2012 QCCQ 9833, 2012 QCCQ 9833

Gosselin c. Varichon 2012 QCCQ 9833 JD2786 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-027975-110 DATE : 14 septembre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ STÉPHANE GOSSELIN Demandeur c.

GÉRALD VARICHON Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Stéphane Gosselin (" Gosselin ") [1] réclame à Gérald Varichon (" Varichon ") la somme de 15 684,96$ à

titre de diminution de prix et de dommages, alléguant que l'immeuble acheté en 2008 est affecté de vices cachés. Il accepte de réduire la réclamation à 3 900,00$ pour bénéficier du recours devant la Division des petites créances.

[ 2 ] De son côté, le défendeur nie toute responsabilité et ajoute que, le cas échéant, le vice dont se plaint le demandeur était apparent lors de la vente. Question en litige [ 3 ] Le Tribunal doit déterminer si le vice dont se plaint le demandeur est un vice caché et dans l'affirmative, à quel montant il a droit.

Le contexte [ 4 ] Par contrat de vente daté du 20 juin 2008, Gosselin achète de Varichon un immeuble résidentiel situé à Longueuil, pour lequel il paie 166 000,00$. [ 5 ] Cette vente fait suite à l'offre d'achat présentée et acceptée en mars 2008 et à une inspection préachat effectuée le 18 mars 2008 par George Tabchouri de la firme Canada-Spec (pièce P-3). [ 6 ] En septembre 2008, de l'eau s'infiltre par le toit à l'intérieur de la maison, causant des dégâts importants. [ 7 ] Le 17 août 2009, Gosselin dénonce la situation à Varichon (pièce P-6), alléguant qu'il n'a pu le joindre avant. [ 8 ] Après une deuxième mise en demeure du 11 septembre 2009 (pièce P-7), Gosselin fait refaire le toit au prix de 4 478,50$ (pièce P-12).

Les travaux de nettoyage et de rénovation à l'intérieur lui coûtent 11 784,96$ (pièce P-11). Droit applicable [ 9 ] Gosselin a le fardeau de démontrer, par preuve prépondérante, le bien-fondé de ses prétentions tel que le stipulent les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec (" C.c.Q. ") : " Art. 2803 Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée.

Art. 2804 La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. " [ 10 ] En l'instance, le recours de Gosselin est basé sur le régime de la responsabilité civile contractuelle, plus particulièrement en matière de contrat de vente. [ 11 ] L'

article 1726 C.c.Q. prévoit que le vendeur est tenu à la garantie de qualité à l'égard du bien vendu, en ces termes : " Art. 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. " [ 12 ] En vertu de cet article, le vendeur est légalement tenu de garantir que le bien vendu est exempt de vices cachés. [ 13 ] Pour conclure à la mise en œuvre de cette garantie, le Tribunal analyse généralement quatre critères : 1.

Le vice doit être grave , c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien; l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou donné si haut prix, s'il avait connu ce vice; 2. Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente. La bonne foi se présumant, il appartient au vendeur de faire la preuve de la connaissance du vice par l'acheteur; 3.

Le vice doit être caché ce qui suppose qu'il ne soit pas apparent, c'est-à-dire qu'il n'a pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert et qu'il n'ait pas été dénoncé ou révélé par le vendeur; l'expertise de l'acheteur sert à évaluer si le vice est caché ou apparent; plus l'acheteur connaît le bien qu'il acquiert, plus le vice est susceptible d'être considéré comme apparent; 4.

Le vice doit être antérieur à la vente . [ 14 ] Quant au caractère non apparent du vice, cet élément s'apprécie en examinant le degré d'inspection du bien effectuée par l'acheteur, suivant les critères d'un acheteur prudent et diligent [2] , sans la nécessité d'avoir recours à un expert.

[ 15 ] L'acheteur a une obligation de prudence et de diligence et doit procéder à un examen responsable, et apporter une attention particulière à tout indice pouvant laisser présager un problème quelconque [3] . Dans ces circonstances, si l'acheteur n'a pas les connaissances nécessaires pour juger de l'état du bien qu'il se propose d'acheter, il doit s'assurer d'avoir l'aide d'une personne adéquate pour le renseigner [4] .

C'est le cas de l'acheteur qui possède peu ou pas de connaissance en matière de construction et qui percevrait un indice de problème (par exemple : cernes suggérant des infiltrations d'eau, fissures dans les fondations).

En l'absence d'indice révélateur on n'exige pas d'un acheteur qu'il défasse les murs ou qu'il creuse autour des fondations pour en vérifier l'état [5] . [ 16 ] Par conséquent, un vice ne sera pas considéré comme étant " caché " pour la seule raison que l'acheteur ne l'aurait pas aperçu ou n'a pas apprécié la gravité : si le vice avait pu être constaté par un acheteur consciencieux, selon les critères décrits plus haut, il sera considéré comme apparent. [ 17 ] Par ailleurs, même si l'acheteur retient les services d'un expert pour effectuer une inspection préachat, le vice sera quand même considéré comme apparent s'il n'est pas constaté par cet expert mais aurait pu être découvert en raison d'indices existants [6] .

Les indices doivent quand même être importants en rapport au problème rencontré, pour être opposable à l'acheteur [7] . [ 18 ] Par ailleurs, l'

article 1739 C.c.Q. oblige l'acheteur qui constate que le bien acheté est affecté d'un tel vice, à le dénoncer par écrit à son vendeur, dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Analyse et décision [ 19 ] Il n'est pas contesté que le défaut qui affectait le toit de la maison achetée en 2008 est un vice grave, ayant occasionné une importante infiltration d'eau dans la maison. [ 20 ] Il s'agit donc de déterminer si le vice affectant le toit était apparent lors de la visite effectuée par George Tabchouri, à qui Gosselin donne mandat d'effectuer l'inspection préachat.

Comme lui-même n'est pas disponible, sa mère Laurence Gagnon accompagne Tabchouri, spécialisé dans l'inspection préachat depuis 2005 et membre de deux associations d'inspecteurs d'immeubles résidentiels (PHPIC et MHICC). [ 21 ] Dans son rapport (pièce P-3) Tabchouri note ce qui suit : " Toit accumulation de glace en arrière de la maison, il faut ajouter des soffites ventilés en arrière de la maison ". [ 22 ] Il n'est pas contesté que la neige recouvre le toit au moment de la visite : Tabchouri ne peut en constater l'état. [ 23 ] Il témoigne que selon la pratique établie chez les inspecteurs préachat, il n'y a pas lieu d'exiger le déneigement du toit.

Cependant, il est nécessaire de faire remplir un questionnaire par le propriétaire, ce qu'il fait. [ 24 ] Dans sa déclaration du 19 mars 2008 (pièce P-4), Varichon déclare que des accumulations importantes de glace ou de neige se sont produites à l'arrière du toit. À la question de savoir s'il a eu des problèmes d'infiltration ou de dégâts d'eau, il répond par la négative. [ 25 ] Selon Tabchouri, l'accumulation de glace est causée par une ventilation inadéquate : la chaleur reste dans le toit, favorise la condensation et éventuellement la formation de glace.

C'est pourquoi il recommande alors à Gosselin d'ajouter des soffites ventilés, dont il note l'absence. [ 26 ] Au procès, il affirme que cette accumulation importante de glace n'aurait rien à voir avec l'infiltration d'eau survenue à l'été 2008. [ 27 ] De son côté, Varichon fait entendre Stéphane Bossus (" Bossus "), expert en bâtiment et évaluateur en construction pour la firme Le Centre d'Expertises Légales en Bâtiments (" CELB "). [ 28 ] Celui-ci confirme l'opinion donnée par Tabchouri, à l'effet que l'accumulation de glace sur le toit peut être causée par une ventilation inadéquate.

Il ajoute cependant qu'il s'agit d'une cause fréquente d'infiltration d'eau. Tel qu'il l'explique dans son rapport (pièce D-1) : " Le soussigné est d'opinion que la présence de barrières de glace compose un problème non négligeable pour tout bâtiment. Effectivement, la présence de barrières de glace comporte un risque pour les infiltrations d'eau sur une toiture. Les barrières de glace se forment essentiellement lorsque la ventilation du vide sous toit est déficiente ou même absente.

" [ 29 ] Compte tenu de ce témoignage d'expert quant au lien à faire entre l'accumulation de glace et des infiltrations probables, le Tribunal est d'avis que le vice dont se plaint Gosselin était apparent lors de la visite précédant l'achat. [ 30 ] Un autre élément noté par Bossus était apparent lors de la visite effectuée par Tabchouri et aurait dû l'inciter à pousser ses vérifications plus loin: " De plus, la présence de noues (vallées de toit) pour cause de pignons inversés sur la toiture principale de l'immeuble se devait également à notre avis d'attirer l'attention de l'inspecteur en bâtiment, plus particulièrement en raison de la formation des congères de glaces.

Effectivement, les noues sont plus susceptibles de laisser s'infiltrer l'eau sous les bardeaux en raison du blocage qu'exercent lesdites barrières de glace aux débords du toit et dans les noues elles-mêmes. "

[ 31 ] Par conséquent, suffisamment d'indices apparents devaient inciter Tabchouri à pousser plus loin ses vérifications ou à recommander à son client de le faire. [ 32 ] Il y a donc lieu de rejeter l'action du demandeur pour ce motif. [ 33 ] Par ailleurs, même si le Tribunal avait accueilli l'action, il n'aurait pu lui accorder les montants réclamés. [ 34 ] En effet, il n'est pas contesté que le toit avait été refait par Varichon en 1997, soit 11 ans avant l'achat.

De l'avis des deux experts, la durée de vie utile d'un toit est de 20 à 25 ans, selon différents facteurs. [ 35 ] Tabchouri avait informé la mère du demandeur, lors de l'inspection préachat, que le toit devait être refait dans les cinq à huit ans suivant l'achat. [ 36 ] Si le Tribunal avait accueilli l'action, il aurait nécessairement appliqué une dépréciation correspondante au temps écoulé depuis la réfection du toit de 1997. [ 37 ] De plus, selon la preuve présentée, il était possible de remédier au problème affectant le toit en remplaçant uniquement une

partie des bardeaux du toit, le prix de ces travaux étant estimé à environ 895,00$ par l'expert en défense. [ 38 ] Cependant, vu les conclusions auxquelles le Tribunal en arrive sur la question de l'apparence du vice, il n'y a pas lieu de se prononcer plus avant sur la question des dommages. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 39 ] REJETTE l'action du demandeur; [ 40 ] CONDAMNE le demandeur à payer au défendeur les frais judiciaires de 148,00$. __________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q.