionne que l’intimé personnellement et d’aucune façon 9047. Selon lui, l’appelante admet l’absence de dénonciation de ses contrats à l’intimé et que ce dernier n’est pas son débiteur. Enfin, il soutient que rien ne justifie la levée du voile corporatif et que la décision du juge de première instance ne contient aucune erreur justifiant une intervention de la Cour. L’AFFAIRE INDUSTRIES FERMCO LTÉE C. MARTIN [ 18 ] Ni le jugement ni les parties n’ayant discuté de l’arrêt Industries Fermco ltée c.

Martin [2] (« Industries Fermco ») à l’audience, la formation a requis des observations écrites. Notre Cour y reconnaît que le fournisseur de matériaux avait, dans les circonstances, les raisons de croire qu’il faisait affaire directement avec le propriétaire, de sorte que la dénonciation écrite n’était pas requise.

[ 19 ] Dans cette affaire, un dénommé Héroux et sa conjointe, Mme Martin, achètent un terrain sur lequel ils souhaitent faire construire leur maison avec les matériaux de Fermco. Héroux s’occupe de tout : négociation, permis et financement. Il demande notamment à Fermco, une relation d’affaires de longue date, de facturer sa compagnie Construction S.S.G.M., dont il est actionnaire à 50 %.

Construction S.S.G.M. est identifiée comme « constructeur » sur le permis municipal. [ 20 ] À la suite du non-paiement du prix des matériaux, Fermco inscrit une hypothèque légale sur la propriété de Héroux qui, entretemps, était passée entre les mains de sa conjointe, Mme Martin. En première instance, Mme Martin obtient la radiation de l'hypothèque, le juge ayant conclu que le contrat intervenu entre Fermco et Construction S.S.G.M. devait être dénoncé à Martin. En appel, la Cour intervient. [ 21 ] La Cour conclut que Fermco pouvait croire à une relation contractuelle directement avec le propriétaire Héroux.

Fermco était justifiée de considérer Construction S.S.G.M. soit comme un prête-nom, soit comme le mandataire de Héroux. À cet égard, la Cour souligne que la véritable relation entre Construction S.S.G.M. et le propriétaire n'est pas pertinente aux fins du litige. Par conséquent, elle conclut que le contrat n'avait pas à être dénoncé par écrit puisque Fermco avait négocié son contrat de fourniture directement avec le propriétaire. [ 22 ] Dans ses observations écrites, l’appelante estime que l’arrêt Industries Fermco présente une exception à l'obligation prévue à l'

article 2728 C.c.Q. , soit celle de dénoncer par écrit le contrat au propriétaire. Il s’agit, selon elle, d’une situation identique à la sienne. [ 23 ] L’intimé n’est pas ébranlé par l’arrêt. Il est d’accord avec l’exception créée, mais il estime pour sa part que les faits n’y donnent pas ouverture. Dans cette affaire, le propriétaire Héroux avait utilisé des manœuvres douteuses et clairement, Construction S.S.G.M. n’était qu’un prête-nom. Ce n’est pas le cas en l’espèce où l'intimé n’a jamais agi avec l'intention de faire perdre des droits à l’appelante.

L’intimé écrit que « l'Appelante a plutôt agi de manière négligente en n'effectuant aucune vérification quant au propriétaire de l'immeuble pour lequel elle fournissait des matériaux comme elle faisait confiance à 9047-5922 Québec Inc., vu leur longue relation d'affaires . »

ANALYSE ET DISCUSSION [ 24 ] Avec égards, le juge commet une erreur en ne reconnaissant pas les circonstances particulières de l'affaire qui donnaient à l’appelante toutes les raisons de croire qu’elle faisait affaire avec le propriétaire, Dubé, et où 9047 n’avait qu’un rôle secondaire pour la facturation. [ 25 ] Je crois à propos de rappeler certains éléments de preuve qui ne sont pas nécessairement rapportés dans la décision et qui nous éclairent sur le contexte plus général. [ 26 ] Il faut savoir que 9047, représentée par Dubé, et l’appelante pratiquaient le troc depuis longtemps.

L’appelante fournissait des matériaux et des équipements à Dubé, en tout temps par l’entremise de 9047. En échange, Dubé s’occupait de peinturer des produits que l’appelante destinait à ses clients, comme des portes d’acier. Il pouvait également effectuer des réparations sur les véhicules commerciaux de l’appelante. En fin d’année, un compte à compte couvrait les sommes dues qui, en principe, oscillaient entre 4 000 $ et 12 000 $. [ 27 ] Les parties ont utilisé cette façon de faire, toujours par l’intermédiaire de 9047, même lorsque les matériaux n’étaient pas destinés à 9047.

Leclerc se souvient avoir fourni des matériaux pour le toit de la résidence personnelle de Dubé, sise sur le même terrain que le garage. Il facturait 9047 puis le montant était compensé par le système de compte à compte.

Pour sa part, Dubé se souvient de rénovations à son restaurant, en 2010 ou 2011, qui ont demandé 50 000 $ de matériaux et qui ont également fait l’objet de troc entre l’appelante et 9047. [ 28 ] Avec cet historique, personne ne s’étonne que Dubé demande à Leclerc de facturer 9047 pour l’agrandissement du garage. [ 29 ] Dans ce projet d’agrandissement, Leclerc dit ne pas avoir vu d’entrepreneur autre que Dubé. Il dit avoir suivi le chantier. Il a eu connaissance que deux menuisiers de la compagnie Axion y ont travaillé et encore, uniquement pour monter la charpente de la couverture.

Bien que Dubé ait laissé entendre qu’Axion était son entrepreneur, la preuve ne le révèle pas et, si tel est le cas, la facturation du chantier ne passait pas par cet entrepreneur, mais directement par Dubé via 9047. [ 30 ] Notons au surplus que le permis pour le projet, obtenu de la municipalité, identifie Claude Dubé à

titre de « requérant propriétaire ». Aucune mention de 9047 n’apparaît sur la demande de permis. En outre, le permis est muet sur l’identité de l’entrepreneur où l’on retrouve la mention « indéterminée » dans l’espace alloué. [ 31 ] Par ailleurs, le témoignage d’un électricien, M. Caron, qui a travaillé à différents moments sur le projet d’agrandissement, confirme que c’est Dubé qui prenait toutes les décisions et dirigeait ses travaux.

Dubé lui a demandé, à l’instar de l'appelante, de facturer 9047. [ 32 ] Pour les parties, la seule différence entre ce projet d’agrandissement et les précédents réside dans cette demande de Leclerc qui, pour la première fois en raison des sommes en jeu, exige d’être payé en argent à la livraison. [ 33 ] Ajoutons que Dubé est le seul à discuter avec Leclerc des paiements. Il a d'ailleurs reconnu, lors de son témoignage, être la seule personne à agir au nom de 9047. Il informe Leclerc que lui-même et deux menuisiers commanderaient les matériaux.

C’est lui qui confirmait la livraison de tous les matériaux au comptable avant qu’il libère le paiement. [ 34 ] Dubé disait à Leclerc qu’il agrandissait son garage. Il lui a maintes fois répété que son prêt auprès de la caisse populaire serait bientôt accepté. Chaque mois, Leclerc recevait une réponse différente de Dubé pour expliquer les retards : certificat de localisation, environnement, zone inondable ou une erreur à la caisse populaire ont tour à tour été évoqués comme éléments de retard dans l’approbation de son prêt.

Lors d’une rencontre au restaurant de Dubé, ce dernier l’a assuré qu’il obtiendra son prêt et qu’il sera en mesure de le payer.

[ 35 ] Les faits mènent à la conclusion inéluctable que l’appelante faisait affaire avec le propriétaire, ou alternativement qu’elle avait toutes les raisons de le croire. La facturation à 9047 n’était rien d’autre que le processus habituel utilisé par Dubé pour ses projets de rénovations ou de construction. Ainsi, que les factures aient été adressées à 9047 plutôt qu’à Dubé n’est pas, à mon avis, déterminant dans les circonstances. [ 36 ] Ce n’est pas tant le statut d' alter ego qui est ici déterminant. Un juge est probablement justifié d'y apporter une attention particulière, mais il se présentera des cas où, malgré tout, la dénonciation écrite sera nécessaire comme, à

titre d’exemple, lorsqu’un entrepreneur général voit aux achats et à l’embauche de sous-traitants. Bref, il s’agit d’un examen au cas par cas. [ 37 ] Je peine à trouver une distinction fondamentale avec la situation qui prévalait dans l’affaire Industries Fermco . Il est vrai que la dénonciation écrite prévue à l’

article 2728 du C.c.Q. remplit un double rôle. D'abord, informer un propriétaire de l'intention du sous- entrepreneur d'invoquer son privilège si l'entrepreneur général ne le paie pas. En second lieu, le propriétaire peut ainsi prévoir des retenues sur les sommes dues à l’entrepreneur pour satisfaire le sous-entrepreneur [3] . Toutefois, comme le rappelait la Cour suprême, lorsque le « fournisseur de matériaux … traite directement avec le propriétaire, aucun avis n’est requis » [4] . [ 38 ] Voici ce qu’écrit, par ailleurs, l’auteur Vincent Karim : 1870.

Dans certains cas exceptionnels, lorsque le propriétaire de l’immeuble est le véritable maître d’ouvrage, même s’il ne contracte pas directement avec les sous-traitants, l’absence d’une dénonciation par écrit ne peut représenter un obstacle au droit à l’hypothèque légale. Il en est ainsi lorsque le propriétaire de l’immeuble avait part : au choix des matériaux et à l’ensemble des travaux, à l’approbation des plans, etc.

Ainsi, une dénonciation peut ne pas être nécessaire en raison de la participation active du propriétaire aux travaux. ... [5] [ 39 ] Ainsi, à l’instar de l’affaire Fermco , je suis d’avis que la dénonciation écrite n’était pas nécessaire dans la situation particulière qui prévalait entre l’appelante et Dubé. C’est à tort, avec égards, que le juge conclut que Dubé n’est pas impliqué à

titre de propriétaire dans la relation contractuelle et cette erreur justifie l’intervention de la Cour. [ 40 ] Pour ces motifs, je propose d’accueillir l’appel, avec dépens, d’infirmer le jugement de la Cour supérieure et de rejeter, avec dépens, la requête en radiation. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A.