2016 QCCQ 8460, 2016 QCCQ 8460

Frigault c. Poirier 2016 QCCQ 8460 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » No: 200-22-073194-144 DATE : 23 août 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE A. GAGNON, J.C.Q. [JG-2320] ______________________________________________________________________ ANNE FRIGAULT Demanderesse c.

Danièle Poirier et Bastien Renaud Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse Anne Frigault réclame des défendeurs Danièle Poirier et Bastien Renaud les coûts nécessaires pour remédier aux différents problèmes qu’elle a constatés dans l’immeuble qu’elle leur a acheté. [ 2 ] Les défendeurs contestent principalement parce qu’ils n’ont jamais formellement reçu de dénonciation de ces problèmes ou de mise en demeure d’y remédier.

Ils ajoutent que Mme Frigault savait que la maison était une auto-construction et que l’inspection pré- achat a relevé de nombreuses déficiences qui sont en lien avec sa réclamation. [ 3 ] Mme Frigault répond que les fausses déclarations des défendeurs sont telles qu’elle a été victime de dol. Questions en litige : [ 4 ] Quel est l’impact de l’absence de dénonciation ou de mise en demeure sur la demande de Mme Frigault? [ 5 ] Le consentement de Mme Frigault à la vente a-t-il été vicié par le dol des défendeurs?

Les faits : [ 6 ] À la recherche d’une grande maison comptant au moins six chambres, Mme Frigault recourt aux services de Mme Louise Brisson, courtier immobilier. [ 7 ] Au cours de l’été 2013, Mme Brisson présente à Mme Frigault l’immeuble à vendre du […] à Québec (« l’immeuble »), alors propriété des défendeurs. [ 8 ] Le dépliant du courtier-inscripteur, M. Michel Hardy, décrit l’immeuble comme comportant un terrain de plus de 14 000 pieds carrés, une maison bigénérationnelle comportant 9 pièces dont 7 chambres, un garage attaché, un solarium et une terrasse.

Le dépliant indique un prix de vente demandé de 629 000 $ alors que l’évaluation municipale est de 550 000 $. [ 9 ] Après quelques visites, Mme Frigault présente une promesse d’acheter l’immeuble pour un prix de 476 000 $. [ 10 ] N’ayant pas de suite à cette première offre, Mme Frigault la bonifie à 500 000 $. Les défendeurs l’acceptent le 10 septembre 2013. [ 11 ] Le 11 septembre 2013, Capitale Inspection inc. réalise une inspection préachat. Dans son résumé de la condition générale de l’immeuble, contenu dans le rapport d’inspection préachat D-1 (le « rapport d’inspection »), l’inspecteur écrit :

Condition générale de la propriété ( résumé ) […] L’inspection de cette propriété a durée 5h00, ce qui dépasse largement le temps habituel de 2 :30hrs à 3 :00hrs. Une telle propriété comporte toute sorte de particularité et de mises en garde à faire. Il n’est pas possible de toute les découvrir. Plusieurs heures supplémentaire aurait été nécessaire pour vérifier à fond cette propriété, ce qui dépasserait largement notre mandat. Attendu que cette propriété semble l’œuvre d’un auto-constructeur en

partie du moins, toute sorte de lacunes peuvent être présentes et non relaté dans ce rapport, nous avons tenté de cerner les plus importantes pour aider le requérant. […] Tel que discuté ensemble sur place nous avons noté plusieurs anomalies et correctifs à prévoir de divers niveaux d’importances et certains systèmes et composantes n’ont pas été réalisés par des ouvriers spécialisés et/ou expérimentés, plusieurs indices nous le laisse croire. De plus, la mise en œuvre de certains systèmes et composantes sont douteux et ne peuvent être parfaitement corrigées.

La plomberie est un bon exemple d’un système qui est douteux dans sont ensemble attendu que les portions que nous avons peu visualisées ont plusieurs irrégularités qui pour certains peuvent être corrigées en

partie seulement.

Vous devez accepter un certains risque puisqu’il est plutôt impossible de faire des expertise approfondies sur tout les systèmes d’un maisons attendu que la plupart des systèmes sont cachés en partie. (reproduction intégrale) [ 12 ] Comme suite au rapport d’inspection, les parties et leurs courtiers renégocient les conditions de la vente. [ 13 ] D’une part, les parties modifient la promesse d’achat de façon à ce que les défendeurs exécutent à leurs frais certains travaux relatifs à l’électricité « de façon à rendre conforme les trois boîtes électriques aux normes actuelles en place en cette matière ».

D’autre part, les deux courtiers s’engagent à payer, à même leurs commissions, la somme de 2 000 $ à Mme Frigault, pour l’exécution de travaux de plomberie. [ 14 ] Ainsi, le 1 er octobre 2013, Services Multi-électrique [2010] inc. (« Multi-électrique ») exécute des travaux d’électricité pour un prix de 884,16 $. [ 15 ] Le 2 octobre 2013, les parties signent l’acte de vente pour le prix convenu de 500 000 $ avec la garantie légale. La possession et l’occupation sont stipulées « immédiate ».

Toutefois, Mme Frigault découvre, le jour même, que les défendeurs n’ont pas terminé leur déménagement. [ 16 ] Le lendemain, 3 octobre 2013, Mme Frigault constate que le mobilier de rangement du « walk-in », fixé au mur, n’y est plus. Mme Frigault en informe alors la courtière Brisson. [ 17 ] De même, Mme Frigault constate que l’électricité dans la remise située sur le terrain ne fonctionne plus.

Elle en informe également la courtière Brisson. [ 18 ] Mme Brisson en avise le courtier Hardy. [ 19 ] Mme Frigault contacte l’électricien Multi-électrique qui lui explique qu’il ne pouvait rebrancher le fil sous-terrain alimentant la remise au panneau électrique de la maison puisque non conforme. Finalement, le 9 octobre 2013, l’entrepreneur Boucher & Lortie remédie à ce problème et facture Mme Frigault 956,69 $ pour ce faire. [ 20 ] À la première grosse pluie, Mme Frigault et son conjoint constatent que l’eau s’infiltre dans le solarium. [ 21 ] Le solarium est une

annexe à la maison dont le toit sert de terrasse à une chambre au second étage. Le plancher est fait de dalles de béton. Les travaux du solarium ne sont pas terminés.

La laine isolante dans les murs et au plafond est visible. [ 22 ] Si Mme Frigault savait qu’il y avait des infiltrations d’eau par le joint entre le solarium et la maison, elle est toutefois surprise de constater des écoulements d’eau au milieu de la pièce. [ 23 ] Le 30 octobre 2013, elle obtient une soumission de Balco Tech visant le remplacement de la terrasse chapeautant le solarium par un balcon en fibre de verre, le tout pour un prix de 11 942,32 $. [ 24 ] Le 15 février 2014, Mme Frigault obtient une soumission pour travaux d’aménagement paysager de Drouin Paysagiste.

La phase 1 de l’aménagement paysager vise l’arrière de l’immeuble pour un prix de 52 185,04 $. Mme Frigault prévoit également installer une piscine. [ 25 ] Le 14 mars 2014, Garde-Robes Gagnon inc. facture Mme Frigault la somme de 6 306,38 $ pour la réalisation des rangements dans le « walk-in ». [ 26 ] Au printemps 2014, Mme Frigault et son conjoint constatent une accumulation importante de glace le long de la gouttière, près de la « zone locataire ». La zone locataire correspond à l’entrée du logement situé au sous-sol à l’arrière de la maison.

Malgré le déneigement et le déglaçage de cette zone, l’eau finit par s’infiltrer par la porte du logement. [ 27 ] Mme Frigault devance dès lors la réalisation de la phase 1 des travaux d’aménagement paysager. Elle paie à Drouin Paysagiste

deux factures du 7 juillet 2014, l’une au montant de 17 457,80 $, l’autre au montant de 2 749,32 $, lesquelles visent la « zone locataire ». Mme Frigault évalue que sur le montant payé de 20 207,12 $, 17 642,09 $ correspond au coût des travaux destinés à corriger les infiltrations d’eau constatées au printemps. [ 28 ] Par ailleurs, à l’occasion des travaux d’excavation pour la réalisation de la piscine, Piscines Pro et Patios N.V. inc. (« Piscines Pro »), déterre un vieux réservoir à huile. Piscines Pro retire du terrain toute la terre qui serait susceptible d’être contaminée.

Le 29 mai 2014, Mme Frigault reçoit de Piscines Pro une facture de 4 446,66 $ en extra sur le montant forfaitaire prévu pour réaliser la piscine. [ 29 ] Le 28 juillet 2014, l’avocat de Mme Frigault, Me Louis-Thomas Deschênes, prépare en son nom une mise en demeure aux défendeurs. Il utilise l’adresse de Mme Poirier apparaissant à l’acte de vente du 2 octobre 2013. Cette mise en demeure lui revient comme étant non réclamée. [ 30 ] Le 29 octobre 2014, Mme Frigault dépose sa requête introductive d’instance en dommages-intérêts.

Sa demande de 46 307,48 $ se détaille ainsi : Items réclamés Montants réclamés ➢ Électricité dans la remise : 956,69 $ ➢ Armoire dans le « walk-in » de la chambre principale : 6 306,38 $ ➢ Travaux correctifs zone locataire : 17 642,09 $ ➢ Remblai et décontamination : 4 460,00 $ [1] ➢ Réparation de l’annexe et réfection du toit patio : 11 942,32 $ ➢ Troubles, ennuis et inconvénients : 5 000,00 $ Total : 46 307,48 $ Analyse et motifs : [ 31 ] Mme Frigault réclame essentiellement aux défendeurs le remboursement du coût des travaux rendus nécessaires après qu’elle eut découvert différents problèmes à l’immeuble. [ 32 ] Le fondement de sa demande varie selon chacun des problèmes constatés. [ 33 ] Ainsi, l’absence d’électricité dans la remise constituerait un manquement des défendeurs à l’obligation contractée avant l’achat de réparer l’électricité.

Son recours se fonde donc sur le droit d’exiger des défendeurs d’exécuter entièrement leur obligation, conformément aux articles 1590 et 1458 C.c.Q. [ 34 ] Quant au défaut d’avoir laissé les meubles du « walk-in » sur place, Mme Frigault invoque le manquement des défendeurs à leur obligation de délivrance prévue à l’

article 1718 C.c.Q. [ 35 ] Quant aux infiltrations d’eau découvertes, tant dans la zone locataire que dans l’annexe-solarium, la demande s’appuie plutôt sur le vice de consentement découlant d’une erreur provoquée par le dol au sens des articles 1399 , 1401 et 1407 C.c.Q. [ 36 ] Enfin, la découverte du réservoir d’huile dans le terrain et la contamination alléguée en découlant, constituent un vice caché qui donnerait droit à l’application de la garantie de qualité prévue à l’

article 1726 C.c.Q. [ 37 ] Si le fondement de la demande varie selon les problèmes constatés, un aspect commun les relie : Mme Frigault les a corrigés avant la mise en demeure écrite de ses avocats du 28 juillet 2014. Seuls les travaux destinés à corriger les infiltrations d’eau dans le solarium ne sont pas encore réalisés. [ 38 ] L’avocat des défendeurs plaide que l’absence de dénonciation des vices ou l’absence de mise en demeure est fatale à la demande. Voyons ce qu’il en est.

Quel est l’impact de l’absence de dénonciation ou de mise en demeure sur la demande de Mme Frigault? [ 39 ] Les articles 1590 et 1602 C.c.Q. exigent que le débiteur soit en demeure pour que le créancier puisse exiger l’exécution par équivalent : 1590. L’obligation confère au créancier le droit d’exiger qu’elle soit exécutée entièrement, correctement et sans retard. Lorsque le débiteur, sans justification, n’exécute pas son obligation et qu’il est en demeure, le créancier peut, sans préjudice de son droit à l’exécution par équivalent de tout ou

partie de l’obligation: 1° Forcer l’exécution en nature de l’obligation; 2° Obtenir, si l’obligation est contractuelle, la résolution ou la résiliation du contrat ou la réduction de sa propre obligation corrélative; 3° Prendre tout autre moyen que la loi prévoit pour la mise en oeuvre de son droit à l’exécution de l’obligation. 1602. Le créancier peut, en cas de défaut, exécuter ou faire exécuter l’obligation aux frais du débiteur.

Le créancier qui veut se prévaloir de ce droit doit en aviser le débiteur dans sa demande, extrajudiciaire ou judiciaire, le constituant en demeure, sauf dans les cas où ce dernier est en demeure de plein droit ou par les termes mêmes du contrat. [ 40 ] Le débiteur peut être constitué en demeure par la demande judiciaire ou extrajudiciaire que lui adresse son créancier d'exécuter l'obligation [2] . Toutefois, une demande extrajudiciaire doit être faite par écrit [3] . C'est la mise en demeure.

[ 41 ] Le débiteur peut être également en demeure de plein droit [4] . Le créancier doit toutefois prouver la survenance de l'un des cas où il y a demeure de plein droit [5] . [ 42 ] La demeure est essentielle dans notre régime de droit. Elle a un rôle protecteur. Elle donne au débiteur une réelle chance de s’exécuter.

Si le débiteur s’exécute, il pourra ainsi éviter une demande en remboursement des coûts qui auraient été nécessaires pour remédier à son défaut. [ 43 ] Puisque la demeure est une condition préalable à la mise en œuvre du droit à l’exécution de l’obligation, le défaut d’une mise en demeure est généralement fatal au recours de celui qui demande l’exécution par équivalent : Il convient toutefois de relever un recours au sujet duquel les tribunaux se montrent particulièrement exigeants et pour lequel l'absence de mise en demeure préalable sera fatale, sauf si les circonstances justifient une demeure par l'effet de la loi ou du contrat.

Il s'agit de l'exécution en nature par remplacement, par laquelle le créancier exécute lui-même l'obligation ou, le plus souvent, la fait exécuter par un tiers, aux frais du débiteur ( art. 1602 C.c.Q. ). Pour se prévaloir de cette sanction, le créancier doit, par une mise en demeure préalable à la prestation exécutée aux frais du débiteur, prévenir expressément ce dernier des manquements qui lui sont reprochés, l'inviter à s'exécuter et lui annoncer la sanction qui sera appliquée s'il fait défaut de s'exécuter dans le délai imparti.

La sévérité démontrée par les tribunaux dans l'application de ce recours s'explique par la volonté de s'assurer que le débiteur soit conscient des frais – souvent considérables – qu'il risque d'encourir par cette sanction extrajudiciaire, s'il n'exécute pas son obligation.

Selon une jurisprudence très abondante et d'une rare constance, malgré la sévérité des principes qui y sont énoncés, le créancier qui prive le débiteur de la faculté d'exécuter son obligation ou de constater son inexécution, en l'absence de mise en demeure préalable ou à la suite d'une mise en demeure déficiente, ne pourra réclamer au débiteur les frais engendrés par l'exécution de remplacement, à moins de profiter d'un cas de demeure par l'effet de la loi ou du contrat (art. 1602 , al. 2 in fine C.c.Q.).

Il s'agit là d'une application concrète du droit du débiteur de remédier à son défaut ou, dans certains cas, de pouvoir se constituer une preuve lui permettant de s'exonérer [6] . (références omises) [ 44 ] Ainsi, en l’absence d’une mise en demeure écrite, Mme Frigault doit prouver que l’un des cas de demeure de plein droit prévu à l’

article 1597 C.c.Q. s’applique: 1597. Le débiteur est en demeure de plein droit, par le seul effet de la loi, lorsque l’obligation ne pouvait être exécutée utilement que dans un certain temps qu’il a laissé s’écouler ou qu’il ne l’a pas exécutée immédiatement alors qu’il y avait urgence.

Il est également en demeure de plein droit lorsqu’il a manqué à une obligation de ne pas faire, ou qu’il a, par sa faute, rendu impossible l’exécution en nature de l’obligation; il l’est encore lorsqu’il a clairement manifesté au créancier son intention de ne pas exécuter l’obligation ou, s’il s’agit d’une obligation à exécution successive, qu’il refuse ou néglige de l’exécuter de manière répétée. [ 45 ] Mme Frigault prétend qu’elle a dûment dénoncé les problèmes relatifs à l’électricité et aux meubles dans le « walk-in » à la courtière Brisson.

Informés des manquements reprochés, les défendeurs n’y auraient pas donné suite. Par ailleurs, compte tenu de ces refus, Mme Frigault n’a pas jugé bon d’aviser plus amplement les défendeurs des autres problèmes « puisque cela n’aurait servi à rien ».

Enfin, il y avait urgence à exécuter les travaux de décontamination du sol suite à la découverte du réservoir à huile. [ 46 ] De l’ensemble de la preuve, le Tribunal conclut que Mme Frigault n’a pas prouvé un cas de demeure de plein droit. [ 47 ] L’auteur Baudouin précise dans quel cas le débiteur « a clairement manifesté au créancier son intention de ne pas exécuter l’obligation » : Les deux cas suivants énoncés au second alinéa de l'article 1597 résultent de la codification, à l'occasion de la réforme, de règles dégagées par la jurisprudence antérieure.

Il s'agit d'abord du débiteur qui est constitué en demeure par le seul effet de la loi lorsqu'il manifeste clairement son intention de ne pas exécuter l’obligation. Cette forme de répudiation de l'obligation s'apparente à l' anticipatory breach de la common law. Elle peut être tacite, tout en devant être suffisamment claire pour permettre de dispenser le créancier d'une mise en demeure.

Soulignons que les tribunaux interprètent largement ce fondement de demeure par le seul effet de la loi, avec le devoir de bonne foi en filigrane, puisqu’ils dispensent parfois le créancier de mettre le débiteur en demeure lorsque ce dernier connaissait très bien les reproches qui lui étaient adressés et n'a aucunement cherché à apporter un correctif à sa prestation, ou encore lorsque l'incompétence manifestée par le débiteur s'avère telle que le créancier était justifié de ne plus avoir la confiance requise pour lui demander de reprendre la prestation mal exécutée. […] [7] (références omises) [ 48 ] L'inaction du débiteur fonde ce cas de demeure de plein droit.

Alors que le débiteur connaît ce qui lui est reproché, il, selon le cas : ➢ nie le reproche et refuse donc de s'exécuter; ➢ propose au créancier des mesures inadéquates pour corriger son défaut; ➢ refuse expressément de s'exécuter ou néglige de le faire après plusieurs demandes en ce sens. [ 49 ] En l'instance, le Tribunal ne peut conclure que les défendeurs ont « clairement manifesté » à Mme Frigault leur intention de ne pas exécuter leurs obligations.

Le courtier inscripteur rapporte la réponse de Mme Poirier sur les meubles du « walk-in » : elle s’en estime propriétaire et ne voit pas l’intérêt de « rapporter des vieilles planches ». Cette réponse ne constitue pas un refus clair et manifeste de s’exécuter. Elle s’explique par la prétention des défendeurs que ces meubles ne sont pas inclus dans la vente et qu’ils ont une faible valeur. Quant aux autres aspects pour lesquels Mme Frigault informe le courtier inscripteur [8] , en aucun temps le courtier

inscripteur ne lui répond que les défendeurs « refusent d’intervenir » [9] . Enfin, Mme Frigault reconnaît qu’elle n’a pas tenté d’informer les défendeurs des problèmes constatés à la zone locataire [10] ou découlant du réservoir à huile [11] . [ 50 ] Par ailleurs, Mme Frigault prétend qu’il y avait urgence à exécuter les travaux relatifs au réservoir à huile et à la décontamination du sol. Mme Frigault n’a toutefois pas prouvé sa prétention. [ 51 ] D’une part, Mme Poirier habite la résidence voisine située à l’arrière de l’immeuble. Mme Frigault a ses coordonnées téléphoniques.

Or, ni Mme Frigault, ni son conjoint, n’ont tenté d’aviser Mme Poirier de la découverte du réservoir à l’huile. [ 52 ] D’autre part, rien n’empêchait Mme Frigault d’exiger de l’entrepreneur qu’il suspende ses travaux d’excavation de la piscine, le temps d’aviser les défendeurs. Cet arrêt temporaire des travaux ne mettait pas en péril l’immeuble ou la santé humaine.

D’ailleurs, Mme Frigault le confirme dans son interrogatoire préalable [12] , lorsqu’elle explique que l’entrepreneur en piscine a jugé qu’il pouvait lui- même disposer du réservoir et de la terre qui pouvait être contaminée, sans disposer la terre sur un site d’enfouissement spécialisé et sans faire évaluer le degré de contamination par un expert. [ 53 ] Dans SG2C inc. c.

Morin [13] , la Cour supérieure définit la notion d’urgence dans un contexte de contamination de sol : [68] De l’avis du Tribunal, SG2C ne s’est pas déchargée de son fardeau de démontrer que sa situation au 25 juin 2010 en est une qui répond aux caractéristiques de l’urgence qui lui permettait de bénéficier de l’exception à la règle de l’obligation de transmettre un avis écrit. [69] Comme le Tribunal l’a dit, la jurisprudence révèle que la notion d’urgence est celle d’un péril, d’un dépérissement immédiat du bien.

Chaque cas s’apprécie en fonction des circonstances qui lui sont propres, mais il faut néanmoins une preuve que la situation était telle que l’acheteur n’a pas réellement d’autre choix afin de mitiger ses dommages que de procéder très rapidement aux travaux de réhabilitation. Il ne suffit pas simplement pour l’acheteur de démontrer que, s’il effectue les travaux dans l’immédiat, les coûts se révéleront moindres ultimement.

Il faut qu’il y ait péril du bien ou danger pour lui-même ou pour autrui. [ 54 ] Puisque Mme Frigault n’a pas prouvé que les défendeurs étaient en demeure de plein droit, sa demande relative au remboursement du coût des travaux qui ont été exécutés avant le dépôt de sa demande doit être rejetée, pour ce seul motif. [ 55 ] Reste à décider du sort des travaux destinés à remédier aux infiltrations d’eau dans l’annexe servant de solarium qui n’ont pas, à la date de l’audience, été réalisés. À cet égard, la demande introductive d’instance constitue en demeure les défendeurs [14] .

Le consentement de Mme Frigault à la vente a-t-il été vicié par le dol des défendeurs? [ 56 ] Mme Frigault invoque de fausses déclarations relatives aux infiltrations d’eau contenues dans la déclaration du vendeur de mars 2013. Les défendeurs répondent « non » à chacune des questions suivantes [15] : D3.1 À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il déjà eu infiltration d’eau au sous-sol ou ailleurs (ex. : toiture, terrasse, balcon, verrière, puits de lumière, porte, fenêtre, cheminée ou autre)?

D7.3 À votre connaissance, y a-t-il eu ou y a-t-il déjà eu accumulation de glace ou de glaçons en bordure du toit l’hiver? [ 57 ] Mme Frigault prétend que ces déclarations sont dolosives et que partant elle a droit d’être indemnisée pour les travaux destinés à remédier aux infiltrations d’eau. [ 58 ] Les défendeurs répliquent que le rapport d’inspection fait clairement état de la présence d’infiltrations d’eau dans l’annexe et qu’ainsi Mme Frigault avait connaissance de ce problème.

En plus de la condition générale de la propriété dont certains extraits ont déjà été cités [16] , les défendeurs attirent l’attention du Tribunal sur le paragraphe 4 du

sommaire à la page 4 du rapport d’inspection : 4. Nous avons noté que la terrasse à l’arrière ne respectaient pas les règles de l’art de la construction. Le trop grand nombre de déficiences observées (infiltration d’eau remarquée, défauts structurales, support de fibro-ciment mal installés, etc.) nous amène à les qualifier de faible qualité technique. Cette portion du bâtiment peut être utiles et agréable a utiliser mais nécessiteront des correctifs importants. […] (reproduction intégrale) [ 59 ] De même, l’inspecteur préachat réitère son commentaire sur la terrasse aux pages 25 et 30 du rapport d’inspection.

Il ajoute : Selon nos observations le support de la terrasse arrière a déjà fuit. Les cernes et traces d’eau en dessous et l’application peu soigné d’une membrane d’étanchéité giclé nous le confirme. Tel que discuté le support de cette terrasse devra être refait en entier. Nous suggérons de refaire un support avec un fini de fibre de verre. [17] (reproduction intégrale) [ 60 ] Mme Frigault a compris des propos de l’inspecteur qu’il lui suffisait d’installer un scellant pour que les infiltrations d’eau cessent.

Elle ne s’attendait pas à ce que le solarium soit « inutilisable » et ne serve que de rangement. [ 61 ] Pourtant, elle témoigne avoir « lu entièrement le rapport [18] » et qu’elle a « porté attention à tous les points qui sont mentionnés dedans [19] ». Or, le rapport est clair : l’ensemble de la construction comprenant la terrasse n’est tout simplement pas conforme aux règles de l’art, ce qui nécessitera des correctifs importants. Le support de la terrasse fuit et en conséquence devra être refait en entier .

[ 62 ] Au moment où elle achète l’immeuble, Mme Frigault sait que le solarium subit des infiltrations d’eau. Elle sait que la construction de la terrasse ne respecte pas les règles de l’art de la construction et doit être refaite au complet. Elle sait que cette portion du bâtiment nécessitera des correctifs importants. [ 63 ]

Malgré cette connaissance, Mme Frigault ne questionne pas ses vendeurs. Elle ne les confronte pas avec la déclaration très générale qu’il n’y a pas d’infiltrations d’eau dans l’immeuble. [ 64 ] L’

article 1401 C.c.Q. exige de la

partie qui l’invoque de prouver que la fausse déclaration est telle qu’elle l’a induite en erreur et que sans cela, elle n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes : 1401. L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence. [ 65 ] Compte tenu de la connaissance spécifique qu’elle acquiert suite à l’inspection pré-achat, la déclaration générale des défendeurs qu’il n’y a pas d’infiltration d’eau n’a pas induit Mme Frigault en erreur au sens de l’

article 1401 C.c.Q. [ 66 ] De plus, Mme Frigault a conclu un prix de vente de 50 000 $ inférieur à l’évaluation municipale et de 129 000 $ inférieur au prix affiché.

Comme conséquence du rapport d’inspection, elle renégocie les modalités de la promesse d’achat pour les problèmes de plomberie et d’électricité en obtenant des travaux d’électricité d’une valeur de 884,16 $ et un paiement des courtiers de 2 000 $. [ 67 ] Après son achat, elle planifie faire les travaux nécessaires pour pouvoir utiliser l’annexe comme solarium [20] et obtient rapidement une soumission de Balco-Tech qui répond aux recommandations du rapport d’inspection.

Même si les infiltrations d’eau sont plus importantes que prévu, Mme Frigault n’a pas prouvé que le coût pour y remédier est plus élevé que le coût des travaux que recommande le rapport d’inspection. [ 68 ] Bref, Mme Frigault a déjà négocié des modalités de vente qui tiennent compte de l’état de l’immeuble, y compris l’état de la terrasse qui chapeaute le solarium et les conséquences qui en découlent, soit les infiltrations d’eau dans le solarium.

Elle n’a pas prouvé qu’elle aurait contracté à des conditions différentes de celles qu’elle a déjà négociées si les défendeurs avaient répondu «oui» à la question des infiltrations d’eau. [ 69 ] Mme Frigault n’a donc pas prouvé que son consentement à la vente a été vicié en raison d’une erreur provoquée par le dol des défendeurs. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande AVEC FRAIS DE JUSTICE. __________________________________ PIERRE A.

GAGNON, JCQ Me Louis-Thomas Deschênes LTD Avocat inc. (casier no 195) Avocats de la demanderesse Me Nicolas Gosselin BCF SENC RL (casier n o 12) Avocats des défendeurs Date d’audience : 16 juin 2016