2013 QCCA 1674, 2013 QCCA 1674

Dorval Property Corporation c. Provigo Distribution inc. 2013 QCCA 1674 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-022145-114 (500-17-050830-093) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE: 26 septembre 2013 CORAM: LES HONORABLES PAUL VÉZINA, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A. PIERRE JOURNET, J.C.A. (ad hoc) APPELANTE AVOCAT(

S) DORVAL PROPERTY CORPORATION Me Marc Lanteigne De Grandpré Joli-Coeur S.E.N.C.R.L. INTIMÉE AVOCAT(

S) PROVIGO DISTRIBUTION INC. Me Marc Beauchemin De Grandpré Chait s.e.n.c.r.l. Appel d'un jugement rendu le 6 octobre 2011 par l'honorable Paul Mayer de la Cour supérieure, district de Montréal.

NATURE DE L'APPEL : Fiscalité – louage de choses (bail commercial) Greffière:Marcelle Desmarais Salle: Antonio-Lamer AUDITION 11 h 53 Argumentation par Me Marc Lanteigne. 12 h 35 Argumentation par Me Marc Beauchemin. 12 h 51 Réplique par Me Marc Lanteigne. 12 h 52 Fin de l'argumentation de part et d'autre. 12 h 52 Suspension de la séance. 12 h 56 Reprise de la séance. PAR LA COUR: Arrêt unanime prononcé par l'honorable Paul Vézina, J.C.A. – voir page 3. Marcelle Desmarais Greffière d'audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L'appelante a réclamé de l'intimée le remboursement d'une

partie des taxes municipales imposées sur sa propriété en prenant appui sur une valeur des lieux loués plutôt que sur le pourcentage de la superficie qu'ils représentent (12.38%). [ 2 ] Le juge de première instance a rejeté cette réclamation pour trois raisons : (1) «Dorval Property did not obtain a separate value for the Premises from the City as contemplated by the provisions of the Lease»; (2) «Dorval Property's

interpretation of the Lease goes against the

interpretation given to it by the parties for over a decade»; (3) «The obligation to pay real taxes in the manner established in

Section 8.(4) (

a) is not sufficiently determinate or determinable». [ 3 ] L'appelante propose quatre moyens d'appel : (1) le juge s'est trompé en référant à la notion d'évaluation distincte alors que les

mots utilisés au bail sont «valeur distincte» ; (2) le juge a commis une erreur en prenant appui sur de la jurisprudence ontarienne pour interpréter les clauses du bail; (3) le juge a erré en retenant que l'interprétation proposée par l'appelante était contraire aux agissements des parties depuis plus d'une décennie: (4) le juge a erré en concluant que les obligations de l'intimée, aux termes de l'article 8.(4) (a), n'étaient pas déterminées ou déterminables. [ 4 ] Ces quatre moyens sont mal fondés. [ 5 ] L'appelante est propriétaire d'un centre commercial connu sous le nom « Les Jardins Dorval », dans la ville de Dorval. [ 6 ] Ce centre commercial comporte un bâtiment comprenant plusieurs espaces commerciaux occupés par divers commerçants ainsi qu'un terrain de stationnement commun. [ 7 ] L'intimée est locataire d'un espace commercial situé dans ce centre commercial (ci-après les « Lieux loués ») et y exploite un commerce sous la bannière Maxi. [ 8 ] Le bail original a été signé entre Ivanhoe et Steinberg le 15 juin 1987. [ 9 ] Ce bail a été amendé le 10 septembre 1990 afin d'y inclure des dispositions spécifiques en matière de taxes foncières à ses articles 8.(1) et 8.(4). [ 10 ] Ces articles sont ainsi rédigés : 8.

(1) À compter de la date d'entrée en vigueur, le locataire doit payer les taxes et les frais d'exploitation suivants au moins 5 jours ouvrables avant leur date d'échéance totale ou partielle, ou si cette date est plus tardive, 30 jours après la réception par le locataire de tous les comptes de taxes, avis de cotisation et autres renseignements pertinents:

a) la totalité des taxes foncières, taxes d'améliorations locatives, droits et cotisations levés ou imposés sur les lieux loués ou qui leur sont attribués aux termes du paragraphe 8(4) [...] 8.

(4) Si les Locaux loués ne sont pas évalués séparément par l'administration fiscale compétente de la manière prévue au paragraphe 8(1) (a), les taxes foncières, impositions, taxes d'améliorations locales, droits de cotisations levés ou imposés sur le Centre commercial doivent être calculés proportionnellement en attribuant aux locaux loués: (

a) Si on peut obtenir de l'administration fiscale une valeur distincte pour l'immeuble ou le terrain sous-jacent, ou pour les deux, une part des taxes mentionnées ci-dessus incluses dans l'unité d'évaluation et égale à cette ou ces valeurs distinctes multipliées par le taux du millième; (

b) si on ne peut obtenir de l'administration fiscale aucune valeur distincte pour l'Immeuble ou le terrain sous-jacent, une part des taxes mentionnées ci-dessus égale à la Quote-part du Locataire.

Si la superficie du terrain du Centre commercial est supérieure à la superficie requise pour l'aménagement des immeubles, d'un stationnement ayant une capacité d'au moins 4.8 voitures par 1 000 pieds carrés de superficie locative brute des Locaux commerciaux ainsi que des améliorations usuelles qui sont des installations communes situées sur le terrain et caractéristiques des centres commerciaux aménagés dans la province de Québec, les taxes foncières, impositions, taxes d'améliorations locales, droits et cotisations attribuables à la superficie excédentaire du terrain doivent être exclues du calcul de la Quote-part du Locataire. (Nos soulignements) [ 11 ] Le 11 juin 1992, Steinberg cède son bail à l'intimée. [ 12 ] Le 18 juillet 1997, une entente intervient entre Ivanhoe et l'intimée déterminant la superficie des lieux occupés par celle-ci pour fins de calcul du remboursement des taxes municipales ou locatives : la part de l'intimée est fixée à 12.38%. [ 13 ] De 1996 à 2008, l'appelante a toujours réclamé le remboursement des taxes sur la base d'une quote-part établie selon la superficie des lieux loués. [ 14 ] À la suite de rénovations majeures entreprises en 2006 et 2007, réalisées en grande

partie par l'intimée, la Ville a fait parvenir un certificat de modification de la valeur inscrite au rôle. La valeur de 2006 sera modifiée de 33 629 000 $ à 37 329 000 $ pour l'année 2007. [ 15 ] Prenant appui sur les articles 8.(1) et 8.(4) du bail, l'appelante réclame alors de l'intimée le remboursement d'une part de cette augmentation de taxes calculée sur la valeur des lieux loués plutôt que sur leur superficie.

L'intimée refuse de la rembourser au-delà de sa part fixée à 12.38%, d'où la réclamation. [ 16 ] L'appelante soutient que le juge a confondu les notions de valeur distincte et d'évaluation distincte ce que révèleraient, à son avis, les termes utilisés au jugement, notamment aux paragraphes 37 et 46. [ 17 ] En assumant qu'elle ait raison sur ce point, ce qui n'est pas acquis, cela ne change rien à l'affaire puisque la preuve au dossier établit, comme le juge l'a décidé, que l'appelante n'a pas obtenu de l'administration fiscale une valeur distincte. [ 18 ] La

Loi sur la fiscalité municipale [1] prévoit que l'évaluateur municipal est la seule personne ayant compétence pour signer et gérer un rôle de valeur foncière.

[ 19 ] Au présent dossier, l'évaluateur municipal n'a jamais fourni de valeur distincte pour les Lieux loués. [ 20 ] Ainsi, la valeur mise de l'avant par l'appelante n'est pas une valeur obtenue de l'administration fiscale, mais simplement le résultat de démarches de consultation du contenu du dossier d'évaluation de la Ville entreprises par l'appelante et des calculs qu'elle a effectués, par la suite, depuis des informations y trouvées. [ 21 ] C'est donc à bon droit que le juge de première instance a écrit: [51] In the case of a shopping centre, a municipal assessor's sole duty is to determine the market value of the shopping centre and to generate the inscription that will appear on the assessment roll. [52] Only the owner of a property receives the notice of assessment and the real estate tax bill with respect to each assessment unit.

A tenant does not obtain a separate assessment for his premises. [53] Only those inscriptions (the global market value of a unit of assessment) benefit from a presumption of validity. [54] There exist two instances in the Province of Quebec where there can be a distinct assessment of leased premises:

a) when a municipality decides to establish a roll of rental values for the purposes of imposing a business tax; and

b) pursuant to the now defunct surtax of non-residential immovables. [55] Yet, the City has not imposed a business tax on tenants for many years and the provisions relating to the surtax on non- residential immovables were repealed from the ARMT in 2004. [56] The Court is satisfied that Exhibits P-12 and P-18 do not constitute proof of a separate assessment of the Premises by the taxing authorities for a number of reasons. [57] Exhibit P-12 merely indicates the contributing value of the renovations carried out by Provigo.

The document is entitled "Réaménagement du Maxi […] valeur économique plus value des modifications". It concludes that the "valeur contributive" of the improvements are $2,515,000 for the 2004 assessment roll and $2,992,000 for the 2007 assessment roll. It does not, therefore, establish a distinct assessment for the Premises as such. [58] Toupin concedes that the chart (Exhibit P-18) was drafted by him on the basis of his own notes from the information contained in the municipal assessment file.

He is not a municipal assessor. [59] The Court concludes that the opinions, assumptions and calculations contained in an assessor's file do not constitute an inscription on the municipal assessment roll even if they have been determined or calculated by a municipal assessor. They cannot, on this basis, constitute a separate assessment of the value of the Premises by the taxing authorities, as contemplated by the Lease. [ 22 ] Aux fins de l'application de l'article 8.(4) (

a) du bail, la preuve des calculs de l'appelante (du locateur) quant à la valeur des améliorations apportées aux Lieux loués en 2007 n'avait donc aucune valeur probante, pas plus que les calculs officieux de l'évaluateur municipal consulté. [ 23 ] Le juge de première instance se devait d'interpréter le bail, à la lumière des articles 8.(1) et 8.(4) afin de donner un sens aux termes de ce contrat et, ultimement, décider des droits et obligations des parties. [ 24 ] Les principes d'interprétation prévus au Code civil du Québec doivent servir à interpréter l'

article 8 .(4) du bail devant l'impossibilité d'obtenir de l'administration fiscale une valeur distincte pour l'immeuble ou le terrain sous-jacent ou les deux. [ 25 ] Ayant constaté que l'appelante n'avait pas obtenu de l'administration fiscale une valeur distincte pour les Lieux loués, le juge de première instance a interprété le bail à la lumière du comportement historique des parties (depuis la signature du bail et de ses amendements jusqu'en 2007) quant à la méthode de répartition des taxes. [ 26 ] Il a conclu que l'article 8.(4) du bail découlait vraisemblablement d'une adaptation d'une clause usuelle dans les baux commerciaux en usage dans la province d'Ontario, alors qu'il existait au Québec une taxe d'affaire découlant du rôle des valeurs locatives (rôle disparu par la suite, depuis la refonte de la fiscalité municipale) au moment de sa rédaction et de son insertion au bail.

Ainsi, on ne peut reprocher au juge ses références à la jurisprudence ontarienne en semblable matière. [ 27 ] Le juge de première instance a retenu qu'en l'absence de valeur distincte des Lieux loués, le remboursement des taxes devait se faire selon le pourcentage de superficie (article 8.(4) (

b) du bail), selon la méthode de répartition historiquement suivie d'ailleurs par les parties.

Il n'est pas sans intérêt de souligner que les parties ont agi de la sorte bien que des informations de valeur, de même nature que celles retracées au dossier de la Ville par l'appelante en 2007 et fondant le recours ici exercé, aient été disponibles depuis de nombreuses années et qu'il eut été dans l'intérêt de l'appelante d'en faire usage, si tant est que ce fût ce que le bail prévoyait, selon ce que révèlent ses calculs mis en preuve au dossier. [ 28 ] Il est acquis qu'en matière d'interprétation de contrat, il revient au juge de première instance de déterminer s'il y a ou non ambiguïté.

Peu importe qu'il s'agisse d'une question de fait ou d'une question mixte, la norme d'intervention est la même. Ce n'est qu'en présence d'une erreur manifeste et déterminante qu'une cour d'appel pourra intervenir [2] . [ 29 ] Dans les circonstances de l'espèce, le juge avait raison de conclure que les obligations de l'intimée, aux termes de l'article 8.(4) (

a) n'étaient pas suffisamment déterminées ou déterminables.

[ 30 ] Le juge de première instance a appliqué la règle prévue à l'

article 1432 C.c.Q. et conclu, à bon droit, que la taxe découlant de la modification de l'évaluation devait alors être remboursée au prorata du pourcentage de superficie établi par les parties. [ 31 ] L'analyse du jugement, à la lumière de la preuve soumise en première instance, ne démontre pas d'erreur manifeste et déterminante. [ 32 ] Le juge s'est livré à un exercice conforme aux articles 1425 , 1426 et 2864 C.c.Q. afin de donner un sens à un texte ambigu.

Cette Cour doit faire preuve de déférence à l'égard de cette décision puisqu'elle est raisonnable et qu'elle ne comporte pas d'erreur manifeste et déterminante. POUR CES MOTIFS, LA COUR: [ 33 ] REJETTE l'appel avec dépens PAUL VÉZINA, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A. PIERRE JOURNET, J.C.A. (ad hoc)