2022 QCCQ 9822, 2022 QCCQ 9822

Hartog c. Plouffe 2022 QCCQ 9822 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-32-701530-214 DATE : 12 décembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MADAME LA JUGE SOPHIE LAPIERRE ______________________________________________________________________ SHONA HARTOG et SYLVAIN CAILLET

Partie demanderesse c. ISABELLE PLOUFFE et MICHAEL BROADHURST

Partie défenderesse c. BARBARA ANN FIRTH

Partie en intervention forcée et INTACT COMPAGNIE D’ASSURANCE

Partie en intervention volontaire ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Il s’agit d’un recours en vice caché en raison de la découverte de fourmis charpentières dans les murs de la résidence de Mme Shona Hartog et M. Sylvain Caillet, peu de temps après son achat. [ 2 ] Les vendeurs, Mme Isabelle Plouffe et M. Michael Broadhurst, contestent la réclamation.

Ils font valoir principalement l’absence d’avis de dénonciation du vice avant les travaux de réparation, et le fait qu’ils ignoraient l’existence des fourmis charpentières. [ 3 ] Mme Barbara Ann Firth, qui a vendu la résidence à Mme Plouffe et M. Broadhurst, conteste devoir quoi que ce soit dans les circonstances, le problème des fourmis charpentières ne lui ayant été dénoncé que par la notification de la poursuite en intervention forcée par ses acheteurs, une fois tous les travaux relatifs aux fourmis charpentières terminés. Analyse Remarque préliminaire [ 4 ] Initialement, le recours de Mme Hartog et M.

Caillet pouvait laisser penser qu’ils se plaignaient d’infiltrations d’eau par le toit, en plus de la présence de fourmis charpentières. [ 5 ] Cependant, à l’audience, ils expriment clairement que leur recours vise exclusivement le problème des fourmis charpentières. [ 6 ] En conséquence, le Tribunal ne s’attardera pas aux faits et prétentions relatives aux infiltrations d’eau par le toit, sauf s’ils deviennent pertinents à la question des fourmis charpentières. Les faits pertinents et leur chronologie [ 7 ] Le 1 er juillet 2009, Mme Firth vend l’immeuble à Mme Plouffe et M.

Broadhurst, après en avoir été propriétaire seulement pendant un an. [ 8 ] Neuf ans plus tard, le 23 novembre 2018, Mme Plouffe et M. Broadhurst revendent l’immeuble à Mme Hartog et M. Caillet. [ 9 ] À l’arrivée du printemps suivant, Mme Hartog et M. Caillet remarquent quelques fourmis dans la maison. Ils n’y prêtent guère attention, considérant la situation comme étant normale à ce temps de l’année, en campagne. [ 10 ] Un peu plus tard, lors de fortes pluies, de l’eau s’infiltre par le toit, dans une des pièces donnant sur l’arrière de la maison.

[ 11 ] Mme Hartog et M. Caillet présentent une réclamation à leur assureur. Puis, un entrepreneur en construction s’affaire à découvrir la cause des infiltrations et à examiner les dommages. [ 12 ] Le 15 octobre 2019, il découvre une infestation de fourmis charpentières dans le mur arrière de la résidence, à l’endroit de l’infiltration d’eau. [ 13 ] L’assureur prend position à l’effet de ne couvrir que les dommages à l’intérieur de la résidence, laissant ses assurés supporter les dommages affectant l’extérieur. [ 14 ] L’assureur transmet à Mme Plouffe et M.

Caillet, un avis laconique à l’effet que leur responsabilité pourrait être engagée, sans mentionner le problème des fourmis charpentières. [ 15 ] Les travaux de réparation de la façade arrière se terminent au mois de décembre suivant. [ 16 ] Le 13 janvier 2020, Mme Hartog et M. Caillet dénoncent par écrit à Mme Plouffe et M. Broadhurst la présence de fourmis charpentières. [ 17 ] Le 24 août 2020, Mme Hartog et M. Caillet découvrent la présence de fourmis charpentières dans le mur avant de la résidence. [ 18 ] Le 21 octobre 2020, ils dénoncent par écrit cette nouvelle situation à Mme Plouffe et M.

Broadhurst, et les invitent à venir constater la problématique. [ 19 ] Mme Plouffe et M. Broadhurst n’informent pas Mme Firth de la situation avant d’intenter leur recours en intervention forcée contre elle. [ 20 ] Mme Hartog et M. Caillet réclament le coût des travaux de réparation des façades avant et arrière, le coût d’extermination des fourmis, la franchise d’assurance qu’ils ont dû supporter, une perte de revenus locatifs et des dommages-intérêts pour troubles, ennuis et inconvénients, pour une somme totale de 11 889,05 $.

L’existence d’un vice caché [ 21 ] Le vendeur d’un bien est tenu de garantir que ce bien est exempt de vice caché qui le rend impropre à l’usage pour lequel il est destiné, ou qui diminue tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’en aurait pas donné si haut prix, s’il l’avait connu.

Par contre, le vendeur n’est pas tenu de garantir le vice connu de l’acheteur ni le vice apparent qui aurait pu être constaté par un acheteur prudent et diligent [1] . [ 22 ] Pour donner ouverture à la mise en œuvre de la garantie, le vice doit être caché, suffisamment grave, existant au moment de la vente, et inconnu de l’acheteur [2] . [ 23 ] Si le vendeur connaissait le vice ou ne pouvait l’ignorer, il peut être tenu responsable des dommages-intérêts soufferts par l’acheteur [3] , en sus de la diminution du prix de vente ou de la résolution de la vente au bénéfice de l’acheteur. *** [ 24 ] Comme l’exprime la Cour du Québec dans l’affaire Robitaille c.

Jolanta-Balko-Morlec [4] : [19] À l’instar d’une jurisprudence abondante, le Tribunal estime que la présence de fourmis charpentières dans une résidence à l’insu de l’acheteur peut être un vice caché affectant l’usage de la propriété. Ce vice constitue un défaut qui rend impropre l’usage auquel on destine la résidence.

Il est grave car il y a prolifération si aucun traitement n’est appliqué. [ 25 ] Ces propos s’appliquent intégralement à la présente affaire. [ 26 ] De plus, la découverte d’une grande quantité de fourmis charpentières quelques mois à peine suivant l’achat permet de conclure que le vice existait au moment de la vente. [ 27 ] Mme Hartog et M. Caillet se sont-ils comportés en acheteurs prudents et diligents?

Le Tribunal répond oui. [ 28 ] Le rapport d’inspection préachat qu’ils obtiennent avant de conclure la vente souligne des lacunes dans la toiture et des problèmes potentiels d’infiltration d’eau pouvant affecter la charpente de bois. [ 29 ] Le Tribunal estime que cela n’est pas suffisant pour alerter une personne raisonnable quant à la présence possible de fourmis charpentières. Il en aurait été différemment si l’inspecteur avait évoqué spécifiquement la question des fourmis charpentières [5] . [ 30 ] Mme Plouffe et M. Broadhurst connaissaient-ils l’existence de fourmis charpentières?

Le Tribunal les croit lorsqu’ils affirment que non. [ 31 ] Qu’ils aient vu ou aient été informés par des locataires de petites fourmis au printemps ne permet pas de conclure qu’ils connaissaient la présence de fourmis charpentières. Rien ne permet d’affirmer qu’il s’agissait de fourmis charpentières, bien différentes des petites fourmis communes et fréquentes au printemps dans les maisons de campagne [6] . [ 32 ] Le Tribunal juge que Mme Plouffe et M.

Broadhurst n’ont pas contrevenu à leur obligation de déclarer les faits pertinents connus aux acheteurs relatifs aux fourmis. [ 33 ] Le Tribunal conclut que Mme Hartog et M. Caillet rencontrent leur fardeau de preuve quant à l’existence d’un vice caché

affectant leur résidence. L’avis de dénonciation [ 34 ] La loi oblige l’acheteur qui constate l’existence d’un vice à le dénoncer au vendeur, par écrit, dans un délai raisonnable depuis sa découverte [7] . [ 35 ] Mme Hartog et M. Caillet rédigent un premier avis de dénonciation à l’attention de Mme Plouffe et M. Broadhurst, daté du 13 janvier 2020, les informant de la découverte de fourmis charpentières le 15 octobre précédent. [ 36 ] L’envoi s’effectue par courriel et Mme Plouffe et M. Broadhurst le reçoivent le lendemain, 14 janvier 2020. [ 37 ] L’avis met en demeure Mme Plouffe et M.

Broadhurst de « procéder à l’inspection de l’immeuble » dans les dix jours afin de leur permettre de constater « l’état de l’immeuble », pour ensuite faire part de leur « intention de procéder aux travaux de réparations », auquel cas, ils doivent transmettre un échéancier détaillé des travaux. [ 38 ] À cette époque, il n’est question que des fourmis charpentières affectant la façade arrière de la résidence. [ 39 ] Or, à la date de réception de l’avis, les travaux sont terminés depuis plusieurs jours.

La facture de l’entrepreneur porte la date du 9 décembre 2019. [ 40 ] Comme l’expose la Cour d’appel dans l’affaire Optimum, société d'assurances inc. c. Trudel [8] , l’avis de dénonciation constitue une condition de fond à l’exercice du recours en vice caché. [ 41 ] L’absence d’avis de dénonciation est généralement considérée comme fatale [9] , sauf dans les cas d’exception reconnus par la jurisprudence, dont l’urgence. [ 42 ] Mme Hartog et M.

Caillet prétendent qu’il y avait urgence à procéder aux travaux de réparation à partir du moment où leur assureur leur apprend que les dommages à la façade extérieure arrière ne sont pas couverts par leur police d’assurance, soit autour de la mi-octobre 2019. [ 43 ] Cet argument ne tient pas la route. Rien n’empêchait Mme Hartog et M. Caillet d’envoyer l’avis de dénonciation dès la découverte des fourmis charpentières, ou au pire, en cours d’exécution des travaux alors qu’il est toujours possible de constater la situation. [ 44 ] Mme Hartog et M.

Caillet soutiennent avoir été induits en erreur par « l’avis d’engagement de responsabilité » envoyé par leur assureur, daté du 12 novembre 2019, qu’ils croyaient suffisant. [ 45 ] Cet argument ne peut être retenu. L’ignorance de la loi n’est pas un motif valable pour s’exonérer de l’obligation d’envoyer l’avis de dénonciation. Il est manifeste que cet avis ne contient aucune des informations essentielles pour constituer un avis de dénonciation valable, ne serait-ce que l’identification de la problématique des fourmis charpentières. [ 46 ] En l’espèce, l’avis transmis par Mme Hartog et M.

Caillet après les travaux prive Mme Plouffe et M. Broadhurst de toute possibilité de vérifier les faits et d’effectuer les travaux, s’ils le désirent [10] . [ 47 ] En conséquence, la

partie du recours qui vise les vices cachés affectant la façade arrière de la résidence doit être rejetée. *** [ 48 ] Par un avis daté du 21 octobre 2020, Mme Hartog et M. Caillet dénoncent à Mme Plouffe et M. Broadhurst la découverte de fourmis charpentières affectant cette fois la façade avant de la résidence, découverte faite le 24 août 2020, soit deux mois plus tôt. [ 49 ] L’avis invite Mme Plouffe et M.

Broadhurst à venir constater la situation puis à faire connaître leur intention de procéder à la décontamination et la réparation des dommages. [ 50 ] Mme Plouffe témoigne ne pas avoir reçu cet avis. [ 51 ] À tout événement, le 21 octobre 2020, les travaux d’extermination et de décontamination de la façade avant sont déjà réalisés. L’exterminateur a fait son travail les 24 août et 15 septembre 2020. [ 52 ] L’avis de dénonciation transmis après les travaux prive Mme Plouffe et M.

Broadhurst de toute possibilité de vérifier les faits et d’effectuer les travaux, s’ils le désirent. [ 53 ] En conséquence, ce deuxième volet du recours en vice caché relatif à la façade avant de la résidence doit être rejeté. *** [ 54 ] Finalement, Mme Firth n’a reçu aucun avis de dénonciation. Cette omission est fatale et le recours en intervention forcée contre elle doit être rejeté [11] , même si celui contre Mme Plouffe et M. Broadhurst avait été accueilli en tout ou en partie. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 55 ] REJETTE la demande introductive d’instance;

[ 56 ] CONDAMNE solidairement Mme Shona Hartog et M. Sylvain Caillet aux frais de justice de 211 $; [ 57 ] REJETTE le recours en intervention forcée; [ 58 ] CONDAMNE solidairement Mme Isabelle Plouffe et M. Michael Broadhurst aux frais de justice de 211 $. __________________________________ SOPHIE LAPIERRE, J.C.Q. Date d’audience : 29 novembre 2022 N.B. – Un an après la date du présent jugement, les pièces produites au dossier seront détruites à moins que les parties n'en reprennent possession avant cette échéance.