2014 QCCQ 3608, 2014 QCCQ 3608

Manousakis c. Aksich 2014 QCCQ 3608 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-130217-112 DATE : 28 avril 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE HENRI RICHARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RODANTHI MANOUSAKIS Demanderesse c. KAY ORLOFF AKSICH Défenderesse et ANTHONY AKSICH Défendeur en reprise d’instance ______________________________________________________________________ JUGEMENT Une version anglaise est jointe.

An English version is attached. ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 9 mars 2010, Rodanthi Manousakis achète de Kay Orloff une résidence située à Beaconsfield. Puisque Mme Orloff décède, son fils, Anthony Aksich, comparaît en reprise d’instance pour sa mère à

titre d’héritier et de liquidateur de la succession. [ 2 ] Mme Manousakis allègue que l’immeuble vendu est affecté d’un vice caché qui compromet son usage puisque le tuyau principal d’évacuation des eaux usées est bloqué par des racines d’arbre et autres débris. [ 3 ] Ceci étant, Mme Manousakis réclame à M. Aksich 7 034,92 $ qu’elle accepte de réduire à 7 000 $ afin de conférer compétence à la Division des petites créances de la Cour du Québec. [ 4 ] M.

Aksich plaide que Mme Manousakis n’agit pas comme un acheteur prudent et diligent et que l’ajout d’une deuxième salle de bain dans la propriété a pour conséquence d’augmenter le volume des eaux usées, ce qui a pour effet de bloquer le tuyau principal. Questions en litige [ 5 ]

a) Au moment de la vente, l’immeuble est-il affecté d’un vice caché ?

b) Si oui, quels sont les montants auxquels a droit Mme Manousakis ? Contexte et analyse [ 6 ] Après l’achat de l’immeuble en cause en mars 2010, Mme Manousakis entreprend certains travaux de rénovation, notamment l’ajout d’une salle de bain au sous-sol. [ 7 ] En 2011, à la suite d’une suggestion de son assureur de faire inspecter la tuyauterie souterraine à l’intérieur de la résidence, Mme Manousakis retient les services d’un plombier qui effectue un test par caméra.

On découvre alors que le tuyau principal d’évacuation des eaux usées est obstrué par de nombreuses racines et autres débris, et ce, depuis plusieurs années. Mme Manousakis remarque que l’évacuation des eaux usées de la résidence se fait difficilement. [ 8 ] Par lettre du 27 mai 2011, Mme Manousakis dénonce par écrit le vice à Mme Orloff. [ 9 ] Le recours de Mme Manousakis est fondé sur l’

article 1726 du Code civil du Québec : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 10 ] Quatre conditions doivent être satisfaites avant qu’un vice puisse être qualifié de caché : il doit être

a) grave;

b) antérieur à la vente;

c) caché; et

d) inconnu de l’acheteur. [ 11 ] Afin de bien circonscrire la notion d’« acheteur prudent et diligent », le Tribunal réfère à un remarquable

article de synthèse de Me Isabelle Viens intitulé « La prudence et la diligence de l’acheteur en matière de vices cachés : un concept à définitions multiples » [1] . [ 12 ] Sans refaire l’étude exhaustive de Me Viens, le Tribunal retient les principes suivants : − Le comportement de l’acheteur s’évalue eu égard à une norme objective de l’acheteur raisonnable, prudent et diligent; − L’acheteur doit prêter une attention suffisante à l’objet qu’il examine dans le cadre d’un examen visuel, attentif mais

sommaire, contrairement à un examen en profondeur; − L’inspection préachat n’est pas une expertise; − En présence d’indice pouvant laisser soupçonner la présence d’un vice, l’acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l’état réel du bâtiment; − Si un immeuble présente des signes sérieux de vices potentiels, un acheteur prudent et diligent doit s’adjoindre un expert, sinon il risque de se voir opposer le caractère apparent du vice; − Le test applicable à l’acheteur afin de déterminer s’il est prudent et diligent est « unique », de sorte que les tribunaux ne peuvent pas modifier l’intensité de cette norme lorsqu’ils font face à un cas où l’inspection est réalisée par un spécialiste plutôt que par l’acheteur; − Dans tous les cas, le test consiste à se demander si un acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances aurait pu déceler le vice au moment de la vente; − Parallèlement à la garantie légale contre les vices cachés, le vendeur possède une obligation de renseignement qui découle du principe de la bonne foi codifié aux articles 6 , 7 et 1375 du Code civil du Québec [2] ; − Ainsi, le vendeur est tenu de renseigner l’acheteur en lui communiquant toute l’information déterminante et pertinente afin qu’il consente de manière éclairée à l’acquisition du bien; − Certains facteurs doivent être pris en compte dans la détermination du caractère caché du vice : le statut du vendeur et de l’acheteur, la nature, l’âge et le prix du bien, le type de vice et le comportement des parties; − Le vendeur est tenu à la garantie contre les vices cachés, même s’il ne les connaît pas et agit de bonne foi.

S’il les connaît ou est présumé les connaître, il est tenu de tous les dommages-intérêts soufferts par l’acheteur (

article 1728 C.c.Q. ). [ 13 ] Après analyse, le Tribunal conclut que le blocage du tuyau principal d’évacuation des eaux usées de la résidence en cause constitue un vice caché, au sens juridique de ces termes, puisqu’il n’existait aucun indice permettant à Mme Manousakis de constater un tel problème avant l’achat et qu’à défaut d’indices, un « acheteur prudent et diligent » n’a pas à retenir les services d’un tiers afin de procéder à un test par caméra de la tuyauterie d’un immeuble avant de s’en porter acquéreur. [ 14 ] Reste donc à déterminer le montant auquel a droit Mme Manousakis en conséquence de ce vice. [ 15 ] Avec raison, M.

Aksich, par l’intermédiaire d’une mandataire, plaide qu’il y a lieu de tenir compte d’une dépréciation vu l’âge du bâtiment et de ses accessoires, dont la tuyauterie. [ 16 ] L’immeuble en cause est construit en 1955 et ne fait pas l’objet d’importantes rénovations jusqu’à la vente à Mme Manousakis en mars 2010. [ 17 ] Il est de connaissance judiciaire que la plomberie d’une résidence ou un tuyau d’évacuation des eaux usées possède une durée de vie utile. Au présent dossier, la mandataire de M.

Aksich réfère le Tribunal à un document qui établit, selon les matériaux du tuyau en cause, une durée de vie utile variant entre 50 et 100 ans. [ 18 ] Vu l’absence d’une preuve précise à cet égard, le Tribunal l’arbitre à 75 ans. [ 19 ] Cependant, il y a lieu de préciser que cette dépréciation ne s’applique que pour le remplacement du tuyau, et non pour les autres travaux connexes. [ 20 ] Après analyse, le Tribunal conclut que les montants suivants doivent être attribués à Mme Manousakis : - Inspection par caméra : 306,45 $ - Remplacement du tuyau, tenant compte de la dépréciation et des taxes applicables : 1 408,53 $

- Permis de la Ville de Beaconsfield : 2 500,00 $ - Frais d’analyse de la Ville de Beaconsfield : 100,00 $ - Frais d’abattage de la Ville de Beaconsfield : 25,00 $ - Réparation du pavé-uni et autre aménagement paysager, tenant compte de la dépréciation et des taxes : 704,26 $ - Abattage d’arbres : 375,00 $ TOTAL : 5 419,24 $ PAR CES MOTIFS, le Tribunal: ACCUEILLE en

partie la demande de Rodanthi Manousakis; CONDAMNE Anthony Aksich à payer à Rodanthi Manousakis 5 419,24 $ avec intérêts au taux de 5 % l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 20 juin 2011 et les frais judiciaires de 159 $. __________________________________ Henri Richard, J.C.Q. Date d’audience : 17 mars 2014 ______________________________________________________________________ JUDGMENT ______________________________________________________________________ [1] On March 9, 2010, Rodanthi Manousakis bought a residence located in Beaconsfield from Kay Orloff.

Since then, Ms Orloff has died, so her son Anthony Aksich is appearing in continuance of his mother’s suit in his capacity as heir and liquidator of the succession. [2] Ms Manousakis alleges that the immovable sold had a latent defect that compromised its use, i.e. the main wastewater drain pipe was clogged by tree roots and other debris. [3] Consequently, Ms Manousakis claimed $7,034.92 from Mr Aksich, which she agreed to reduce to $7,000 to fall within the small claims jurisdiction of the Court of Québec. [4] Mr Aksich contended that Ms Manousakis’ actions were not those of a prudent and diligent buyer, and that the addition of a second bathroom to the building increased the volume of wastewater, thereby clogging the main drain pipe.

Questions in dispute [5] (

a) At the time of sale, did the immovable have a latent defect? (

b) If so, what are the amounts to which Ms Manousakis is entitled? Context and analysis

[6] After buying the immovable in question in March 2010, Ms Manousakis carried out some renovation work, in particular, the addition of a bathroom in the basement. [7] In 2011, at the suggestion of her insurer that she have the underground piping inside the residence inspected, Ms Manousakis hired a plumber, who did a camera inspection. The main wastewater drain pipe was found to be obstructed by a large number of roots and other debris, and had been for several years.

Ms Manousakis noted that wastewater drainage from the residence was sluggish. [8] Ms Manousakis reported the defect in writing to Ms Orloff in a letter dated May 27, 2011. [9] Ms Manousakis exercised her recourse on the basis of

article 1726 of the Civil Code of Québec : 1726 . The seller is bound to warrant the buyer that the property and its accessories are, at the time of the sale, free of latent defects which render it unfit for the use for which it was intended or which so diminish its usefulness that the buyer would not have bought it or paid so high a price if he had been aware of them.

The seller is not bound, however, to warrant against any latent defect known to the buyer or any apparent defect; an apparent defect is a defect that can be perceived by a prudent and diligent buyer without any need of expert assistance. [10] Four conditions must be met for a defect to be qualified as a latent defect: it must be (

a) serious; (

b) prior to the sale; (

c) latent; and (

d) unknown to the buyer. [11] In order to clarify the notion of "prudent and diligent buyer", the Court referred to a remarkable synthesis by Mtre Isabelle Viens entitled: "La prudence et la diligence de l’acheteur en matière de vices cachés : un concept à définitions multiples", [3] [buyer prudence and diligence in the matter of latent defects: a single concept with multiple

definitions]. [12] Although it is not the Court’s intent to redo Mtre Viens' exhaustive study, the following principles must be noted: – The buyer’s behaviour is assessed on the basis of the objective standard of a reasonable, prudent and diligent buyer; – The buyer’s visual examination of the object must be careful, but

summary, contrary to an in-depth examination; – A pre-purchase inspection is not an expert assessment; – Should anything raise suspicion of the existence of a defect, a prudent and diligent buyer must take reasonable measures, in the circumstances, to determine the true state of the building; – If an immovable presents serious signs of potential defects, a prudent and diligent buyer must seek out expert assistance, otherwise the apparent nature of the defect may be used against the buyer; – The test to determine whether a buyer is prudent and diligent is unique.

Hence, the courts may not vary their standard when dealing with a case where the inspection was done by a specialist rather than the buyer; – In every case, the test consists in asking whether a reasonable buyer in the same circumstances could have detected the defect at the time of sale; – In parallel with the legal warranty against latent defects, the seller has an obligation to provide information, in accordance with the principle of good faith codified in articles 6 , 7 and 1375 of the Civil Code of Québec [4] ; – Thus, the seller is required to inform the buyer by providing him or her with all determinant and relevant information allowing for enlightened consent to purchase the property; – Certain factors must be taken into account in determining the latent nature of the defect: status of the seller and buyer; nature, age and price of the property; type of defect; and behaviour of the parties; – The seller is required to guarantee against latent defects, even if he or she is unaware of them and is acting in good faith.

If the seller was aware or was presumed to be aware of the latent defect, he or she is bound to pay all damages suffered by the buyer (

article 1728 of the Civil Code of Québec ). [13] After analysis, the Court concludes that the blockage of the residence's main wastewater drainage pipe constituted a latent defect, within the legal meaning of that expression, since there were no indications enabling Ms Manousakis to note the problem before the purchase and that, in the absence of indications, a "prudent and diligent buyer" does not have to hire the services of a third person to carry out a camera inspection of a building's piping before buying the building. [14] All that remains therefore is to determine the amount to which Ms Manousakis is entitled because of that defect. [15] Mr Aksich, with reason, contended through a mandatary that depreciation should be taken into account, given the age of the building and its accessories, including the piping. [16] The immovable in question was built in 1955 and was not substantially renovated until the sale to Ms Manousakis in March 2010. [17] The courts are aware that there is a limit to the useful life of a residence’s plumbing or wastewater drainage pipe.

In this case, Mr Aksich's mandatary referred the Court to a document establishing, based on the composition of the pipe, a useful life of between 50

and 100 years. [18] Given the lack of specific evidence in this respect, the Court arbitrarily sets its useful life at 75 years. [19] However, it should be stated that depreciation applies to the pipe replacement only, not to the other related work. [20] After analysis, the Court concludes that the following amounts must be paid to Ms Manousakis: - Camera inspection $306.45 - Pipe replacement, taking into account depreciation and applicable taxes $1,408.53 - Permit from the City of Beaconsfield $2,500.00 - City of Beaconsfield analysis fee $100.00 - City of Beaconsfield fee for tree felling $25.00 - Repairs to the interlocking paving stones and other landscaping costs, taking depreciation and taxes into account $704.26 - Tree felling $375.00 TOTAL $5,419.24 THEREFORE, the Court: GRANTS in part Rodanthi Manousakis’ claim; CONDEMNS Anthony Aksich to pay $5,419.24 to Rodanthi Manousakis, with yearly interest of 5%, plus the additional indemnity provided for in

article 1619 of the Civil Code of Québec as of June 20, 2011 and court costs of $159. ***********************************