2021 QCCQ 7728, 2021 QCCQ 7728

Cardin c. Chabot 2021 QCCQ 7728 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-702726-192 DATE : 30 août 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ VICKY CARDIN Demanderesse c.

MANON CHABOT Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ Aperçu [ 1 ] Le 7 avril 2015, Vicky Cardin (« Mme Cardin ») achète de Manon Chabot (« Mme Chabot »), avec garantie légale, une maison de ville détenue en copropriété située sur la rue A à Montréal. [ 2 ] En mars 2016, de l’eau s’infiltre dans le plafond de la salle à dîner, sous la douche de l’étage. [ 3 ] Mme Cardin fait procéder à l’ouverture du plafond de la salle à dîner, ce qui lui permet de constater que le drain de la douche a été modifié et qu’une solive qui fait

partie de la structure de l’immeuble aurait été coupée.

À son avis, cela explique le dégât d’eau. [ 4 ] Mme Cardin avise sa vendeuse Mme Chabot de la situation, par courriel du 11 mars 2016 et par lettre recommandée du 21 avril 2016, mais cette dernière ne se rend pas sur les lieux pour constater la situation. [ 5 ] Mme Cardin fait faire les travaux correctifs dont elle réclame le coût par la présente action. [ 6 ] Mme Chabot conteste au motif que Mme Cardin, son courtier immobilier et l’inspecteur préachat qui l’accompagne dans une des visites de la maison étaient au courant d’un dégât d’eau survenu antérieurement à cause de la porte de douche mal fermée et avaient aussi constaté que des réparations à cette même douche avaient été mal faites.

Puisque Mme Cardin connaissait la situation, il n’y a pas

de vice caché au sens de la Loi. Questions en litige [ 7 ] Le désordre dont se plaint Mme Cardin est-il un vice caché au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »)? [ 8 ] Le cas échéant, a-t-elle droit au montant réclamé? Le désordre dont se plaint Mme Cardin est-il un vice caché au sens de l’

article 1726 C.c.Q. ? Droit applicable [ 9 ] Le Code civil impose au vendeur l’obligation de garantir à son acheteur que le bien vendu est exempt de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui en diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou n’aurait pas payé le prix s’il les avait connus [1] . [ 10 ] Pour conclure à la présence d’un vice caché au sens de cet article, le vice doit répondre à quatre conditions : 1.

Le vice doit être grave , c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien; l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou donné si haut prix, s'il avait connu ce vice; 2. Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente. La bonne foi se présumant, il appartient au vendeur de faire la preuve de la connaissance du vice par l'acheteur; 3.

Le vice doit être caché ce qui suppose qu'il ne soit pas apparent, c'est-à-dire qu'il n'a pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert et qu'il n'ait pas été dénoncé ou révélé par le vendeur; l'expertise de l'acheteur sert à évaluer si le vice est caché ou apparent; plus l'acheteur connaît le bien qu'il acquiert, plus le vice est susceptible d'être considéré comme apparent; 4.

Le vice doit être antérieur à la vente . [ 11 ] Certains indices peuvent suggérer à l’acheteur qu'il y a des problèmes dans l'immeuble qu'il compte acheter : il ne peut rester passif, il doit se renseigner sur la cause des problèmes. S’il choisit de retenir les services d’un inspecteur préachat, il doit suivre les recommandations de ce dernier s’il identifie des indices laissant présager des problèmes sérieux.

Analyse et décision [ 12 ] Il ne fait pas de doute qu’une réparation à la douche ou une modification au drain de la douche, s’ils ne sont pas faits correctement, peuvent constituer un vice grave parce que susceptibles d’entraîner des infiltrations d’eau qui affectent la structure entre la salle de bains et la salle à dîner. [ 13 ] Cependant, de l’avis du Tribunal, il n’y a pas ici un vice caché .

Voici pourquoi. [ 14 ] Le Tribunal rappelle ici le fardeau de preuve qui incombe à Mme Cardin : elle doit démontrer qu’il est plus probable que la cause d’infiltration d’eau survenue en 2016 soit liée à la modification du drain de la douche, plutôt qu’au fait que le calfeutrage ( caulking ) de la douche a été mal effectué, comme l’aurait constaté l’inspecteur mandaté par Mme Cardin pour effectuer l’inspection préachat [2] . [ 15 ] La preuve présentée à la Division des petites créances doit répondre aux règles habituelles de preuve. Ainsi, la

partie à qui incombe la charge de la preuve doit l'établir de façon prépondérante au moyen d'éléments factuels pertinents en droit et en faits. La règle de la prépondérance de la preuve exige que celui à qui elle incombe démontre que l'existence des faits qu'il invoque est plus probable que leur inexistence. Il ne s'agit pas de démontrer par une certitude absolue ces faits. En l'absence de prépondérance de preuve, la

partie qui ne peut se décharger de son fardeau perd sa cause. [ 16 ] Le témoignage crédible de Mme Chabot n’est pas contredit : lors de la visite d’inspection préachat, l’inspecteur commente les travaux à l’intérieur de la douche, qu’il estime avoir été mal faits, et aurait recommandé une vérification supplémentaire, qui n’a jamais eu lieu. [ 17 ] Dans sa Déclaration du vendeur , dont Mme Cardin a eu copie, Mme Chabot déclare la survenance en 2010 d’un dégât d’eau à partir de la douche de l’étage, qui avait été réparé depuis. [ 18 ] Ni Mme Cardin ni Mme Chabot n’avaient en main, à l’audience, le rapport d’inspection préachat. [ 19 ] Le Tribunal a accordé un délai à Mme Cardin pour se le procurer, mais celle-ci l’avise par courriel du 26 avril 2021 que l’inspecteur préachat ne disposait plus d’une copie de ce rapport.

Dans les circonstances, le Tribunal retient le témoignage de Mme Chabot quant aux remarques de l’inspecteur préachat puisque Mme Cardin reconnaît qu’il est question du calfeutrage avec celui-ci. [ 20 ] Mme Cardin ne produit pas de rapport du plombier qui a effectué les travaux ou d’un expert, quant au lien à faire entre l’infiltration d’eau survenue au printemps 2016 et la modification au drain de la douche et la coupe de la solive, problème qu’elle décrit ainsi dans sa demande introductive : « Sous le plancher de la douche, le drain original a été déplacé et la solive a été coupée.

Le drain n’était plus fixé ni supporté par le joint de silicone et la jonction du drain à la base de la douche a fini par briser. » De l’avis du Tribunal, le problème affectant le calfeutrage peut expliquer la survenance d’infiltrations d’eau qui, sur une certaine période de temps, peuvent provoquer le noircissement constaté sur la structure de bois sous la douche et éventuellement un dégât d’eau au plafond de la salle à manger. Il s’agit d’une cause tout aussi probable du dégât d’eau de mars 2016.

[ 21 ] Or, la mauvaise exécution du joint de calfeutrage à la base de la douche était connue de Mme Cardin puisque identifiée au moment de la visite préachat, et elle n’a pas fait les vérifications additionnelles recommandées par l’inspecteur préachat. [ 22 ] Vu ce qui précède, le Tribunal ne peut conclure à l’existence d’un vice caché au sens de l’

article 1726 C.c.Q. et pour cela, l’action de Mme Cardin doit être rejetée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 23 ] REJETTE l’action de la demanderesse; [ 24 ] CONDAMNE la demanderesse à payer à la défenderesse les droits de greffe sur la contestation au montant de 100 $. __________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q.