2023 QCCQ 7689, 2023 QCCQ 7689

Bessaoud c. Moutayakine 2023 QCCQ 7689 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-703315-208 DATE : 6 octobre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE PATRICK CHOQUETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ BILAL BESSAOUD ET NOUFISSA BADSSI Demandeurs c.

DRISS MOUTAYAKINE Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT PAR DÉFAUT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Invoquant la garantie légale de qualité, Bilal Bessaoud et Noufissa Badssi (les demandeurs) réclament 14 117,07 $ à Driss Moutayakine en raison de vices cachés affectant la résidence que ce dernier leur a vendue le 30 mai 2017. [ 2 ] La réclamation vise le remplacement de la salle du bain du sous-sol et des frais d’extermination de vermines pour 12 854,21 $ et 1 262,86 $ en frais légaux. [ 3 ] Driss Moutayakine est absent lors de l’instruction bien que son témoin, Madame Fatima Bachkiri, s’y soit présentée à sa demande.

LES questionS en litige

a) La résidence vendue est-elle affectée de vices cachés?

b) Le cas échéant, quels sont les dommages subis par les demandeurs? Le contexte [ 4 ] Le 30 mai 2017, les demandeurs acquièrent de Driss Moutayakine la résidence sur le Chemin A à Laval. La vente est faite avec la garantie légale de qualité [1] . [ 5 ] Cette vente est précédée d’une inspection réalisée par Inspection FM inc. le 14 avril 2017 [2] . L’inspecteur note, quant à la condition générale : Nous sommes d’avis que la propriété est affectée de certaines déficiences qu'il faudra corriger à court et moyen terme afin d'augmenter sa longévité et prévenir l'apparition de problèmes plus sérieux.

Le bâtiment est âgé de 55 ans et une désuétude physique normale en raison de son âge doit lui être attribué.

Nous avons noté certaines réparations à effectuer, certains travaux d'entretien et quelques améliorations à apporter, le tout plus amplement détaillé dans le présent rapport [3] . [ 6 ] À la suite de cette inspection, les parties conviennent qu'une somme de 2 000 $ sera remise par le vendeur aux acheteurs lors de la signature de l'acte de vente: « cette somme servira à réparer la toiture » [4] . [ 7 ] Dans les jours suivant la prise de possession, les demandeurs soutiennent être aux prises avec une importante présence de vermine et obtiennent une estimation pour des travaux d’extermination au montant de 2 127,04 $ [5] . [ 8 ] En décembre 2017, les demandeurs ne peuvent utiliser la douche du sous-sol.

Il s’agit de la seule douche de la résidence. [ 9 ] Les demandeurs réalisent, en pratiquant des ouvertures, que la douche est installée sur la fenêtre extérieure laquelle est cachée par une fenêtre de type Plexiglas et la céramique recouvrant les murs de cette salle de bain.

[ 10 ] Ils dénoncent cette situation à Driss Moutayakine en juillet 2018 [6] . [ 11 ] Selon Bilal Bessaoud, la salle de bain du sous-sol doit être relocalisée en raison de la présence d’un conduit de ventilation qui empêche qu’elle ne soit refaite dans le même périmètre. [ 12 ] Selon une estimation d’ODL Construction, il en coutera 13 739,53 $ pour démolir et refaire la salle de bain du sous-sol [7] . [ 13 ] Vu les coûts importants, Bilal Bessaoud témoigne qu’il se résout à une solution temporaire en faisant refaire la salle de bain du rez-de-chaussée pour y ajouter une douche [8] . [ 14 ] En avril 2020, Bilal Bessaoud réalise une installation déficiente de soffites du toit [9] .

Analyse [ 15 ] La garantie légale de qualité contre les vices cachés puise sa source de l’

article 1726 du Code civil du Québec : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 16 ] Les conditions d’applications de cette garantie sont résumées dans un arrêt de la Cour d’appel [10] : [40] Pour se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés, quatre conditions doivent donc être respectées : (

i) que le bien soit affecté d’un vice grave, l’intensité de cette gravité ayant été définie par la jurisprudence à partir des expressions «impropre à l’usage» et «diminuent tellement son utilité»; (ii) que le vice existait au moment de la vente; (iii) que le vice soit caché, qualité qui s’évalue objectivement et qui est accompagnée d’une obligation de s’informer; et (iv) que le vice soit inconnu de l’acheteur, qualité qui s’évalue subjectivement et dont le fardeau de preuve appartient au vendeur. A.

L’immeuble vendu est-il affecté de vices cachés? • La salle de bain du sous-sol [ 17 ] Le vice est grave puisque la construction de la douche de façon adjacente à une fenêtre en réduit l’usage de façon significative. Elle est même inutilisable en période de gel. [ 18 ] Ce vice ne pouvait être décelé avant la vente et la déclaration du vendeur ne signale aucun problème lié à cette situation. [ 19 ] C’est en enlevant une

partie du revêtement que les demandeurs découvrent la construction déficiente de la douche. [ 20 ] Il s’agit d’un vice caché. • Les vermines [ 21 ] Les demandeurs ne présentent aucune facture d’exterminateur malgré l’opportunité qui leur a été laissée de parfaire leur dossier jusqu’au 17 août. [ 22 ] L’estimation déposée ne manque pas d’étonner par l’importance de la somme alors que rien dans la preuve ne permet d’apprécier la présence et la quantité des vermines. [ 23 ] Les demandeurs ne rencontrent pas leur fardeau de preuve [11] . • Le toit et les soffites [ 24 ] Les quelques photos déposées en preuve ne permettent pas au Tribunal de connaître la nature du problème ni les coûts correctifs. [ 25 ] Par ailleurs, le rapport d’inspection préachat invitait les demandeurs à s’assurer qu’un espace suffisant est présent sous les soffites perforés pour la ventilation [12] . [ 26 ] De plus, les parties ont convenu d’une réduction du prix de vente de 2 000 $ à être consacrée à des travaux pour la toiture. [ 27 ] Les demandeurs ne rencontrent pas le fardeau de preuve qu’il s’agit d’un vice caché engageant la responsabilité du vendeur.

B. Quels sont les dommages subis par les demandeurs? [ 28 ] L’entrepreneur n’a pas témoigné au soutien de l’estimation [13] au montant de 13 739,53 $. Les travaux n’ont pas été exécutés.

[ 29 ] À la lecture de l’estimation détaillée, le Tribunal constate qu’il s’agit de la démolition compète de la salle de bain au sous-sol, de la relocalisation de la plomberie et de la construction intégrale d’une nouvelle salle de bain. [ 30 ] Ils ont néanmoins fait installer une douche à la salle du bain du rez-de-chaussée en plus de changer la céramique de la cuisine et du petit hall d’entrée pour la somme de 4 599 $ [14] . [ 31 ] Les demandeurs n’ont pas convaincu le Tribunal que la salle de bain du sous-sol doit être entièrement démolie en raison du fait que la douche ne fonctionne pas en hiver alors que l’ancienne locataire, Fatima Bachkiri, témoigne que ses filles ont pu l’utiliser sans problème. [ 32 ] Même s’il apparaît clair que cette douche n’est pas construite selon les règles de l’art et qu’il s’agit d’un vice caché, la solution proposée par les demandeurs apparaît exorbitante et apportera une plus-value à cette résidence construite en 1962 alors que le rapport d’inspection énonce clairement que des travaux de réparation et d’entretien sont à prévoir. [ 33 ] Le Tribunal considère comme probable que la salle de bain du sous-sol fût construite entre 2012 [15] et 2017 [16] en comparant les fiches descriptives Centris alors que la salle de bain du sous-sol n’apparaît pas à la fiche 2012. [ 34 ] De ce constat, le Tribunal tire les conclusions suivantes :

a) La dépréciation est moindre considérant la contemporanéité entre sa construction et la vente;

b) Elle fut construite alors que Driss Moutayakine est propriétaire et il ne peut pas en ignorer que la douche soit adjacente à une fenêtre extérieure. [ 35 ] Toutefois, les demandeurs ont l’obligation de minimiser les dommages et la preuve ne permet pas de conclure qu’il est nécessaire de démolir toute la salle de bain et qu’ils ne peuvent pas simplement construire une nouvelle douche au sous-sol. [ 36 ] Le Tribunal constate également que les demandeurs disposent d’une estimation du 30 juin 2018 par Plomberie Démartech qui traite de la non-conformité de l’installation de la douche et évalue les travaux correctifs à 3 736,69 $ excluant les appareils de plomberies à être fournis par les demandeurs.

Celle-ci n’a pas été portée à l’attention du Tribunal durant l’instruction mais elle était déposée au dossier. [ 37 ] La jurisprudence reconnaît que, selon les circonstances, le montant de la réduction du prix de vente peut ne pas correspondre intégralement au coût réel ou estimé des réparations nécessaires [17] . [ 38 ] En usant de sa discrétion et en fonction des éléments précités, de même qu’en référant aux travaux réalisés au rez-de-chaussée comme un élément comparatif de la valeur des coûts correctifs, le Tribunal préfère l’estimation de Plomberie Démartech en y ajoutant 1 500 $ pour une douche et établi les dommages subis par les demandeurs à 5 239,69 $ taxes incluses. • Les frais légaux [ 39 ] Les demandeurs réclament 1 262,86 $ pour leurs démarches juridiques.

Les honoraires d’avocat et le temps consacré aux procédures judiciaires ne constituent pas des dommages indemnisables sauf circonstances exceptionnelles qui ne se retrouvent pas en l’espèce [18] . [ 40 ] Toutefois, les frais postaux ou d’huissier en lien avec l’envoi de la mise en demeure sont indemnisables à

titre de frais de justice en l’occurrence la somme de 966,67 $ [19] . Pour ces motifs, le tribunal : [ 41 ] Accueille en

partie la demande; [ 42 ] Condamne Driss Moutayakine à payer à Bilal Bessoud et Noufissa Badssi conjointement, 6 206,36 $ avec intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle de l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la demeure soit le 30 juillet 2018; [ 43 ] Condamne Driss Moutayakine au paiement des frais de justice limités à 209 $ représentant le droit de greffe quant au dépôt de la demande. __________________________________ PATRICK CHOQUETTE, J.C.Q. Date d’audience : 8 août 2023 Date du délibéré : 17 août 2023