2022 QCCA 1545, 2022 QCCA 1545

Proulx c. Proulx 2022 QCCA 1545 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-700019-219 ( 550-17-008063-156 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 11 novembre 2022 FORMATION : LES HONORABLES GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A. PETER KALICHMAN, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCATE Suzanne proulx Me AUDREY CHIASSON-SÉGUIN ( RPGL avocats ) Absente

PARTIE INTIMÉE AVOCATE gilbert proulx Me vanessa chénier ( Mantha Phillips ) Absente PARTIES MISES EN CAUSE jocelyn desormeaux christine lacroix ann-marie proulx LISE PROULX MURIELLE PROULX CÉCILE POMMAINVILLE, en sa qualité de liquidatrice de la succession de feu Michel Proulx NICOLE BOWMAN MACDONALD BRYAN MACDONALD ABSENTS ET NON REPRÉSENTÉ S En appel d’un jugement rendu le 23 février 2021 par l’honorable Pierre Isabelle de la Cour supérieure , district de Gatineau . NATURE DE L’APPEL : Biens et propriété – Parcelles de terrain – Transaction - Prescription.

Greffière-audiencière : Lesly Ramos Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION 9 h 32 Début de l’audience. Continuation de l'audience du 9 novembre 2022. Les parties ont été dispensées d’être présentes à la Cour. PAR LA COUR : Arrêt – voir page 4. Fin de l’audience. Lesly Ramos, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] L'appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 23 février 2021 par la Cour supérieure (l'honorable Pierre Isabelle) [1] , accueillant la demande de l'intimé en homologation d'une transaction et le déclarant propriétaire d'une parcelle de terrain ayant appartenue à l'appelante.

Le juge accueille aussi la demande reconventionnelle de l’appelante et la déclare propriétaire d'une parcelle de terrain ayant appartenue à l'intimé. *** [ 2 ] En 1941, Maurice Proulx et son épouse, Fernande Plante, achètent une propriété agricole en bordure d'un ruisseau. Ils achètent d'autres terrains adjacents en 1955. Dès lors et jusqu'en 2011, diverses parcelles de la propriété changent de mains, notamment entre M. Proulx, son fils Gilbert, l'intimé, et sa fille Suzanne, l'appelante. Retracer la chaîne de titres à travers ces transactions s’avère une tâche extrêmement complexe.

Cette complexité est exacerbée par de multiples erreurs dans les titres qui, au cours des années, laissent croire à plusieurs personnes qu'elles sont propriétaires d'un terrain qui, en réalité, appartient à quelqu'un d'autre. [ 3 ] En première instance, il était nécessaire de retracer l'historique de ces transactions et le juge fait un travail extrêmement minutieux pour clarifier la situation. Toutefois, à la lumière des questions soulevées en appel, l’analyse peut débuter en 2011.

L'intimé est alors propriétaire d'une parcelle de terrain identifiée comme étant la Parcelle B et l'appelante est propriétaire de la Parcelle A. Cependant, l'intimé croit qu'il est propriétaire de la Parcelle A et, dans les faits, il occupe celle-ci depuis 1984. Il y a même construit un chalet avec son père. L'appelante, quant à elle, occupe la Parcelle B, sur laquelle elle a aussi construit un chalet. En 2013, l'intimé est mis au courant de la réalité des droits de propriété des Parcelles A et B à la suite d’une conversation avec l'appelante.

Des discussions ont alors lieu entre eux en vue d'échanger les titres, afin que la propriété corresponde à l'occupation. [ 4 ] Ainsi, les parties rencontrent une notaire le 2 avril 2014, laquelle prépare un acte d’échange par lequel l'appelante transfère la Parcelle A à l'intimé et ce dernier transfère la Parcelle B à l'appelante. Toutefois, lorsque les parties retournent chez la notaire le 30 avril 2014 pour signer l'acte, l'appelante refuse de s’exécuter. Selon elle, l'acte préparé par la notaire ne reflète pas l'accord des parties. Dans un premier temps, elle soutient qu'une

partie de la Parcelle A devait lui rester. Elle prétendra ensuite qu’elle a le droit de conserver la totalité de la Parcelle A. [ 5 ] L'intimé intente une procédure judiciaire en janvier 2015 en vue d'être déclaré propriétaire de la Parcelle A par prescription acquisitive. En 2017, il modifie sa procédure pour demander que la propriété de la Parcelle A lui soit attribuée sur la base d'une transaction intervenue entre les parties le 2 avril 2014. La conclusion visant la prescription acquisitive devient alors subsidiaire.

Par demande reconventionnelle, l'appelante demande à être déclarée propriétaire de la Parcelle B. [ 6 ] Le juge accueille la conclusion principale de la demande et homologue la transaction du 2 avril 2014, dont les termes sont

reflétés dans l’acte d’échange rédigé par la notaire. Sa décision repose principalement sur les témoignages de l'intimé, de sa fille et, surtout, de la notaire instrumentante, qu’il estime crédibles et probants, contrairement au témoignage de l'appelante, qu’il rejette. Le juge conclut également que l'intimé a acquis la Parcelle A par prescription acquisitive et inclut une conclusion subsidiaire à cet effet dans son dispositif.

Enfin, étant donné que l'intimé reconnaît que l'appelante est propriétaire de la Parcelle B, le juge accueille la demande reconventionnelle de celle-ci et l’en déclare propriétaire. [ 7 ] L'appelante soulève trois moyens d'appel. Premièrement, elle soutient que le juge a erré en retenant que les parties ont conclu une transaction le 2 avril 2014. Selon elle, la transaction que le juge aurait dû homologuer est celle qui a été conclue en mai 2014, lors de pourparlers tenus entre les parties suite au refus de l'appelante de signer l’acte d’échange [2] .

Ensuite, elle fait valoir que le juge a commis une erreur en accueillant la conclusion subsidiaire de l'intimé, laquelle est incompatible avec l'homologation de la transaction.

Enfin, l'appelante soutient que dans la mesure où il y a lieu de considérer la conclusion subsidiaire, le juge a erré dans son analyse de la question de la prescription acquisitive, parce qu'il a confondu les concepts de corpus et d' animus . *** [ 8 ] Pour ce qui est de la question de l'homologation, il y a lieu de rejeter les arguments de l'appelante. [ 9 ] Elle fait valoir que si le juge avait été cohérent avec son propre raisonnement, il aurait homologué la transaction conclue en mai 2014 et non celle qui a été discutée en avril devant la notaire.

Cet argument se fonde sur les paragraphes 136 et 137 du jugement entrepris : [136] Dans le but d’essayer de réconcilier les parties, la notaire Lauzon re-communique avec la défenderesse quelques jours après la rencontre. Suzanne Proulx lui confirme qu’elle désire conserver 40 pi de plus sur la parcelle A afin de bénéficier d’un accès additionnel au ruisseau Pelletier. [137] La notaire informe le demandeur des exigences de la défenderesse lequel accepte la proposition de sa sœur.

Contacté à nouveau par la notaire, la défenderesse change d’idée et désire conserver les deux lots soit la «parcelle A» et la «parcelle B». (Soulignements ajoutés) [ 10 ] Selon l'appelante, il est clair que l'intimé a accepté la modification qu'elle proposait à l'acte d’échange que la notaire avait préparé. Cette modification lui permettait de conserver une lisière de 40 pieds de la Parcelle A, en plus de la Parcelle B.

Elle soutient donc que cela constitue la transaction que le juge aurait dû homologuer et c'est ce qu'elle invite la Cour à faire maintenant. [ 11 ] Contrairement à ce que soutient l'appelante, le juge n'a pas pu commettre d'erreur en omettant d'homologuer une transaction intervenue en mai 2014, alors qu'aucune des parties ne le lui demandait. Face à la demande de l'intimé visant l’homologation de la transaction du 2 avril 2014, le juge pouvait soit accepter ou refuser de l’homologuer. Modifier la transaction ou en homologuer une autre n'était pas une option possible [3] .

Ainsi, ce moyen d'appel ne peut être retenu. [ 12 ] Par ailleurs, il convient d'ajouter qu'ayant refusé la proposition mise de l'avant par la notaire, l'appelante ne peut prétendre qu'il y a eu transaction en mai 2014. D'autant plus qu'elle a témoigné à l'audience que l'intimé s'était dit prêt à considérer la remise d'une lisière de 40 pieds, une fois l'acte d'échange des parcelles conclu. Au surplus, même si l'appelante avait demandé au juge d'homologuer une deuxième transaction, la preuve de celle-ci est tout sauf claire.

Au mieux, les témoignages sont confus quant à l'emplacement de la lisière de terrain, à ses dimensions et à la question de savoir si elle fait ou non

partie de la Parcelle A. Même les conclusions recherchées par l'appelante en appel ne contiennent pas de description précise du terrain dont elle souhaite être déclarée propriétaire. [ 13 ] Puisque la Cour est d'avis que le juge n'a pas commis d'erreur révisable en homologuant la transaction, elle procédera donc à confirmer les conclusions du jugement qui s'y rattachent. Dans ce contexte, elle n'est pas requise d'analyser le bien-fondé de l'analyse du juge en ce qui concerne la prescription acquisitive.

Cela dit, la Cour souscrit à la décision du juge d'aborder cette question subsidiaire dans le cadre de ses motifs, dans un souci de proportionnalité, ayant eu le bénéfice d'entendre les parties sur cette question. Son analyse aurait pu s'avérer utile si le premier moyen d'appel de l'appelante avait été retenu. Toutefois, il n'était ni nécessaire ni souhaitable d'inclure une conclusion subsidiaire dans le dispositif du jugement. Celle-ci ne produit aucun effet additionnel aux conclusions principales qui la précède portant sur l'homologation de la transaction et n'est clairement pas exécutoire.

Il y a donc lieu de la supprimer. [ 14 ] Finalement, vu que la conclusion subsidiaire du jugement sera supprimée, il devient inutile d’examiner le troisième moyen d'appel. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 15 ] ACCUEILLE l’appel dans le seul but de supprimer le paragraphe [268] du jugement rendu le 23 février 2021 dans le dossier 550-17-008063-156; [ 16 ] LE TOUT avec les frais de justice contre l’appelante. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A.

STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A. PETER KALICHMAN, J.C.A.