2011 QCCA 1994, 2011 QCCA 1994

Compagnie d'investissements Les Cours du Roi c. 9006-9097 Québec inc. 2011 QCCA 1994 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-021516-117 ( 500-17-058200-109 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE: 28 octobre 2011 CORAM: LES HONORABLES FRANÇOIS PELLETIER J.C.A. JACQUES DUFRESNE, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. APPELANTE AVOCAT(

S) COMPAGNIE D'INVESTISSEMENTS LES COURS DU ROI Me Sheena Magli BOHBOT & ASSOCIÉS INTIMÉE AVOCAT(S) 9006-9097 QUÉBEC INC. Me Vincent Piazza DE GRANDPRÉ, CHAIT En appel d'un jugement rendu le 15 février 2011 par l'honorable Claude Auclair de la Cour supérieure, district de Montréal.

NATURE DE L'APPEL : Jugement déclaratoire Greffière: Marcelle Desmarais Salle: Antonio-Lamer AUDITION 10 h 25 Argumentation par Me Sheena Magli. 10 h 50 Argumentation par Me Vincent Piazza. 11 h 00 Réplique par Me Sheena Magli. 11 h 02 Fin de l'argumentation de part et d'autre. 11 h 02 Suspension de la séance. 11 h 18 Reprise de la séance. PAR LA COUR: Arrêt – voir page 3.

Marcelle Desmarais Greffière d'audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L'appelante, propriétaire des lieux loués à l'intimée, se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure rendu le 15 février 2011, qui rejette sa requête en jugement déclaratoire visant à faire déclarer nul l'avis donné par l'intimée le 13 janvier 2010 pour la prolongation du bail et déclarer que le bail liant les parties prenait fin le 31 juillet 2011, et qui par ailleurs, accueille en

partie la demande reconventionnelle de l'intimée.

[ 2 ] Le juge de première instance déclare à la fois que l'option de renouvellement prévue à la convention de cession de bail est valide et que le bail du 17 mars 1998 et la convention de cession de bail du 21 août 2003, dûment acceptée par l'appelante, lient les parties pour un terme de 5 ans, commençant le 31 juillet 2011 et se terminant le 31 juillet 2016. [ 3 ] La convention de cession de bail conférait deux options de prolongation du bail initial. La première fut exercée par l'intimée pour la période du 1 er août 2006 au 31 juillet 2011. Elle n'est nullement remise en cause.

C'est plutôt la levée de la deuxième option pour la période du 1 er janvier 2011 au 31 juillet 2016, qui est l'objet de la contestation. [ 4 ] L'appelante soutient dans un premier temps que l'intimée a exercé cette option de façon prématurée le 13 janvier 2010 et en retard le 11 janvier 2011. Invoquant la clause 6.2.2 (

d) de la convention de cession, l'appelante soutient que l'option devait être levée entre le 1 er novembre 2010 et le 31 décembre 2010. En revanche, l'intimée invoque l'application de la clause 6.4.2 de cette même convention qui lui confère à

titre de cédante le privilège de se prévaloir de l'option de prolongation entre le 1 er janvier 2011 et le 31 janvier 2011, ce qu'elle fit. [ 5 ] Le juge conclut à l'application de la clause 6.4.2, puisque l'intimée est, d'une part, la cédante aux termes de la convention de cession et que, d'autre part, la sous-locataire a quitté les lieux loués depuis juillet 2010.

Cette conclusion du juge de première instance est sans reproche. [ 6 ] L'appelante a aussi allégué, en première instance, une série de défauts de la part de la cédante aux termes des engagements liant les parties, ayant pour effet, selon elle d'empêcher la levée de l'option de prolongation du bail. [ 7 ] Le juge écarte un à un les défauts invoqués, comme, à

titre indicatif, le défaut de paiement de loyer ou le retard dans le paiement de loyer en certaines occasions, et s'en explique amplement. Ces déterminations factuelles sont du ressort souverain du juge de première instance et les cours d'appel ne doivent réviser celles-ci qu'en cas d'erreur manifeste et déterminante [1] . [ 8 ] Les conclusions du juge sont pour l'essentiel tributaires de son appréciation de la preuve. Le juge occupe une position privilégiée pour apprécier l'ensemble de la preuve et les griefs reprochés à l'intimée. Il a même visité les lieux loués.

À l'examen on ne peut y déceler d'erreur qui pourrait justifier l'intervention de la Cour. [ 9 ] Cela dit, le défaut soulevé par l'appelante quant à l'utilisation des lieux par la cédante, redevenue locataire à la suite du départ de la cessionnaire, mérite un commentaire additionnel. [ 10 ] Sur cette question, le juge s'exprime ainsi: [38] Il est clair pour le Tribunal qu'il aurait été facile pour le propriétaire, après avoir constaté l'occupation et l'usage fait par la défenderesse, d'indiquer au locataire les motifs réels de son refus et d'en faire la preuve.

Le Tribunal y voit une obligation de bonne foi que la demanderesse devait respecter, conformément aux articles 1375 , 6 et 7 du Code civil qui mentionnent : […] [41] Jamais, pendant les travaux qui ont coûté 47 746 $, on ne s'est objecté; jamais on n'a démontré au Tribunal que le refus était justifié car un préjudice serait occasionné au propriétaire et le Tribunal aurait accepté un tel refus et aurait compris si on avait loué un autre local ou on avait déjà octroyé cet usage, cela aurait amplement justifié un refus; mais la preuve ne révèle pas que d'autres locataires ou même de futurs locataires auraient pu bénéficier d'une telle clause.

Le Tribunal émet donc le commentaire suivant : quel est le motif inavoué et inavouable à ne pas autoriser l'utilisation antérieure, si ce n'est que de vouloir à tout prix empêcher la défenderesse de lever son option? [42] Le Tribunal conclut que le propriétaire a accepté tacitement l'utilisation, et ce, depuis le mois de novembre 2010.

Le Tribunal souligne que même dans les conclusions des procédures on ne demande pas que la défenderesse cesse son opération; on demande simplement à la Cour de constater un défaut pour empêcher le renouvellement du bail. [ 11 ] En somme, le juge a conclu que l'appelante tentait d'exercer des droits au mépris des principes énoncés aux articles 6 , 7 et 1375 C.c.Q. Pareils constats reposent sur l'appréciation de la preuve et doivent faire l'objet d'une grande retenue de la part d'une Cour d'appel. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 12 ] REJETTE l'appel, avec dépens. FRANÇOIS PELLETIER J.C.A.

JACQUES DUFRESNE, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A.